Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 23.03.2009

Цитата:

Учитывая, что темы, связанные с ценами на недвижимость в национальной валюте, затрагиваются все чаще, планируем в статье по итогам марта и первого квартала 2009 года привести графики изменения цен как в долларах, так и в гривнах.
Тенденции на этих графиках, мягко говоря, существенно разные.

Так о каком дне Вы тогда нам рассказываете здесь, если цена в гривне еще не упала, застройщики еще не снизили цену кв.м. и в Украине не произошло еще ни одного корпоративного дефолта?

Цитата:

Плохой сценарий это не всегда зло, это может быть объективной оценкой происходящего. Объективная оценка ситуации необходима для принятия правильного решения.

С этим трудно спорить.
Но, если я правильно Вас понял, это позиция «стороннего наблюдателя». А ведь «сторонних наблюдателей» на нашем рынке недвижимости немного. Подавляющее большинство наших граждан так или иначе влияют на процессы и сценарии. Правда, влияют (в основном) морально: создают атмосферу, формируют мнения/настроения…
И тем не менее, подобное влияние – тоже должно входить в «объективную оценку происходящего».

- - - - - - - - - -
Наверное, тут уместно провести некую аналогию с пожаром (в конце концов, между мощнейшим кризисом и пожаром есть нечто общее).
Допустим, «объективная оценка ситуации» убедительно свидетельствует, что в доме возник очаг возгорания, и он быстро расширяется.
Какие решения принимать? Какие действия предпринимать?
Спасать людей, ценности и документы – это понятно.
А еще?
Самостоятельно гасить возгорание?
Ждать пожарных?
Стоять с разинутыми ртами и наблюдать за происходящим?
Ждать пока все сгорит, и освободится территория для нового строительства? (Насколько я знаю, в некоторых городах США с помощью банд поджигателей когда-то расчищались территории для нового строительства).

Так вот я за то, что, если дом горит, то нужно (по мере сил и возможностей) тушить пожар.
И делать это даже в том случае, если дом старый и его нужно было давно снести. В противном случае, пожар может перекинуться на другие дома. А полусгоревший дом можно будет и потом снести.

Владимир, улыбнуло меня это: "Темпы снижения цен предложений явно замедляются. Если же судить по ценам продаж, а также торгам, то рынок достиг так называемого «первого дна». Так это или нет – покажет будущее.", особенно учитывая тот факт, что ваши "ближайшие конкуренты" (их название ЕКЗ обычно штрихует при упоминании на форуме ) написали следующее: "Цены продажи квартир на вторичном рынке Киева за неделю упали существенно. По данным портала ***, за период с 16 по 23 марта 2009 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Киева упала на 3.99% и составила $2189 за кв. м.". Не будем ударятся в подробности типа "а чего у них 2189"? Сами знаете, что методики разные (вы сами об этом писали!). Но что-то "дна" у портала *** не видно...
Может вам просто нужно поглубже в воду заходить (метафора, естественно, а не толчок к суициду!), а то плаваете у берега и вам все время кажется, что дно уже под ногами

Цитата:

Так о каком дне Вы тогда нам рассказываете здесь, если цена в гривне еще не упала, застройщики еще не снизили цену кв.м. и в Украине не произошло еще ни одного корпоративного дефолта?

Мне что, в девятнадцатый раз писать о том, что дно "первое"? Что цены продаж в долларах несколько месяцев быстро снижались, а в последнее время они достаточно стабильны.
У меня к Вам большая просьба: если Вы с чем-то не согласны, то пишите собственное мнение (а не задавайте постоянно одни и те же вопросы).

Цитата:

Да, сейчас цены очень ... интересные.
Свежая информация - 3К новострой 97м2 на Позняках с "суперэлитевроремонтом" с цены 170К при разговоре мягко "ушел" до 150К, потом оказалось, что кв-ра в кредите, и согласны при просмотре отдать за 130К. Еще через 5 минут выяснилось, что продажа срочная (хозяин уезжает из Киева, т.как продает бизнес), поэтому согласен торговаться и дальше...
Но собсно, я не об этом.
У меня вопрос - если согласен продать кв-ру за 120К (или ниже, ХЗ, я не поехал на просмотр) - какого.... ты ставишь цену 170К??? На какого лох... пардон, клиента-покупателя ты рассчитываешь???
з.ы. Сорри, просто порвало на хомячков...

