Квартира в Киеве как "личный пенсионный фонд"

Долгосрочная и посуточная. Цена, на какую рассчитывать. Нюансы составления договора. Как искать клиентов. Покупка недвижимости для последующей аренды.

Квартира в киеве как "личный пенсионный фонд"

Отличная мысль, но не всем это доступно.
195
83%
Это плохое вложение денег для достойной старости.
40
17%
 
Всего голосов : 235
користувач форуму
Ответов: 348
Профиль
Репутация:    3
Если честно, интересно, вначале, как инвестицию под сдачу. Потом могут и дети уехать учиться.
Спасибо, интересно.

РоманП писал(а):
Пока не могу со своего личного опыта сказать. Есть тот знакомый, о котором выше упоминал. 2 квартиры в Варшаве. В одной живет, вторую сдает и выплачивает ипотеку по ней. Гражданин Украины. Разрешения на покупку ждал пару месяцев от местной полиции. После этого все легко и быстро. Платил еще какую-то госпошлину 1, или 2%. Надо было первый взнос делать 35% безналом честно заработанным. А первую квартиру он купил за привезенные деньги сразу, тоже немножко ждал разрешения. Буквально несколько недель. Об отказах не слышал. Дают всем, кто не уголовник. Местные аналоги БТИ и полиция так работают, что кидалово практически невозможно. Не слышали о таких случаях.

И есть бывший шеф, который еще до войны успел в Польшу выехать. Он опытный юрист, обслуживал известных людей, вообще очень грамотный человек с серьезными связями. По линии синагоги, скажем так. В конце 2013г продал дом под Киевом и квартиру в центре. Только офис не успел продать до падения гривны. Купил 2 дома в Кракове, в городской черте. На тот момент был нерезидентом. Цену не знаю, он такое никому не расскажет. Но утверждает, что Краков и вообще Польша сейчас как вторая ГДР. Немцы подтягивают ее до уровня настоящей Европы. Медленно, но непрерывно. Зарплаты, цены потихоньку растут. Минус Кракова оказался в экологии, много дымящих труб. Но это лучший город в плане перспектив. Чуть хуже считается идут дела на востоке Польши.

Но я сам был в Люблине пару раз. Как по мне, там тоже все ОК. Заходил поглазеть в местную администрацию (уряд Люблина). Все открыто, можно поприсутствовать на собраниях, задавать вопросы. Под зданием стоят скромные недорогие машины городского начальства. Как по мне, это очень хороший признак низкой коррупции и хороших перспектив.

Обратная сторона этого - наличие дешевых кредитов для местных и соответственно невысокая рентабельность инвестиций (при высокой надежности). Но спрос на аренду сегодня там точно есть. У поляков пока жилищный вопрос не решен, метров на человека построено мало. Типичная молодая семья предпочитает снимать, а не покупать. Плюс миллион наших там. Многие по общагам, но постепенно переезжают в квартиры. Кризис 2008г по Польше тоже ударил, но намного мягче нашего. Снижение цен было на 15%(Варшава)-27%(Гданьск) примерно. Сейчас уже вышли на докризисный уровень.

Я за Польшу в целом не агитирую, но именно как пенсионный фонд это сейчас вариант хороший. Агентства для удаленного управления есть, но конкретной инфой не располагаю. Соберу еще немного денег и уже буду более предметно рассматривать. Думаю, точкой отсечения будет переход со злотого на евро. После этого там все подорожает и покупать в Польше станет уже не так выгодно. Поляки вроде не хотят евро, сопротивляются. Немцы их прогнут когда-то, но не в ближайшее время.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1388
Профиль
Репутация:    10
РоманП писал(а): Зато как личный пенсионный фонд намного надежнее украинской недвижки в наши смутные времена. Налоги в Польше пока не страшные.


