Как сдать свою квартиру в условиях кризиса и обвала цен на аренду
Борода
Старожил
814
20 февраля 2007
21 янв 2009 09:00
Поделюсь своим опытом сдачи квартиры в условиях полного "шабаша" арендатора. Может быть кто-нибудь дополнит его своим.
1. Первая линия обороны - правильно составленный договор с арендатором. Пример такого договора приведен мною здесь же, на форуме. При заключении договора вы в обязательном порядке должны брать у арендатора залог в размере полной месячной платы и коммунальный залог в размере полной суммы коммунальных платежей последнего месяца. Коммунальный залог будет засчитан арендатору в последний месяц проживания в счет коммунальных платежей, а имущественный залог возвращен при нормальном завершении договора.
Те, кто поддаваясь панике рынка и напору арендатора не берут эти залоги, при внезапном сваливании арендатора остануться один на один со своими финансовыми проблемами.
Кроме того, в договоре должен быть сейчас предусмотрен пункт о том, что в случае уведомления арендатором о расторжении договора позднее прописанного срока (у меня 30 дней) арендатор выплатит арендодателю дополнительный штраф в размере одной арендной платы.
Кроме того, в договоре должен быть прописан пункт, позволяющий вам уже показывать свою квартиру за 7 дней до выселения арендатора.
2. Доверять ценам публикуемым на сайтах недвижимости нельзя (к примеру, на ~). Это цены предложения, причем на 30% в них содержаться ожидания квартирных спекулянтов, скупивших в свое время квартиры в целях перепродажи. Еще процентов 20% - это дубли старых объявлений с завышенными ценами, т.е., хозяин/брокер сдает квартиру уже по новой цене, а старые объявления им так и не убраны. Что получилось у меня на практике: средняя цена на аналогичную моей квартиру на сайте 580 у.е., а сдается квартира за 415. Разница ощутимая.
3. Позвоните брокерам и представившись желающим снять квартиру, подобную вашей узнайте стартовую цену своего предложения. Начните с нее. Снижайте цену с дельтой 300 гривен, покудова к вам на один просмотр не станут приходить по 10...12 клиентов. Записывайте всех практически на одно время. Все равно вовремя из клиентов не приходит никто. Я назначал, к примеру, 5 человек на 19 часов и еще 5 - на 19.20 Все ожидают под подьездом. Так вы сумеете сэкономить свое время и заставите клиента осознать, что даже в условиях кризиса торг не уместен.
4. Не запускайте на просмотр несколько клиентов одновременно (жалея их время). Это обязательно приведет к тому, что самый "умный" клиент в присутствии других начнет критиковать вашу квартиру. Оно вам надо? Пусть померзнут под подьездом - ваша цена оправдывает их "муки".
5. Проводите один просмотр в день, экономьте свое время. Если ваша цена конкурентоспособна - клиенты будут слетаться как мухи на мед.
6. Не соглашайтесь на изменение текста договора в пользу арендатора - лучше снижайте цену. Все равно снимут! А вы застрахуете себя от многих неприятностей от арендатора в условиях падения цен.
1. Первая линия обороны - правильно составленный договор с арендатором. Пример такого договора приведен мною здесь же, на форуме. При заключении договора вы в обязательном порядке должны брать у арендатора залог в размере полной месячной платы и коммунальный залог в размере полной суммы коммунальных платежей последнего месяца. Коммунальный залог будет засчитан арендатору в последний месяц проживания в счет коммунальных платежей, а имущественный залог возвращен при нормальном завершении договора.
Те, кто поддаваясь панике рынка и напору арендатора не берут эти залоги, при внезапном сваливании арендатора остануться один на один со своими финансовыми проблемами.
Кроме того, в договоре должен быть сейчас предусмотрен пункт о том, что в случае уведомления арендатором о расторжении договора позднее прописанного срока (у меня 30 дней) арендатор выплатит арендодателю дополнительный штраф в размере одной арендной платы.
Кроме того, в договоре должен быть прописан пункт, позволяющий вам уже показывать свою квартиру за 7 дней до выселения арендатора.
