Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 24.11.2008

Цитата:

Ну, все ж очевидно. Поменялся тренд, а Вы Владимир, стойко ассоциируетесь с ростом РН. Дело не в Вашем профессионализме, оно как раз на высоте, но думаю, что в нынешних условиях, Вы - "лишнее звено". Ничего в этом плохого нет. Тихонов, например остался Штирлицем, сколько бы он не сыграл ролей, и это не мешает ему быть всенародно любимым и авторитетным актером.
Вы осторожны в высказываниях (это скорее от мудрости), а для того чтобы рынок расшевелить, сейчас необходимы радикальные комментарии, что-то сродни пиар-акции, не обязательно объективной, и вполне возможно, что местами притянутой за уши, но они будут эффективны для бизнеса. Будут ли они объективны для людей? Думаю что нет. Анализировать люди по прежнему умеют плохо, а значит трактовать события будут однобоко.
Наверное Вам придется поработать немного в "стол", но ничего, позовут, как в свое время В.В Лобановского.

Я с Вами согласен!!!
Владимира точно позовут, т.к. он очень грамотно обосновывал невозможность снижения цен на недвижимость и во многом благодаря ему, Бондаренко и ко пирамида продержалась очень долго и осведомлённые инвесторы смогли скинуть квартирки по высоким ценам...

Я думаю через 2-3 года наступит дно и начнётся рост цен, и услуги Владимира будут опять в цене
А сейчас задача ПО нагнетать панику среди продавцов и снизить цены до минимума, чтобы скупить по дешовке и развести лохов опять...

Моя задача купить квартиру именно в этот промежуток времени за минимальную цену

Цитата:

Я думаю через 2-3 года наступит дно и начнётся рост цен, и услуги Владимира будут опять в цене
А сейчас задача ПО нагнетать панику среди продавцов и снизить цены до минимума, чтобы скупить по дешовке и развести лохов опять...

Моя задача купить квартиру именно в этот промежуток времени за минимальную цену

Допустим, правильно думаете.
Скажите, а каким способом вы планируете покупать квартиру через два-три года?
Всё таки сейчас не кризис только в недвижимости, а кризис в стране. Улавливаете?
Просто интересно.

Цитата:

Допустим, правильно думаете.
Скажите, а каким способом вы планируете покупать квартиру через два-три года?
Всё таки сейчас не кризис только в недвижимости, а кризис в стране. Улавливаете?
Просто интересно.

Во первых я не поймался на удочку ипотеки и не влез в долги, во вторых кризис убивает слабых и конкурентов становится меньше, в третьих кризис безусловно сказался на моих доходах, но он лишь замедлил их рост, а вот цены на квартиры будут падать и падать...

Цитата:

Во первых я не поймался на удочку ипотеки и не влез в долги, во вторых кризис убивает слабых и конкурентов становится меньше, в третьих кризис безусловно сказался на моих доходах, но он лишь замедлил их рост, а вот цены на квартиры будут падать и падать...

А доходы, значит падать не будут? Если у вас есть собственная уникальная схема, поделитесь. Я тоже, к примеру, хочу квартиру на донышке. И я не ипотечник... Ну прям как вы. Но чего то меня гложат сомнения. Может у вас УЖЕ отложенна сумма. Тогда в чём храните? Баксы, золото, акции? Надеетесь на прибыльность собственного бизнеса во время кризиса?

Цитата:

Я с Вами согласен!!!
Владимира точно позовут, т.к. он очень грамотно обосновывал невозможность снижения цен на недвижимость и во многом благодаря ему, Бондаренко и ко пирамида продержалась очень долго и осведомлённые инвесторы смогли скинуть квартирки по высоким ценам...

Я думаю через 2-3 года наступит дно и начнётся рост цен, и услуги Владимира будут опять в цене
А сейчас задача ПО нагнетать панику среди продавцов и снизить цены до минимума, чтобы скупить по дешовке и развести лохов опять...

Моя задача купить квартиру именно в этот промежуток времени за минимальную цену

через 2-3 года мы, может быть, нащупаем дно (если говорить о недвижимости).

ЗЫ осведомленных инвесторов к марту -апрелю 2006 на этом "рынке" уже небыло.