Я не согласен с вашей точкой зрения. Считаю, что сейчас именно тот момент, когда нужно покупать недвижимость как раз в Киеве, пока она подешевела. Кризис не может продолжатся вечно, рано или поздно за кризисом идёт экономический подъём, а вместе с ним подымутся и цены на квартиры. Это закономерность. Я помню когда в конце девяностых двушка на Печерске стоила 20 - 25 тысяч доларов, а потом пришли двухтысячные, пошёл резкий экономический рост и за ценами на недвижимость уже было не угнаться. Сейчас тоже что-то вроде новых "девяностых". Но кризис и военные действия рано или поздно закончатся. И недвижимость опять начнёт подыматься в цене.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 67
Профиль
Репутация:    0
Крюковщина City писал(а): сейчас именно тот момент, когда нужно покупать недвижимость как раз в Киеве, пока она подешевела


Не в порядке спора, а чтобы услышать разные интересные мысли по теме, буду Вам возражать)

Покупать надо. Тем кто хочет тут жить.
Мы же говорим в контексте "пенсионного фонда". То, что недвижимость нынче дешевая, еще не гарантирует, что она сможет нас стабильно кормить через N лет. Допустим, завтра подорожает. И что? При малейшем шухере упадет еще ниже. Ниже - потому что при подорожании сразу заложат еще несколько десятков котлованов и начнут раздувать новый пузырь. Ведь 100% так будет, если цены вверх пойдут. А потом снова придется больно падать. Можно что-то ловить и в таких качелях, но не надежную пенсию на старость лет.

Драйвером роста киевских цен в прошлый раз был не так экономический подъем, как высокая централизация экономики и массовый переезд в Киев из регионов. Плюс возникла мода на инвестиции в квартиры среди обеспеченных украинцев. Плюс отсутствие налогов с аренды и налогов на прибыль от перепродаж. (Хотя дорогая по мировым меркам ипотека свидетельствовала о том, что серьезные игроки хорошо и тогда понимали хрупкую природу этого пузыря и деньги под него давали лишь втридорога).

Повторятся ли эти факторы еще раз? Амбициозные провинциалы если и рассматривают Киев, то просто как город, в котором есть международный аэропорт и посольства. Важные пункты на пути к их мечте. Снимут на сутки квартиру пару раз. Среди готовых оторвать зад от дивана и много работать, Киев уже мало кто рассматривает как конечный пункт. Во многих киевских ВУЗах уже заметный недобор студентов. Последняя волна была переселенцев с Донбасса. Больше сюда ехать некому. Трудолюбивые заробитчаны - сами знаете, куда нынче едут.

Налоги постепенно придется платить полностью. Тут полный консенсус у нашей власти и стоящих над ней "западных партнеров". Думаю, после выборов начнут закручивать гаечки. Часть рентабельности это отъест.

Мода скупать сотни квартир у госчиновников тоже проходит из-за декларирования.

Если закончится война, часть арендаторов вернется домой. Не все хорошо устроились здесь.

Поэтому не вижу причин для большого долгосрочного роста от сегодняшних цен. А нам для сытой пенсии надо не просто некий абстрактный рост, а хороший доход относительно будущих цен на еду, медицину, коммуналку и прочие пенсионные радости. Что толку с "квартирной" добавки к пенсии, если еда и услуги доктора подорожали еще сильнее?

А так и будет при реальном экономическом росте. В индексах типа numbeo.com и подобных получается, что в Украине сейчас сильно недооцененными являются проезд в транспорте, продукты и услуги по сравнению со среднемировыми. Когда ситуация улучшится, они в первую очередь подорожают, а не квартиры. Квартиры у нас как раз не такие и дешевые сегодня с учетом всех факторов.
Вернуться к началу
mik
користувач форуму
Ответов: 1009
Профиль
Репутация:    21
В Польше ипотека под 7%, у нас под 25%. Минималка 400 евро, у нас 100. У нас сейчас отток мигрантов, у них приток. У нас дешево, у них дорого. Где покупать? Природа не терпит пустоты. Будет и нас все ок когда-нибудь. Может не через 2, и даже не через 5 лет, но и пенсия не завтра.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1388
Профиль
Репутация:    10
РоманП,

Квартира в столице всегда была ценностью, в все времена. Сколько бы она не стоила на текущий момент. А где хранить деньги на безбедную старость? В банк что ли нести сбережения? Как по мне это ещё хуже чем скачки на рынке недвижимости. Мало дурили? Квартира хотя бы никуда не денется.

