Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 23.02.2009

Цитата:

И еще одно.
Продавцы свои квартиры урезать не могут (в том смысле, что какие есть - такие и есть).
А вот потенциальные покупатели свою готовность платить деньги вполне могут урезать.
Это сейчас они готовы платить за квартиру заявленную сумму. Если же квартиры подешевеют, то вполне возможно, соответственно уменьшат заявленную сумму.

Ну, тут уже сработает, я думаю, общее чутье "дна" для инвесторов. Я думаю, что дно не подойдет, конечно же, к 2000 году. Но и "опоздать" никто не рискует особо.
Плюс тот фактор, что, допустим, арендовать, торгуясь месяцами - менее выгодно, чем вселиться в собственную квартиру уже сейчас и закрыть проблему. Или общая неуверенность в ситуации может сыграть в пользу аргумента "лучше купить сейчас, а то потом неизвестно, что будет". Хотя этот аргумент - явно не такой масштабный, как некоторому бы хотелось ;-) Поскольку нужных сумм на руках у людей зачастую просто нет.
То, что Вы говорите - возможно только в САМОМ худшем случае, как я его называю, полного дефолта и массовых общественных выступлений с битьем окон ("аргентинский вариант") когда народ вообще интерес к недвижимости потеряет на какое-то время. Тогда, возможно, все наличные деньги будут уходить на то, чтобы любой ценой выехать из этой страны.

Цитата:

О том, что потенциальный покупатель готов приобрести квартиру по цене, которая очень далеко стоит от тех цен, за которые продавцы согласны продавать реальные (а не мифические) квартиры. Сотрудники ПО каждый день прозванивают квартиры, участвуют в торгах, пытаются выполнить заявки покупателей... Но приблизить цену до указанного уровня пока не могут.

Работайте, и воздастся В "нормальном" варианте (который прогнозирую, например, я продавцы будут ждать "бурного роста" осенью 2009 года, но его, конечно же, не случиться. Сползание хотелок при условии относительной стабильности будет длиться где-то до того времени. Так что максимум через год рынок оживет, но это будет уже совершенно другой рынок.

Ой, не смешите. Да, ладно вам, накупили халуп втридорого, не расстраивайтесь так, риэлторчЕГи. Если только не валютная ипотека, ибо это приговор - тут нужно уже бежать от долговой ямы. Больше 2000 за метр - это фантастика, в Лондоне такая цена и в Москве сейчас, если не в центре. И спрос нулевой. Сейчас вообще на гривны нужно переходить, если хотите хотя бы попытаться продать. А вы хотите, чтобы у нас так было? Явная заказуха. В прошлом эти цены - гостинки уже по 30 никто не берет. При торге и 26-27 сейчас бывает, но спроса практически нет. Новострой хороший - до 45. И спрос равен нулю, так как реалоьно он должен стоить максимум 15-20, а при курсе более 10 гривен за доллар - и того меньше!
Ведь себестоимость строительства - 180 долларов, если 1 млрд гривен - это 9000 квартир в новостроях с разным количеством комнат, как проскочило по ICTV. А в условиях краха такая цена - в самый раз. Ну, 2 по столько будет точно.

Цитата:

Вы часто в своих комментариях говорите о влиянии на рынок, и на индекс в частности, такого момента как настроение продавцов. Стоит ли говорить о настроении покупателей, и их перехода ,как и продавцов впрочем, "из спешащих в неторопливые" на фоне падения (надеюсь, не слишком громкое слово) рынка.
В одном отчете вы сообщаете о возросшем количестве заявок на покупку, а во втором - о нереальности этих заявок.
Не считаете ли Вы необходимым приоткрить занавес таинственности над настроениями потенциальных покупателей. ИМХО это позволит двигать нерухомисть в направлении не клиента (читай продавца или покупателя), а клиентов (читай обеих сторон)

О настроениях мы судим не только по форумам и контактам сотрудников ПО с участниками рынка, но и по решениям, которые они принимают.
Принятые решения продавцов отследить не так уж и сложно.
Кто-то торопится сбросить цену (и в своем сегменте рынка значительно опережает основную массу продавцов). Кто-то цену придерживает.
Все это отражается в базе данных. Отражается и в статистике. Можно определить спектр распределения, проанализировать динамику…
Имея все это, можно делать какие-то выводы о настроениях продавцов.

