Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 26.03.2007

2LML абсолютно с Вами согласен! Доходы предприятий были меньше,причем пропорционально стоимости жилья,и когда было падение,то на предприятиях в 1997-2000 было не сладко,то есть когда растет доход предприятий,растет цена жилья(это естественно),так вот,для того чтобы был обвал РН,должен быть обвал экономики(не зря уважаемый Владимир привел пример падения цен,это как раз дефолт 1998 года)Итого,обвал возможен только во всем,невозможно чтоб благосостояние населения росло,а жилье дешевело,ну не бывает так))

а якщо ріст доходів населення за "помаранчевих 30%" у рік, при "біло-блакитних" 10%, при 60% річних росту РН, думаю, це якийсь економічний фантом?

Слишком упрощенно опять смотрите, как на мой взгляд, на пропорции. Проблема в том, что финансовый сектор сильно оторвался в последнее время от реальной экономики в последние три года - причина СПЕКУЛЯЦИИ на заемных инструментах. Кстати, это же может возможно и стать причиной неблагоприятных последствий для экономики вцелом! Поскольку кредитовались не производители, а потребители, что и вызвало безудержное желание побыстрому на растущем рынке заработать многих участников рыночного процесса. Но рано или поздно избыток ликвидности рассасывается, и маятник качнет в обратную сторону! Петр процитирую Вам знающего человека, который непонаслышке знает, что такое ипотека и недвижимость в Украине"Тенденции на рынке ипотечного кредитования неразрывно связаны с тенденциями на рынке недвижимости. Нынешняя средняя цена на недвижимость в Киеве - $2,6 тыс. за кв. м. Если соотнести эту цифру с жилым фондом столицы, то окажется, что на сегодняшний день киевляне обладают имуществом стоимостью $172 млрд. Это в 1,6 раза больше, чем наш валовой национальный продукт, скорректированный на теневые доходы. Это огромная сумма. Если в других государствах имеет место примерно такое же соотношение всего жилого фонда страны к ВВП, то у нас такие же показатели дает недвижимость в одном Киеве. На первый взгляд, налицо т.н. bubble effect, эффект пузыря, когда цены не отражают адекватной стоимости жилья в конкретный период времени, что не несет за собой ничего хорошего для всех участников рынка." Юрий Блащук (глава правления Международного ипотечного банка)

flyman что я Вам могу сказать,на майдан!

Ви знаєте, я не прихильник помаранчевих, але явно проти "каоліції" у теперішньому форматі.
Мої вподобання- соціалісти. Хоча вчинок їх лідера не одобрюю.
До речі на майдан в ті буремні роки не ходив. Може ви там були, то справа ваша.

Как узнать, что схема зашла слишком далеко? Есть в мире понятие схема Понзи по типу МММ-Мавроди. Так вот, Хайман Мински, американский экономист, выделил три класса заемщиков. Хеджевые дебиторы могут легко удовлетворить все требования по долговым выплатам, используя свои денежные потоки. Спекулятивные дебиторы могут выплачивать текущие проценты, но вынуждены пролонгировать свои кредиты, чтобы выплачивать основную сумму займа. А дебиторы Понзи не могут рассчитывать ни на проценты, ни на денежные потоки, а только на растущую стоимость актива. Петр дебиторы Понзи Вам никого не напоминают?

2LML мы же договаривались без цитат))) Вы правда считаете,что при крахе все равно,что остаться с квартирой или с туалетной бумагой мавроди???

мечта всех идиотов-вот я начал зарабатывать больше,а квартиры сейчас упадут в цене,и все останутся без денег и начнут продавать даром,и вот тут я себе куплю 300 метров на липках! Поверте,когда квартиры сильно упадут в цене,то Вам будет не до улучшения жилплощади.

Петр суть в другом, какова цена Вашего актива будет потом, или какая рентабельность инвестироваия сегодня и прогнозная завтра? В данном случае вопрос ценового риска, который трансформируется в риск ликвидности и валютный риски. А пример с Мавроди или схемой Понзи был представлен лишь как пример поведения толпы и не более

Петр понятно думаете затянуть на тонущем кораблике и всех остальных)) НЕ ПОЛУЧИТСЯ. У кого все в поряде с обязательствами и ликвидностью останутся в выигрыше

Причин много, и среди них есть весьма существенные.
Вот лишь некоторые

1. Огромнейшая потребность в дополнительном жилье в условиях когда
а) есть лишь относительно небольшое число квартир, которые (при тех или иных обстоятельствах) могут быть выставлены на продажу;
б) есть значительное количество (почти платежеспособных) семей, нуждающихся в улучшении жилья (и они вполне способны при снижении цен создать ажиотажный спрос).

