Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 21.04.2008

Для Юрия М.
А мясо подорожало перед пасхой.
Я помню два года назад в субботу вечером на базаре мясо для шашлыков по 90 грн покупал

Цитата:

Для Юрана.
А мне Укрсоцбанк по ипотеке снизил с 12,7 до 9.8 %. Как Вам это?
Спросите почему. Отвечу.
Т.к. я собирался пререкредитовываться, хотя и осталась 13 000 у.е., но все равно в другом банке, мне ЛИЧНО пригласил начальник отделения и сказал, т.к. у них много отказов в кредитах, они стараются сохранить уже существующих БЛАГОНАДЕЖНЫХ заемщиков, и поэтому готовы идти на значительные уступки.
Вот так-то.
А попробуйте Вы взять кредит в 9,8% в у.е. сейчас?

В УСБ всегда так было. Мне после погашения второго кредита еще и ваучер дали с правом дисконта в течение года на разные виды кредитов до 2% ставки.

PS
Ваучер давно просрочен. Продается только как экспонат в музей.

Цитата:

Мясо сегодня уже по 70 грн покупали на рынке. Верной дорогой идем товарищи. Скоро надо будет вспоминать что такое полный огород, засаженный картошкой.

Это типа панты? Как в древнем анекдоте "ты за сколько галстук взял? - за 200 - та ты лох, я точно такой же за 500 взял!" Блин, ну не понимаю я менталитет своего же народа....зачем брать, если сильно дорого? почему тоже мясо не взять в магазине за 35-50? Или не взять не ридну свинину, а заморского лосося/сёмгу дешевле? Вот сегодня смотрел на египетскую молодую картошку (аж блестит вся от чистоты) по 5 с копейками гривен и пытался угадать сколько будет ридна (в толстом слое земли) стоить....А тут еще ценам на недвижимость удивляются...за 100к у.е. убитую хрущовку? - лучше такую же, но за 300к у.е. брать!

Цитата:

Это типа панты?

Нет, это не понты, а сегодняшние цены на дарницком рынке.

Вот данные Данные комитета по аналитике и статистике рынка недвижимости КГО АСНУ за 2007 год

Согласно анализу специалистов КГО АСН(р)У, за год недвижимость в абсолютных показателях подорожала на 15.31%, доллар относительно евро подешевел на 15.65%, а инфляция евро в странах Евросоюза в 2007 году находилась на уровне 3.1%. Поэтому реальный индекс цен на недвижимость («очищенный» от инфляционных показателей) составил 0.9656, т.е. в реальном исчислении недвижимость за год подешевела на 3.44%.


Так это 2007 год, а что происходит сейчас думаю лишний раз обьяснять не стоит...
Реальная цена недвижимости падает уже 16 месяцев

2Yuran
Вы вполне могли сослаться не на комитет по аналитике и статистике рынка недвижимости КГО АСНУ а на нашу статью
"Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги 2007 года"
//domik.ua/mod/main/analytics/dc...288/i d12919425/
Там говорится примерно тоже самое.
Правда, проводится сравнение не с курсом евро, а уровнем инфляции.
И поскольку статья была опубликовано еще до того, как стал известен годовой уровень инфляции, то приводятся данные за 11 месяцев. За 12 месяцев инфляция еще больше возросла.

Цитата:

За 2007 год индекс стоимости жилья возрос на 11,7% (с 2303 долларов за квадратный метр до 2573). Средняя цена предложения выросла на 14,4% (с 2601 долларов за квадратный метр до 2976). Основная причина отставания темпов роста индекса стоимости жилья от средней цены предложения – увеличение величины торга в большинстве сегментов рынка.

Как следует из приведенных графиков и таблиц, цены (в долларах) выросли в подавляющем большинстве сегментов рынка. Но из этого вовсе не следует, что увеличилась реальная стоимость жилья. Гривна жестко привязана к доллару, а уровень инфляции в Украине за 11 месяцев 2007 года, по данным Госкомстата, составил 14,2%. В Киеве уровень инфляции еще выше: за 11 месяцев 2007 года составил, по данным Госкомстата, 18,7%.

То есть, в аналитической статье по итогам года мы черным по белому написали, что уровень инфляции существенно выше темпа роста цен.
И это все перепечатали куча изданий. В том числе, журналы и газеты, ориентированные на массового читателя.

Анализ изменения цен на недвижимость с 01.01.2008 года по 24.04.2008
(при условии, что сбережения хранятся в долларах и цена в долларах выросла на 8%).
Допустим 01.01.2008 квартира стоила 100000 долларов.
На сегодняшний день она стоит 108000 долларов.
Если перевести это в другие валюты по курсам, указанным //charts.finance.ua/ua/currency/cash/~/1 /eur/36 , то получим примерно следующее:

01.01.2008
100000 долларов = 100000 *5,05 =505000 гривен (курс продажи доллара 5,05)
505000 гривен = 505000 / 7,52 = 67154 евро (курс покупки евро 7,52)

24.04.2008
108000 долларов = 108000 * 4,81 = 519480 гривен (курс продажи доллара 4,81)
519480 гривен = 519480 / 7,88 = 65924 евро (курс покупки евро 7,88).

