Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 26.03.2007

Недостатка подсказчиков и "открывателей глаз" у нас, вроде бы, нет.

Но дело в том, что у большинства наших продавцов нет "товара", который можно передержать. А есть одна-две квартиры, которые они рассматривают как предмет стратегического назначения. Строят они на их основе свои далекоидущие жизненные планы. Думают в масштабах десятилетий и человеческих поколений.
Но только ведь и это еще не вся "правда жизни".
Все эти люди прекрасно знают куда можно пристроить 1000 у.е.
90% этих людей (значительная часть которых люди старше 50) знают куда можно пристроить 10000 у.е.
Но где (за пределами рынка недвижимости) можно надолго пристроить 100000-200000 у.е. знает лишь меньшинство.
А, если за горизонтом (устоявшихся жизненных представлений) сплошные непонятки, то зачем спешить "за горизонт"?

2Владимир ну почему же некуда? вот есть же умные люди,LML например,они советуют продать то что есть и когда обвалится рынок улучшить за эти деньги,или чуть чуть добавить,свою жилплощадь,чем не вариант

Петр я никому ничего не советую. Всего лишь констатирую происходящие процессы. Вот Вы советуете покупать всегда потому что "дорожало и будет дорожать"?

Якщо ні того ні з сього падає на голову такий маєток, то дійсно, кришу рве конкретно і зникають будь-які горизонти.

2 Владимир
С границами выборки - понятно. 1 раз - нехарактерные предложения отброшены эмпирически, 2 раз - путем расчетов (выбрать границы так, чтобы внутрь попадало, к примеру, 95% значений и при этом они были максимально близки к моде, достаточно просто). Но согласитесь, как 1, так и 2-й этап открывает достаточно большие возможности для манипулирования данными. Просто изменив некоторые константы в алгоритме расчета, можно получить прирост цен.
Кстати, ИМХО 1 этап - отброс нехарактерных для рынка предложений - сам по себе предполагает (в сложившейся ситуации на рынке) системную ошибку. Мы ведь исследуем декларируемую цену. Таким образом, 95% (к примеру) предложений на рынке дается людьми, которые в курсе текущей рыночной ситуации и особенно не спешат с продажей. Остальные, скажем, 5% предложений будут включать в себя предложения горящие в связи с выездом, предложения квартирных аферистов и прочее. Таким образом, при очень маленькой активности покупателей (что мы имеем сейчас) неизбежно появятся люди, желающие срочно продать квартиру и выставляющие ее по минимальной цене. Эти предложения быстро исчезнут из базы из-за того, что именно такую квартиру и выберет покупатель (если, конечно, не усомнится в порядочности продавца). А на Вашем индексе такие предложения не отразятся никак - Вы их игнорируете из-за их несоответствия "реальной" картине на рынке.

2LML я тоже заметьте никому ничего не советую,а вот если констатировать факты,то за всю историю Украины цены то медленно,то быстро,но росли вверх,вот это я называю фактом,а вот то,что будет,это прогноз.Кстати прогнозов о падении,за всю историю роста,было немало,и как мы видим,необоснованных.

Горящие предложения (и скидки по таким предложениям) бывают. Но привязать их каким-то боком к возможным манипулированием со статистикой нельзя.

Во-первых, скидки по горящим предложениям не такие уж огромные, чтобы эти предложения выходили за нижнюю границу. За пределами нижней границы сосредотачиваются в основном объекты с ценами типа 1$, комнаты в общих квартирах (при том условии, что цена указана для одной комнаты, а площадь для всей квартиры), зависшие проблемные объекты…

Во-вторых, нижняя граница обычно отсекает намного меньше предложений, чем верхняя. Это происходит потому, что объекты в нижних ценовых диапазонах сгруппированы намного более тесно чем в верхних. При подсчете индекса в первую очередь отсеиваются объекты, которые далеко разбросаны по ценовой шкале. Группировка же объектов (нижних ценовых диапазонов) резко повышает вероятность того, что они будут учтены.

В-третьих, если объект действительно горящий и быстро уходит с рынка, то такова объективная реальность. И статистика эту реальность отражает.

