Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 23.03.2009

Цитата:

Нацбанк то принимал постановления, то уточнял их. Причем уточнял так, что еще больше запутывал их //unian.net/rus/news/news-278914.html .

В этой ссылке нет ни слова о кредитовании. Возобновление ипотеки - настолько сложный процесс, что любому, мало-знакомому с ситуацией финансовой сферы Украины, это было и остается нереальным. Постановление НБУ №319 довольно четко установило запрет на расширение кредитного портфеля. Все остальное - было не более чем слухами. Но вы одно- или несколькодневную панику использовали в обзоре уже как тенденцию, не взяв во внимание всех основных фактов, не проанализировав самостоятельно нормативные документы. Какая же это аналитика?

Цитата:

Участники рынка, которые уже были готовы на покупку недвижимости и ипотеку, сразу же оживились.

Кстати, а кто тогда был готов на ипотеку? Кем это уже надо было быть, чтобы в октябре 2008 года взять ипотечный кредит? Впрочем, я знаю один такой случай (но еще ДО постановления №319), мучаются люди сейчас.

Цитата:

Вот об этом оживлении мы и упомянули в одном из комментариев. Мол, за прошедшую неделю увеличилось количество звонков и просмотров, но сделок больше не стало. Именно так это и было в ту неделю.

Я, не будучи специалистом, и так могу сказать, что на Новый год никто звонить в агентства недвижимости не будет. А в августе (если нет ажиотажа как в 2005-м) тоже будет "мертвый сезон". В то же время, в условиях постоянно меняющихся цен и тенденции к их падению, появлению на рынке новых игроков - они будут время от времени прощупывать ситуацию, и делать это в т.ч. и путем звонков в агентства недвижимости. Ведь все СМИ, с начала кризиса, пишут, что "недвижимость дешевеет", вот и интересуется народ, насколько. Но денег от этого у них больше не становиться. Впрочем, это все не новости, повторяю.
И зачем нам, сирым, информация о количестве звонков и просмотров, тем более что она мягко и ненавязчиво трансформируются в "показатели деловой активности"? Толпа народу в магазине в субботу, и никого в 15.00 в понедельник - это все для меня не новости. А вот размер среднего чека и количество проданного того или иного товара - это уже новости. "Деловая активность" - это реальные сделки, а уровень ее должен определяется не на глаз, а относительно определенных числовых параметров. Например, 100 покупок (условно) в неделю - высокая активность, 50-100 - средняя, ниже 50 - низкая. Тогда это будет уже аналитика, а не сводки погоды "на месяц вперед", где погрешность составляет, как известно, 50%.
Вопросов на сегодня всего лишь два. Первый состоит в том, сколько эти покупатели готовы заплатить. И второй - когда до ума продавцов дойдет, что покупатели смогут платить за обьект не больше денег, чем у них есть. А до того все "звонки" - это гадания на кофейной гуще.

Цитата:

Владимир, если я для Вас неудобный собеседник - то Вы можете попросить своих модераторов меня забанить. Вы ведь здесь хозяин.

За переход на личности, за бездоказательные обвинения с целью очернительства и раздувания скандалов – забанить (на первый раз) вряд ли, а вот на предупреждение - очень даже может быть...

Но я тут вовсе не хозяин.
Например, прав модерации у меня нет, руководящих указаний я не даю. Другое дело, что к моим советам прислушиваются, и не возражают против того, чтобы я высказывал тут свои мысли (даже в тех случаях, когда они не очень совпадают с мнением руководства) …
Так ведь и Вам не воспрещается высказывать свои мысли (естественно, не нарушая при этом правила, и не снижая уровень обсуждения). В этом плане мы на равных.

Цитата:

Но не нужно перекручивать мои слова. Я никому ничего не приписываю, внимательно читаю что пишут собеседники и никого лично не обвиняю.

