Как проверить потенциальных квартирантов?

Долгосрочная и посуточная. Цена, на какую рассчитывать. Нюансы составления договора. Как искать клиентов. Покупка недвижимости для последующей аренды.
користувач форуму
Ответов: 556
Профиль
Репутация:    31
Пока вы перебираете клиентами, ваша квартира простаивает и каждый день простоя вы теряете не плохую сумму.

Хотите минимизировать риски?
- берите предоплату на весь срок (при возможности)
- берите бОльший залог (частая схема "первый-последний месяц" самый большой бред, что встречал) Только ЗАЛОГ гарантирует нормальные отношения и то, что квартирант захочет сдать вам обратно квартиру в том же виде, что получил - уверяю вас в этом.
- составьте СВОЙ договор, а не тот шаблон, который даёт риелтор или вы нашли в интернете (или добавляйте туда максимум ваших условий). Распишите подробнее условия расторжения.
- не давайте повода квартиранту вас кинуть (не будьте уродом во всех смыслах), сохраняйте человеческие отношения (даже не можете представить, как важен этот пункт)
- фотографируйте и вносите данные паспортов квартирантов (себе и в договор)
- "дёргаетесь" из-за дорогой мебели? - смените на более бюджетную
- дорогие ремонты или техника не добавляют ликвидности квартире и не окупаются (вы это поймёте со временем, когда вся ваша мебель очень быстро после квартирантов превратится в хлам). Более того - это добавляет стоимости квартире, а значит - больше вероятность простоя.
- общайтесь максимально с квартирантами до подписания, в объявлениях указываете желаемые категории клиентов (для себя отсеивайте нежелательные). "Работающая молодая пара без детей лет 25-30" гораздо надёжнее, чем "одинокая женщина с ребёнком" или "студенты" и т.д.
- не будьте жмотом. Например, слегка скинув цену (или пойдя на встречу в чём то) - вы делаете из своей квартиры привлекательный вариант (а из вас - адекватного хозяина, что редкость), который клиент будет бояться потерять. Постоянный квартирант гораздо лучше часто-меняющихся.

А Ваши "справки" и "характеристики" - это ваш личный "таракан", который не защитит вас никак. Максимум, что получите - это тихо покрутят у виска и вы потеряете клиента. Захотят кинуть - кинут и со справками, и с липовыми характеристиками.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 67
Профиль
Репутация:    5
Vannesa писал(а):Что интересно, почему нельзя выселить людей, которые скажем регулярно задерживают арендную плату, чем это грозит, если поменять замки и оставить их вещи у охраны? Спасибо за ответ заранее!


Я очень рад, что на форуме есть люди которые понимают как работает система в нормальных странах. По поводу "поменять замки", многие писатели на форуме выливают кучи дерьма и негодования не понимая, что договор аренды выгоден, в первую очередь, именно квартиранту. Арендодатель же несет гораздо более высокие риски. "Поменять замки" легче тем владельцам жилья, у которых с квартирантом нет вообще никакого договора. Взаимоотношения между сторонами регулируются "Житловим Кодексом Української РСР" и "Цивільним кодексом". Если требования договора и законодательства противоречат друг другу, то суд, конечно же, будет руководствоваться законодательством. Если просто поменять замки, при желании смогут засудить по самое нехочу. При наличии договора, чтобы начать процедуру выселения, должны не платить как минимум два месяца, затем судебная волокита может растянуться еще на полгода. Как тут правильно заметили, перспективы взыскания задолженности с квартирантов "без кола без двора" весьма туманны. Кроме того, хорошо подметили, что цель сдачи квартиры в аренду - получение дохода, а не судебная волокита и нервный стресс.