То есть, при росте цен в долларах на 8%, цена в гривнах выросла примерно на 2,9% (с 505000 до 519480).
Цена в евро (при двойной конвертации из долларов в гривны, а из гривен в евро) снизилась примерно на 1,8% (с 67154 до 65924)

- - - - - - - - - - -
Можно, конечно, исходить из того, что конвертация из долларов в гривны, а из гривен в евро выполнялась заранее (по более выгодному курсу).
Но, во-первых, кто заранее знает, когда будет самый выгодный курс.
А, во-вторых, кардинальным образом это выводы не изменит.

Цена в евро (при двойной конвертации из долларов в гривны, а из гривен в евро)

Есть способы конвертации с сразу с доллара в евро
Но вы не забывайте, что при продаже квартиры тоже идут существенные расходы, как у продавца, так и у покупателя это раз...
И кто Вам сказал, что люди держат доллары в дома?
Доллар может приносить прибыль и в депозите и в бизнесе, в отличие от замораживание кучи денег в падающей недвижимости

Одна из неависимых ассоциаций риэлторов Киева обратилась к бывшему президенту Украины Леониду Даниловичу Кучме с просьбой срочно пополнить ряд написанных им бестселлеров ("Украина - не Россия" 1998 и "Украина - не Грузия" 2004) новой книгой "Украина - не Казахстан".

Цитата:

Цена в евро (при двойной конвертации из долларов в гривны, а из гривен в евро)

Есть способы конвертации с сразу с доллара в евро

А Вы подскажите эти способы. (Чтоб они были легальные/безопасные да еще и суммы были соизмеримые со стоимостью недвижимости). Тема-то актуальна.
Насколько я знаю, кросс-курс, по которому пересчитываются курсы валют, определяется с промежуточным переходом на национальную валюту.
То есть, сначала человек за доллары якобы покупает гривны (по текущему курсу банка/обменника?), а потом за гривны покупает евро (тоже по текущему курсу банка/обменника?). И при мультивалютных счетах (вроде бы) осуществляется тоже самое.
То есть, фактически осуществляется двойная конвертация. Хотя гривен человек даже не видит.

Цитата:

Но вы не забывайте, что при продаже квартиры тоже идут существенные расходы, как у продавца, так и у покупателя это раз...
И кто Вам сказал, что люди держат доллары в дома?
Доллар может приносить прибыль и в депозите и в бизнесе, в отличие от замораживание кучи денег в падающей недвижимости

Со всем этим (кроме "замораживания кучи денег в падающей недвижимости") я согласен.
И я Вам об этом уже писал.
Если Вы говорите об инвесторе, вкладывающим деньги на длительный срок и попутно решающим кучу других задач, то замораживание денег на какое-то время - это неизбежный риск (и даже неизбежная составляющая такого вложения). Такой инвестор знает, что недвижимость когда-то просядет в цене. И сознательно на это идет.

Если же Вы говорите о спекулянте, то он тоже все это учитывает. Но профессиональный спекулянт знает рынок и застройщиков настолько хорошо, что находит объекты, которые и в периоды общего проседания цен реально дорожают. Действуют такие спекулянты преимущественно на первичном рынке и далеко не всегда вступают в контакты с риэлторами. И нотариусам они не платят.

Что же касается вторичного рынка, то тут вечно спешащих спекулянтов мало.
Если не учитывать "квартир по переуступке" и квартир в недавно сданных домах, то остальные квартиры не так уж и часто переходят из рук в руки.
Опытные оформители (тщательно проверяющие документы) говорят, что им крайне редко встречаются квартиры, хозяева которых меняются второй раз в течение года. Через два года сменить квартиру - это бывает. Но и таких людей немного. Ибо покупатели очень настороженно относятся к квартирам, сменивших хозяев в течение последних трех лет.

Цитата:

Анализ изменения цен на недвижимость с 01.01.2008 года по 24.04.2008
(при условии, что сбережения хранятся в долларах и цена в долларах выросла на 8%).
Допустим 01.01.2008 квартира стоила 100000 долларов.
На сегодняшний день она стоит 108000 долларов.