Давайте рассмотрим это на фактическом материале.
Я пишу, что на сайте конкурентов статистика определяется по ценам предложений. Что, не смотря на то, что предложений там порядка 16000, их статистика от недели к неделе скачет.
Что Вы пишете мне в ответ?

Цитата:

Какой же вы аналитик, если вы не понимаете причины почему это происходит??? Сделок просто настолько мало и они настолько редкие, что несколько сделок могут существенно влиять на результат. На прошлой неделе купили на Печерске, а на этой - на Борщаговке. Отсюда и разница в цене...

То есть, Вы подменяете одно другим (количество предложений в базе конкурентов количеством продаж).
А подменив (почему? с какой целью?), начинаете разводить антимонии и поучать. Мол, что вы за аналитик, если не понимаете таких вещей…
Короче, жду Ваших извинений за этот эпизод.

Цитата:

Говорить о том, что 80% квартир продавалось за кредитные деньги, не совсем правильно. Они продавались с использованием кредитных денег.
Кто-то вообще без первого взноса умудрялся взять кредит (и тут Вы правы); кто-то брал кредит для доплаты; а кто-то брал кредит для того, чтобы разнести во времени продажу одной квартиры и покупку другой...
И все это касалось преимущественно "дешевого" жилья. "Дорогие" и "очень дорогие" квартиры обычно приобретали на вторичном рынке Киева без ипотечных кредитов. Или же эти кредиты составляли лишь относительно небольшую часть стоимости квартиры.

Я думаю дорогого жилья не так уж много и покупалось. Что касается так называемого "дешевого" жилья, то тут надо учитывать, что так или иначе но средний первоначальный взнос, т.е. по сути сумма имеющихся накоплений, в т.ч. уже имеющаяся квартира, составляла не более 40-50%, а может и меньше.
В любом случае в предыдущие года строилось около новых 14 тыс. квартир, а продавалось около 20 тыс. (в т.ч. и 14 тыс. новых, ведь и они продавались), т.е. 2/3 продаваемых квартир были новостроем, т.е. вновь вливались на рынок требуя взамен от него "новые" деньги. Откуда они брались? Ипотека, кредиты.
Так или иначе, я думаю, каждый со мной согласится, что если убрать шальную ипотеку и бездумный разгул кредитования, то цены 2007-2008 были бы как минимум в 2 раза ниже.

Цитата:

В этой ссылке нет ни слова о кредитовании. Возобновление ипотеки - настолько сложный процесс, что любому, мало-знакомому с ситуацией финансовой сферы Украины, это было и остается нереальным. Постановление НБУ №319 довольно четко установило запрет на расширение кредитного портфеля. Все остальное - было не более чем слухами. Но вы одно- или несколькодневную панику использовали в обзоре уже как тенденцию, не взяв во внимание всех основных фактов, не проанализировав самостоятельно нормативные документы. Какая же это аналитика?

Разговор (в данном случае) не об аналитике, а о кратком комментарии к недельным индексам. О том, что мы наблюдали на рынке в ту конкретную неделю.
А наблюдали мы следующее.
Несколькими неделями раньше конкретные банки пообещали дать конкретным покупателям ипотечные кредиты. Потом они свои обещания взяли назад (или отложили на будущее). А в ту неделю (или неделей раньше?) вновь стали вести переговоры. Вот это и вызвало некий всплеск активности.
Это – фактический материал.
А аналитика – она уже потом. Когда фактический материал уляжется.
- - - - - - - - - -
Поймите, отдел у нас не аналитический, а информационно-аналитический.
То есть, на первом месте – сбор и проверка первичной информации.
Свои источники, а также возможности по сбору и проверке информации мы не скрываем.
Их плюсы и минусы анализируем и описываем.

А вот когда будет собрана, проверена и разложена по полочкам первичная информация – тогда и об аналитике говорить можно.

Цитата:

А наблюдали мы следующее.
Несколькими неделями раньше конкретные банки пообещали дать конкретным покупателям ипотечные кредиты. Потом они свои обещания взяли назад (или отложили на будущее). А в ту неделю (или неделей раньше?) вновь стали вести переговоры. Вот это и вызвало некий всплеск активности.
Это – фактический материал.

