Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 21.04.2008

Цитата:

Без всего этого Ваши 35-50% зависают в воздухе. Уж если Вы ссылаетесь на "сообщения сотрудников ПО", то приводите ссылки. Ибо истина всегда конкретна.
О каком рынке шла речь? (первичном? вторичном?)

Вам мнение президента АНС(р)У подойдёт?
А. Бондаренко о количестве спекулянтов первичном рынке недвижимости //document.org.ua/dat/2007/03/27/10309.p hp?news=10309

«АСНУ оценивает долю спекулятивных сделок на первичном рынке жилья в 50%
27/03-2007

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины считает, что доля спекулятивных сделок на первичном рынке жилой недвижимости достигает 50%.

Об этом в интервью еженедельнику "Бизнес" сказал президент АСНУ Александр Бондаренко.

"Доля "спекулянтов" на первичном рынке жилья — до 50%. И, к сожалению, она не уменьшится. Спекулятивному капиталу некуда уйти. Деньги-то есть у людей. Но они не хотят отдавать их в банк под 8% годовых", — сказал он.

Бондаренко отметил, что сейчас выгоднее вкладывать деньги в покупку земли или первичный рынок жилья.

По словам Бондаренко, ситуацию может немного изменить принятие закона о налоге на недвижимость.

"Безусловно, налог — это рыночный механизм. Если человек увидит, что ему нужно платить много налогов, его может, простите, "задавить жаба". А это страшный зверь. Я знаю людей, у которых по 10-15 квартир", — сказал Бондаренко.»


Я так понимаю половина квартир выкупалась на первичном рынке с целью дальнейшей перепродажи. Именно эти субъекты («имея на руках 10-15 квартир» :n2: см.выше –прим. автора) больше всех сейчас кричат о росте :151: , в надежде на волне пропаганды роста цен (сами на этом вляпались, когда Ынвестицию делали) спихнуть свои неудачные спекулятивные вложения (Ынвестиции). Да только простофиль сейчас им трудно найти.

В сюжете о полуфабрикатных объектах //www.intv-inter.net/v/article/?id=54484 2 есть мнение А. Котенко о количестве на КРН объектов незавершенного строительства (ИМХО квартир купленных для спекуляции).

Свыше четырёх тысяч неудавшихся спекулей :132: , – вот, ИМХО, кто мутит воду на рынке недвижимости во время стагнации. И «хотелки» им повышать надо регулярно – выплаты кредитных платежей и процентов за пользования кредитом, а они сами знаете не маленькие, в стоимость объекта постоянно надо всчитывать.


Вот и ищут перекупщики доверчивых «марсиан»:

1)
Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12225624
Объявление от 24.01.2008, владелец информации - АН "Планета Оболонь"

г.Киев, Соломенский, Александровская слободка
Краснозвездный пр.
19 этаж 22-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2007)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 86/40/15
Санузел раздельный, электроплита, лифт, новостройка, охрана - , балконов/лоджий - 1

Цена: 210000 USD

После строителей, сдача 2кв 2008г.




Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 16310245
Объявление от 21.04.2008, владелец информации - АН "Планета Оболонь"

г.Киев, Соломенский, Александровская слободка
Краснозвездный пр.
13 этаж 26-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2008)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 86/38/12
Санузел раздельный, электроплита, лифт, новостройка, охрана - , балконов/лоджий - 2

Цена: 219000 USD

балкон, лоджия застеклена, лифты ОТИС, термофасад, сдача 2 кв. 2008.

.




2)
Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12228304
Объявление от 23.01.2008, владелец информации - посредник

г.Киев, Соломенский, Александровская слободка
Краснозвездный пр.
8 этаж 22-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2007)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 86/38/15
Электроплита, лифт, новостройка, охрана -

Цена: 200000 USD


Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 17178613
Объявление от 10.04.2008, владелец информации - посредник

г.Киев, Соломенский, Александровская слободка
Краснозвездный пр.
8 этаж 26-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2008)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 88/52/17
Электроплита, лифт, новостройка, охрана -

Цена: 220000 USD

А строители, между прочим, декларируемый рост (20%-30% в год) в цену не шибко включают (см. «двушки» на Краснозвёздном):
[attachment=0]Інвестування5.02.08_в_неру хомість___АКБ__Аркада_.htm[/attachment]

[attachment=1]Інвестування22.04_в_нерухо мість___АКБ__Аркада_.htm[/attachment]

2 Владимир.

Спекулянти добрі на ринках, де потрібна висока ліквідність (всякого роду біржі).

На РН "спеулянти" мають кращий доступ доступ до корита як з квартирами від забудовників (де вони грають заодно з монополістами), так і до кредитних ресурсів.

