Как правильно расчитать стоимость своей квартиры

Всё, что происходит в Украинской недвижимости. Тенденции, факты.
Изменения в Законах. Динамика цен и влияющие факторы.


| Коммерческая недвижимость |
користувач форуму
Ответов: 501
Профиль
Репутация:    19
(Х/S*12)/Y = $C/метр

Где:
Х - стоимость аренды вашей квартиры за один месяц,
S - площадь ваше квартиры,
Y - индекс доходности от сдачи в аренду, средний мировой индекс 0.05.

Считаем например 2-х на Троещине.

Х = 700
S = 55
Y = 0.05

(700/55*12)/0.05 = $3054/метр.

Как видно, все зависит от арендной платы, которую согласны платить.
Это совершенно обьективный показатель.

Индекс доходности можно конечно повышать, но это будет экономически не верно. 5% это как раз нормальный индекс для недвижимости.А если он больше, то это означает, что в экономике есть проблеммы, но он все равно будет стремится и упадет до 5%.

Если у кого есть замечания, к данному методу оценки, давайте обсудим.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2792
Профиль
Репутация:    175
Цитата:
(Х/S*12)/Y = $C/метр

Где:
Х - стоимость аренды вашей квартиры за один месяц,
S - площадь ваше квартиры,
Y - индекс доходности от сдачи в аренду, средний мировой индекс 0.05.

Считаем например 2-х на Троещине.

Х = 700
S = 55
Y = 0.05

(700/55*12)/0.05 = $3054/метр.

Как видно, все зависит от арендной платы, которую согласны платить.
Это совершенно обьективный показатель.

Индекс доходности можно конечно повышать, но это будет экономически не верно. 5% это как раз нормальный индекс для недвижимости.А если он больше, то это означает, что в экономике есть проблеммы, но он все равно будет стремится и упадет до 5%.

Если у кого есть замечания, к данному методу оценки, давайте обсудим.

:151: Просто отлично, возьмем Харьков 1комнатная плщадью32м2 сдается 35 250уе, считаем 250*12\32\0,050=1875!!Но это если не в центре ! А в центре если еще с ремонтом,то до 1000уе в месяц!Тогда уже за м2 10000уе !!
Красиво и вроде правильно !Но здесь не учтено какую долю от средней зарплаты составляет стоимость аренды ! У нас и стоимость аренды зашкаливает и цены на недвижимость !Вот вы сами пишете аренда квартиры 700, это при минимальной з\п в100 уе ! Это ли здраво???Кто покупает квартиру по 3500уе за 1метр2 чтобы сдавать по 700????Ответ-никто! Купили по 40000уе двушку три года назад, сейчас сдают по 700 в месяц !!!
Вернуться к началу
NAL
новий користувач
Ответов: 12
Профиль
Репутация:    0
Цитата:
:151: Просто отлично, возьмем Харьков 1комнатная плщадью32м2 сдается 35 250уе, считаем 250*12\32\0,050=1875!!Но это если не в центре ! А в центре если еще с ремонтом,то до 1000уе в месяц!Тогда уже за м2 10000уе !!
Красиво и вроде правильно !Но здесь не учтено какую долю от средней зарплаты составляет стоимость аренды ! У нас и стоимость аренды зашкаливает и цены на недвижимость !Вот вы сами пишете аренда квартиры 700, это при минимальной з\п в100 уе ! Это ли здраво???Кто покупает квартиру по 3500уе за 1метр2 чтобы сдавать по 700????Ответ-никто! Купили по 40000уе двушку три года назад, сейчас сдают по 700 в месяц !!!