Даже не знаю чему удивляться больше: "определенным" банкам, которые хотят дать ипотеку или "определенным" людям, которые хотят её взять в ближайшие 3-5лет.
Если был применен термин "определенные люди", то их количество весьма и весьма ограничено. Как же они тогда могли создать всплеск активности?!

Цитата:

Даже не знаю чему удивляться больше: "определенным" банкам, которые хотят дать ипотеку или "определенным" людям, которые хотят её взять в ближайшие 3-5лет.
Если был применен термин "определенные люди", то их количество весьма и весьма ограничено. Как же они тогда могли создать всплеск активности?!

Представьте себе достаточно большое число участников рынка, которые ждут перемен и следят за происходящим.
Перестали выдавать кредиты - один сигнал (практически всем этим людям).
Кому-то пообещали дать кредит - весть сразу же разлетелась. И это уже совсем иной сигнал участникам рынка.
Число сделок от этого не увеличилось. Но количество звонков, просмотров и переговоров - сразу же возросло.

Думаю, оправдание нереальных цен тем, что "все равно надо где-то жить" уже становится глупостью. Люди просто будут жить, где и живут, а размножаться как кошки и плодить бомжей ни у кого не будет желания.
Что касается аренды, то в прошлом году за 600 баксов можно было снять однушку. А сейчас можно и за 250. Думаю, стоит ждать 150. А продажа - это традиционно аренда, умноженная на 100. То есть можно сделать вывод, что на продажу цены сейчас завышены. Объясняется это тем, что рынок аренды ориентирован на людей без заметных накоплений, а с работой сейчас туго. А продажа сейчас ориентирована на "хомяков", которые годами копят под подушкой и не доверяли банкам. Таких мало. И расставаться с бабками, а потом голодать в новой квартире желания у них нет. Поэтому цена будет падать и дальше.

Цитата:

Думаю, оправдание нереальных цен тем, что "все равно надо где-то жить" уже становится глупостью. Люди просто будут жить, где и живут, а размножаться как кошки и плодить бомжей ни у кого не будет желания.
Что касается аренды, то в прошлом году за 600 баксов можно было снять однушку. А сейчас можно и за 250. Думаю, стоит ждать 150. А продажа - это традиционно аренда, умноженная на 100. То есть можно сделать вывод, что на продажу цены сейчас завышены. Объясняется это тем, что рынок аренды ориентирован на людей без заметных накоплений, а с работой сейчас туго. А продажа сейчас ориентирована на "хомяков", которые годами копят под подушкой и не доверяли банкам. Таких мало. И расставаться с бабками, а потом голодать в новой квартире желания у них нет. Поэтому цена будет падать и дальше.

Да. Похомячить я люблю

Цитата:

Думаю, оправдание нереальных цен тем, что "все равно надо где-то жить" уже становится глупостью. Люди просто будут жить, где и живут, а размножаться как кошки и плодить бомжей ни у кого не будет желания.
Что касается аренды, то в прошлом году за 600 баксов можно было снять однушку. А сейчас можно и за 250. Думаю, стоит ждать 150. А продажа - это традиционно аренда, умноженная на 100. То есть можно сделать вывод, что на продажу цены сейчас завышены. Объясняется это тем, что рынок аренды ориентирован на людей без заметных накоплений, а с работой сейчас туго. А продажа сейчас ориентирована на "хомяков", которые годами копят под подушкой и не доверяли банкам. Таких мало. И расставаться с бабками, а потом голодать в новой квартире желания у них нет. Поэтому цена будет падать и дальше.

