Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 21.07.2008

Погоже ядро продавцов, формирующих оптимальный для риэлторов в условиях кризиса на КРЖН тренд, продолжает продуктивно работать, несмотря на жару и неопределёность. ИМХО именно данные ценников ряда продавцов в актуальной базе предложений АН ПО обеспечивают рост субъективного индекса Domik.net.

Данные, приводимой АН ПО статистики, субъективны в отношении РН, потому что в них отображены желания, мечты, потребности разных уровней лишь одного из субъектов операции купли-продажи недвижимости -продавца.

Благодаря Владимиру многие участники форума, и я в том числе, получили в виде гипотез информацию, как различные группы объявлений от продавцов формируют цены предложений своих квартир, по которым АН ПО строит СВОЮ статистику //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry188474 (сообщение № 94)

Цитата:

На рынка за это время выставлялось огромное количество квартир. И среди них можно найти примеры, подтверждающие любые гипотезы.
Вот только лишь некоторые из них.

Гипотеза 1. (основная, в смысле, наиболее вероятная).
Семья, имея определенную сумму денег (и какие-то возможности взять кредит), пытается улучшить свои жилищные условия.
Например, продать двухкомнатную и купить трехкомнатную.
Присмотрят желаемую квартиру и, исходя из ее цены, назначают цену на свою.
И все время неудачно. Цепочка все время разрывается.
То кому-то в цепочке кредит не дают, то кто-то передумал...
А продавцы двухкомнатной никуда не спешат, ибо привыкли, что любого улучшения жилищных условий необходимо
ждать/добиваться долгие годы и даже десятилетия.

Гипотеза 2.
В продаваемой квартире происходят частые и весьма серьезные конфликты
(может она общая, может досталась по наследству сразу нескольким родственникам).
Каждая из конфликтующих сторон дает свои варианты объявлений в Авизо.
Доводилось видеть график изменения цен на конкретную квартиру, который был похож на кардиограмму
с очень значительными и частыми прыжками как в вверх, так и вниз от первоначальной цены.
В причинах таких прыжков я не разбирался (информация конфиденциальная).
Но в конце-концов квартира была благополучно продана.

Гипотеза 3.
Продажей квартиры занимались много посредников (скорее всего, неопытных "серых маклеров"),
которые, сменяя друг друга, давали объявления по своему разумению.

Гипотеза 4.
Владельцы квартиры планируют продать (или обменять) квартиру "в будущем".
А пока примериваются, осваивают рынок, "тренируются".

Гипотеза 5.
Владельцы квартиры ничего продавать не собираются, а дают объявления, общаются по телефону, проводят просмотры...
И все это ради того, чтобы развлечься, ощутить свою значимость, насолить соседям
(представьте каково соседям, которые постоянно годами сталкиваются с вполне реальными посредниками и покупателями).
В таких случаях (бывает), не столько психология рулит, сколько психиатрия.
У человека пенсия 600 - 800 гривен, а он при торгах с жаром говорит о многих тысячах долларов.
И по телефону эти суммы постоянно называет... Короче, живет полноценной (немного надуманной) жизнью.

Гипотеза 6.
При публикации объявлений была нарушена их временная последовательность.
Платные объявления обычно выходят оперативно, бесплатные надолго зависают.
Бывает, что по каким-то причинам всплывают очень старые объявления.

Гипотеза 7.
Объявления-заманушки.
Некоторые посредники, у которых нет иных возможностей привлечь к себе внимание потенциальных клиентов,
публикуют так называемые "объявления-заманушки", цены в которых ниже чем на аналогичные квартиры в данном микрорайоне.
Покупатели, увидев квартиру, которая на 3-5% дешевле аналогичных, естественно звонят с распросами.
Завладев вниманием потенциального покупателя, подобные "посредники" переводят разговор совсем на иные реальные квартиры.
Тонкость заключается в том, что заманушки должны выглядеть более-менее правдоподобно.
Поэтому они нередко повторяют тенденции в соседних домах. То есть, дешевле, но не слишком.

Гипотеза 8.
Объявления, цель которых повысить средние цены в конкретном микрорайоне, и на фоне завышенных (надуманных) цен
продать свою квартиру по "нормальной цене".