Чем вас так пугают налоги? На третьей группе единого налога это всего лишь 5% с оборота, плюс единый социальный взнос в Пенсфонд - 704 грн. Для столичной аренды это копейки. Ещё и трудовой стаж идёт на ровном месте! Плюс, всё по договору с арендаторами.

То что в Польше в данный экономический подъём и не хватает рабочих рук, это не означает, что всегда так будет. Экономика всё время находится в движении, зависит от коньюктуры внешних рынков. В любом случае, здесь ты гражданин своей страны, а там ты бесправный трудовой эмигрант.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 124
Профиль
Репутация:    1
Жил в нескольких городах Польши, больших и маленьких, все знакомые поляки жаловались на то, что жилье сильно переоценено. Если кто жил на своей квартире, то это либо от родителей, либо заработали в другой стране. Так что для сдачи там рентабельность мизерная, если только не под наших заробитчан брать, им сдают в тридорого. Но и в Киеве иностранцам кто сдает не жалуется. Когда я им говорил что у нас в столице можно купить квартиру за ту цену, которую отдала наша коллега там в 20 тысячном провинциальном городишке, глаза у них были примерно как когда узнавали за сколько можно купить авто у них и у нас)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 33
Профиль
Репутация:    0
2dom писал(а):Все доводы аргументированы, но предложите РЕАЛЬНУЮ альтернативу вложений в недвижимость!


Сугубо мое мнение (возможно, я в чем-то просчитываюсь), что реальнее выкупать задешево "котлован", но не с целью сдачи, а с целью продажи после ввода дома в эксплуатацию (хотя и тут задержки, скачки цен, уже упомянутые мною же, никто не отменял). И таким образом прокручивать средства постоянно. Выходит, что вкладывать скорее не в недвижимость, а в строительство.
Просто если сделать самый грубый расчет и деньги, вложенные в покупку и доведение до ума квартиры, разделить на минимальную месячную прибыль от ее сдачи, и потом посчитать, на сколько лет такой прибавки вам хватило бы (опять же, я говорю о людях на пороге пенсии, не о молодежи), очень вероятно, что окажется, до конца жизни очень даже хватит. Попутно можно иногда открывать депозиты, либо перевести часть в валюту.
И почему-то все в упор не думают о своих чисто физических возможностях, которые могут на старости лет стать очень ограниченными. Возможно, придется по больницам бегать, а не ремонты производить и нервы трепать с возможными проблемными квартирантами. А квартира станет удачным прибыльным вложением лишь для ваших детей либо подарком другим наследникам, но никак не обеспечением беспечной старости. Контролировать всякие бытовые и юридические тонкости в возрасте 65+ - это в моем понимании скорее путь к инфаркту, нежели отдых на пенсии! 6-)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1388
Профиль
Репутация:    10
Horizon писал(а):Контролировать всякие бытовые и юридические тонкости в возрасте 65+ - это в моем понимании скорее путь к инфаркту, нежели отдых на пенсии! 6-)


А почему именно в 65+ ? Зачем ждать именно старости? Я склоняюсь к мысли обеспечить себе пассивный доход уже к 40 годам. Пусть доход от аренды не будет большим, но это обеспечит определённую финансовую безопасность. Если по какой-то причине потеряешь работу или доход от бизнеса, можно будет перекантоваться на эти деньги до лучших времён.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1388
Профиль
Репутация:    10
РоманП писал(а):Например, моя квартира на Печерске после покупки успела подешеветь в 2 раза и это мне еще повезло, что не успел купить раньше. Собирался влезать в ипотеку в конце 2007. Метр на Печерске тогда стоил в среднем 6000-6500 долларов. Ближе к Майдану были цены и по 15000 за метр. И кто-то это покупал :faceoff:
Где еще в мире возможны такие потери у инвесторов в недвижимость за 10 лет?