2. В недопущении резкого обвала цен заинтересованы очень многие (в том числе, государственные деятели и банкиры). Обвал цен на рынке недвижимости означал бы обвал экономики и банковской системы. Да и Киева тоже. Существенное снижение ценового барьера вполне может привести к притоку дополнительных сотен тысяч (а, возможно, и миллионов) жителей. В том числе, и из дальних стран.

3. У Киева есть огромные проблемы, связанные со старым фондом. Много чего нужно сносить, много чего менять. Сделать это можно только в том случае, если инвесторы смогут продать построенные дома по ценам, которые существенно перекрывают себестоимость сноса и строительства. Поэтому киевские власти и потенциальные инвесторы постараются поддержать достаточно высокий уровень цен (IMHO, конечно).

Владимир все эти аргументы у Вас звучат постоянно, поэтому как фактор того, что кто-то хочет жить лучше, чем сейчас я бы не рассматривал. А то, что мы ежедневно должны питаться и формируем ежедневно огромный спрос на картофель, хлеб и иные продукты питания никак не вызывает рост цен на них в геометрической прогрессии не так ли? И еще, большое количество квартир сейчас сконцентрированно в руках спекулянтов, так что песню про дефицит жилья заводить не стоит, об этом уже всем известно. Вопрос конкретный Владимир соотнесите пожалуйста, за последние 3 месяца динамику роста объема предложения в Вашем агенстве и количество сделок за этот период. То есть, разделите кол-во заявок за этот период на кол-во сделок за последние 3 месяца. Какой получится у Вас коэффициент?

Вызывает. В осажденном городе кусок старой конины может стоить состояние. В войну и после-военные годы люди отдавали драгоценности за кусок хлеба. Сейчас нет дефицита хлеба, вот и нет большого роста цен.

Англорус можно Ваши комментарии не вставлять, тем более не к Вам обращение. Ваша болтология глупа и безсмысленна

Нельзя. Начну с общей грамотности - слово бессмысленно пишется без буквы з.

А я продолжу, специально не правильно написал слово, чтобы Вы наконец сказали что-то по делу! Да слово бессмысленно пишется через с

2 Владимир
Спасибо за подробный комментарий. Мое сомнение в возможности допущения системной ошибки Вы развеяли.
Из Вашего каммента я для себя вынес то, что для манипуляций индексом удобнее всего варьировать верхнюю границу выборки
Ваши аргументы относительно причин, не дающих ценам упасть сейчас, я сомнению не подвергаю, поскольку они все справедливы. Тем не менее, ИМХО сильный отрицательный тренд все же возможен. По той простой причине, что строители, риэлторы и иже с ними ИМХО никогда не проводили серьезных исследований, направленных на определение покупательной способности потребителей, то бишь емкости рынка РЖН. Из той двоякой ситуации, которая есть сейчас, ИМХО есть только 2 выхода - 1) падение цен (возможно в том случае, если покупательная способность потребителей исчерпалась) и 2) рост цен (если покупательная способность КОНЕЧНЫХ потребителей не иссякла, то рано или поздно они будут покупать по тем ценам, которые есть, и благодаря отложенному спросу цены вырастут). 2 сценарий лично мне кажется маловероятным, но мало ли что в жизни бывает. Я не вижу сейчас возможности для существенного роста покупательной способности. Разве что металл на мировом рынке в 2 раза подорожает
1 же сценарий ИМХО неизбежен, вопрос может быть только во времени его начала и глубине падения. Хоть Вы, Владимир, и пишете, что при снижении цен предложения с существенно заниженными ценами будут выметаться с рынка потребителями, однако ИМХО сильный отрицательный тренд возможен - в том случае, к примеру, если число "горящих" предложений будет существенно превышать число реально имеющихся на рынке покупателей.

Вы хотите, чтобы я каждый раз приводил все новые и новые факторы/ аргументы?
Привожу то, что в каждый конкретный период (по нашему мнению) наиболее существенно. Если факторы и аргументы не меняются, то значит тенденции устойчивые и долгосрочные.

Только первый сценарий. Если цены на металл поднимутся в 5 раз, у кого эти деньги будут ? Уж не у тех, кто НУЖДАЕТСЯ В КРЫШЕ НАД ГОЛОВОЙ. То же касается и российских НЕФТЕДОЛЛАРОВ, прямо "раздают" их всем РОССИЯНАМ

Ну а поповду соотношения объема предложения и сделок как Владимир ответ есть? Или он в пух и прах разобъет все размышления о дефиците жилья))?