В-четвертых, для расчетов статистики используется актуальная база (а не вся база за много лет). В актуальной же базе жизнь (очень многих) объектов – всего две недели. Так что по срокам нахождения в базе, объекты, которые быстро выкупаются, мало чем отличаются от многочисленных посреднических объектов, до хозяев которых не удается дозвониться.

В конце девяностых (включая и 2000год) было достаточно ощутимое и длительное снижение цен. Рост начался в начале 2001года.

Володимире, ви відповідали на питання Городского Жителя. Дайте відповідь, будь-ласка, і мені.
Чим ви модете пояснити ріст бази по об"єктах що продаються, (уже за 5000 квартир на домік.нет). І чи це не є ростом пропозиції, і чи це не призведе до падіння цін на ринку.
Наперед вдячний за відповіді.

2Владимир я в итоге говорю,Вы же не хотите сказать,что сейчас цены меньше чем в 2000???а если брать короткий период,то после небольшого отката цены догоняют и очень быстро перегоняют те,на которых началась стагнация или откат.

Петре, ціни росли і ростуть, все решта глюки "аналітиків", в тому числі і 1998-1999 роки.

C 1997-го по 2000 годы цена на недвижимость в Киеве все время падала.

Если позволите, отвечу за Владимира (что конечно не исключает его ответа)
Вы абсолютно правы, предложений на рынке становится всё больше и больше. Почему? Потому, что покупать стали меньше. Приведет ли это к падению цен? Уже сейчас кому нужно продать снижают цены, вместо того чтоб как ранше их повышать. Приведет ли это к отрицательному тренду - возможно. Думаю вы знаете от чего это зависит.

простите,сколько стол метр в 97 и сколько сейчас?

Петр, все в экономике относительно. Поэтому сравнивать необходимо не абсолютные цифры, а доходность ивестиций в те или иные инструменты. Если идти по Вашей логике, то в 1997 году доходы предприятий и зарплаты были намного ниже, ну и что?

Глюки аналитиков 1999года ? Квартира стоила 25 000, а в 1999 еле продали за 15 000. То что сейчас всеобщий ПР про вечный рост - это ГЛЮКИ. ЭТО БИЗНЕС РИЕЛТОРОВ И ДЕВЕЛОПЕРОВ, и они будут вечно ПРОФЕССИОНАЛЬНО это НЕСТИ ради своих прибутков. Спецам ПиаРа удалось вбить голову об "ОРАНЖЕВЫХ", теперь недвижимость. Такая уж у них работа, и надо отдать должное - ПРОФЕССИОНАЛЬНО.

Якщо відповідати конкретно, то сьогодняшне зростання кількості пропозицій пояснюється тим, що в актуальну базу залили (з інших баз) десь 700 нових пропозицій посередників.

Якщо відповідати більш розширено, то кількість пропозицій дійсно росте.
Як на мій погляд, основні причини - покупці не спішать купляти (це з одного боку) і традиційний весняний сплеск активності продавців (з іншого).

До падіння цін на ринку, скоріш за все, не дійде.
І ось чому.
На вторинному ринку більшість продавців керуються не сьогоднішніми планами/ намірами, а стратегічними (здебільшого прагнуть поліпшити свої житлові умови). А тому не дуже звертають увагу на такі речі як тимчасове перевищення пропозиції над попитом.
Не зможуть у найближчий час здійснити свої стратегічні наміри - підуть з ринку. Або не підуть, але й ціни знижувати не будуть.

З тим, що багато квартир переоцінені, вони (як правило) погоджуються. Але не більше того. Мовляв, про зниження ціни на свою квартиру буду думати після того, як подешевшають інші.

А якщо процес перманентний, тобто постійний?
Я думаю, коли пропозиція перевищи у Вашій базі 6000, почнеться явний спад і суперечка буде, "відкат, чи початок падіння".

И я думаю, что это возможно. Вопрос в том, насколько угол наклона кривой цен будет крутым.
IMHO крутой наклон отрицательного тренда в ближайшее время маловероятен.

To Владимир Почему крутой наклон отрицательного тренда в ближайшее время маловероятен?