В нормальних країнах намагаються з РН виключити спекулятивну складову.
1) податок на нерухомість
2) gain tax (тобто якщо ви купили вчора за 100 а продали за 150 різниця є gain)

В нас цього нема, а оскільки ринок спекулятивний, то можливі як стрімкі взлети так і не менш стрімкі падіння.

Хто вклався й чеккає, що бичий ринок продовжиться, той програв.
почався медведячий ринок, і на цьому тре спекулювати.

А так як у нас нема на РН ні форвардів ні фючерсів ні опціонів (тобто нема механізму для спекулів щоб злити активи), медведям залишається чекати коли ціна впаде до мінімума.

Цитата:

И опять вопрос? Как, по Вашим оценкам в 2008 году изменилась цена квартир в евро? Почему Вы не отвечаете на этот вопрос? Ведь, судя по всему, впервые с 2002 года, РЕАЛЬНАЯ цена недвижимости стала падать:) Бывают дни, когда доллар теряет 0.4% + инфляция...

Во-первых, я Вам уже ответил на этот вопрос.
Но могу ответить и более расширенно.
Вы цены в евро на квартиры часто в ценниках встречаете?
Почти все цены в долларах.
И накопления у людей тоже в долларах (или в гривнах).
Поэтому, заводя разговор о ценах в евро, необходимо сразу же учитывать потери на конвертацию. А они достаточно велики.
Так что когда на практике (при торгах и сделках) заходит разговор о расчетах в евро, то возникает вопрос о коэффициентах пересчета/конвертации. И когда участники сделки учтут все эти коэффициенты (а заодно и все свои дальнейшие планы по использованию денег), то обычно приходят к выводу, что ну его этот евро...

Хотя при покупке/аренде коммерческой недвижимости расчеты в евро проводятся достаточно часто.
Ну, так там и доходы (нередко бывают) именно в евро... Все ж таки, в Европе находимся.


Во-вторых, я отвечаю в случаях, когда у собеседника нет информации (а у нас она есть), когда картина для него неясна.

В данном случае Вам доступна практически вся информация.
Долларовые цены известны, изменения курсов валют известны. Свои выводы Вы уже сформулировали и неоднократно огласили на форуме.
Другими словами, лично у Вас нет вопросов. Но есть желание, чтобы я подписался под Вашими выводами.
А коль скоро это так, то и формулируйте соответственно запрос.
С Вашими выводами я могу согласиться лишь в очень узких рамках (это когда у людей доходы в евро, и вкладывают они деньги на какие-то достаточно короткие сроки).
Так зачем же мне подписываться под всей Вашей идеологической платформой!?
Чтоб Вы потом меня проивольно цитировали, искажая основной смысл?

Цитата:

И ещё, прошу Ваш комментарий о ситуации в Красноярске! Что в Красноярске такого, что там цены могут падать, а в Киеве нет?

Начнем с того, что никто не говорил о том, что цены в Киеве не могут снижаться.
Они уже снижались в конце девяностых годов.
Наверняка, когда-нибудь снижение повторится.

Что же касается Красноярска...
А Вы почитайте про Красноярск, поищите его на карте (оттуда же до морей и прочих "приличных мест" - только самолетом (поездом запаришься).
И сравните его с Киевом.
А самое главное, сравните стремление граждан России перебраться в Красноярск, и стремление граждан Украины перебраться в Киев.

Цитата:

И по Казахстану! Виталий сказал, что причиной обвала стала экспансия на рынок государства... Получается, что если ситуация в Киеве поменяется и строить будут больше, то у нас случится подобное?

Может и так.
А может и нет.
Все зависит от того, что будут строить, где и за чьи деньги.
Свободной земли для обширного строительства в Киеве нет.
Развитой транспортной сети для строительства за пределами Киева тоже нет. И нет там инженерной инфраструктуры.

Коммуникации и транспорт ВЕЗДЕ работают на пределе.
Водопровод, канализация, электро- теплоснабжение - все на пределе (и много чего отслужило свой век или устарело морально).

Значит, начинать нужно не со строительства "общедоступного жилья" в Киеве, а с переселения, расчистки, замены, подготовки территории.
То есть, необходимо сносить, сносить и сносить. Переселять предприятия и людей. И это должно делать прежде всего государство. Пусть даже за деньги инвесторов.
А денег на все это необходимо в несколько раз больше, чем на "просто строительство".

Для Юрана.
Если Вы судите о том куплена квартира в доме или нет только по тому, горит в ней свет или нет, значит вы также судите о рынке недвижимости.