Я не готов сказать сможет ли квартирант что-то доказать есть нет письменного договора. Поэтому есть выбор, снять квартиру цивизированно, предоставив доказательства наличия работы и отсутствия проблем с оплатой на предыдущем месте или же жить без всяких прав с перспективой быть выброшенным на улицу в любой момент, но зато сохранив свое "право" на инкогнито. У моих знакомых была вторая ситуация, их предупредили за три дня, потому что собственник нашел квартирантов которые платят больше. :yes:


Вот некоторые выдержки из законодательства:

Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2530
Профиль
Репутация:    57
Когда будет спор прежде всего учтут Договор и Гражданский кодекс, а не совковый Жилищный (разве только в неоговоренных Договором и ГК моментах, что маловероятно). Согласно ГК у собственника есть право на самозащиту своих прав незапрещёнными способами.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 35
Профиль
Репутация:    1
И опять эти простыни ЖК и страшилки на ночь.
Заключайте договор и прописывайте, что действуйте согласно договора и ГК,
Договор аренды выгоден прежде всего арендодателю, а если нет договора, то пара свидетелей и судом принимается, что договор заключен в усной форме со всеми вытекающими- срок действия 5 лет и взаимоотношения согласно ЖК и ГК.

Боитесь долгого выселения - прописывайте договор на год, оплата 2 раза в месяц. Две оплаты просрочены -договор разорван. Тогда действует статья гк "правовые последствия разорвания договора".

LeeB все хорошо написал, а анкета поможет только в связке с полиграфом и прорицательницей вангой.
Вернуться к началу
mik
користувач форуму
Ответов: 583
Профиль
Репутация:    14
BizCorp писал(а):Договор аренды выгоден прежде всего арендодателю, а если нет договора, то пара свидетелей и судом принимается, что договор заключен в усной форме со всеми вытекающими- срок действия 5 лет и взаимоотношения согласно ЖК и ГК.

Боитесь долгого выселения - прописывайте договор на год, оплата 2 раза в месяц. Две оплаты просрочены -договор разорван. Тогда действует статья гк "правовые последствия разорвания договора".

Договор аренды невозможно заключить в устной форме и никакие свидетели в этих правоотношениях не катят. Это не УК, а ГК. Иначе завтра я вломлюсь к вам в квартиру, приведу двух свидетелей, и вы будете долго судиться выселяя меня.

То, что две оплаты просрочены - договор разорван, это просто ваша безграмотность. Это только основание, чтобы требовать разрыва договора. Чувствуете разницу?

Договор защищает арендатора. Арендодателя он защищает только в случае потопа или пожара от претензий соседей.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2530
Профиль
Репутация:    57
mik писал(а):То, что две оплаты просрочены - договор разорван, это просто ваша безграмотность. Это только основание, чтобы требовать разрыва договора. Чувствуете разницу?

А если в договоре прописано, что в случае неуплаты арендной платы в течение Х дней (например, 3-5) после такого-то числа месяца, договор расторгается автоматически?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 556
Профиль
Репутация:    31
BizCorp писал(а):Две оплаты просрочены -договор разорван.

У меня в договоре стоит:
"Арендатор гарантирует своевременную оплату, не позднее оговоренного срока.
В случае просрочки оплаты Договор считается расторгнутым вечером того же дня, по вине арендатора." (со всеми вытекающими штрафами - без возврата залога).

Какие "два месяца просрочки", опомнитесь.
Вернуться к началу
mik
користувач форуму
Ответов: 583
Профиль
Репутация:    14
Romson писал(а):А если в договоре прописано, что в случае неуплаты арендной платы в течение Х дней (например, 3-5) после такого-то числа месяца, договор расторгается автоматически?

Можно написать хоть что арендатор обязан повеситься в случае просрочки на 1 день. Если все согласны, то нет проблем.
Если не согласны, то возникает спор, который решается исключительно в суде.
В случае спора, пока не будет решения суда, договор действует. Может они заплатили, а вы забыли из-за маразма, а у них все расписки или банковские переводы есть. Или вы договорились обои в счет аренды переклеить, а хозяину не понравился цвет и он теперь беспредельничает.
В случае спора все идут в суд. Пока идет суд можно официально не платить. А там справку принесли, что болел, то бабушку хоронить, то адвокат заболела и через годик может дело и рассмотрят.

Добавлю. Если есть договор, даже спорный, и вы зайдете к ним без их согласия, то могут и покалечить в рамках самообороны и защиты своего жилья. Пока действует договор, с точки зрения закона, это их место проживания, а не ваше.
Вернуться к началу
mik
користувач форуму
Ответов: 583
Профиль
Репутация:    14
LeeB писал(а):- "дёргаетесь" из-за дорогой мебели? - смените на более бюджетную
- дорогие ремонты или техника не добавляют ликвидности квартире и не окупаются (вы это поймёте со временем, когда вся ваша мебель очень быстро после квартирантов превратится в хлам). Более того - это добавляет стоимости квартире, а значит - больше вероятность простоя.