Цитата:

А доходы, значит падать не будут? Если у вас есть собственная уникальная схема, поделитесь. Я тоже, к примеру, хочу квартиру на донышке. И я не ипотечник... Ну прям как вы. Но чего то меня гложат сомнения. Может у вас УЖЕ отложенна сумма. Тогда в чём храните? Баксы, золото, акции? Надеетесь на прибыльность собственного бизнеса во время кризиса?

Зачем Вам еще квартира? Будет новый виток развития, и думаю он уже не будет связан с РН, как средством сохранения капитала. У нашей страны просто выхода другого нет. Еще один такой холостой заход в экономике, и труба, бунт сметет все.
С покупкой думаю все будет как обычно, т.е. сложно. Дешевле не значит доступней. Скорее всего народ также будет покупать в ипотеку (пока сложно сказать на каких условиях), но ажиотажного спроса скорее всего не будет, должны подрегулировать законодательство, и желание запасаться квадратными метрами пропадет само-собой.
По поводу хранения денег, вопрос самый сложный. Ни один актив не может быть полностью безопасным (золото уже опускалось в разы, баксы могут девальвировать, гривна, тут ваще ничего не понятно), скорее всего самым надежным вложением будет бизнес, и обучение персонала на перспективу. Команду единомышленников, в кризисные времена собрать гораздо легче, да и народ в большинстве своем лишится иллюзий легких денег. Хотя психология и менталитет будут меняться еще долго, это факт.

Цитата:

а можно хоть одним глазком взглянуть на Ваши варианты комментариев?

Для меня это сложный вопрос.
Во-первых потому, что в этих комментариях я выражал не только свои взгляды на происходящее, но и свою интерпретацию некой официальной концепции. И, уж коль скоро мы договорились с коллегами разделять "личное" от "официального", то нужно подобные шаги согласовывать.
Во-вторых, те варианты были не полностью "мои". Позицию коллег я знал (нередко с точностью до отдельных тезисов). И добросовестно пытался совместить "свои" и некоторые "их" мысли. Но публично пояснять, где чьи мысли и тезисы - это (ИМХО) лишнее.

Агентствам нужно сейчас хоть кого-то уговорить хоть что-то продать дабы хоть что-то заработать под предлогом что "завтра будет дешевле"...
А раньше песня была о том что нужно покупать ибо "завтра будет дороже"... Покупателей на старую песню не осталось уже... а в новую песню продавцы не хотят упорно верить.
А жить то надо! n1
Интересно за войнушками наблюдать... 121

Цитата:

А доходы, значит падать не будут? Если у вас есть собственная уникальная схема, поделитесь. Я тоже, к примеру, хочу квартиру на донышке. И я не ипотечник... Ну прям как вы. Но чего то меня гложат сомнения. Может у вас УЖЕ отложенна сумма. Тогда в чём храните? Баксы, золото, акции? Надеетесь на прибыльность собственного бизнеса во время кризиса?

Очень простая схема...
Выторг зависит не только от размера средней покупки, будь то оптовая покупка или розничная, а от количества самих покупателей....

Я имею выход на 5% от возможных клиентов по стране
Да в последнее время оптовики берут в 2-3 раза меньше, но зато их становится всё больше благодаря моим действиям в этом направлении...

Поэтому я сохранил оборот и к удивлению мои доходы растут.

Насчёт доступности покупки квартиры, то этот вопрос довольно простой
Есть 2 типа людей 1. Ипотечники 2006-2008 для них квартира не будет доступна ещё лет 10, т.к. уберечься от выселения при курсе 7 будет практически невозможно
2. Не ипотечники, у них ситуация лучше, т.к. на тот стартовый взнос, который потратили ипотечгики, чтобы влезть в кабалу через год можно будет купить квартиру ипотечника и не платить ни каких процентов в банк.
Я не сомневаюсь, что есть достаточное количество людей, которые имеют 20000-30000 баксов для этого

Верхи не могут, а низы не хотят жить по старому...

Сейчас все брокеры перейдут на сторону покупателя, т.е. им очень важно быстрее спустить РН с небес и вернуть его к жизни. Простая истина что 1% с 1000 y.e. за метр проданной квартиры, больше 1% с 3000 непроданной.

Так что скоро индексы очень быстро просядут, с легкой подачи начальства, дабы приблизить то счасливое время когда опять стикиры будут неторопливо показывать рост на 0.5-1% выше инфляции и все будут счасливы.