2. Доверять ценам публикуемым на сайтах недвижимости нельзя (к примеру, на ~). Это цены предложения, причем на 30% в них содержаться ожидания квартирных спекулянтов, скупивших в свое время квартиры в целях перепродажи. Еще процентов 20% - это дубли старых объявлений с завышенными ценами, т.е., хозяин/брокер сдает квартиру уже по новой цене, а старые объявления им так и не убраны. Что получилось у меня на практике: средняя цена на аналогичную моей квартиру на сайте 580 у.е., а сдается квартира за 415. Разница ощутимая.
3. Позвоните брокерам и представившись желающим снять квартиру, подобную вашей узнайте стартовую цену своего предложения. Начните с нее. Снижайте цену с дельтой 300 гривен, покудова к вам на один просмотр не станут приходить по 10...12 клиентов. Записывайте всех практически на одно время. Все равно вовремя из клиентов не приходит никто. Я назначал, к примеру, 5 человек на 19 часов и еще 5 - на 19.20 Все ожидают под подьездом. Так вы сумеете сэкономить свое время и заставите клиента осознать, что даже в условиях кризиса торг не уместен.
4. Не запускайте на просмотр несколько клиентов одновременно (жалея их время). Это обязательно приведет к тому, что самый "умный" клиент в присутствии других начнет критиковать вашу квартиру. Оно вам надо? Пусть померзнут под подьездом - ваша цена оправдывает их "муки".
5. Проводите один просмотр в день, экономьте свое время. Если ваша цена конкурентоспособна - клиенты будут слетаться как мухи на мед.
6. Не соглашайтесь на изменение текста договора в пользу арендатора - лучше снижайте цену. Все равно снимут! А вы застрахуете себя от многих неприятностей от арендатора в условиях падения цен.
Bons
B
Постоянный пользователь
345
07 августа 2007
21 янв 2009 11:53
Цитата:
5. Проводите один просмотр в день, экономьте свое время. Если ваша цена конкурентоспособна - клиенты будут слетаться как мухи на мед.
Может, имелось в виду НЕ один просмотр в день ? А то так можно долго просматривать
А вообще, FAQ познавательный, только бы ещё добавить о том как размещать объявы. Лично я с агентствами не связываюсь со своей стороны (ну разве, что разведку стоимости по телефону сделать), против агентов у второй стороны не возражаю. Правда сдавал 2 раза и ни один просматривающий не был с агентом (или агенты были тщательно законспирированы). Объявы давал исключительно на сайтах недвижимости которые позволяли это делать.
Молчун
Ветеран
1 205
24 ноября 2008
21 янв 2009 12:06
Для арендаторов тоже познавательно будет сделать выводы для себя.
Если на просмотр квартиры под подъездом кроме вас собралось несколько страждущих снять квартиру - хозяин сделал это намеренно, желая убедить что спрос гораздо выше предложения.
Если хозяин не желает менять ничего в условиях договора, вплоть до запятой - значит собирается нажиться на вас всякого рода штрафами, пенею, неустойками. Оно вам надо?)))
Если на просмотр квартиры под подъездом кроме вас собралось несколько страждущих снять квартиру - хозяин сделал это намеренно, желая убедить что спрос гораздо выше предложения.
Если хозяин не желает менять ничего в условиях договора, вплоть до запятой - значит собирается нажиться на вас всякого рода штрафами, пенею, неустойками. Оно вам надо?)))
sobol
s
Пользователь
100
01 августа 2006
21 янв 2009 12:14
Первый пункт при съеме, спросить у хозяина - не зарегистрирован ли он на форуме домик нет, и не Boroda ли у него ник.
Борода
Старожил
814
20 февраля 2007
21 янв 2009 13:17
Цитата:
Может, имелось в виду НЕ один просмотр в день ? А то так можно долго просматривать
Если твое время позволяет, то вольному -воля. Если же времени нет, как у меня, то один раз в день. На конечный результат, как показала практика, это не влияет.
Цитата:А вообще, FAQ познавательный, только бы ещё добавить о том как размещать объявы. Лично я с агентствами не связываюсь со своей стороны (ну разве, что разведку стоимости по телефону сделать), против агентов у второй стороны не возражаю. Правда сдавал 2 раза и ни один просматривающий не был с агентом (или агенты были тщательно законспирированы). Объявы давал исключительно на сайтах недвижимости которые позволяли это делать.