Ремонт должен соответствовать квартире. Глупо делать ремонт и ставить дорогую мебель в хруще на окраине, но в хорошем доме возле метро бабушкины шкафы и ковры переполовинят прибыль.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2530
Профиль
Репутация:    57
mik писал(а):Можно написать хоть что арендатор обязан повеситься в случае просрочки на 1 день. Если все согласны, то нет проблем.
Если не согласны, то возникает спор, который решается исключительно в суде.
В случае спора, пока не будет решения суда, договор действует. Может они заплатили, а вы забыли из-за маразма, а у них все расписки или банковские переводы есть. Или вы договорились обои в счет аренды переклеить, а хозяину не понравился цвет и он теперь беспредельничает.
В случае спора все идут в суд. Пока идет суд можно официально не платить. А там справку принесли, что болел, то бабушку хоронить, то адвокат заболела и через годик может дело и рассмотрят.

Если не согласны - Договор найма (аренды) не подписывается.
Что действует, когда стороны подписали что согласны с его расторжением при неуплате (арендатор не может её подтвердить)?!
Много вы знаете споров по аренде м/у арендодателем и арендатором физ. лицами которые решались через суд (в подобных случаях, думаю, были очень слабые договора)?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 67
Профиль
Репутация:    5
Еще раз процитирую Гражданский кодекс, чтобы прояснить некоторые моменты:

Цитата:
Стаття 825. Розірвання договору найму житла

1. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.


2. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Стаття 826. Правові наслідки розірвання договору найму житла

1. У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.


Виселять сами не можете, даже после решения суда - этим должна заниматься исполнительная служба и затянутся это может на длительное время.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 35
Профиль
Репутация:    1
mik писал(а):
Можно написать хоть что арендатор обязан повеситься в случае просрочки на 1 день. Если все согласны, то нет проблем.

Пока идет суд можно официально не платить.

Если есть договор, даже спорный, и вы зайдете к ним без их согласия, то могут и покалечить в рамках самообороны и защиты своего жиль
То, что две оплаты просрочены - договор разорван, это просто ваша безграмотность. Это только основание, чтобы требовать разрыва договора. Чувствуете разницу?


Какие зачетные попытки натянуть сову на глобус и прислонить горбатого к стенке, мне понравилось. Житейская мудрость она несколько, эээ, отличается от того как трактуют законы суды и разъяснения.

Да и что поделать, с развалом эсэрэсера, программа ликбеза канула в лету, и от этого у нас даже наш минюст безграмотен со своим разъяснением "Щодо форми правочинів" от 19.04.2011 Мін'юст України.

LeeB писал(а):Какие "два месяца просрочки", опомнитесь.

Не два месяца, а две просрочки, улавливаете разницу, если в договоре стоит оплата аренды два раза у месяц, то договор можно моментально разорвать, при неуплате и при этом не будет противоречия с ГК, и даже при пристрастности судьи, нет возможности придраться.


h1902465
когда Вы подчеркиваете фразу "за рішенням суду", то подчеркиваете фразу "може бути".
Тогда смысл эта статья приобретает зловещий, ведь суд может разорвать договор, а может и не разорвать.
И тогда все.... тогда будет такое: "с этого дня придется быть вместе, в хорошие времена и плохие, в богатстве и бедности, в болезни и здравии, пока смерть не разлучит квартиранта и хазяина".
Вернуться к началу
mik
користувач форуму
Ответов: 583
Профиль
Репутация:    14
Договор может закончиться по сроку.
Есть два состояния. Договор действует или договор не действует. Что бы не написали в договоре, это не прекращает его действие автоматически, если кто-то не согласен и есть спор. Договор может перестать действовать после окончания (если он не пролонгировался согласно ГК), в случае добровольного согласия всех сторон на его прекращение, которое оформлено письменно (например расписка о получении назад залога) или в случае решения суда.
Индикатор действителен ли договор является правовые последствия для вас того, что вы друг друга покалечили, когда вы попытались выкинуть его из квартиры. Если договор действует, ему ничего не будет, а вас посадят. Если не действует, то наоборот.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 53
Профиль
Репутация:    3
Mark24 писал(а):Господа,