Насчет методики - весьма спорно. Отброшу тезис, о том что квартиру с площадью 32м2 пусть даже с хорошым ремонтом в центре Харькова можно сдать за штуку(вариант посуточно не рассматриваем) :11: . Обратимся к фактам. Я сам сдаю квартира примерно такой площади, нормально отремонтированная с мебелью и всей начинкой от электрочайника до кондиционера(конечно, все не супер дорогое, но приличное и новое), место центрее не бывает - Госпром, 200 м от Площади. На сегодняшний день больше чем 400 плюс коммуналка никак не получается. Теперь применив вышеописанную методику получаем 3375 бакса за м2, т.е. квартира должна стоить больше 100К !!!!
Такая цена не соответствует действительности, реально можно продать, я думаю,
где-то за 60К плюс/минус пару штук. Так что методика нуждается в дороботке, по-крайней мере в сегодняшних реалиях :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 365
Профиль
Репутация:    23
Цитата:
Насчет методики - весьма спорно. Отброшу тезис, о том что квартиру с площадью 32м2 пусть даже с хорошым ремонтом в центре Харькова можно сдать за штуку(вариант посуточно не рассматриваем) :11: . Обратимся к фактам. Я сам сдаю квартира примерно такой площади, нормально отремонтированная с мебелью и всей начинкой от электрочайника до кондиционера(конечно, все не супер дорогое, но приличное и новое), место центрее не бывает - Госпром, 200 м от Площади. На сегодняшний день больше чем 400 плюс коммуналка никак не получается. Теперь применив вышеописанную методику получаем 3375 бакса за м2, т.е. квартира должна стоить больше 100К !!!!
Такая цена не соответствует действительности, реально можно продать, я думаю,
где-то за 60К плюс/минус пару штук. Так что методика нуждается в дороботке, по-крайней мере в сегодняшних реалиях :)


Откуда такая методика? Придумана вами для оправдания сегодняшней стоимости недвижимости?
Элементарный подсчет в развитых западных странах следующий - стоимость месячной аренды составляет 1% от стоимости недвижимости. Таким образом объективная цена рассчитываемой вами квартиры на Троещине, хотя я сомневаюсь, что ее аренда 700 долл., 70 000 долл.США.
Вернуться к началу
bud
Ветеран форуму
Ответов: 11160
Профиль
Репутация:    201
Цитата:
Откуда такая методика? Придумана вами для оправдания сегодняшней стоимости недвижимости?
Элементарный подсчет в развитых западных странах следующий - стоимость месячной аренды составляет 1% от стоимости недвижимости. Таким образом объективная цена рассчитываемой вами квартиры на Троещине, хотя я сомневаюсь, что ее аренда 700 долл., 70 000 долл.США.


в каких таких развитых странах действует данная метода?
я сам сдаю квартиру в отличном центральном спальном районе, с ремонтом, почти без мебели но с кухней и техникой...так аренда за год максимум выросла с 900 до 1100 грн без платежей. и это в среднем. а по методе 1% от стоимости 48000*1%=480$=2400грн... такое ни как не выходит
.....
а эта формула весьма подходит...забавно...но не для всех вариантов!
((Х/S)*12)/Y = $C/метр

апрель 2007
((178/43)*12)/0,05= 993
ноябрь 2007
((200/43)*12)/0,05= 1116

на сегодня цена в этом районе как на аренду так и на кваритиры в нормальном состоянии соответствуют этому индексу! и наоборот если аренда не высокая и квартира в дерьмовом районе то и цена на нее намного ниже!

пы сы все зависит от спроса, именно он и рождает предложение!