Дно будет не через 2-3 года, а через обвал в 4 раза .... Скорее всего через 2-3 года до таких уровней недвижимость и спуститься. А пока остается наблюдать за этим колапсом, а ведь будет еще труднее.

Ой, друзья...
Даже не знаю стоит ли вам быть столь оптимистичными в вопросах прогнозирования падения цен на РН. Они однозначно очень сильно упадут (очень сильно - это типа "по-европейски" очень сильно). Но то что они упадут более чем в 2-2,5 раза даже при наихудшем раскладе мне, почему-то не верится... Почему? Опираюсь на следующие факторы (по первичке)
1) Строители вобрали в себя колоссальную массу денег (конечно же кредитных!) и не захотят сильно уступать. Тем более, банки будут на их стороне, ведь даже если застройщик и брал кредит из расчета, скажем, 600уе за квадр, то за время кризиса ему накапает столько процентов, что за 700-800уе никто вам эти самые квадры не продаст.
2) РН крайне коррумпирован и "крышован". Строители вместе с чинушами будут, скорее, в штаны с...ать да сухари жрать, нежели опустят планку цен до более-менее объективной реальности. Рука руку моет... Даже если придумают сократить налоги/сборы/взносы и т.п. для строителей, власть на местах будет протестовать/запрещать/не принимать и т.д. (пример с Космичем уже есть, сами знаете).
3) Стройматериалы однозначно сильно подешевеют, но вряд ли они подешевеют в 4-5 раз. Т.к. у меня есть прямой "информационный" выход на крупный цемзавод, могу твердо сказать, что после подорожания газа цены если и упадут, то максимум на 50-75% от сегодняшних. Наценка на цемент (и прочие стройматериалы) на пике пузыря была огромной, но в новых "газовых рамках" она заметно поменяется. По металлу и кирпичу ситуация вполне сопоставима...
4) Как не крутите, но пускай ЗП фонд в расходах строительной компании и небольшой, все же, ее придется платить, а со временем и даже повышать. Не думаю, что этот фактор будет ключевым, но все же...

По вторичке ситуация проще. Кто ее продает? Ответ прост (простите за следующее слово, оно непатриотичное, но показательное) хохол! А кто такой хохол? Если поверить ему самому (это касается всех нас, даже меня), то он а) самый умный б) самый правильный в) самый хитрый г) самый находчивый. Так как же он отреагирует на изменение цен? Естественно, будет ждать до последнего. Будет ориентироваться на первичку, рассказывать об отложенном спросе, воспевать оды своей 50-летней халупе и т.д. Такой народ будет держать свою "марку" до последней капли крови, а когда ему покажется, что предлагают слишком мало, то квартирку просто снимет с продажи и кинет на аренду (хоть бы и по дешевке) по принципу "и сам не гам, и другому не дам".

Вывод РН должен очень сильно рухнуть, но расчитывать на покупку 2к квартиры в новом доме за 30Куе в 2009/2010/2011 годах не стоит. Конечно же, это все мое ИМХО, ведь я же не учитываю сброшенные ипотечные квартиры, но думаю, что ключевую ноту в этой нисходящей они, все же, не сыграют. Но опять же это все ИМХО n4

Цитата:

Нет, не уволили.

Теперь это изменилось. Могу говорить о рынке недвижимости, четко указывая от чьего имени выступаю:
- от своего имени (как независимый эксперт, берущий основную информацию в «Планете Оболонь»);
- как выразитель согласованной «официальной» позиции.
Как разделять (обозначать) эти ипостаси – думаем.
Пока прошу воспринимать выступления на форуме как выражение личной позиции (естественно, если нет ссылок на то, что это «официальная позиция»).

Я думаю такое разделение невозможно. Вы не можете написать "Это статья выражает мнение исключительно автора"

Цитата:

Дело не в Вашем профессионализме, оно как раз на высоте

то есть, Вы предлагаете считать Владимира жуликом, который сознательно дурил горе-инвесторов идеей вечного роста?

Ведь результаты работы Владимира (а заодно и всех аналитеГов "ПО") сегодня можно оценить лишь в двух вариантах:

1. Владимир - низкоквалифицированный шарлатан, который даже видя крах РН в Казахстане, Прибалтике и т.д. даже предположить не мог что такое возможно и у нас, хотя только на этом форуме ему совали под нос всевозможные доказательства неизбежного краха, а у него прозрение случилось только в момент оглушительного "Ба-бах!!!!" рухнувшего РН

Цитата:

Ну, а когда многое провисло в воздухе (и именно по причине экономического, политического и финансового кризиса), то перед глазами предстала пирамида без многих опор.