Дорогуша, спасибки за минус в репутацию

Ситуация с точки зрения технического анализа - //domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 201998217/

Цитата:

Ситуация с точки зрения технического анализа - //domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 201998217/

Вот еще один яркий пример пудрения мозгов, извините за мой французский. Откуда это взялось? Разве можно анализировать рынки (недвижимости, фондовый), чисто механически, при помощи только математического инструментария (даже если принять, что с инструментарием именно здесь все ОК)? Зато для неподготовленной публики, звучит

Цитата:

С этого уровня, те покупатели, которым действительно нужно купить – начнут покупать и будут правы. Учитывая инерционность рынка, цена может спуститься еще на триста долларов к уровню FIBO 62% - 1450 USD/m2, что в гривнах при стабильном курсе национальной валюты хотя бы на уровне 8.50 грн/1 USD – будет равняться 12325 грн./1 м2. С этого уровня – уверенный BUY c целью роста до 2000 USD/1m2.

Вот цитата - ахинея редкостная. Ничего не значащая фраза "действительно нужно купить" (если кто покупает, ему это в любом случае нужно, для жилья или для сохранения сбережений). Зачем покупать, если "может опуститься" (а может и не опуститься, кто разберет... Откуда береться "уверенный BUY c целью роста" - заковыристая фраза, чтобы "поумней было", и только?

Вот интересно, чтоб автор прокомментировал...
Вы уверены, что тех анализ не подходит для РН?

Давайте обсудим этот вопрос в теме, пожалуйста. //domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 201998217/

Цитата:

Вы уверены, что тех анализ не подходит для РН?

На рынок недвижимости влияют множество факторов, а не только математическая кривая. Тех. анализ, даже если здесь методика правильная, не подходит. Исходя из подобных рассуждений, разве можно было предсказать рост в 10 раз в 2001 году?
Так и динамика цен зависит от настроений покупателей, общей экономической ситуации в стране, мировой коньюнктуры, притока или оттока валюты, действий власти, общей идеологии потребления и т.д. Вот это те "собаки", которые виляют хвостом - графиком роста цен на недвижимость.

Принимается!
Но почему тогда по вашему тех анализ применяется для прогнозирования?

Цитата:

Ситуация с точки зрения технического анализа - //domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 201998217/

В анализе неучтено влияния притяжении Луны на движения кривой, как только земля повернется к Киеву, сначало притяжения потянет верхнии этажи многоэтажок, потом вихрь потхватит нижнии и унесет к облокам.

Цитата:

На рынок недвижимости влияют множество факторов, а не только математическая кривая. Тех. анализ, даже если здесь методика правильная, не подходит. Исходя из подобных рассуждений, разве можно было предсказать рост в 10 раз в 2001 году?
Так и динамика цен зависит от настроений покупателей, общей экономической ситуации в стране, мировой коньюнктуры, притока или оттока валюты, действий власти, общей идеологии потребления и т.д. Вот это те "собаки", которые виляют хвостом - графиком роста цен на недвижимость.

Все это (в той или иной мере) свойственно ЛЮБОМУ рынку.
Другое дело, что киевский рынок жилой недвижимости имеет целый ряд особенностей.
В частности:
- для большинства участников (реальных и потенциальных) - это рынок стратегических товаров; сюда идут не только с расчетом на сегодняшние потребности, но и с "дальними" планами;
- киевский рынок жилой недвижимости - это (в значительной мере) рынок натурального обмена, на котором за "квадратные метры" расплачиваются "квадратными метрами". А на любом рынке натурального обмена роль денег снижена.

Цитата:

- для большинства участников (реальных и потенциальных) - это рынок стратегических товаров; сюда идут не только с расчетом на сегодняшние потребности, но и с "дальними" планами;

Конечно, и разве это противоречит тому, что говорил я? Любой рынок недвижимости имеет в той или иной степени стратегическое значение. Купил Пинчук особняк в Лондоне, или британский пенсионер - домик на Коста дель Соль, или киевский ынвестор "элитный новострой на позняках" - это делается с той или иной стратегической целью.
Вот только Лондон был и останется Лондоном, я думаю, а в Киеве нужно быть очень внимательным. Ведь те же Позняки - это по всем стандартам социальное жилье для бедных: без придомовых территорий коробки по 20-25 этажей. А я оптимист, поэтому верю, что подобное жилье и в самом деле лет через 10-15 в Киеве будет непрестижным

Цитата:

- киевский рынок жилой недвижимости - это (в значительной мере) рынок натурального обмена, на котором за "квадратные метры" расплачиваются "квадратными метрами". А на любом рынке натурального обмена роль денег снижена.