1к стоит около 30-35к уе...32-35м2 без ремонта.../32,5/
аренда от 100 до 140уе с платежами./120/
((120/33)*12)/0,05= 872*33= 28 800
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 501
Профиль
Репутация:    19
Отклонения от данной методики как раз и означают что РН еще не стал цивилизованным. Что это дает? В зависимости от плюс или минус появляются возможности или прогореть или заработать. :)
Нормальный обьективный индикатор. Может быть что цены на аренду еще не уравновешенны тоже. Но вероятность этого намного меньше чем цена на продажу. Цены на аренду развиваются на несколько порядков динамичней чем на недвижимость.
Споры может выхвать индекс доходности. В Украине он сейчас по обратному счету примерно 9%. Но это фактический и он используются для других целей.
Я же беру среднемировой. Он может колебатся от 5% до 7%.
По сути он показывает что окупаемость вложений в недвижимость 25-30 лет это с амортотчислениями. Что вполне соответствует действительности.
Если же брать 9% то окупаемость составит 10-15 лет, что не реально.
Вообщем если цена квартиры, расчитанная по данной формуле не соответствует цене на РН в ту или иную сторону, то это есть информация к рамышлению, как для продавца, так и для покупателя.
Но конечно можно поспорить.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 365
Профиль
Репутация:    23
Цитата:
Отклонения от данной методики как раз и означают что РН еще не стал цивилизованным. Что это дает? В зависимости от плюс или минус появляются возможности или прогореть или заработать. :)
Нормальный обьективный индикатор. Может быть что цены на аренду еще не уравновешенны тоже. Но вероятность этого намного меньше чем цена на продажу. Цены на аренду развиваются на несколько порядков динамичней чем на недвижимость.
Споры может выхвать индекс доходности. В Украине он сейчас по обратному счету примерно 9%. Но это фактический и он используются для других целей.
Я же беру среднемировой. Он может колебатся от 5% до 7%.
По сути он показывает что окупаемость вложений в недвижимость 25-30 лет это с амортотчислениями. Что вполне соответствует действительности.
Если же брать 9% то окупаемость составит 10-15 лет, что не реально.
Вообщем если цена квартиры, расчитанная по данной формуле не соответствует цене на РН в ту или иную сторону, то это есть информация к рамышлению, как для продавца, так и для покупателя.
Но конечно можно поспорить.


Срок окупаемости 25-30 лет это нормально? Это бред. Максимальный срок окупаемости не может превышать 10 лет, что при рассчетах приблизительно так и есть по коммерческой недвижимости сейчас на Украине (но это при очень высоких арендных ставках пока, которые со временем, по мере насыщения рынка снизятся), а по жилой действительно в данный момент срок окупаемости 25-30 лет, что и говорит о том, что цены не адекватные.
Показатель же аренды квартир это очень хороший индикатор платежеспособности населения, которое рождает спрос на рынке недвижимости.
То есть, по примеру вышеописанной квартиры на Троещине за 700 долл. аренды, ее нынешняя стоимость составляет где то порядка (я так думаю это большая двушка, новой планировки, метров 65-70 кв.) 140 000,00 долл., ее аренда должна быть согласно моей методики 1 400,00 долл./месяц. Это реально? Конечно нет, при нынешних доходах.

БУДЕНОВЦУ. В том то и дело, что не выходит. Значит либо цена твоей квартиры завышена, либо аренда занижена, так как ты считаешь, что?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 365
Профиль
Репутация:    23
Цитата:
(Х/S*12)/Y = $C/метр

Где:
Х - стоимость аренды вашей квартиры за один месяц,
S - площадь ваше квартиры,
Y - индекс доходности от сдачи в аренду, средний мировой индекс 0.05.

Считаем например 2-х на Троещине.

Х = 700
S = 55
Y = 0.05

(700/55*12)/0.05 = $3054/метр.

Как видно, все зависит от арендной платы, которую согласны платить.
Это совершенно обьективный показатель.

Индекс доходности можно конечно повышать, но это будет экономически не верно. 5% это как раз нормальный индекс для недвижимости.А если он больше, то это означает, что в экономике есть проблеммы, но он все равно будет стремится и упадет до 5%.

Если у кого есть замечания, к данному методу оценки, давайте обсудим.


Это какая то херня, а не формула, даже пересчитав по вашим данным что то не получается цифра.
В оценке используется следующий подход, если предполагать, что квартира может приносить доход от аренды.

Метод прямой капитализации дохода. Этот метод основан на преобразовании дохода, который получает владелец за год, в стоимость, с помощью коэффициента капитализации (фактически тот же индекс доходности, но у нас он никак не 5%, как в мире, так как доходность банковских депозитов, самого безопасного вложения минимум 8%).
Данный метод целесообразно применять в том случае, когда предполагается равновеликие поступления доходов на протяжении всего прогнозного периода (рассматриваемый случай).
В формализованном виде процесс оценки с использованием метода прямой капитализации дохода можно привести следующим образом:
С= ЧД/к