2. Владимир действительно профессионал. И одновременно - бессовестный жулик, который в интересах застройщиков и спекулянтов, сознательно обманывавший своих читателей (из простых граждан), направляя их деньги в заведомо губительное предприятие, одевая им на шею ипотечную петлю... кто знает сколько судеб из-за этого будет поломано?

Юран ведь правильно пишет:

Цитата:

...во многом благодаря ему, Бондаренко и ко пирамида продержалась очень долго и осведомлённые инвесторы смогли скинуть квартирки по высоким ценам...

Цитата:

А сейчас задача ПО нагнетать панику среди продавцов и снизить цены до минимума, чтобы скупить по дешовке и развести лохов опять...

Как это слишком упрощенно звучит. Ничего делать не надо, тем более нагнетать истерию любого сорта. Из под пирамиды на рынке недвижимости выбили основание, она уже качается и ее падение просто неизбежно. НБУ официальный курс теперь определяется межбанком (более глупой может быть только нынешняя политика НБУ). А это все уже было. Теперь гривня будет лететь как фанера над Парижем и долларовая цена на недвижимость вместе с ней, если они не начнут бороться серьезно с инфляцией? А никто этого в условиях падающего производства делать не будет.

Я тут использовал машину времени и посмотрел на Домик в середине июля 2009. Среди новостей есть такая:

"НБУ: Введение купоногривни стабилизирует экономику"

2sternmacher
1. Большей частью согласен. Но, с другой стороны, что мешает бОльшей части застройщиков обанкротиться? Если уже сейчас спрос практически на нуле, то через пару-тройку месяцев, когда кучу малУ работников (инвесторов и потенциальных инвесторов) просто выкинут на улицу - кто будет покупать м2?
А правильно "обанкроченный" застройщик - это тоже искусство .
Далее, смысл будет покупать у застройщика, если будет масса (а она таки будет) предложений от горе-инвесторов этого же застройщика, которые будут рады продать свои купленные "инвестиционные" метры, чтобы расплатиться с банками и выйти хоть в небольшой "+"?
Более того, есть масса квартир, которая передается в наследство (пенсионеров-то у нас в Киеве тьма-тьмущая). А, с учетом того, что предложение аренды уже просто зашкаливает - часть его будет продавать, чтобы не платить коммуналку, а за вырученные деньги купить дом НЕ в Киеве (там цены полетят вниз раньше - платежеспособный спрос там вообще грустный...).

2. Согласен. С другой стороны, если не захотят подчиняться реалиям жизни - будут сосать лапу... n1

3. Уже подешевели))). Ну, в 4-5 раз, но тенденция мне нравится))).

4. Если будут подобные "проблемы" - СПД и ЧП никто не отменял...

По вторичке ситуация интересней - скоро ждем массовых невозвратов кредитных денег Ынвесторами. Это сделает их (Ынвесторов) на порядок сговорчивей, да и банки (заинтересованные в продаже заложенного имущества) поспособствуют, если что... n1

Вывод С учетом того, что в 2009году доллар будет гораздо ближе к 10 гривнам, чем к 5;), то стоимость 2к квартиры в новом доме за 30Куе вполне реальна, особенно учитывая написанное выше...
Все ИМХО.

Цитата:

Ой, друзья...
Даже не знаю стоит ли вам быть столь оптимистичными в вопросах прогнозирования падения цен на РН. Они однозначно очень сильно упадут (очень сильно - это типа "по-европейски" очень сильно). Но то что они упадут более чем в 2-2,5 раза даже при наихудшем раскладе мне, почему-то не верится... Почему? Опираюсь на следующие факторы (по первичке):
1) Строители вобрали в себя колоссальную массу денег (конечно же кредитных!) и не захотят сильно уступать. Тем более, банки будут на их стороне, ведь даже если застройщик и брал кредит из расчета, скажем, 600уе за квадр, то за время кризиса ему накапает столько процентов, что за 700-800уе никто вам эти самые квадры не продаст.
2) РН крайне коррумпирован и "крышован". Строители вместе с чинушами будут, скорее, в штаны с...ать да сухари жрать, нежели опустят планку цен до более-менее объективной реальности. Рука руку моет... Даже если придумают сократить налоги/сборы/взносы и т.п. для строителей, власть на местах будет протестовать/запрещать/не принимать и т.д. (пример с Космичем уже есть, сами знаете).
3) Стройматериалы однозначно сильно подешевеют, но вряд ли они подешевеют в 4-5 раз. Т.к. у меня есть прямой "информационный" выход на крупный цемзавод, могу твердо сказать, что после подорожания газа цены если и упадут, то максимум на 50-75% от сегодняшних. Наценка на цемент (и прочие стройматериалы) на пике пузыря была огромной, но в новых "газовых рамках" она заметно поменяется. По металлу и кирпичу ситуация вполне сопоставима...
4) Как не крутите, но пускай ЗП фонд в расходах строительной компании и небольшой, все же, ее придется платить, а со временем и даже повышать. Не думаю, что этот фактор будет ключевым, но все же...

По вторичке ситуация проще. Кто ее продает? Ответ прост (простите за следующее слово, оно непатриотичное, но показательное): хохол! А кто такой хохол? Если поверить ему самому (это касается всех нас, даже меня), то он: а) самый умный б) самый правильный в) самый хитрый г) самый находчивый. Так как же он отреагирует на изменение цен? Естественно, будет ждать до последнего. Будет ориентироваться на первичку, рассказывать об отложенном спросе, воспевать оды своей 50-летней халупе и т.д. Такой народ будет держать свою "марку" до последней капли крови, а когда ему покажется, что предлагают слишком мало, то квартирку просто снимет с продажи и кинет на аренду (хоть бы и по дешевке) по принципу "и сам не гам, и другому не дам".

все верно, никто не хочет снижать цены, все самые умные, у всех себестоимость и газ, у всех аппетиты, и следствием этого является предстоящее падение - чем выше поднялись (т.к. были самыми умными), тем больнее падать. а на все эти "не хочу, не продаст" ответ один - все равно, какая у тебя себестоимость, цена определяется спросом, и когда удавалось всеми правдами и неправдами удерживать спрос на все более высоком ценовом уровне, никого не волновало, во сколько раз это выше себестоимости (да и себестоимость в виде цены исходных материалов, взяток "подтягивалась"), так же никого не волнует, что новая цена может быть ниже себестоимости, значит нужно снижать себестоимость.

Цитата:

Перечислю лишь некоторые факторы (обо всех их мы писали, подробно анализировали).

1. Последние 5-8 лет наблюдался огромный ажиотаж приезжих, рвущихся в Киев и готовых платить огромные деньги.

2.

...

9. Писали, что рынок недвижимости во многом выполнял роль фондового, других доступных «широким массам» рынков/инструментов, пригодных для крупных инвестиций, практически не было.

Наверняка, писали и о других факторах.

может моя пластинка и заезжена, но повторюсь еще раз - еще один фактор, который вы всегда умалчивали - позиция агентств (в частности и ПО) и прочих посредников "будет дорожать и трава не расти и даже ядерный взрыв только добавит инвестиционной привлекательности киевским хрущобам".

Цитата:

Не знаю о каком там сценарии предупреждало АН ПО и конкретно аналитики данного агенства, но то что постоянно в отчетах упоминался какой-то отложенный спрос и что вот-вот продажи пойдут, сейчас просто коррекция - вот об этом писалось неоднократно.
Аналитик на то он и аналитик, чтобы анализировать происходящее и делать соответствующие выводы. А не как заезженная пластинка твердить про отложенный спрос, коррекцию, волноваться не стоит после летних отпусков/новогодних праздников/падения/подорожания гривны/выборов-перевыборов/летней жары/гололеда/эпидемии гриппа, деловая активность возобновится, количество сделок увеличится.

да, ассортимент факторов предстоящего подорожания впечатлял и выдавал кризис жанра с головой

Цитата:

2sternmacher
1. Большей частью согласен. Но, с другой стороны, что мешает бОльшей части застройщиков обанкротиться?

Большая часть застройщиков, как не жаль, но уже банкроты.

Цитата:

Большая часть застройщиков, как не жаль, но уже банкроты.

ОПАЧКИ! Виталий, а это уже интересно! Можно поподробнее, плиз? Откуда такая информация? Какие именно застройщики? Намеки без названий тоже принимаются