Обращаюсь к тем, кто настойчиво повторяет, что никакие справки и подтверждения не защитят арендодателя от недобросовестного арендатора. Неужели вы не понимаете, что в процессе отбора арендатора, каждый арендодатель пытается снизить РИСКИ (еще раз повторяю, РИСКИ) того, что арендатор окажется недобросовестным и откажется или не сможет по каким-либо обстоятельствам платить. Причем для арендодателя не имеет никакого значения, по какой причине не платит арендатор (не хочет или не может). Поэтому, арендодатель пытается доступными ему средствами проверить арендатора или, иными словами, снизить для себя риски того, что арендатор перестанет платить. Понятно, что это не 100%-я гарантия. Но, условно, риски того, что потенциальный арендатор, который работает в иностранной компании и имеет месячный доход, скажем, 30К грн., перестанет платить арендную плату намного меньше, чем потенциальный арендодатель работающий в no-name (неизвестной) компании и имеющий официальный доход 5К грн. Даже если второй арендодатель и утверждает, что его общий доход намного больше (скажем, 50К грн.), я предпочту первого арендодателя.
Отличный пример! Браво!
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 21
Профиль
Репутация:    0
Отличный пример чего?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 35
Профиль
Репутация:    1
mik писал(а):Индикатор действителен ли договор является правовые последствия для вас того, что вы друг друга покалечили, когда вы попытались выкинуть его из квартиры. Если договор действует, ему ничего не будет, а вас посадят. Если не действует, то наоборот.


забавная трактовка законов, ок, внесем конкретику,

Гипотетический Хозяин (х) пытался вышвырнуть квартиранта (к) из квартиры, в результате у Х сломан пальчик, а у К финалы под глазами и шишка на лбу.
Судья сам снимает квартиру, поэтому тихо ненавидит арендадателей, соответственно договор аренды разорвать отказывается, внимание вопрос, кто кого посадит?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2530
Профиль
Репутация:    57
Так же можно выдумать спор о действительности договора, если срок его окончен, но арендодатель не имеет письменных доказательств того что он предупредил арендатора об отказе его автоматического продления на такой же срок, т.к. предупредил устно.
Цитата:
Цивільний кодекс Стаття 764. Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму

1. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Вернуться к началу
mik
користувач форуму
Ответов: 583
Профиль
Репутация:    14
BizCorp писал(а):внимание вопрос, кто кого посадит?

Того, кто не имел права там находиться без приглашения. Если договор действует, то арендодателя, так как закон защищает право на самооборону в своем жилище. Свое, в данном случае, арендатора.
Romson писал(а):Так же можно выдумать спор о действительности договора, если срок его окончен, но арендодатель не имеет письменных доказательств того что он предупредил арендатора об отказе его автоматического продления на такой же срок, т.к. предупредил устно.

Именно про эту статью я и предупреждал.
Нет письменного предупреждения или справки из полиции, что был вызов про чужих людей в доме, договор пролонгировался. Но это нужно умудриться прожить этот месяц чтобы хозяин не возражал.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 35
Профиль
Репутация:    1
Понятно), примерно это я и предполагал, )) самооборона в своем жилище)).

в кратце, квартира не может быть "своей" арендатора, договор аренды не устанавливает права собственности, а арендатор, пойдет по статье 122 УК.
Вернуться к началу
mik
користувач форуму
Ответов: 583
Профиль
Репутация:    14
Если действует договор аренды и в квартире проживает арендатор, то чье это жилище? Собственность арендодателя, а жилище арендатора. Что тут может вызывать вопросы? Кто там живет? Это очевидно.
Цитата:
5. Не является превышением пределов необходимой обороны и не влечет уголовной ответственности применение оружия или любых других средств или предметов для защиты от нападения вооруженного лица или нападения группы лиц, а также для предотвращения противоправного насильственного вторжения в жилище или иное помещение, независимо от тяжести вреда , причиненного тому, кто посягает.
Вернуться к началу
Пред.След.

Вернуться в Аренда недвижимости



dsf

Обсуждение новостей