Объясните, пожалуйста, такую ситуацию. Информация из Авизо.
2-к квартира на окраине 50м2 сейчас выставлена за 135 т$.
Оказалось, она продается уже год и стартовала со 120 т$.
Был период, когда она выставлялась за 125, 130, потом опять 125, 127 т$.
Мы видим, что после 130 цена падала, но квартира так и не была продана.
Очевидно, что ее не продают. Зачем давать такие объявления? Прощупывать спрос?
Другие квартиры, как дешевле так и дороже(лучше), продавались.

Заинтересовался еще одним районом.
Обнаружил 2 квартиры, которые продаются по полтора года. Цена тоже поднималась, падала, но квартиры не продавались. Сейчас опять цена выросла и установлена на 10 т$ больше, чем на аналогичные квартиры.
Может это рассчитано на приезжих с чемоданом денег, которые не будут вникать в реальную стоимость аналогичных квартир?
Или это создание роста стоимости квартир?

Цитата:

А Вы подскажите эти способы. (Чтоб они были легальные/безопасные да еще и суммы были соизмеримые со стоимостью недвижимости). Тема-то актуальна.
Насколько я знаю, кросс-курс, по которому пересчитываются курсы валют, определяется с промежуточным переходом на национальную валюту.
То есть, сначала человек за доллары якобы покупает гривны (по текущему курсу банка/обменника?), а потом за гривны покупает евро (тоже по текущему курсу банка/обменника?). И при мультивалютных счетах (вроде бы) осуществляется тоже самое.
То есть, фактически осуществляется двойная конвертация. Хотя гривен человек даже не видит.
Со всем этим (кроме "замораживания кучи денег в падающей недвижимости") я согласен.
И я Вам об этом уже писал.
Если Вы говорите об инвесторе, вкладывающим деньги на длительный срок и попутно решающим кучу других задач, то замораживание денег на какое-то время - это неизбежный риск (и даже неизбежная составляющая такого вложения). Такой инвестор знает, что недвижимость когда-то просядет в цене. И сознательно на это идет.

Если же Вы говорите о спекулянте, то он тоже все это учитывает. Но профессиональный спекулянт знает рынок и застройщиков настолько хорошо, что находит объекты, которые и в периоды общего проседания цен реально дорожают. Действуют такие спекулянты преимущественно на первичном рынке и далеко не всегда вступают в контакты с риэлторами. И нотариусам они не платят.

Что же касается вторичного рынка, то тут вечно спешащих спекулянтов мало.
Если не учитывать "квартир по переуступке" и квартир в недавно сданных домах, то остальные квартиры не так уж и часто переходят из рук в руки.
Опытные оформители (тщательно проверяющие документы) говорят, что им крайне редко встречаются квартиры, хозяева которых меняются второй раз в течение года. Через два года сменить квартиру - это бывает. Но и таких людей немного. Ибо покупатели очень настороженно относятся к квартирам, сменивших хозяев в течение последних трех лет.

А вы подскажите способ получить деньгм за квартиру не потратив на издержки за её продажу?
Мы же не дети Владимир... Какой смысли конвертацию считать, а издержки при продаже нет?
Вам, Владимир, всё трудней и трудней... Один Казахстан сломал Вам всю систему сказками о вечном росте...
Дом по ул. Гришко всё пустует! Если такой дикий ажиотаж, то не подскажете мне почему все те квартиры о которых мы говорили с Вами пол-года назад не проданы?
В посте выше приводятся квартиры, которые не продаются годами...

Цитата:

Одна из неависимых ассоциаций риэлторов Киева обратилась к бывшему президенту Украины Леониду Даниловичу Кучме с просьбой срочно пополнить ряд написанных им бестселлеров ("Украина - не Россия" 1998 и "Украина - не Грузия" 2004) новой книгой "Украина - не Казахстан".

В этой шутке есть доля правды... Сейчас "аналитики" ищут правдоподобные способы обьяснение этого факта. Ведь раньше во всём был виновал дефицит жилья, а сейчас нужно новая басня, ведь в Казахстане дефицит никуда не делся, а рынок рухнул

У нас будет тоже самое

Цитата:

Объясните, пожалуйста, такую ситуацию. Информация из Авизо.
2-к квартира на окраине 50м2 сейчас выставлена за 135 т$.
Оказалось, она продается уже год и стартовала со 120 т$.
Был период, когда она выставлялась за 125, 130, потом опять 125, 127 т$.
Мы видим, что после 130 цена падала, но квартира так и не была продана.
Очевидно, что ее не продают. Зачем давать такие объявления? Прощупывать спрос?
Другие квартиры, как дешевле так и дороже(лучше), продавались.

Заинтересовался еще одним районом.
Обнаружил 2 квартиры, которые продаются по полтора года. Цена тоже поднималась, падала, но квартиры не продавались. Сейчас опять цена выросла и установлена на 10 т$ больше, чем на аналогичные квартиры.
Может это рассчитано на приезжих с чемоданом денег, которые не будут вникать в реальную стоимость аналогичных квартир?
Или это создание роста стоимости квартир?