Видимо, все просто отталкиваются от цен предложения. Например, если висит в Авизо 100 предложений по цене 100, то зачем свою ставить 50? Или не поверят или придут смотреть и будут торговать за 20-30. Лучше поставить 100 и продать за 50. Вот с этим мы все и столкнулись. Я думаю, сами продавцы осознают абсурд предложений, но физически ничего с этим сделать не могут. Поэтому рынок садится на попу помалу-помалу: сегодня один снизил на пару тысяч, завтра другой, послезавтра третий. С коттеджами веселее, уверяю Вас. Там снижать цену можно сходу на 50-60%.

Цитата:

Так о каком дне Вы тогда нам рассказываете здесь, если цена в гривне еще не упала, застройщики еще не снизили цену кв.м. и в Украине не произошло еще ни одного корпоративного дефолта?

В недвижимости происходят постоянные деффолты, с каждой компаней застройщиком. Мы просто привыкли к этому. Настолько, что незамечаем ЭТО. Пообещали сдать дом в декабре сдали в декабре следущего года. Что это ДЕФОЛТ!!!

Банки, где присутствует ВА, что это -ДЕФОЛТ!
У нас нет банкротств банков, Да! Но дефолты повсеместны.

2sternmacher
Может это Вы плаваете рядом с берегом?
Ну, написали наши конкуренты, что согласно их статистике "Цены продажи квартир на вторичном рынке Киева за неделю упали существенно.»
Но, во-первых, это не цены продаж, а цены предложений.
А, во-вторых, недавно они у них росли. И мы уже это обсуждали на соседней ветке, причем (насколько я понял) с участием представителя конкурирующего сайта
- - - - - - -
Продавцы сейчас, действительно, ищут наиболее адекватные цены. Но не до такой же степени они мечутся, чтобы цены (по всему вторичному рынку Киева) одну неделю шли вверх, а другую вниз!?
- - - - - - - -
Но и по данным наших конкурентов снижение цен предложений явно замедляется.
Например, согласно их данным, с 01.03.2009 по сегодняшний день цены предложений снизились на 4,07%. В то время как за период с 01.01.2009 по сегодняшний день они снизились на 23,4%.

Цитата:

Так о каком дне Вы тогда нам рассказываете здесь, если цена в гривне еще не упала, застройщики еще не снизили цену кв.м. и в Украине не произошло еще ни одного корпоративного дефолта?

Произошли. Просто банки это не афишируют. Невыплаты фантастические: 50-100 млн. баксов.

Следующий момент: практика показала, что система взыскания долгов (включая всю судебную систему) крайне инертна. В настоящее время только-только раскачиваются первые инстанции судов и отрабатываются стратегии взыскания. Поэтому ухнет все чуть попозже.

Цитата:

Так о каком дне Вы тогда нам рассказываете здесь, если цена в гривне еще не упала, застройщики еще не снизили цену кв.м. и в Украине не произошло еще ни одного корпоративного дефолта?

Дефолт, эт не банкротство, а неисполнение взятых на себя обязательств, в установленные сроки. То бишь, банковский сектор уже весь обдефолченый, бо не соблюдают пунктик о досрочном изъятии вклада, о банках с ВА вообще молчу, эт уже явный дефолт в вашем понимании этого слова, в принципе у НБУ тож дефолт бо не привёл свой курс к рыночному, как было подписано в договоре с МВФ.
Так же есть дефолт Турбоатома:
ТУРБОАТОМ, АЭС "КАЙГА": ПРОБЛЕМЫ ИНДИИ УКРАИНУ НЕ ВОЛНУЮТ
Кста, ща проблема, даже не в наличии отсутствии денег, если денег нет то их можно заработать, а проблема в том что Украина потеряла своё лицо как бизнес партнёр, так как не соблюдает договоры, эт значит, что даже демпинг цен не сильно поможет,потенциальные клиенты будут переплачивать и покупать услуги и товары не у Украины, но знать что все пунктики соблюдуть.
P.S. То что Россия обьявила дефолт в 98, эт не значит что ей всё простили, нет таки она всё заплатила потом, просто она заплатила не вовремя, а эт и есть дефолт.

Цитата:

И немного цифр:

2008, июнь индекс 2900*5,05= 14 645 грн.

2009, март индекс 1846*8,25=15 229 грн.

Так что, как видно т.н. "первое дно" это элементарная коррекция ценников в связи девальвацией. Никакого падения и в помине нет.

Если уж индекс считается в долларах, стоило бы хотябы написать, что падение происходить только относительно доллара. В гривнах будеттокадорожать!