Снижена-то снижена, а вот почему же сейчас, даже после такого-то обвала, никто не покупает и продать, соответственно, не может по нынешним ценам? Да и в этих-то цепочках - где-то должно браться первое звено: продажа допустим малометражной 1к квартиры. Ну и к тому же в условиях непонятной экономической коньюнктуры, тянуться из последних сил, "докладывать", одалживать у кого-то - не будут все потенциально нуждающиеся.

Цитата:

Принимается!
Но почему тогда по вашему тех анализ применяется для прогнозирования?

Тех.анализ может применяться где-то в термодинамике (в FOREX я не верю, скажу сразу Или, действительно, при расчете фаз Луны, в астрономии. Или астрологии например
А экономика - она гораздо ближе к социологии, чем к ядерной физике. Вот что дал бы тех. анализ, скажем, кривой, изображающей количество населения Украины в 1970-2009 годах? Резкий спад после 91 года, и неясность сейчас - никакой тех. анализ не может обьяснить этот процес, и, соответственно, спрогнозировать, без прочих существенных факторов, исходя только из его самого (математической модели). Или например, график "поддержка действий В.Ющенко" - в 2002 году - 25%, в 2004 - 55%, в 2007 - 15, а сейчас 5%. И никаких трендов, что пойдет вверх, не видно.

Цитата:

Конечно, и разве это противоречит тому, что говорил я? Любой рынок недвижимости имеет в той или иной степени стратегическое значение. Купил Пинчук особняк в Лондоне, или британский пенсионер - домик на Коста дель Соль, или киевский ынвестор "элитный новострой на позняках" - это делается с той или иной стратегической целью.
Вот только Лондон был и останется Лондоном, я думаю, а в Киеве нужно быть очень внимательным. Ведь те же Позняки - это по всем стандартам социальное жилье для бедных: без придомовых территорий коробки по 20-25 этажей. А я оптимист, поэтому верю, что подобное жилье и в самом деле лет через 10-15 в Киеве будет непрестижным

Может действительно перейдем на соседнюю ветку? //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry253008
А то приходится дублировать посты…
На всякий случай, напишу тут.
Во многом я с Вами согласен.
Тем не менее, замечу, что стратегии у каждого свои (если они, конечно, есть; а то ведь многие живут по принципу «как-то оно - да будет» или «даст Бог день, даст и пищу»).

Мне сложно судить о стратегиях Пинчука или британских пенсионеров.
Вполне допускаю, что покупка ими недвижимости в Лондоне или в Коста дель Соль - это не стратегия, а некие тактические приемы… Может им выгодней (приятней, удобней) купить, чем арендовать?
Стратегия (ИМХО) – это когда о «трудных временах» и жизни потомков (заблаговременно) думают.
Подавляющее большинство киевлян (поселившихся тут 40-80 лет назад) думали не только о ближайших выгодах, но и о месте для своих будущих детей и внуков. И вот, как они когда-то думали, так (многие) и по сей день думают.
Что же касается Лондона (или других иноземных городов), то многие владельцы киевских квартир там бывали… Восхищались, удивлялись…
Но они там чужие. И с языками проблемы, и с «местом под солнцем»… Так что мысли (иногда) возникают… Но (пока?) это не их «стратегический выбор».
И даже, если дети-внуки уедут, то (большинство?) владельцев киевских квартир останутся (ИМХО) тут. И будут держать эти квартиры как "запасной аэродром" для уехавших детей.