Как дальше поступить с инвестициями в недвижимость?

Здравствуйте форумчане.
В разгар кризиса, когда непонятно было куда катится национальная валюта, гривневые сбережения были инвестированы в 4 квартиры в Фрaнцузcком Kвaртале общей площадью чуть более 350 квадратов. Эти 4 квартиры занимают весь этаж и других соседей на этаже нет, т.е. коридор можно сказать, что тоже поступает в единоличное пользование.
Сейчас, когда строительство по оптимистическим прогнозам близится к концу, стал вопрос каким образом дальше распорядиться этими метрами квадратными.
Основные варианты, которые пришли в голову:
1)Ремонт и сдача квартир в долгосрочную аренду.
2)То же самое, но посуточная аренда
3)Организация какого-нибудь минихостела
4)Ремонт четырех квартир под один общий офис и сдача в аренду
5)Продать по уступке и положить в банки под проценты вклады, разделенные на суммы, возврат которых гарантирует фонд гарантирования вкладов
6)Дождаться получения акта на собственность и продать, деньги положить в банки
7)Дождаться получения акта на собственность, сделать ремонт и продать, деньги положить в банки
8)Обратиться с этим вопросом в какую-нибудь риэлторскую контору - авось, дадут стоящие советы, а не будут тянуть одеяло на себя)

В каждом из этих вариантов есть свои плюсы и минусы. К примеру с посуточной арендой и минихостелом нужно будет нанимать людей, поскольку самому этим не будет времени заниматься.
Очень бы хотелось услышать как бы вы поступили на моем месте. Возможно есть другие предложения?

Все двушки? 3-ки для аренды в премиуме будет крайне сложно сдать. А в том районе много премиум новостроек - конкуренция будет ого-го за клиента.
1) Возможно. Понятная схема, хотя надо довложиться на ремнты.
2) Морочно. Ремонты поубиваются довольно быстро - а это еще больше мороки. Оно надо.
3) То же что и 2. Бума то на проживание нет, отели не переполнены, хостелы еле выживают - туристов считай в Н раз меньше стало.
4) А почему это будет интерснее чем снять этажик в бизнес центре? Вряд ли.
5) Не хватит адекватных банков при таком раскладе, сумма гарантирования очень не курпная в долларах после обвала гривны.
6) Этот вариант почти равен номеру 5, тут надо банков 30 для такой затеи и надежных. А их сейчас ну может 5, может 10.
7) Ремонт сразу не окупится в продаже, а мороки прибавится.
8) Обратитесь, только важно к кому, может натолкнут на другие идеи. Вас же не устроит практикант с опытом в 1 мес?
9) Ничего не делать. Ждать повышения - можно ждать лет 5-10 запросто.
10) Продавать как есть, вкладывать в другой бизнес.
11) Продавать как есть, постепенно вкладывая в новостройки.

Спасибо за развернутый ответ. Квартиры 3+2+2+1 комнат. У нас в семье примерно написанному вами акценты распределились. Жена хочет по первому варианту, а я склоняюсь к варианту по максимальному быстрому способу выйти в валюту. Будем думать

Цитата "Mihail.Z":

Спасибо за развернутый ответ. Квартиры 3+2+2+1 комнат. У нас в семье примерно написанному вами акценты распределились. Жена хочет по первому варианту, а я склоняюсь к варианту по максимальному быстрому способу выйти в валюту. Будем думать

советую переуступать быстрее и вкладывать в новые на котловане

"...9) Ничего не делать. Ждать повышения - можно ждать лет 5-10 запросто.
11) Продавать как есть, постепенно вкладывая в новостройки...."
Если специалисты риэлторских агентств утверждают, что падение цен на недвижимость Киева достигло дна и к концу осени ожидается стабилизация, то это НЕ означает, что с начала зимы цены будет расти). Просто не будет резких скачков ни в минус, ни в плюс. Поэтому, я немного перефразирую пп.9 и 11: "Повышения можно ждать лет 5-10 запросто. Продать сейчас как есть, постепенно вкладывая в новостройки, равноценно ничего не делать и ждать повышения". Проще говоря - итог будет одинаковый.
Французский квартал - отличное капиталовложение, данная недвижимость будет кормить Вас, Ваших детей, внуков, реализуйте ее в любом виде аренды.
Мне нравится идея хостела: меньше расходов на его организацию и содержание нежели при длительной (особенно) и посуточной аренде, и возможность постоянного административного контроля со стороны собственников. Скажу более того, учитывая все параметры Вашей недвижимости, в итоге у Вас будет самый лучший и популярный хостел в Киеве.
Есть Международный Союз хостелов с представительством в Киеве, который осуществляют информационную помощь при организации и рекламную на своих сайтах всем новым хостелам, зарегистрированным у них.