Уважаемый Владимир,

не могу согласиться с Вашими рассуждениями по поводу инвестиций. Если человек, зарабатывая $2000 в месяц, берёт сегодня $200.000 кредита для покупки хрущёвки в Киеве - он уж никак не инвестор. Я не говорю, что такой человек не прав - ситуации бывают разные, просто с инвестициями в классическом смысле этого слова такая "инвестиция" ничего общего не имеет, и вот почему
- он диверсифицирует портфель инвестиций? Нет.
- он действует антициклично? Нет.
- он учитывает ликвидность вложений? Нет.
- он занимается риск-менеджментом? Нет.
- он может краткосрочно погасить кредит из своего дохода? Нет.
- он получает дивиденды, перекрывающие затраты (% по ипотеке + амортизация + инфляция +...)? Нет.

Поэтому, пожалуйста, будьте осторожны с термином "инвестиция". А то, прочитав Ваш пост, любой купивший в Киеве хату селянин вообразит себя этаким украинским Уореном Бафетом.

Цитата:

Уважаемый Владимир,

не могу согласиться с Вашими рассуждениями по поводу инвестиций. Если человек, зарабатывая $2000 в месяц, берёт сегодня $200.000 кредита для покупки хрущёвки в Киеве - он уж никак не инвестор. Я не говорю, что такой человек не прав - ситуации бывают разные, просто с инвестициями в классическом смысле этого слова такая "инвестиция" ничего общего не имеет, и вот почему:
- он диверсифицирует портфель инвестиций? Нет.
- он действует антициклично? Нет.
- он учитывает ликвидность вложений? Нет.
- он занимается риск-менеджментом? Нет.
- он может краткосрочно погасить кредит из своего дохода? Нет.
- он получает дивиденды, перекрывающие затраты (% по ипотеке + амортизация + инфляция +...)? Нет.

Поэтому, пожалуйста, будьте осторожны с термином "инвестиция". А то, прочитав Ваш пост, любой купивший в Киеве хату селянин вообразит себя этаким украинским Уореном Бафетом.

Относительно терминологии, то она на нашем рынке, мягко говоря, не совсем соответствует каноническим толкованиям.
В частности, нравится это кому-то или нет, но термин "инвестор" - один из наиболее распространенных на нашем первичном рынке. Вложил человек деньги - значит инвестор.
А то, что у него нет ни малейшей возможности диверсифицировать портфель инвестиций, так об этом даже и вспоминать как-то не принято. Тут, дай Бог, хотя бы на первый взнос в одно-единственное вложение деньги бы подсобрать...

И что делать с терминологией?
Назвать такого "инвестора" "инвестором-игроком", который вкладывает деньги по принципу "либо пан, либо пропал"?
А ведь есть еще и ментальность, круто замешанная на убеждении "даст Бог день, даст и пищу" (тут Вам не там... протестанские взгляды, что никто ничего просто так не даст, народом пока не очень-то воспринимаются).

Цитата:

Для Юрана.
Если Вы судите о том куплена квартира в доме или нет только по тому, горит в ней свет или нет, значит вы также судите о рынке недвижимости.

Если свет не горит, значит квартира на продажу, а не для жилья... Так вот таких квартир очень много, а платежеспособных покупателей всё меньше и меньше

Очередной удар по рынку приготовил нацбанк с 30 апреля учётная ставка 12%

Между, причим в ипотечных договорах (не во всех) прописан вариант подьёма процентных ставок, так вот это время судя по всему пришло! И кроме роста цен на рынке многих наивных ипотечников ждёт рост ежемесячных выплат...
пару процентов превращаются в 200-300 баксов ежемесячно...
Так что аренда выгодней и все бодрые разговоры ипотечников осенью о 10-12% годовых превратились в грядущие 16-18%

Цитата:

Поэтому, заводя разговор о ценах в евро, необходимо сразу же учитывать потери на конвертацию. А они достаточно велики.

Риелтор берёт 5%, сомневаюсь, что конвертация стоит таких же денег! Добавьте ещё кучу других расходов при продаже квартиры!

Или вы считаете, что операции с недвижимостью обходятся дешевле, чем обмен валют?

Индикативная цена может и топчется на месте, но трехлетний тренд средних цен так и норовит развернутся в обратную сторону. К чему бы это?

Цитата:

Нормальные графики - обильное стагнирование рынка в 2007 году привело к расслоению по классу жилья - неликвид ползет вниз, приемиум вверх, а индикативная цена более-менее топчется на месте.

Цитата:

Если свет не горит, значит квартира на продажу, а не для жилья... Так вот таких квартир очень много, а платежеспособных покупателей всё меньше и меньше

Очередной удар по рынку приготовил нацбанк с 30 апреля учётная ставка 12%

Между, причим в ипотечных договорах (не во всех) прописан вариант подьёма процентных ставок, так вот это время судя по всему пришло! И кроме роста цен на рынке многих наивных ипотечников ждёт рост ежемесячных выплат...
пару процентов превращаются в 200-300 баксов ежемесячно...
Так что аренда выгодней и все бодрые разговоры ипотечников осенью о 10-12% годовых превратились в грядущие 16-18%

//news.online.ua/2008/04/23/1056591629.p hp

есть вот такая точка зрения

Цитата:

//news.online.ua/2008/04/23/1056591629.p hp

есть вот такая точка зрения

Это имеется ввиду инстранные банки интересуются, но от этого после похода на базар обычной семье платить ипотеку легче не станет, да и банки иностранные не идиоты, чтобы раздавать сотни тысяч долларов кому попало

А вот, что говорили стрители Казахстана! Слово в слово с нашими деятелями! Пару дней назад Виталий говорил об экспансии государства на рынок Казахстана... Так почему гендир говорит о дефеците на жильё?