Гипотеза 9.
Объявления "болельщиков" рынка недвижимости.
Интересы очень многих людей связаны с ценами на недвижимость.
Одни люди хотят их снизить, другие повысить. Потому и дают объявления с явно заниженными и явно завышенными ценами.
Естественно, мы с этим боремся (для чего используем соответствующие программы проверки/отсеивания,
а также весьма большое количество сотрудников, прозванивающих квартиры).
Но, если при прозвоне "продавец" ведет себя адекватно и подтверждает все данные, то такое объявление остается в базе.

СВОЕЙ СУБЪЕКТИВНОЙ статистикой АН ПО регулярно снабжает СМИ и специализированные информационные ресурсы. При этом ссылка, что озвученные данные это «взгляд из окна» АН ПО, зачастую не приводится и аудитория непроизвольно вводится в заблуждение, считая полученную от АН ПО информацию объективной.

Думаю, никто не проводил проверку посреднических покупных объявлений АН ПО на предмет получения информации: какой удельный вес имеет та или иная группа продавцов цены предложений, которых имеются в актуальной базе предложений АН ПО?

Предположим, некто решил показывать всё время растущий тренд цен предложений для удовлетворения своих потребностей или стратегических планов. Может ли этот некто осуществить задумку на основе актуальной базы АН ПО?

ИМХО, может. Если предположить, что этот некто имеет возможность искусственно увеличивать удельный вес продавцов, групп №4, №5 ,№8, №9 , то виртуально субъективные данные цен предложений продавцов этих групп могут достаточно сильно влиять формирование усреднённой цены предложения в целом.

Если продавцы, вышеуказанных групп, будут постоянно субъективно ( яркий пример см. в п.5 «классификации Владимира" - "И по телефону эти суммы постоянно называет... Короче, живет полноценной (немного надуманной) жизнью.) увеличивать свои «хотелки» в актуальной базе предложений АН ПО, то общая усреднённая цена предложений вторичного рынка высчитываемая на основе актуальной базы, вопреки предположениям аналитиков АН ПО ((Владимир ( //comments.com.ua/?art=1204221545 - «Если, как и обещал Нацбанк, кредиты станет получить труднее, то цены на жилье пойдут вниз…»), А. Котенко ( //kontrakty.ua/content/view/4181/39/ - «Если количество ипотечных кредитов сократится на 40-50%, возможно даже проседание цен»), прогноз информационно- аналитического отдела АН ПО на июль ( //domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 171538483/ - «Полагаем, что наиболее вероятный сценарий развития событий этим летом – стагнация с вполне возможным снижением на 3-6% долларовых цен в отдельных сегментах рынка.)), будет постоянно расти.

Что собственно и наблюдается и думаю «рисование» индексов "хотелок" АН ПО можно будет лицезреть и дальше, а реальные цены продаж на рынке будут или оставатся на месте или падать.

Владимир, какой рынок, такие и материалы для доктроской, такая и докторская.

Из-за застоя на рынке скидки на новые квартиры достигают 35%

| 22.07.2008 | 1130 |

Застой на рынке недвижимости вынуждает продавцов объявлять беспрецедентные маркетинговые акции. Клиентов заманивают скидками, размер которых доходит до 35%.


Торговля акциями, индексами на онлайн-бирже! Учебный счет бесплатно!

По данным операторов рынка недвижимости, количество сделок с жильем в июне упало в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Падение активности эксперты объясняют высокими ценами, установившимися ранее, а также снижением объемов ипотечного кредитования.

«Можно говорить о стагнации рынка, цена продажи квартир летом упала в среднем на 1-1,5%», — признает Генрих Людкевич, директор агентства недвижимости «Риелторский дом». К тому же, по данным Госкомстата, в последние месяцы также начали падать объемы строительства.

Чтобы хоть как-то выровнять тенденцию, многие строительные компании пошли на невиданные маркетинговые акции. Покупателям предлагается купить квартиру в Киеве и столичном регионе с внушительной скидкой. Операторы рассчитывают, что возможность сэкономить приличную сумму должна заинтересовать покупателей и оживить рынок.