6)Дождаться получения акта на собственность и продать, деньги положить в банки
та
10) Продавать как есть, вкладывать в другой бизнес.
і
11) Продавать как есть, постепенно вкладывая в новостройки.
тобто - диверсифікація

Цитата "Mihail.Z":

Квартиры 3+2+2+1 комнат.

Тогда можно комбинировать: 1к на сдачу, или даже 1к и 2к, а остальное в валюту. Но опять же, как\где хранить\инвестировать это тоже вопрос, банки - это тяжелый номер, т.к. тут есть серьезные риски. Нарисуем мрачное: вкладываем $10K, банк пузырится при курсе 30-50 и отдает уже $6K - ниего себе инвестиция... Так уже было, прямо сейчас.

Цитата "ОксанаВладелец":

Продать сейчас как есть, постепенно вкладывая в новостройки, равноценно ничего не делать и ждать повышения". Проще говоря - итог будет одинаковый.
...
Мне нравится идея хостела:

Вполне может быть, но какой-то прирост есть всегда от котлована до сдачи. Прибыль будет, но возможно небольшая.

Хостелы, вы чего, сейчас они ну в очень самом сложном положении: загрузка упала, многие рады выжить. Там рядом гостиница кстати есть - конкуренция ого-го! Если опыта нет, то этот опыт будет приобретаться прямо по ходу - кто где и сколько ворует узнаем на собственных шишках.
А в премиум доме сделать хостел - это потом можно легко нервов потратить еще на один... смелое предложение словом.
Другое дело если уже опыт есть, дом - не премиум, тогда карты как-то лучше раскладываются.

Mihail.Z, вам нужны советы?
Поделитесь опытом как выбраться из "крысиных бегов".

Цитата "SanSanych":

Гостиница и хостел вне конкуренции друг с другом, у них совершенно разные типы клиентов. В хостелах останавливаются люди не только для проживания, но и для коллективного общения (в хорошем смысле). Для этого в хостеле должна быть гостевая комната, где клиенты дружно отдыхают, друг другу рассказывают о своих путешествиях, делится впечатлениями, смотрят снятые видео и т.д. Круглосуточно в хостеле находятся администратор и горничная, которые следят за порядком и безопасностью гостей.
Знаю 2 хостела: 1 - на Красноармейской, 2 - на бул.Л.Украинки. Особенно хорошо знаю - второй, он организован на базе обычной 4-х комнатной квартиры (кухонка 6 кв.м), да еще и на 7-м этаже жилого дома. Все пристойно, аккуратно, соседи не в претензии. Цена за койко-место от 96грн. Загрузка аховая, иногда из-за нехватки мест администраторы вынуждены стелить гостей в гостевой комнате на раскладушках, хотя это не положено по правилам. Рекламируется данный хостел официально через сайт Союза еврохостелов, плюс собственный сайт, плюс платная реклама на сайтах посуточной аренды (онлайн-бронирование).
В сложном положении после Майдана оказались посуточные квартиры, это - да, ими рынок аренды Киева перенасыщен, жесткая конкуренция. Хостелы же появились не так давно, их не так много. Между прочим, часть клиентов посуточных квартир схлынула на хостелы, в частности молодежь, иностранные студенты, туристы.

Цитата "ОксанаВладелец":

Гостиница и хостел вне конкуренции друг с другом, у них совершенно разные типы клиентов. В хостелах останавливаются люди не только для проживания, но и для коллективного общения (в хорошем смысле).

В сложном положении оказались мы все. По наблюдениями посуточные квартиры цены не подняли особо в грн, т.е. конечно в $ они просели. Но на отсутствие клиентов не жалуются. Клиенты хостелов очень часто - иностранцы\путешенственники. Вот именно их стало меньше после революции, они элементарно побаиваются. Значит прямых клиентов хостелов стало существенно меньше. Может хостелы цены сбросили тоже, чтобы не упускать своих клиентов? Но как они компенсируют то, что теперь путешествуют куда меньше - завлекают клиентов посуточных квартир?

Конечно в теории - хостел это общение, так оно в рекламе. Но так ли это в реальности? Ведь можно предположить что коммуналки - это для более тесного и взаимовыгодного общения семей, мы вам соль, вы нам спички и готов симбиоз. Предполагаю абсолютно любые жильцы хотят уединения и тишины куда больше, чем общения с соседями.

Цитата "Romson":

:gaz: Mihail.Z, вам нужны советы?
Поделитесь опытом как выбраться из "крысиных бегов".