Генеральный директор
ТОО «Альянсстройинвест» Ринат Найманов

На наш взгляд, ожидать падения цен на жилье преждевременно. По крайней мере, в Астане и в Алматы. Этому есть несколько объяснений.
По нашему мнению, главная причина роста цен на жилье, наблюдавшегося в 2006 г., и в начале 2007 года, это платежеспособный спрос населения. В том числе, отложенный. Он сформировался в результате притока средств из-за рубежа.

На существование отложенного спроса указывает и дефицит жилья, как таковой. Иными словами, объемы строительства жилья обратно пропорциональны материальным возможностям потенциальных покупателей и спросу на него. В свою очередь, эти тенденции не только взаимосвязаны, но и тесно переплетаются с другими факторами. Также породивших неудержимый рост цен на недвижимость, который по нашим оценкам будет составлять от 15 % в год.

Их оценки оказались неверными:)))
А как будет у нас?

Вы Виталий заявляли, что в Казахстане государство массовой застройкой обрушило рынок, а вот генеральный директор Казахской сторительной компании пишет, что обьёмы строительства крайне малы и не удовлетворяют спрос! Кто говорит не правду?

Если причина обвала цен не в массовой застройке, тогда в чём? Ведь у нас ситауция идентична? Денег у банков нет, ставки растут, ипотека становится недоступной...

Цитата:

Вы Виталий заявляли, что в Казахстане государство массовой застройкой обрушило рынок, а вот генеральный директор Казахской сторительной компании пишет, что обьёмы строительства крайне малы и не удовлетворяют спрос! Кто говорит не правду?

Если причина обвала цен не в массовой застройке, тогда в чём? Ведь у нас ситауция идентична? Денег у банков нет, ставки растут, ипотека становится недоступной...

Дык вообще-то в Алматы рынок не просчитали Я уже приводил цифру - 15 млн кв м новостроек. Сравните население Алматы и Киева и объемы строительства. Так же не забывайте, что там миграционные процессы еще менее предсказуемые чем у нас. Плотность населения по стране различается в десятки раз даже по "паспортным столам". А "просчет" объясняется просто - там "брожение" бизнес и маркетинговой информации очень ограниченное даже по сравнению с Украиной - вот каждый застройщик и пытался всех клиентов, которые виднеются на горизонте, обслужить самостоятельно.

PS
У них на всех рынках такие перлы. Тот же авторынок, наверное, один из самых загадочных и непрогнозируемых во всей Евразии.

Слава Нацбанку за ужесточение ипотеки!
Слава ОТП-банку за отказ мне в ипотеке!

Мясо сегодня уже по 70 грн покупали на рынке. Верной дорогой идем товарищи. Скоро надо будет вспоминать что такое полный огород, засаженный картошкой.

И у меня сделка сорвалась. Думал расширить жилплощадь с доплатой. Но в цепочке нижнее звено дало сбой - банк в кредите резко отказал тем, кто собирался купить у тех, кто собирались купить у меня. И вся цепочка накрылась. По итогу - кажись попал мужик, который был в самом верху цепочки - он продавал потому, что кредит оказался слишком тяжелым. А теперь еще проценты поднимут... Короче, если он быстро не найдет покупателя - он еще сильнее попал.
Сердцем чую - будет только дорожать! 103

Цитата:

...И накопления у людей тоже в долларах (или в гривнах)...

Далеко не факт. Нужно смотреть статистику АУБ. Хорошо знаю одного человека, работающего в банке именно по приему депозитных вкладов, и она говорит, что переоформление вкладов в евро в последнее время ей приходилось делать довольно часто.

Для Юрана.
А мне Укрсоцбанк по ипотеке снизил с 12,7 до 9.8 %. Как Вам это?
Спросите почему. Отвечу.
Т.к. я собирался пререкредитовываться, хотя и осталась 13 000 у.е., но все равно в другом банке, мне ЛИЧНО пригласил начальник отделения и сказал, т.к. у них много отказов в кредитах, они стараются сохранить уже существующих БЛАГОНАДЕЖНЫХ заемщиков, и поэтому готовы идти на значительные уступки.
Вот так-то.
А попробуйте Вы взять кредит в 9,8% в у.е. сейчас?