Последние три раза квартира сдавалась с брокерами. Ух, как они "кусались" из-за договора! Но - переубедил. Так что брокеров не стоит исключать из игры.
Борода
Старожил
814
20 февраля 2007
21 янв 2009 13:23
Цитата:
Если на просмотр квартиры под подъездом кроме вас собралось несколько страждущих снять квартиру - хозяин сделал это намеренно, желая убедить что спрос гораздо выше предложения.
Вы знаете, все равно стоят и ждут своей очереди! Цена уж больно вкусная!
Цитата:Если хозяин не желает менять ничего в условиях договора, вплоть до запятой - значит собирается нажиться на вас всякого рода штрафами, пенею, неустойками. Оно вам надо?)))
Я не меняю стратегически важные пункты. Если же что-то умное добавят/изменят - я не против. Да и большинство народа не собирается ругаться матом, морально разлагаться и ломать квартиру. Тем более, что люди понимают, что заявляться к ним с визитами без надобности я не стану - своих дел по горло. А надобность будет зависеть сугубо от них.
Молчун
Ветеран
1 205
24 ноября 2008
21 янв 2009 13:51
Цитата:Вы знаете, все равно стоят и ждут своей очереди! Цена уж больно вкусная!
согласен. просто, еще до самого просмотра уважающий себя человек допустит мысль, что к нему изначально относятся без уважения... как по мне, при таких раскладах - по боку, какая выставлена цена.
Цитата:Я не меняю стратегически важные пункты. Если же что-то умное добавят/изменят - я не против. Да и большинство народа не собирается ругаться матом, морально разлагаться и ломать квартиру. Тем более, что люди понимают, что заявляться к ним с визитами без надобности я не стану - своих дел по горло. А надобность будет зависеть сугубо от них.
ну, Ваш Договор уже обсуждался. и "лампочки" и "перечень потертостей, царапин и т.п. и пр."
и Вы сами, если мне не изменяет память, признавали, что залог никому никогда не возращали
Bons
B
Постоянный пользователь
345
07 августа 2007
21 янв 2009 14:35
Цитата:
Я назначал, к примеру, 5 человек на 19 часов и еще 5 - на 19.20 Все ожидают под подьездом.
Видать, мы говорим об одном разными терминами. В моём понимании это 5 просмотров в 1 время, но суть та же.
Борода
Старожил
814
20 февраля 2007
21 янв 2009 14:39
Цитата:
и Вы сами, если мне не изменяет память, признавали, что залог никому никогда не возращали
Как это, никому никогда не возвращал? Когда люди выезжали по окончании договора - возвращал. Где это Вы такое взяли? Просто последние полгода народ повадился просто бегать, разрывая договор. Ну, тут уж, извините... Бананив нэ будэ!
А относительно "лампочек"... Идет сдача квартиры арендатором. Не горит половина лампочек в светильниках. При том, что когда "товарищ" квартиру принимал - горели все! Кто обязан заменять расходуемые "компоненты"? И эти арендаторы еще смеют говорить о крохоборстве?! Все далеко не так просто и очевидно, Молчун. Будете сдавать свое собственное жилье - убедитесь в этом.
Молчун
Ветеран
1 205
24 ноября 2008
21 янв 2009 14:52
так что, получается с Вашей квартиры за последние полгода несколько раз съезжали раньше срока? или "последние полгода повадились просто бегать" это описание ситуации в целом?
многострадальные лампочки...))) ну перегорели эти лампочки - и хрен с ними! главное, чтоб все работали при сдаче квартиры Вам, в конце срока, имхо.
+ кто-то приводил пример про перегоревшую лампочку прямо перед Вашим приходом (ну это так, утрированно) - заменить не успел, бац! штраф 40 грн....
многострадальные лампочки...))) ну перегорели эти лампочки - и хрен с ними! главное, чтоб все работали при сдаче квартиры Вам, в конце срока, имхо.
+ кто-то приводил пример про перегоревшую лампочку прямо перед Вашим приходом (ну это так, утрированно) - заменить не успел, бац! штраф 40 грн....