С покупателями значительно сложнее.
Информация о покупателях (обычно) более «сжата», а запросы нередко весьма «размыты» («хорошая квартира», «недалеко от метро» …)
Если наличие квартиры у продавца (а также ее параметры и состояние) проверить можно, то наличие денег у покупателя – лишь в каких-то отдельных случаях (например, при обмене, при получении кредита…)
Потому среди потенциальных покупателей намного выше удельный вес «болельщиков» и «исследователей рынка», серьезность намерений которых вызывает сомнения.
Анализировать настроения участников рынка (пусть даже, потенциальных) – это одно. Анализировать настроение «болельщиков» - это уже другое.
Тем не менее, мы этим занимаемся.
Вполне возможно, что в очередной статье по итогам месяца отдельные данные и выводы «о настроениях покупателей» опубликуем.

Основной объем потенциальных покупателей жилья в Москве рассчитывает на стоимость сделки в пределах 3-5 миллионов рублей без привлечения кредитных средств, приводит РИА Новости мнение генерального директора агентства недвижимости DOKI Валерия Барнинца.

"Анализ запросов в декабре и январе от потенциальных покупателей показал, что основная масса сделок может совершаться в пределах 3-5 миллионов рублей - именно на такую стоимость рассчитывают покупатели при поиске квартиры, и этот уровень говорит о реальном платежеспособном спросе в настоящее время", - указал эксперт.
//realty.newsru.com/article/05feb2009/5m ln

3-5 млн рублей по курсу 36 = 83-139 тыс долларов
И это Москва... В Киеве как минимум нужно делить на 2
Вот и получаем 40-70 тыс долларов
А думаю разница еще больше, чем 2 раза

Владимир, смотрю объявления по 2к на сайте за сегодня и снова вопросы. Вот самые, которые запомнились

2к хрущ в Соцгороде 49кв.м. за 185 тыс долларов
2к недострой Татарка 94кв.м. за 940 тыс долларов (скорее всего опечатка)
2к панель на ДВРЗ 56кв.м. за 150 тыс долларов после строителей
2к панель на Харьковском в старой 9ти этажке 50кв.м. за 170 тыс долларов (кстати, таких цен в дарницком и до кризиса не было)
2к панель на Северной (Оболонь) 70кв.м. за 260 тыс долларов
2к панель на Березняках 50кв.м. в жилом состоянии за 182 тыс долларов

Что скажете по этому поводу???

Смешно смотреть, что новострой с ремонтом продают на Осокорках за 110-120 тыс, а рядом варианты типа Харьковский в панели за 170 тыс... Или Бассейная продается в районе 250 тыс, а рядом Северная 260 тыс.

2pumen
Что я могу ответить? Примерно то же, что и всегда в подобных случаях.
А именно
- цены назначает продавец;
- объекты "заливаются" в актуальную базу данных из разных источников; проверка (прозвон) их запаздывает;
- "липовые объявления" (в том числе, с указанием реальных телефонов) - увы, не такая уж и редкость;
- в объявлениях бывают описки и ошибки.
Наиболее типичные
- неправильное указание валюты (гривны указали как доллары, доллары - как гривны);
- комната в общей квартире нередко воспринимается компьютеров (или операторами) как однокомнатная квартира.

К этому могу добавить, что рядом с каждым объявлением стоит кнопочка "пожаловаться на объявление".
И еще жаль, что не указали коды объявлений. С кодами намного проще их прозванивать и вносить правки.

Могу сказать, что операторы ежедневно прозванивают около 400 объектов. скоро закончим. но странные объявы всеже будут появляться, единственное, их станет значительно меньше.