Самой популярной скидкой в летний период являются 10%. Но это не предел. Сегодня на рынке отмечаются случаи и более заманчивых предложений. Так, например, компания «Консоль», предлагает клиентам уступить рекордные 35% стоимости своего жилья, передает ugmk.info.

«Сокращение ипотечного кредитования, падение курса доллара, нестабильная ситуации на финансовом рынке нагативно сказались на продажах жилья. Поэтому проведение всевозможных акций сегодня очень необходимо, — объясняет Татьяна Честнейшая, директор по управлению активами компании «XXI Век». Она отмечает, что скидки, которые предоставлял «XXI Век» в период зимних праздников, дали свой результат. «Тогда покупателям предоставлялась скидка от 5 до 15% в зависимости от площади в жилом комплексе «Парус». Подобный шаг позволил увеличить продажи в полтора-два раза», — объясняет Честнейшая.

Цитата:

Владимир а что значит "вторичный рынок жив" а что на первичке творится?

Вы ж (наверняка) читали открытое письмо Совета директоров Строительной палаты Украины руководителям страны. Там о многих вещах говорится открытым текстом. Продажи идут медлено. Основные продажи там, где удачное местонахождение и проекты (а также надежные застройщики и цены пониже).
Вполне допускаю, что и у риэлторов, работающих на вторичном рынке, что-то похожее (в том смысле, что у одних получше, у других похуже, у третьих - еще хуже).
Но нет официальной статистики числа сделок (да и с неофициальной информацией проблемы). Потому и пишем, что о числе сделок судим, "глядя из своего окна".

Уж столько раз вещали миру, что непрозрачность нашего псевдорынка допускает любые толкования и манипуляции, что это стало общим местом, банальностью до аксиомы.

Поэтому нет никакого смысла продолжать ловить все эти индексы на неадекватности.
все преследуют свои цели. Любыми средствами, судя по всему.

Цитата:

Владимир, какой рынок, такие и материалы для доктроской, такая и докторская.

Вы специалист по научным исследованиям и докторским диссертациям?
Чем сложней и запутанней решаемая проблема - тем выше (обычно) статус работы.

Когда все ясно и прозрачно, тогда можно многое автоматизировать, а принятие решений возложить на компьютер. Потому в таких областях с материалами для докторской о принятии решений - проблемы.
Скажут коллеги: используй стандартные численные методы. Не удовлетворяют - занимайся многокритериальной оптимизацией (с помощью численных методов и компьютеров).
А я специализируюсь по человеко-машинным системам. Это когда люди и компьютеры дополняют друг друга (в том числе, и при принятии решений).

Так вот, когда степень неопределенности высока, наилучшие результаты при принятии решений (обычно) показывает человек (ибо он уже миллионы лет вынужден принимать ответственные решения в условиях неопределенности, и заточил под это все свои способности. А кто не смог принять эффективное решение - тот потомства не оставил).
А компьютер (в подобных случаях) - как подспорье. Тоже "член команды", но с вполне определенными (ограниченными) функциональными задачами.

Так что отечественный рынок недвижимости - один из самых подходящих "полигонов" для проведения подобных исследований. А до этого доводилось проводить исследования в области страхования (в том числе, финансовых рисков). Там неопределенностей тоже хватает...

Владимир, мне кажется, что вы желаемое выдаете за действительное. Какой рынок? Монополия, взятки, откаты... Что тут неопределенного? Вы об этом будете писать докторскую?

2Stage
Можно многое говорить о несовершенстве базы, о том, что каждый продавец вносит в объявления свои субъективные моменты.
Что есть объявления от "якобы продавцов", которые сознательно пытаются дезориентировать участников рынка. Одни стремятся провести массовые кампании, направленные на то, чтобы опустить цены "в пять-десять раз". Другие стремятся "набросать" липовые объявления с завышенными ценами (дабы их квартира смотрелась привлекательно на фоне "липовых").