Борода
Старожил
814
20 февраля 2007
22 янв 2009 07:16
Цитата:
так что, получается с Вашей квартиры за последние полгода несколько раз съезжали раньше срока? или "последние полгода повадились просто бегать" это описание ситуации в целом?
Угу. Начиная с ноября - два раза бежали. Ну и фиг с ними! Зато арендная плата благодаря таким кульбитам арендаторов стала не Х, а 1,5Х!
Цитата:многострадальные лампочки...))) ну перегорели эти лампочки - и хрен с ними! главное, чтоб все работали при сдаче квартиры Вам, в конце срока, имхо.
+ кто-то приводил пример про перегоревшую лампочку прямо перед Вашим приходом (ну это так, утрированно) - заменить не успел, бац! штраф 40 грн....
Вот так и начинается бардак... С "лампочек". И заканчивая Чернобылем. Относительно штрафов - не утрируйте. Мне пофиг, если вы сидите в потемках, - хозяин-барин! Штраф начнется тогда, когда при сдаче квартиры вы "забудете" эти лампочки вкрутить обратно.
Молчун
Ветеран
1 205
24 ноября 2008
22 янв 2009 08:03
Цитата:
Угу. Начиная с ноября - два раза бежали.
нда... частенько от Вас бегают...
Цитата:Штраф начнется тогда, когда при сдаче квартиры вы "забудете" эти лампочки вкрутить обратно.
все, "лампочная эпопея" закончилась. вопрос о невкрученых лампочках больше подниматься не будет
natunia
n
Постоянный пользователь
109
06 января 2007
22 янв 2009 08:27
Борода,а что за квартира у вас за 415 ?
Просто знакомые не могут определиться с ценой.Поэтому мне интересно
Просто знакомые не могут определиться с ценой.Поэтому мне интересно
Молчун
Ветеран
1 205
24 ноября 2008
22 янв 2009 08:29
natunia, первый пост на странице
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...6161& st=200
natunia
n
Постоянный пользователь
109
06 января 2007
22 янв 2009 08:39
Цитата:
natunia, первый пост на странице
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...6161& st=200
спасибо.
А в каком районе и каком месте квартирка?
Молчун
Ветеран
1 205
24 ноября 2008
22 янв 2009 08:42
там чуть раньше написано - вроде, на Харьковском.
Чеширский кот
Ветеран
1 376
24 марта 2011
22 янв 2009 11:12
У меня цена упала с 1100 у.е. до 5000 гривен. Арендатор заявил, что больше платить не может. Вот тебе и Юрьев день главное, в таких условиях "не кашлять"
axe
a
Постоянный пользователь
444
01 января 2009
22 янв 2009 12:10
Цитата:
У меня цена упала с 1100 у.е. до 5000 гривен. Арендатор заявил, что больше платить не может. Вот тебе и Юрьев день главное, в таких условиях "не кашлять"
Сейчас все так. А вы оштрафуйте арендатора для острастки Гривен на 1000. Или хотя бы на 40, как за невынесенный мусор у бороды. И главное, вилки и ложки проверьте, все ли в наличии
Andrey777
Ветеран
4 809
12 мая 2008
22 янв 2009 14:47
Цитата:
У меня цена упала с 1100 у.е. до 5000 гривен. Арендатор заявил, что больше платить не может. Вот тебе и Юрьев день главное, в таких условиях "не кашлять"
Не то что не может а естс-но не хочет , когда цена вокруг дешевеет и побоку договоры о них они вспоминали когда цена цена росла ......
Борода
Старожил
814
20 февраля 2007
22 янв 2009 14:52
Цитата:
Сейчас все так. А вы оштрафуйте арендатора для острастки Гривен на 1000. Или хотя бы на 40, как за невынесенный мусор у бороды. И главное, вилки и ложки проверьте, все ли в наличии
Не беспокойтесь! Будете выпендриваться - оштрафуем!
Главное, не забегайте вперед паровоза - размажет.
Всі звіти про надійність новобудов безкоштовно
Обирайте новобудову в каталозі Білдконтролю та отримуйте звіт про її надійність. Це корисно.