Цитата:

2pumen
Что я могу ответить? Примерно то же, что и всегда в подобных случаях.
А именно:
- цены назначает продавец;
- объекты "заливаются" в актуальную базу данных из разных источников; проверка (прозвон) их запаздывает;
- "липовые объявления" (в том числе, с указанием реальных телефонов) - увы, не такая уж и редкость;
- в объявлениях бывают описки и ошибки.
Наиболее типичные:
- неправильное указание валюты (гривны указали как доллары, доллары - как гривны);
- комната в общей квартире нередко воспринимается компьютеров (или операторами) как однокомнатная квартира.

К этому могу добавить, что рядом с каждым объявлением стоит кнопочка "пожаловаться на объявление".
И еще жаль, что не указали коды объявлений. С кодами намного проще их прозванивать и вносить правки.

Спасибо за ответ. И таких объявлений у вас на сайте масса - задолбаешься коды всех писать. А потом эти цены учитываются для составления индексов и тд. Ребята, будьте объективными и народ к Вам потянется... А то замечаю, что последнее время общественность ставит риелтеров (в плане уважения к профессии) рядом с депутатами, проститутками и лентяями

Цитата:

А потом эти цены учитываются для составления индексов и тд. Ребята, будьте объективными и народ к Вам потянется...

А вот в данном случае, Вы не объективны (ИМХО).
Если на улице (или в базе данных) много грязи, то сделать ее абсолютно чистой очень сложно (да и дорого).
Смогли вычистить 80% грязи – уже хорошо. Смогли вычистить 90% – еще лучше.
А то, что грязь была, есть и будет (в обозримом будущем) – то это понятно практически всем киевлянам. На мытье мостовых щетками и шампунем нет ни денег, ни людей. Вот это и есть объективная реальность.
Потому вопрос не в самой грязи, а в ее количестве.

Что же касается индексов, то вовсе не факт, что они рассчитывались на основании указанных Вами квартир и цен.
Но даже если это и так, то индексы показывают не цены, а тенденции их изменения.
Тенденции же можно анализировать и с учетом той «грязи», что есть в базе. Там ведь не только квартиры с завышенными ценами, но и с заниженными. Вот они во многом и компенсируют друг друга.

Цитата:

Владимир, смотрю объявления по 2к на сайте за сегодня и снова вопросы. Вот самые, которые запомнились

2к хрущ в Соцгороде 49кв.м. за 185 тыс долларов
2к недострой Татарка 94кв.м. за 940 тыс долларов (скорее всего опечатка)
2к панель на ДВРЗ 56кв.м. за 150 тыс долларов после строителей
2к панель на Харьковском в старой 9ти этажке 50кв.м. за 170 тыс долларов (кстати, таких цен в дарницком и до кризиса не было)
2к панель на Северной (Оболонь) 70кв.м. за 260 тыс долларов
2к панель на Березняках 50кв.м. в жилом состоянии за 182 тыс долларов

Что скажете по этому поводу???

Смешно смотреть, что новострой с ремонтом продают на Осокорках за 110-120 тыс, а рядом варианты типа Харьковский в панели за 170 тыс... Или Бассейная продается в районе 250 тыс, а рядом Северная 260 тыс.

А это, как в том анекдоте - Потенциально он миллионер, а реально есть только три шлюхи...

Цитата:

А вот в данном случае, Вы не объективны (ИМХО).
Если на улице (или в базе данных) много грязи, то сделать ее абсолютно чистой очень сложно (да и дорого).
Смогли вычистить 80% грязи – уже хорошо. Смогли вычистить 90% – еще лучше.
А то, что грязь была, есть и будет (в обозримом будущем) – то это понятно практически всем киевлянам. На мытье мостовых щетками и шампунем нет ни денег, ни людей. Вот это и есть объективная реальность.
Потому вопрос не в самой грязи, а в ее количестве.

Что же касается индексов, то вовсе не факт, что они рассчитывались на основании указанных Вами квартир и цен.
Но даже если это и так, то индексы показывают не цены, а тенденции их изменения.
Тенденции же можно анализировать и с учетом той «грязи», что есть в базе. Там ведь не только квартиры с завышенными ценами, но и с заниженными. Вот они во многом и компенсируют друг друга.