Но мы ведь не только базы данных квартир анализируем. Анализируем реальные продажи. Анализируем результаты торгов. Анализируем мнения агентов относительно тенденций изменения цен.
- - - - - - - -
Не далее как вчера беседовал на тему "реального тренда" с несколькими руководителями групп и агентами (с каждым по отдельности и достаточно доверительно).
Вот что говорят.
Покупатели, по телефону или на просмотре, тему неадекватности цен поднимают часто. Мол, если сразу же снизите первоначальную цену на 10-20%, то будем беседовать дальше.
Продавцы (почти всегда) отказываются. Мол, какой-то небольшой торг возможен, но столько сбрасывать не будем. А, вообще-то, планируем повысить (так говорят многие продавцы, статистики их, правда, нет, ибо агенты ее обычно не ведут).

Да, бывает, что продавцы сбрасывают существенно. Но это, если они сильно спешат и/или им докажут, что их цены существенно выше цен на аналогичные квартиры.

Разговор с агентами шел (в основном) вокруг "их" квартир и заявок.
Есть у агента несколько закрепленных за ним квартир и заявок, вот он и исследует рынок под углом зрения именно их.
А поскольку при этом обзванивает и просматривает достаточно большое количество аналогичных квартир, то реальные цены (по которым можно продать или купить такие квартиры) знает неплохо.

И агенты вовсе не скрывают, что по таким-то квартирам сделки почти не идут. А как им идти, если покупатели больше 100000 (к примеру) не дают, а продавцы меньше чем за 110000 (к примеру) не продают. Вот и приходится риэлторам (в подобных случаях) говорить продавцам хотите продать, сбрасывайте до такой-то величины.

Цитата:

Владимир, мне кажется, что вы желаемое выдаете за действительное. Какой рынок? Монополия, взятки, откаты... Что тут неопределенного? Вы об этом будете писать докторскую?

О принятии эффективных решений в подобных условиях.
Что, если научимся принимать эффективные решения в подобных условиях, то и в других условиях тоже сможем их принимать.
P.S.
Можно было бы выбрать и другие сферы (политику, мировую экономику, военные сферы и т.д.),
но там проблемы с источниками информации и базами данных. Да и предмет изучения тут как-то ближе.

Владимир, а есть уже читаемый, связный контент?
Мне тема вашей диссертации чрезвычайно интересна. В мировой литературе довольно много материала, но то, что я встречал, носит несколько умозрительный характер.

Цитата:

О принятии эффективных решений в подобных условиях.
Что, если научимся принимать эффективные решения в подобных условиях, то и в других условиях тоже сможем их принимать.
P.S.
Можно было бы выбрать и другие сферы (политику, мировую экономику, военные сферы и т.д.),
но там проблемы с источниками информации и базами данных. Да и предмет изучения тут как-то ближе.

А в РН проблем с источниками информации и базами данных нет? :n4:
Ну, тогда Ваша докторская - только для ограниченного круга риелтеров, с грифом "совершенно серетно"... :n1:

Цитата:

Когда все ясно и прозрачно, тогда можно многое автоматизировать, а принятие решений возложить на компьютер. Потому в таких областях с материалами для докторской о принятии решений - проблемы.
Скажут коллеги: используй стандартные численные методы. Не удовлетворяют - занимайся многокритериальной оптимизацией (с помощью численных методов и компьютеров).
А я специализируюсь по человеко-машинным системам. Это когда люди и компьютеры дополняют друг друга (в том числе, и при принятии решений).

Так вот, когда степень неопределенности высока, наилучшие результаты при принятии решений (обычно) показывает человек (ибо он уже миллионы лет вынужден принимать ответственные решения в условиях неопределенности, и заточил под это все свои способности. А кто не смог принять эффективное решение - тот потомства не оставил).
А компьютер (в подобных случаях) - как подспорье. Тоже "член команды", но с вполне определенными (ограниченными) функциональными задачами.

Так что отечественный рынок недвижимости - один из самых подходящих "полигонов" для проведения подобных исследований. А до этого доводилось проводить исследования в области страхования (в том числе, финансовых рисков). Там неопределенностей тоже хватает...

Чего-то я слышал про методику оптимизации на основании нечетких мер, даже книжку по этой ерунде купил. Но только вот до воплощения в жизнь пока не дошел. Там только на то, чтобы понять, о чем речь, не один месяц убить надо.

Цитата:

Владимир, а есть уже читаемый, связный контент?
Мне тема вашей диссертации чрезвычайно интересна. В мировой литературе довольно много материала, но то, что я встречал, носит несколько умозрительный характер.