где, С – стоимость квартиры;
ЧД – чистый доход от эксплуатации объекта (как правило, за год);
k – коэффициент капитализации, который позволяет привести ежегодный будущий чистый доход в текущую стоимость (определяется как безрискованная ставка (средняя ставка валютного депозита в ведущих банках Украины) с прибавлением компенсационных надбавок за риск - необходимсоть компетентного управления недвижимость, риск в изменении базовой ставки, компенсация в ликвидности вложений и т.д).
Для доходной недвижимости в условиях существующего рынка недвижимости в г. Киеве может быть принят от: k = 8-10 %% (это в условиях нормального рынка, а не такого как сейчас, когда ликвидность достаточно низка).То есть реально эта ставка 10-12%. Берем среднее 11%.
По рассматриваемой квартире на Троещине рыночная стоимость составит:
700*12/11%= 76 363,00 долл.США. Что в принципе соответствует вышеизложенной методике.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 358
Профиль
Репутация:    36
Цитата:
Индекс доходности можно конечно повышать, но это будет экономически не верно. 5% это как раз нормальный индекс для недвижимости.А если он больше, то это означает, что в экономике есть проблеммы, но он все равно будет стремится и упадет до 5%.
Если у кого есть замечания, к данному методу оценки, давайте обсудим.

Индекс доходности прямо и непосредственно связан со стоимостью денег в экономике. Окупаемость недвижимости (через аренду) за 20 лет - это действительно среднемировой стандарт, поскольку приблизительно совпадает с доходностью депозитов в развитых экномиках.
В Украине сейчас только учетная ставка составляет 10%. Поэтому в знаменателе Вашей формулы (даже если с ней согласиться) в нынешних условиях должно стоять не 0,05, а 0,12 как минимум.
Тогда и стоимость метра в Вашем примере составит 1272$, причем это стоимость метра отремонтированной и оборудованной квартиры
Вернуться к началу
bud
Ветеран форуму
Ответов: 11160
Профиль
Репутация:    201
http://www.visacrediton.ru/
"Если в прошлом собственник мог получить до 15 процентов прибыли каждый год при сдаче собственной жилой недвижимости в наем, то на данный момент его доходность понизилась до 8 процентов. А данный факт говорит о том, что срок окупаемости квартир возрастает до 12 лет. И так как срок окупаемости увеличивается, то можно говорить о том, что это понижает инвестиционную привлекательность жилой недвижимости для арендных целей."

когда я интересовался стоимостью за рубежем то нормой прибыли считалось 5-8% в год от стоимости жилья...
но судя по росту аренды жилья 15-22% в год то и привлекательность гораздо выше в перспективе...итого 20 лет назад приобретенная квартира окупила бы себя уже дважды!
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 501
Профиль
Репутация:    19
Описывать и полагаться на текущую ситуацию, означает остаться бедным навсегда. Ну что же, каждому свое. :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 358
Профиль
Репутация:    36
Цитата:
Описывать и полагаться на текущую ситуацию, означает остаться бедным навсегда. Ну что же, каждому свое. :)

Вот именно. Вам надо это сказать каждому, кто покупает на двадцатилетнюю перспективу исходя из того, что последние пять лет это было выгодно. Тем более, если покупает в кредит
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2155
Профиль
Репутация:    60
http://bud-inform.com.ua/hotnews/2008/01/1...ost_arendi.html
если уже на то пошло...
Шутники, блин...
Забыли уровень з/п сравнить... :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 501
Профиль
Репутация:    19
Украинские предприятия, осуществляющие сделки с недвижимостью и ее сдачу в аренду, в январе-ноябре 2007 года получили прибыль до налогообложения в размере 32,472 млрд грн, сообщил Государственный комитет статистики в понедельник.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2155
Профиль
Репутация:    60
http://bud-inform.com.ua/hotnews/2008/01/1...oi_ukraini.html
15.01.2008 12:22
Кто заработал,а кто потерял: финансовый отчет строительных предприятий Украины

В январе-ноябре 2007 года в Украине прибыль показали 65,4% строительных предприятий. При этом за данный период прошлого года финансовый результат от основной деятельности строительных предприятий составил 1553,5 млн. грн.
Об этом сообщил Госкомстат Украины. Прибыль показали 65,4% предприятий (2848,7 млн. грн.), а остальные 34,6% предприятий задекларировали убытки (1295,2 млн. грн.).
Вернуться к началу
bud
Ветеран форуму
Ответов: 11160
Профиль
Репутация:    201
могу только добавить коммент...показывать прибыль не выгодно. особенно строителям, с которыми расчет ведут наликом...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1598
Профиль
Репутация:    103
Цитата:
могу только добавить коммент...показывать прибыль не выгодно. особенно строителям, с которыми расчет ведут наликом...