Ну грязи больше чем 20%, вот в чем дело. Я реально смотрю квартиры, хожу на просмотры, общаюсь напрямую с продавцами и четко вижу, что цены которые на Вашем сайте - в большинстве случаев - цены вчерашнего дня. Некоторые даже выше, чем были до кризиса по курсу 4.85.

Конечно, индексы показывают тенденции... Но если 50% базы - мусор по необъективным ценам, то сами тенденции изменения неверны... то есть, падение занижено.

Цитата:

Ну грязи больше чем 20%, вот в чем дело. Я реально смотрю квартиры, хожу на просмотры, общаюсь напрямую с продавцами и четко вижу, что цены которые на Вашем сайте - в большинстве случаев - цены вчерашнего дня.

Если я правильно понял, Вы мониторите «самые дешевые» квартиры в каком-то конкретном сегменте рынка?
Если да, то невольно присмотрелись именно к этим квартирам и ценам.
Большинство других (наверное) вызывают у Вас отрицательные эмоции. И Вы хотите убрать их с глаз долой?

Но ведь не мы эти объявления давали. Наверняка кто-то считает указанные там цены реальными и справедливыми.

Цитата:

Некоторые даже выше, чем были до кризиса по курсу 4.85.

Даже так? Интересно… Можете привести примеры?

Цитата:

Конечно, индексы показывают тенденции... Но если 50% базы - мусор по необъективным ценам, то сами тенденции изменения неверны...

На первый взгляд, этот вывод приходит сам собой. Но это лишь на первый взгляд.
На практике, все это нужно просчитывать. И каждый раз (каждый месяц?) заново.
Дело в том, что цены на подобные объекты тоже меняются.
В докризисные периоды мы уже не раз убеждались в том, что тенденции изменения цен на подобные объекты не так уж и сильно отличаются от тенденций в других сегментах рынка (естественно, если всякий раз отсекать крайние варианты).

Кризис и резкое расслоение рынка внесли свои коррективы.
И, тем не менее, даже в этих условиях Ваше утверждение – вовсе не аксиома.
Его нужно доказывать

Цитата:

то есть, падение занижено.

Если не секрет: Вы давно мониторите квартиры и цены?
Сохранились ли проверенные (прозвоненные/просмотренные) данные за последние несколько месяцев?
Если да, то просьба посчитать (в процентах) на сколько снизились цены на просмотренные/прозвоненные Вами квартиры за это время.
Интересно: насколько отличаются темпы этого снижения от темпов снижения индекса?

Цитата:

Если я правильно понял, Вы мониторите «самые дешевые» квартиры в каком-то конкретном сегменте рынка?
Если да, то невольно присмотрелись именно к этим квартирам и ценам.
Большинство других (наверное) вызывают у Вас отрицательные эмоции. И Вы хотите убрать их с глаз долой?

Но ведь не мы эти объявления давали. Наверняка кто-то считает указанные там цены реальными и справедливыми.

Даже так? Интересно… Можете привести примеры?

На первый взгляд, этот вывод приходит сам собой. Но это лишь на первый взгляд.
На практике, все это нужно просчитывать. И каждый раз (каждый месяц?) заново.
Дело в том, что цены на подобные объекты тоже меняются.
В докризисные периоды мы уже не раз убеждались в том, что тенденции изменения цен на подобные объекты не так уж и сильно отличаются от тенденций в других сегментах рынка (естественно, если всякий раз отсекать крайние варианты).

Кризис и резкое расслоение рынка внесли свои коррективы.
И, тем не менее, даже в этих условиях Ваше утверждение – вовсе не аксиома.
Его нужно доказывать

Если не секрет: Вы давно мониторите квартиры и цены?
Сохранились ли проверенные (прозвоненные/просмотренные) данные за последние несколько месяцев?
Если да, то просьба посчитать (в процентах) на сколько снизились цены на просмотренные/прозвоненные Вами квартиры за это время.
Интересно: насколько отличаются темпы этого снижения от темпов снижения индекса?