Стоимость недвижимости - это всего лишь отражение финансового состояния покупателей этой недвижимости на текущий момент времени. Товар стоит столько, сколько за него готовы заплатить.

Лично я не рассматриваю покупку недвижимости с точки зрения инвестирования с целью перепродажи. По этому, меня не сильно волнует, подешевеет она или подорожает. Покупая квартиру для сдачи в аренду, я покупаю себе спокойствие - у меня есть актив, способный регулярно приносить некий прожиточный минимум.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 33
Профиль
Репутация:    0
Крюковщина City писал(а):
А почему именно в 65+ ? Зачем ждать именно старости? Я склоняюсь к мысли обеспечить себе пассивный доход уже к 40 годам. Пусть доход от аренды не будет большим, но это обеспечит определённую финансовую безопасность. Если по какой-то причине потеряешь работу или доход от бизнеса, можно будет перекантоваться на эти деньги до лучших времён.

А я об это выше писала. Вы по сути согласились со мной, что такой доход имеет бОльшие шансы на успех, когда закладывается в возрасте 20-30.

А 65+ я взяла как возраст, по которому большинство таки выходит на пенсию. Опять же, пока мы можем работать и зарабатывать, то такая проблема вообще не стоит, а вот когда уже не сможем, то контроль за лишней квартирой (учитывая, что свои собственные бытовые нужды никуда не денутся) осуществлять самостоятельно не факт, что удастся.

Позиция "вдруг срочно понадобятся деньги, так мне с аренды достанутся" наивна. Как по мне, то проще обналичить доллары, зашитые на такой случай в матрац (это образно, если что), а то вдруг в арендном бизнесе как раз простой будет!?

А по поводу пассивного дохода - так вроде бы это чуть другая тема. Он хорош во все времена, а не только чтоб на пенсии на кусок хлеба было. Если бы тема называлась не "Квартира как пенсионный фонд" , а "Квартира как дополнительный доход" (да и слово пассивный тут еще можно оспорить, какой же он пассивный, когда постоянного контроля и личного вмешательства требует), то я бы согласилась практически со всем вами сказанным.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 33
Профиль
Репутация:    0
По сути никакой это не "фонд", а такой же бизнес, как и любой другой, который может быть сегодня есть, и нас кормит, а завтра может прогореть.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1388
Профиль
Репутация:    10
Horizon писал(а): А я об это выше писала. Вы по сути согласились со мной, что такой доход имеет бОльшие шансы на успех, когда закладывается в возрасте 20-30.

А 65+ я взяла как возраст, по которому большинство таки выходит на пенсию. Опять же, пока мы можем работать и зарабатывать, то такая проблема вообще не стоит, а вот когда уже не сможем, то контроль за лишней квартирой (учитывая, что свои собственные бытовые нужды никуда не денутся) осуществлять самостоятельно не факт, что удастся.

Позиция "вдруг срочно понадобятся деньги, так мне с аренды достанутся" наивна. Как по мне, то проще обналичить доллары, зашитые на такой случай в матрац (это образно, если что), а то вдруг в арендном бизнесе как раз простой будет!?

А по поводу пассивного дохода - так вроде бы это чуть другая тема. Он хорош во все времена, а не только чтоб на пенсии на кусок хлеба было. Если бы тема называлась не "Квартира как пенсионный фонд" , а "Квартира как дополнительный доход" (да и слово пассивный тут еще можно оспорить, какой же он пассивный, когда постоянного контроля и личного вмешательства требует), то я бы согласилась практически со всем вами сказанным.