Я много раз говорил, что реального падения цен еще не было. Продавцы недвижимости и дальше продолжают драть три шкуры за свои бетонометры, несмотря на все проблемы в Украине и мире.
Согласен с Вами, что пока цены откорректировались из-за роста доллара. А где же падение цен из-за полного прекращения ипотеки? А где же падение из-за сокращения доходов граждан и прибылей бизнесменов? Все это еще впереди. Поэтому рассказы о сегодняшнем дне - это сказки. В любом случае цены должны быть уже ниже:
- в 2-3 раза из-за прекращения ипотеки, поскольку раньше 80% квартир продавалось за кредитные средства, а теперь чтобы их продавать надо значтельно снизить цены;
- еще почти в 2 раза из-за роста доллара;
- еще в 2 раза из-за катастрофического падения доходов граждан и прибылей предпринимателей

Итого, при падении по каждому пункту в среднем в 2 раза общее падение должно составить около 8 раз в долларах, т.е. с 2500-3000 уе до 300-400 уе, а в гривнах 4 раза с 12т-16т грн. до 3т-4т грн.

Сегодняшние цены были бы хоть как-то оправданы, если бы только вырос доллар, а кредиты и дальше раздавали бы немерянно направо-налево, доходы как и раньше росли бы и тд, а так сегодняшние цены еще очень завышены, поэтому никто и не покупает, а продавцы хотят слишком много, желая чрезмерно обогатиться.

Цитата:

поскольку раньше 80% квартир продавалось за кредитные средства, а теперь чтобы их продавать надо значтельно снизить цены

Говорить о том, что 80% квартир продавалось за кредитные деньги, не совсем правильно. Они продавались с использованием кредитных денег.
Кто-то вообще без первого взноса умудрялся взять кредит (и тут Вы правы); кто-то брал кредит для доплаты; а кто-то брал кредит для того, чтобы разнести во времени продажу одной квартиры и покупку другой...
И все это касалось преимущественно "дешевого" жилья. "Дорогие" и "очень дорогие" квартиры обычно приобретали на вторичном рынке Киева без ипотечных кредитов. Или же эти кредиты составляли лишь относительно небольшую часть стоимости квартиры.

Цитата:

Мне что, в девятнадцатый раз писать о том, что дно "первое"? Что цены продаж в долларах несколько месяцев быстро снижались, а в последнее время они достаточно стабильны.
У меня к Вам большая просьба: если Вы с чем-то не согласны, то пишите собственное мнение (а не задавайте постоянно одни и те же вопросы).

Они стабильны только по причине того, что доллар более менее стабильный последние два месяца. Плюс минус несколько десяток копеек не влияет. Я не согласен с тем утверждением, что вы говорите о каком то там дне (первом, втором, десятом) при полностью парализованном рынке недвижимости и отсутствии сделок.

Почему Вы не пишите, что цены в гривне практически не упали??? Почему Вы не пишите, что гривневые цены должны упасть для того чтобы оживить рынок?

Цитата:

- - - - - - -
Продавцы сейчас, действительно, ищут наиболее адекватные цены. Но не до такой же степени они мечутся, чтобы цены (по всему вторичному рынку Киева) одну неделю шли вверх, а другую вниз!?
- - - - - - - -

Какой же вы аналитик, если вы не понимаете причины почему это происходит??? Сделок просто настолько мало и они настолько редкие, что несколько сделок могут существенно влиять на результат. На прошлой неделе купили на Печерске, а на этой - на Борщаговке. Отсюда и разница в цене...

//korrespondent.net/tech/science/782285
"Советы экспертов приводят к полному подавлению активности областей человеческого мозга, ответственных за принятие решений, особенно в тех случаях, когда решение связано с финансовыми рисками, утверждают американские ученые ..."

Цитата:

2axe
Вы навыдергивали цитат без всякой связи с контекстом.
Мы пишем о существенном спаде активности. А автор поста подыскивает отдельные фразы, которые якобы свидетельствуют о ее росте.