Владимир, нет. Я не мониторю самые дешевые варианты, а наоборот готов купить квартиру за достаточно большую сумму наличкой. Поэтому объявления на сайте кажутся мне смешными Мне реально предлагают сегодня двухкомнатные на Печерске за 1800-2000уе за квадратный метр (не хрущ, не первые этажи, не последние этажи, не убитые), а добротные дома. Несколько дней назад смотрел трешку 97кв.м. на Осокорках после строителей, которую готовы отдать за 98 тыс долларов. На фоне этого масса объяв на Вашем сайте, которые я привел выше, просто смешные...

А насчет цен выше чем до кризиса по курсу 4.85... Да посмотрите внизу - это объявления с Вашей базы данных за вчера.

Двушка в Соцгороде 185 тыс долларов по курсу даже 9 = 1665000 грн, что по курсу 4.85 = 343 тыс долларов

Или панель на ДВРЗ

Или пример на Харьковском...

Я бы на месте руководства Вашего агенства просто такие объявы не помещал бы в базы данных. Для наблюдателей- забавно может быть на такое смотреть, а для реального покупателя это подрывает объективность и репутацию агенства. Это равносильно тому, что мне сейчас позвонит риелтер и предложит эту же двушку в Соцгороде за 185 тыс долларов)))

Кстати, посмотрел новые двушки в Вашей базе за сегодня. Приятно, что Вы делаете выводы и базу пропустили через фильтр и нет сегодня объявлений типа вчерашних. Есть несколько лажевых объявлений, но уже значительно лучше - хотя бы отражает цены хотелок реальные... Естественно, сделки по таким ценам не заключаются.

2pumen
Критика базы данных и отдельных объявлений, а также советы руководству ПО звучали на форуме неоднократно.
Ответы на них уже почти стандартны.
Мол, базу данных мы чистим, несуразности стараемся устранить, но полностью их ликвидировать вряд ли удастся.
Можем лишь уменьшить их количество. Но для этого необходимо существенно увеличить штат сотрудников, занимающихся прозвоном/проверкой, и соответственно увеличить расходы.

Нужно ли это ПО (тем более сейчас, в условиях кризиса и объективно существующего разнобоя цен) – не мне судить.
Насколько я понимаю ситуацию, основное назначение базы данных – создание рабочего инструмента для агентов (а они на объекты с явно завышенными ценами внимания практически не обращают).
Другое дело - отсеивание подобных объектов при подсчете индексов. Так мы этим занимаемся…
- - - - - - - - - -
Но основная суть данной дискуссии сводится (ИМХО) к тому, насколько адекватно отражают индексы реалии сегодняшнего дня.
Вы мимоходом (и без всяких расчетов) написали, что темпы падения индексов отстают от реалий. И одновременно написали, что прозваниваете и просматриваете конкретные квартиры. То есть, у Вас, насколько я понял, есть какой-то фактический материал. Остается лишь подтвердить Ваши выводы на основе этого фактического материала.

Цитата:

2pumen
Критика базы данных и отдельных объявлений, а также советы руководству ПО звучали на форуме неоднократно.
Ответы на них уже почти стандартны.
Мол, базу данных мы чистим, несуразности стараемся устранить, но полностью их ликвидировать вряд ли удастся.
Можем лишь уменьшить их количество. Но для этого необходимо существенно увеличить штат сотрудников, занимающихся прозвоном/проверкой, и соответственно увеличить расходы.

Нужно ли это ПО (тем более, сейчас, в условиях кризиса и объективно существующего разнобоя цен) – не мне судить.
Насколько я понимаю ситуацию, основное назначение базы данных – создание рабочего инструмента для агентов (а они на объекты с явно завышенными ценами внимания практически не обращают).
Другое дело - отсеивание подобных объектов при подсчете индексов. Так мы этим занимаемся…
- - - - - - - - - -
Но основная суть данной дискуссии сводится (ИМХО) к тому, насколько адекватно отражают индексы реалии сегодняшнего дня.
Вы мимоходом (и без всяких расчетов) написали, что темпы падения индексов отстают от реалий. И одновременно написали, что прозваниваете и просматриваете конкретные квартиры. То есть, у Вас, насколько я понял, есть какой-то фактический материал. Остается лишь подтвердить Ваши выводы на основе этого фактического материала.