Если уже на то пошло, то доларовый кэш на случай чего должен быть по любому! Тут я с вами полностью согласен. Но проблема в том, что трогать его нельзя без крайней необходимости. Без притока денег кэш очень быстро улетучеваеться. А вот недвижка как раз может давать приток денег. И она материальна, никуда не денется, это не виртуальные нули в банковском компьютере.

Короче, нужна и квартира и кэш.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1388
Профиль
Репутация:    10
Horizon писал(а):По сути никакой это не "фонд", а такой же бизнес, как и любой другой, который может быть сегодня есть, и нас кормит, а завтра может прогореть.


Всё может прогореть. Но это надёжнее, чем рассчитывать на государство.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 348
Профиль
Репутация:    3
На самом деле, если не будет форс-мажора, то будете посещать своих квартирантов один раз в месяц, а может и реже, если переводить деньги на карту. Если, конечно речь идет не о посуточной аренде.

Horizon писал(а):Сугубо мое мнение (возможно, я в чем-то просчитываюсь), что реальнее выкупать задешево "котлован", но не с целью сдачи, а с целью продажи после ввода дома в эксплуатацию (хотя и тут задержки, скачки цен, уже упомянутые мною же, никто не отменял). И таким образом прокручивать средства постоянно. Выходит, что вкладывать скорее не в недвижимость, а в строительство.
Просто если сделать самый грубый расчет и деньги, вложенные в покупку и доведение до ума квартиры, разделить на минимальную месячную прибыль от ее сдачи, и потом посчитать, на сколько лет такой прибавки вам хватило бы (опять же, я говорю о людях на пороге пенсии, не о молодежи), очень вероятно, что окажется, до конца жизни очень даже хватит. Попутно можно иногда открывать депозиты, либо перевести часть в валюту.
И почему-то все в упор не думают о своих чисто физических возможностях, которые могут на старости лет стать очень ограниченными. Возможно, придется по больницам бегать, а не ремонты производить и нервы трепать с возможными проблемными квартирантами. А квартира станет удачным прибыльным вложением лишь для ваших детей либо подарком другим наследникам, но никак не обеспечением беспечной старости. Контролировать всякие бытовые и юридические тонкости в возрасте 65+ - это в моем понимании скорее путь к инфаркту, нежели отдых на пенсии! 6-)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 591
Профиль
Репутация:    1
Horizon писал(а):
А 65+ я взяла как возраст, по которому большинство таки выходит на пенсию. Опять же, пока мы можем работать и зарабатывать, то такая проблема вообще не стоит, а вот когда уже не сможем, то контроль за лишней квартирой (учитывая, что свои собственные бытовые нужды никуда не денутся) осуществлять самостоятельно не факт, что удастся.

Позиция "вдруг срочно понадобятся деньги, так мне с аренды достанутся" наивна. Как по мне, то проще обналичить доллары, зашитые на такой случай в матрац (это образно, если что), а то вдруг в арендном бизнесе как раз простой будет!?

А по поводу пассивного дохода - так вроде бы это чуть другая тема. Он хорош во все времена, а не только чтоб на пенсии на кусок хлеба было. Если бы тема называлась не "Квартира как пенсионный фонд" , а "Квартира как дополнительный доход" (да и слово пассивный тут еще можно оспорить, какой же он пассивный, когда постоянного контроля и личного вмешательства требует), то я бы согласилась практически со всем вами сказанным.


По большому счету есть смысл разделять деньги на несколько источников - часть действительно хранить в валюте, часть вложить в недвижимость. Потому как эта недвижимость может потом еще и себе пригодиться. Если представить себе, что квартира в которой сейчас вы живете вдруг станет непригодной для жизни (мало ли что - пожар у соседей, взрыв газа), то можно будет жить потом в своем.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 585
Профиль
Репутация:    11
Alkon писал(а):На самом деле, если не будет форс-мажора, то будете посещать своих квартирантов один раз в месяц, а может и реже, если переводить деньги на карту. Если, конечно речь идет не о посуточной аренде.