ИМХО, вся жизнь крысиные бега, а тот, кто думает, что из них выбрался, глубоко ошибается. Он просто попал на другой уровень этих же крысиных бегов. Путешествовать по миру, к примеру, со временем тоже становится такой же рутиной, как ходить в офис каждый день. По настоящему счастливый человек это тот, кто научился радоваться каждому мигу жизни, хоть и в процессе постоянных крысиных бегов.

Цитата "Mihail.Z":

вся жизнь крысиные бега, а тот, кто думает, что из них выбрался, глубоко ошибается. Он просто попал на другой уровень этих же крысиных бегов. Путешествовать по миру, к примеру, со временем тоже становится такой же рутиной, как ходить в офис каждый день. По настоящему счастливый человек это тот, кто научился радоваться каждому мигу жизни, хоть и в процессе постоянных крысиных бегов.

Из правил одноимённой игры:
"Не все, кто садится играть в эту игру, живут в роли наёмных рабочих. Многие из игроков уже поняли, как устроен этот мир и добились много, но они всё равно играют в Крысиные бега, потому что хотят добиться ещё большего!"

Цитата "Mihail.Z":

Здравствуйте форумчане.
1)Ремонт и сдача квартир в долгосрочную аренду.
2)То же самое, но посуточная аренда
3)Организация какого-нибудь минихостела
4)Ремонт четырех квартир под один общий офис и сдача в аренду
5)Продать по уступке и положить в банки под проценты вклады, разделенные на суммы, возврат которых гарантирует фонд гарантирования вкладов
6)Дождаться получения акта на собственность и продать, деньги положить в банки
7)Дождаться получения акта на собственность, сделать ремонт и продать, деньги положить в банки
8)Обратиться с этим вопросом в какую-нибудь риэлторскую контору - авось, дадут стоящие советы, а не будут тянуть одеяло на себя)

!) Самое простое и верное решение.
2-3) Протесты соседей и консьержки, их кляузы в инстанции, контроль работы нанятого администратора, то есть больше сложностей, но прибыль выше.
4)Аренда больших офисов сейчас в упадке. Да и офисы на жилой площади постепенно отходят в прошлое.
5-7) Банки это хорошо, пока очередной обвал вдруг не произошел, и пока Вы свои деньги заберете, они обесценятся наполовину. Что перекроет несколько спокойных лет с высокими депозитными процентами. Свежо в памяти. Лучше ПИФы (открытые или интервальные) - несколько легче забрать.
8) Исключено, одеяло будут тянуть на себя - рекомендовать продать квартиры, для чего отдать их продажу на эксклюзив.

Цитата:

1)Ремонт и сдача квартир в долгосрочную аренду.

Цитата "Maksimen":

1) Самое простое и верное решение.

Простое? А деньги на ремонт 350м.?
Как минимум 3к надо продать.

Цитата "Romson":

А деньги на ремонт 350м.?
Как минимум 3к надо продать.

Посмотрел на сайте КГС ваши квартиры и понял, что в 350м. входит коридор, который вы уже считаете своим. Но он весь ваш пока все квартиры ваши, в этом и дилемма.
Попробуйте продать все вместе или вкладывайтесь и стройте бизнес.

Цитата "Romson":

Простое? А деньги на ремонт 350м.?
Как минимум 3к надо продать.

Ну он же не пишет, что деньги на этом совсем кончились. Напротив, рассматривает варианты исходя из прибыли, а не их первичных затрат. Переделать этаж под хостел гораздо затратнее.

Вообще, интересно, стоит ли СЕЙЧАС инвестировать в рынок недвижимости? Я плотно занялся поиском квартиры, но хотелось бы сэкономить, конечно Авось есть предпосылки для дальнейшего падения цен в отрасли

Цитата "Maksimen":

Ну он же не пишет, что деньги на этом совсем кончились. Напротив, рассматривает варианты исходя из прибыли, а не их первичных затрат. Переделать этаж под хостел гораздо затратнее.

Да, наскрести на ремонт можно. Тут именно вопрос срока окупаемости вложений. Я как не считаю, у меня он всегда превышает все разумные пределы. Трудно вообще понять какая мотивация людей, которые занимаются сейчас бизнесом покупки квартир под сдачу в аренду... Надежда на светлое будущее, что через n лет ситуация на рынке недвижимости станет чудесной?

Цитата "Mihail.Z":

[

Трудно вообще понять какая мотивация людей, которые занимаются сейчас бизнесом покупки квартир под сдачу в аренду... Надежда на светлое будущее, что через n лет ситуация на рынке недвижимости станет чудесной?

отсутствие других инструментов в нашей стране