Подробнее
- ЖК Урловский-1 | Киевгорстрой, bUdCapital | ул. Причальная, 1117.043 632
- Комплекс апартаментов CitiZen | Сити Зен | ул. Генерала Шаповала, 1-317.04171
- ЖК Отрада | Киевгорстрой, bUdCapital | пр. Отрадный, 93/217.042 728
- ЖК Dibrova Park | Диброва Парк | IB Alliance | ул. Северо-Сырецкая17.041 898
- ЖК На Озерной | Атлант | Новоселки, ул. Озерная17.04740
- ЖК Rusaniv Residence | Русанив | Perfect Group, Citex | ул. Сверстюка17.04445
- ЖК Синергия Киев | ул. Ивана Кочерги, 17а17.0429
- ЖК Пионерский квартал 2 | Доброград | Чабаны, ул. Машиностроителей 16,1817.0438
- ЖК Genesis | Генезис | Евротранс, Укрбуд | Индустриальный переулок, 217.04367
- ЖК Sense City | Сенс Сити | Prostir | Софиевская Борщаговка, ул. Соборная, 77а16.0411
- Стоит ли сейчас покупать недвижимость?17.043 399
- Дядечко Євгеній Вікторович (0675072477) втік з орендованої квартири14.047
- Походження грошей на купівлю квартири при її продажу17.035
- Двухэтажные квартиры в новостройках17.0311
- Продаж кімнати сусіду17.032
- Управляющая компания угрожает отключить электричество - это законно?27.023
- Перепланировка - вопросы юридического характера11.02177
- Квартира в Черкасах, вторинне житло13.011
- Погорельцев Эдуард Валентинович - недобросовестный арендатор11.124
- Оправдывает ли себя посудомоечная машина09.04158
- Отзывы о кондиционерах. Какой кондиционер лучше08.04275
- Как подобрать кухонную мебель25.032
- Як вибрати правильний бойлер: Посібник від сантехніка з 20-річним досвідом13.031
- Де ви замовляли послугу 3-д дизайну інтер'єру?11.021
- Болит спина27.0169
- Какая ткань подойдёт для пуфиков и мягких сидений для табуретов12.1218
- Шукаю фільтр та мішок багаторазовий для пилу.03.111
- Нужен ли измельчитель мусора? Отзывы о необходимости в наших условиях18.1085
- ЖК "Імперіал Парк Авеню", Чернівці, вул. Рівненська, 7 - "Імперіал Буд"13.024
- ЖК "Дом у моря", Одесса, Южный, ул. Иванова28.1216
- ЖК Kandinsky Odessa Residence | Кандинский | Одесса, Французский бульвар, 63/6505.12181
- ЖК Європейський Двір 1 | 2 | Эко Комфорт Груп | Чернігів27.114
- ЖК Приморские Сады | Graf development | Одесса, ул. Марсельская31.104
- Одесса, микрорайон на Лузановке - "Консоль"24.095
- Посоветуйте рабочих для ремонта квартиры15.04138
- Помогите выбрать хороший шуруповерт26.0338
- Входные двери. Отзывы о бронедверях и советы15.03297
- Посоветуйте систему инсталляции для сантехники25.0226
- Проектування електрощита у Візіо07.021
- Помогите, пожалуйста, собрать перекрестный выключатель.23.011
- Монтаж телевізора09.012
- Гідробокс.допоможіть.зібрти gm418sv06.011
- Пластиковые окна, какие лучше - поделитесь отзывами22.12239
- Своя машина или такси?17.03533
- Продам Электроды Сварочну проволоку Баллоны Сварчные материалы оборудование12.032
- Отдам гипсокартон по символической цене03.031
- Строительные материалы, продажа оптом и в розницу03.0370
- Рекомендую всім своїм знайомим Андроцентр!24.023
- Куди краще звернутися за імплантацією зуба в Києві?24.024
- Спасение от комаров, советы11.0237
- Установка и обслуживание бойлеров, ремонт, чистка16.0110
- Строительные работы25.121
Сучасні шалє із морським краєвидом
Новенькі модернові будинки у затишному містечку на березі середземного моря серед мальовничих гір
Подробнее