я Вам уже писал, что не отражают и приводил примеры выше. Позняки-Осокорки квартиры в новостроях 1000 долларов за кв.м. Хорошие квартиры на Печерске 1800-2000 долларов. Верить или не верить - Ваше личное дело и право.

Цитата:

я Вам уже писал, что не отражают и приводил примеры выше. Позняки-Осокорки квартиры в новостроях 1000 долларов за кв.м. Хорошие квартиры на Печерске 1800-2000 долларов. Верить или не верить - Ваше личное дело и право.

Вы приводите сегодняшние цены?
А какие цены были месяц назад?
А два месяца назад?
И какая величина выборки?
- - - - - - - - - -
Что я собственно хочу сказать…
Что найти несколько квартир по ценам, которые существенно ниже цен на аналогичные, можно... Тем более, во время кризиса.
Но это задача не аналитика, а риэлтора (или непосредственно покупателя).

В данном же случае вопрос не в нескольких квартирах, а в общерыночных тенденциях.
Скажем, пройдет пару лет. Многое (наверное) прояснится.
И будут графики и таблицы изменения цен в Киеве за все эти годы.
Вот меня и интересует: какую кривую изобразят на этих графиках в период с октября 2008 по март 2009 года?

Цитата:

Вы приводите сегодняшние цены?
А какие цены были месяц назад?
А два месяца назад?
И какая величина выборки?
- - - - - - - - - -
Что я собственно хочу сказать…
Что найти несколько квартир по ценам, которые существенно ниже цен на аналогичные, можно... Тем более, во время кризиса.
Но это задача не аналитика, а риэлтора (или непосредственно покупателя).

В данном же случае вопрос не в нескольких квартирах, а в общерыночных тенденциях.
Скажем, пройдет пару лет. Многое (наверное) прояснится.
И будут графики и таблицы изменения цен в Киеве за все эти годы.
Вот меня и интересует: какую кривую изобразят на этих графиках в период с октября 2008 по март 2009 года?

Я привожу цены, которые сегодня ПРОСЯТ реальные продавцы чтобы продать квартиру. Которые действительно просто хотят продать, а не выставили чтоб стояла. Цены сделок не знаю тк сделок самих нет, но если просят столько, то логично предположить что дороже не продадут

Ваша проблема, что для своего анализа вы используете цены хотелок. А не реальных сделок.

и реальных сделок тоже //domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 201862653/

Цитата:

Цены сделок не знаю тк сделок самих нет, но если просят столько, то логично предположить что дороже не продадут

Полагаться на логику на рынке недвижимости можно и нужно...
Но с оглядкой.
Поскольку вокруг рынка недвижимости идут «информационные игры» (сужу, в частности, по прозвонам наиболее привлекательных по соотношению цена/качество квартир).
А «какие «информационные игры» без «логических ловушек»?
К тому же все это происходит при стечении огромного числа болельщиков, которые также вносят свою лепту.
- - - - - - - - -
Что же касается конкретного Вашего предположения, то на практике оно подтверждается далеко не во всех случаях.

Во-первых, продавцы нередко мечутся (в смысле, часто меняют решения).
Бывает, продавец то цену снижает, то набавляет, то просит снять объект с продажи, то вновь его выставляет.
И в первую очередь это касается квартир с наилучшим соотношением параметров цена/качество (к ним наибольшее внимание покупателей).

Во-вторых, в списке проданных квартир есть такие, у которых реальная цена продажи выше указанной цены предложения.
Почему так произошло – в каждом конкретном случае нужно разбираться отдельно.
Где-то на одну квартиру претендовало несколько реальных покупателей (в результате возник некий аукцион).
Где-то в данных по сделке зафиксирована не окончательная (более высокая) цена предложения, а предварительная (более низкая) цена предложения.

А основной вывод таков:
если результаты важны, то нужно постоянно уточнять/перепроверять информацию (желательно, из разных источников, и желательно, лично).