Допустим, войну на Кавказе я не так понял. Хотя по моему, это не имело особого значения имело все равно. Тем более дело то происходило во время сезонного засыпания рынка - август, все в отпусках.
Но насчет других цитат. Какое "возобновление выдачи ипотечных кредитов" имелось в виду в конце октября? Вы писали о нем как о свершившемся факте, который имеет влияние на рынок. Почему в октябре активность вами характеризовалась как "невысокая", а ноябре - "как по-прежнему высокая"?
Вот поэтому мне и напоминают эти обзоры "Совинформбюро". Его сводки тоже давали какое-то представление о том, что происходит, но эта картина была далеко не полной, не обьективной, и, конечно же, под углом зрения одной из сторон. Цель этих сводок была - не столько информирование, сколько влияние в условиях военного времени, недопущение паники. Конечно, полностью реальную картину скрыть не удавалось. Поэтому если "бои идут на Смоленском направлении" - следовало понимать, что в Смоленске давно немцы

2 pumen
Мы обсуждаем данные сайта конкурентов.
Специально для Вас разжевываю то, о чем писал выше. (И уже писал неоднократно).
На сайте конкурентов о количестве продаж речь вообще не идет.
Вся их статистика построена ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на ценах предложений.
О чем они сами и пишут

Цитата:

Внимание ! Внимание ! Внимание !
Мы показываем цену ПРЕДЛОЖЕНИЯ, а не реальную цену продажи

Цитата:

Статистика построена на базе предложений портала…

Предложения туда засылает кто хочет (и, насколько я понимаю, в неограниченном объеме). Поэтому предложений там порядка 16 тысяч (правда, среди них куча дублей).
При таком количестве предложений еще одна квартира на Печерске или Борщаговке практически никакого влияния на статистику не оказывает.
P.S.
Хотите нормально дискутировать, - читайте то, что пишут Ваши собеседники.
И перед тем, как бросаться личными обвинениями, старайтесь понять суть того, что они написали.
В противном случае Вы можете приписать им то, о чем они никогда не только не писали, но и не думали писать.
И тогда перед модераторами возникнет вопрос: приписали это обдуманно (с целью дискредитировать, спровоцировать скандал и т.д.)? или под влиянием эмоций и настроения?
Но как бы там ни было, а переход на личности у нас не приветствуется.
Есть конкретные высказывания конкретных людей – вот их и критикуйте.

Цитата:

Видимо, все просто отталкиваются от цен предложения. Например, если висит в Авизо 100 предложений по цене 100, то зачем свою ставить 50? Или не поверят или придут смотреть и будут торговать за 20-30. Лучше поставить 100 и продать за 50. Вот с этим мы все и столкнулись. Я думаю, сами продавцы осознают абсурд предложений, но физически ничего с этим сделать не могут. Поэтому рынок садится на попу помалу-помалу: сегодня один снизил на пару тысяч, завтра другой, послезавтра третий. С коттеджами веселее, уверяю Вас. Там снижать цену можно сходу на 50-60%.

Да, скорее всего, так и есть...
Но жаль, что продавцы не понимают ситуации на сегодня.
з.ы. Банки ьаки начали продавать залоговые авто. Свежие предложения:
SKODA FABIA, 2006 г., двигатель 1.2, пробег 50 000 км., серый VAB Банк, Луганськ 45 787,77 грн
MITSUBISHI LANSER, 2006 г.в., двигатель 1,6, пробег 72 тыс.км, цвет серая жемчужина. ВТБ Банк 10 000 дол.
CHERY Amulet SQR 7162L-20, 2007 г., двигатель 1.6, пробег 12 296 км. VAB Банк, Житомир 38 497,75 грн
HYUNDAI Gets, 2007 г., двигатель 1.4, пробег 2000 км., синий, АКПП VAB Банк, Черкасы 67 855 грн

Ждем-с аналогичного по квартирам...

Цитата:

Допустим, войну на Кавказе я не так понял. Хотя по моему, это не имело особого значения имело все равно. Тем более дело то происходило во время сезонного засыпания рынка - август, все в отпусках.

Война на Кавказе нередко преподносилась лишь как первый этап более глобальных событий. С «тонкими намеками», что и до Украины дело дойти может.
И такие намеки оказывали влияние на рынок недвижимости.

Цитата:

Какое "возобновление выдачи ипотечных кредитов" имелось в виду в конце октября? Вы писали о нем как о свершившемся факте, который имеет влияние на рынок.

В октябре 2008 года была весьма непонятная ситуация с постановлениями Нацбанка. Нацбанк то принимал постановления, то уточнял их. Причем уточнял так, что еще больше запутывал их //unian.net/rus/news/news-278914.html .
Насколько я помню, все эти постановления некоторые банки, СМИ и участники рынка восприняли как разрешение кредитования (или как грядущее разрешение кредитования?).
Участники рынка, которые уже были готовы на покупку недвижимости и ипотеку, сразу же оживились. Многим из них банки уже обещали (в сентябре, начале октября) ипотечные кредиты, но отложили их дела в сторону. А тут вновь пошли переговоры…
Вот об этом оживлении мы и упомянули в одном из комментариев. Мол, за прошедшую неделю увеличилось количество звонков и просмотров, но сделок больше не стало. Именно так это и было в ту неделю.
Что наблюдали – о том и писали. В том числе, и о том, что (по словам покупателей и риэлторов) вопросы о выдаче ипотечных кредитов были практически решены.
А то, что «в понедельник» вопрос был «практически решен», а «во вторник» отложен – так такова ситуация была тогда.