Ага, ну да. Смотря какие квартиранты попадутся: тем лампочку замени, тем трубу прорвало, у тех интернет не работает - и они свято верят, что это твоя головная боль, а не их, а еще они периодически что-то ломают, жгут, царапают, привоядт в негодность и периодически съезжают и меняются, после них все выдраить в лучшем случае. Потому пассивным этот доход точно не назовешь...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 585
Профиль
Репутация:    11
Fluffyl писал(а):
По большому счету есть смысл разделять деньги на несколько источников - часть действительно хранить в валюте, часть вложить в недвижимость. Потому как эта недвижимость может потом еще и себе пригодиться. Если представить себе, что квартира в которой сейчас вы живете вдруг станет непригодной для жизни (мало ли что - пожар у соседей, взрыв газа), то можно будет жить потом в своем.

уже уже, кончено, рассуждения не по теме пенсионного фонда, но мысль достойная внимания. Тут вы правы - мало ли что - все таки на улице не окажешься.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 527
Профиль
Репутация:    10
Отчаянная Дoмохозяйка писал(а):Ага, ну да. Смотря какие квартиранты попадутся: тем лампочку замени, тем трубу прорвало, у тех интернет не работает - и они свято верят, что это твоя головная боль, а не их, а еще они периодически что-то ломают, жгут, царапают, привоядт в негодность и периодически съезжают и меняются, после них все выдраить в лучшем случае. Потому пассивным этот доход точно не назовешь...

Ну эти моменты необходимо в договорах отражать. Я арендаторов посещаю 2-3 раза в год. В договоре прописал что все текущие ремонты за их счёт.
Вернуться к началу
mik
користувач форуму
Ответов: 1009
Профиль
Репутация:    21
Horizon писал(а):Позиция "вдруг срочно понадобятся деньги, так мне с аренды достанутся" наивна. Как по мне, то проще обналичить доллары, зашитые на такой случай в матрац (это образно, если что), а то вдруг в арендном бизнесе как раз простой будет!?

Если не ломить цену, то по реальной рыночной цене квартиру можно продать за неделю, максимум две. На самом деле это другая форма долларов, которую достаточно просто обналичить.
Вернуться к началу
mik
користувач форуму
Ответов: 1009
Профиль
Репутация:    21
Отчаянная Дoмохозяйка писал(а):Ага, ну да. Смотря какие квартиранты попадутся: тем лампочку замени, тем трубу прорвало, у тех интернет не работает - и они свято верят, что это твоя головная боль, а не их, а еще они периодически что-то ломают, жгут, царапают, привоядт в негодность и периодически съезжают и меняются, после них все выдраить в лучшем случае. Потому пассивным этот доход точно не назовешь...

Вы не любите собак? Вы просто не умеете их готовить...
Если правильно поставить дело, четко разграничить кто за что отвечает, взять достаточный залог, то, при некотором опыте, арендаторов, действительно, можно годами не видеть.
Вернуться к началу
Пред.След.

Вернуться в Аренда недвижимости



dsf

 
цена: 47 580 грн./м2
тел: (067) 801 88 08
 
цена: от застройщика
тел: (044) 364 48 49
 
цена: от 15 000 грн./м2
тел: 0 800 33 14 15
 
цена: 51 170 грн./м2
тел: (044) 290 73 70
 
цена: 15 990 грн./м2
тел: (067) 240 00 05
 
цена: от 17 800 грн./м2
тел: (044) 224 45 02
 
цена: от 25 000 грн./м2
тел: (044) 391 04 97
 
цена: 20 140 грн./м2
тел: (044) 364 48 49