На рынка за это время выставлялось огромное количество квартир. И среди них можно найти примеры, подтверждающие любые гипотезы.
Вот только лишь некоторые из них.

Гипотеза 1. (основная, в смысле, наиболее вероятная).
Семья, имея определенную сумму денег (и какие-то возможности взять кредит), пытается улучшить свои жилищные условия.
Например, продать двухкомнатную и купить трехкомнатную.
Присмотрят желаемую квартиру и, исходя из ее цены, назначают цену на свою.
И все время неудачно. Цепочка все время разрывается.
То кому-то в цепочке кредит не дают, то кто-то передумал...
А продавцы двухкомнатной никуда не спешат, ибо привыкли, что любого улучшения жилищных условий необходимо
ждать/добиваться долгие годы и даже десятилетия.

Гипотеза 2.
В продаваемой квартире происходят частые и весьма серьезные конфликты
(может она общая, может досталась по наследству сразу нескольким родственникам).
Каждая из конфликтующих сторон дает свои варианты объявлений в Авизо.
Доводилось видеть график изменения цен на конкретную квартиру, который был похож на кардиограмму
с очень значительными и частыми прыжками как в вверх, так и вниз от первоначальной цены.
В причинах таких прыжков я не разбирался (информация конфиденциальная).
Но в конце-концов квартира была благополучно продана.

Гипотеза 3.
Продажей квартиры занимались много посредников (скорее всего, неопытных "серых маклеров"),
которые, сменяя друг друга, давали объявления по своему разумению.

Гипотеза 4.
Владельцы квартиры планируют продать (или обменять) квартиру "в будущем".
А пока примериваются, осваивают рынок, "тренируются".

Гипотеза 5.
Владельцы квартиры ничего продавать не собираются, а дают объявления, общаются по телефону, проводят просмотры...
И все это ради того, чтобы развлечься, ощутить свою значимость, насолить соседям
(представьте каково соседям, которые постоянно годами сталкиваются с вполне реальными посредниками и покупателями).
В таких случаях (бывает), не столько психология рулит, сколько психиатрия.
У человека пенсия 600 - 800 гривен, а он при торгах с жаром говорит о многих тысячах долларов.
И по телефону эти суммы постоянно называет... Короче, живет полноценной (немного надуманной) жизнью.

Гипотеза 6.
При публикации объявлений была нарушена их временная последовательность.
Платные объявления обычно выходят оперативно, бесплатные надолго зависают.
Бывает, что по каким-то причинам всплывают очень старые объявления.

Гипотеза 7.
Объявления-заманушки.
Некоторые посредники, у которых нет иных возможностей привлечь к себе внимание потенциальных клиентов,
публикуют так называемые "объявления-заманушки", цены в которых ниже чем на аналогичные квартиры в данном микрорайоне.
Покупатели, увидев квартиру, которая на 3-5% дешевле аналогичных, естественно звонят с распросами.
Завладев вниманием потенциального покупателя, подобные "посредники" переводят разговор совсем на иные реальные квартиры.
Тонкость заключается в том, что заманушки должны выглядеть более-менее правдоподобно.
Поэтому они нередко повторяют тенденции в соседних домах. То есть, дешевле, но не слишком.

Гипотеза 8.
Объявления, цель которых повысить средние цены в конкретном микрорайоне, и на фоне завышенных (надуманных) цен
продать свою квартиру по "нормальной цене".

Гипотеза 9.
Объявления "болельщиков" рынка недвижимости.
Интересы очень многих людей связаны с ценами на недвижимость.
Одни люди хотят их снизить, другие повысить. Потому и дают объявления с явно заниженными и явно завышенными ценами.
Естественно, мы с этим боремся (для чего используем соответствующие программы проверки/отсеивания,
а также весьма большое количество сотрудников, прозванивающих квартиры).
Но, если при прозвоне "продавец" ведет себя адекватно и подтверждает все данные, то такое объявление остается в базе.
Другое дело, что мы работаем в направлении, дабы объявления с явно завышенными и явно заниженными ценами поменьше влияли на статистику и индексы.

- - - - - - - - - - - -
P.S.
А вообще-то интересный подход к исследованию рынка.
Обнаружил уважаемый Андрей три квартиры, которые долго не продаются. И спрашивает нас: почему?
Вопрос вполне корректный, важный, актуальный...
Но...
Почему бы самому не попытаться получить хотя бы первоначальную информацию по тем конкретным квартирам?
Там же телефоны, наверняка, указаны. Можно позвонить, спросить, попытаться по телефону поторговаться. А можно даже и на просмотр поехать...
А уж потом делать выводы и строить гипотезы...
И нам всем какие-то дополнительные биты информации дать...