Цитата:

Почему в октябре активность вами характеризовалась как "невысокая", а ноябре - "как по-прежнему высокая"?

Тут Вы (отчасти) правы. Вот наш текст
//domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 201779273/

Цитата:

В ноябре не было ни одного сегмента рынка, который не затронул бы общий спад. Другое дело, что в отдельные ниши (аренда квартир), кризис пока еще глубоко не проник. Но первичный и вторичный рынки жилья «заморозил» основательно.

Выгодные условия размещения банковских депозитов создали серьезную конкуренцию предложениям инвестировать в недвижимость! Обещания возобновить ипотечное кредитование дальше разговоров не пошли.

В реальности, не могли взять кредиты даже те потенциальные покупатели, у которых на руках уже была основная часть средств, не хватало лишь 10-20%.
В результате, имели место факты расторжения задатков и отказ от обязательств.

Но даже в таких условиях рынок недвижимости работал. Более того, уровень деловой активности, по-прежнему высок. Количество проведенных сделок в ноябре примерно такое же, как в октябре, однако, существенно выросло количество обращений потенциальных покупателей.

Первоначальный текст был иной.
Но маркетологи внесли в него значительные правки.
Тем не менее, основные моменты остались.
Мы четко указали, что количество сделок в ноябре не увеличилось, что были случаи расторжения договоров задатка.
А то, что маркетологи посчитали «высоким уровнем деловой активности», реально было огромным числом звонков и переговоров…
Продавцы в ноябре действительно стали вести себя намного активнее. Они поняли (в том числе, и под влиянием наших публикаций), что нужно торопиться. Что цены быстро падают, и будут падать еще быстрее.
Потенциальные покупатели тоже активизировались.
Покупать они не торопились, а звонили очень часто.

Цитата:

2 pumen
Мы обсуждаем данные сайта конкурентов.
Специально для Вас разжевываю то, о чем писал выше. (И уже писал неоднократно).
На сайте конкурентов о количестве продаж речь вообще не идет.
Вся их статистика построена ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на ценах предложений.
О чем они сами и пишут
Предложения туда засылает кто хочет (и, насколько я понимаю, в неограниченном объеме). Поэтому предложений там порядка 16 тысяч (правда, среди них куча дублей).
При таком количестве предложений еще одна квартира на Печерске или Борщаговке практически никакого влияния на статистику не оказывает.
P.S.
Хотите нормально дискутировать, - читайте то, что пишут Ваши собеседники.
И перед тем, как бросаться личными обвинениями, старайтесь понять суть того, что они написали.
В противном случае Вы можете приписать им то, о чем они никогда не только не писали, но и не думали писать.
И тогда перед модераторами возникнет вопрос: приписали это обдуманно (с целью дискредитировать, спровоцировать скандал и т.д.)? или под влиянием эмоций и настроения?
Но как бы там ни было, а переход на личности у нас не приветствуется.
Есть конкретные высказывания конкретных людей – вот их и критикуйте.

Владимир, если я для Вас неудобный собеседник - то Вы можете попросить своих модераторов меня забанить. Вы ведь здесь хозяин. Но не нужно перекручивать мои слова. Я никому ничего не приписываю, внимательно читаю что пишут собеседники и никого лично не обвиняю.

Я всего лишь читаю Вашу "аналитику" и еще раз повторяю, что ее качество оставляет желать лучшего. Вот вашу "аналитику" я и критикую. Цены в гривне практически не упали, сделок на рынке очень мало, предложения достаточно, но платежеспособного спроса нет. Ни о каком первом дне речь идти не может. Дно, это когда начинается подъем... если первое, то после подъема следует спад. Сегодня рынок МЕРТВ. Нет никаких катализаторов роста.

Что касается цен предложений, то это вообще бред. Я свое мнение по ценам хотелок уже много раз высказывал и Вам и другим. Это нереальные цены. По таким ценам нет сделок. Они НИЧЕГО не показывают. Можно выставить хрущ в спальнике за миллион и продавать всю жизнь.