Поддерживаю Буд, реальную прибыль у нас занижают не только строительные предприятия :-) и занижают ее в 4-6 раз. Исключение составляют только те, кто выходит на IPO и то на этапе выхода на фондовый рынок (а потом снова за старое :-) правда в меньших размерах. А кто из строительных компаний вышел на IPO? Да никто! Поздняки че-то там планировали. Посему смело можно считать, что строительные компании получили реальную прибыль за указаный период в размере 13 - 15 млрд.грн.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2155
Профиль
Репутация:    60
2Vlinvest - я тоже согласен с Будом, н хочу обратить Ваше внимание, что писать 32.4 млрд ДО налогообложения, и 2 млрд офиц (неофиц в 4-6 раз больше) после - немного странно, даже для налогов в нашем гондурасе?
Или я неправильно понял, какие именно предприятия имеются в виду...
Ведь АН, в какой-то степени, тоже осуществляют сделки с недвижимостью и ее сдачу в аренду...
Тогда что получается?
Строители получили прибыль 1,5 млрд? Ладно, пусть даже в 4-6 раз...
Остальную сумму прибыли получили НЕстроительные организации? :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 952
Профиль
Репутация:    7
Цитата:
2Vlinvest - я тоже согласен с Будом, н хочу обратить Ваше внимание, что писать 32.4 млрд ДО налогообложения, и 2 млрд офиц (неофиц в 4-6 раз больше) после - немного странно, даже для налогов в нашем гондурасе?
Или я неправильно понял, какие именно предприятия имеются в виду...
Ведь АН, в какой-то степени, тоже осуществляют сделки с недвижимостью и ее сдачу в аренду...
Тогда что получается?
Строители получили прибыль 1,5 млрд? Ладно, пусть даже в 4-6 раз...
Остальную сумму прибыли получили НЕстроительные организации? :)


Да при чем тут АН, строители

Сдает бывший советский укргирпосахар свои площади, вот и имеет с этого какой-то кусок, официально меньший, в темную больший.

Смешались кони-люди.

А бабушки-пенсионерки, которым вы безналогово отдаете половину з/п там вообще не учтены, как и в статистике по средней з/п.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1598
Профиль
Репутация:    103
Цитата:
2Vlinvest - я тоже согласен с Будом, н хочу обратить Ваше внимание, что писать 32.4 млрд ДО налогообложения, и 2 млрд офиц (неофиц в 4-6 раз больше) после - немного странно, даже для налогов в нашем гондурасе?
Или я неправильно понял, какие именно предприятия имеются в виду...
Ведь АН, в какой-то степени, тоже осуществляют сделки с недвижимостью и ее сдачу в аренду...
Тогда что получается?
Строители получили прибыль 1,5 млрд? Ладно, пусть даже в 4-6 раз...
Остальную сумму прибыли получили НЕстроительные организации? :)

А что в этом не реального? Вас смущают объемы, сопоставимые с бюджетом страны?
Исходя из статистики 32 млрд получили прибыль организации работающие с недвижимостью, т.е. аренда, возможно гостиничное хозяйство и т.д., м.б. сюда даже включили и строителей. Суммарное количество вновь вводимых в эксплуатацию и продаваемых площадей в год ничтожно мало по-сравнению с объемом площадей, сдаваемых в аренду, накопленных непосильным путем за пару сотен лет :-) (дома постройки до 1900г пока еще то же арендуют, правда их не так уж и много).Кроме того, на аренде прибыль занижают в 1,5 - 3р и то не во всех случаях, так что предположительно 40-45 млрд на ренте отхватили (исходя из исходных статистических данных). Однако, можно ли верить нашей статистике?

Наша статистика - это абсолютно точный учет неточных данных, увы.

Выводы делайте сами.
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Рынок недвижимости



dsf

Обсуждение новостей