Читаемый есть. Но, в основном, по журналам и материалам конференций. В интернете маловато (тем не менее, поисковики дают некоторые ссылки на работы Коломейко по человеко-машинным системам, в том числе, и популярные).
А вот относительно связанности - с этим хуже.
Основная тема - построение человеко-машинных систем, предназначенных для принятия эффективных решений.
Но беда в том, что эти человеко-машинные системы работали в очень разных областях (выделение сигналов на фоне помех; многопроцессорные системы повышенной живучести, предназначенные для управления сложными объектами; человеко-машинные системы предотвращения столкновений судов; страхование; рынок недвижимости; были и другие области). Где-то почти все возлагалось на компьютеры, где-то - на человека, где-то их роли тесно переплетались и дополняли друг друга.
Связать все это "красной нитью" достаточно сложно.
К тому же акцент на методы принятия решений, связанные с использованием интуиции, опыта, распределением ролей в команде и многих иных вещей, относящихся не к науке, а к искусству и/или навыкам, раздражает некоторых коллег. Потому проблемы есть.
Но давайте на этом тему с диссертацией завершим (или перенесем в "личные")

Газета по-киевски
"Эксперты считают, что кризис в строительной области назревал давно"
//pk.kiev.ua/city/2008/07/18/182011.html

Как сообщил в интервью "Газете…" эксперт "Планета Оболонь" Владимир Коломейко, кризис, о котором говорят застройщики, - перманентный, он назревал. "Рынок перегрет – цены неоправданно высоки, - говорит Коломейко. - На данный момент сложилась ситуация "натурального обмена", когда за квадратные метры расплачиваются квадратными метрами. И призыв Строительной палаты разобраться на уровне высших официальных лиц – правильный. Только разбираться нужно профессионально – государству пора реально участвовать в организации строительства – аудит, анализ, в том числе и общественный, затрат и прибыли застройщиков".

По словам Коломейко, политика НБУ при нынешней экономической ситуации вполне оправдана, и рекомендации Строительной палаты, адресованные НБУ, вызывают неприятие и недоумение.
Для разрешения вопроса необходимо очень сложное политическое решение, в котором, по возможности, должны быть учтены все плюсы и минусы сложившейся ситуации.

Цитата:

Газета по-киевски
"Эксперты считают, что кризис в строительной области назревал давно"
//pk.kiev.ua/city/2008/07/18/182011.html

Как сообщил в интервью "Газете…" эксперт "Планета Оболонь" Владимир Коломейко, кризис, о котором говорят застройщики, - перманентный, он назревал. "Рынок перегрет – цены неоправданно высоки, - говорит Коломейко. - На данный момент сложилась ситуация "натурального обмена", когда за квадратные метры расплачиваются квадратными метрами. И призыв Строительной палаты разобраться на уровне высших официальных лиц – правильный. Только разбираться нужно профессионально – государству пора реально участвовать в организации строительства – аудит, анализ, в том числе и общественный, затрат и прибыли застройщиков".

По словам Коломейко, политика НБУ при нынешней экономической ситуации вполне оправдана, и рекомендации Строительной палаты, адресованные НБУ, вызывают неприятие и недоумение.
Для разрешения вопроса необходимо очень сложное политическое решение, в котором, по возможности, должны быть учтены все плюсы и минусы сложившейся ситуации.

Интересно, была ли реакция Строительной палаты на критику? Или подобные вещи на форум не выносятся.

Мне вот интересно почему БТИ не дает общей стат. информации открыто.?
Тогда все было бы намного прозрачней.

Зарэжут, ну?

))
Ну конечно, конечно, конечно. Пока все тихо - психология, ментальность, и хата з лободы. И только теперь - этот кризис назревал давно. Непростое политическое решение - тоже ни о чем. Будет интересно читать следующую аналитику от ПО, скажут или не скажут?

Цитата:

Зарэжут, ну?

Нет. Я уверен что в Горстате г. Киева есть вся инфа, просто поискать надо.

Цитата:

Интересно, была ли реакция Строительной палаты на критику? Или подобные вещи на форум не выносятся.

Если и была какая-то реакция, то я о ней ничего не знаю.