Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 18.05.2009

Цитата:

Не хорошо говорить без третего (тоесть Владимира, я думаю он сам все скажет). Прошу за это прощение Владимир.

Так о какой аналитике тогда идет речь?

Речь идет об анализе происходящего (и происходившего) на рынке. Об анализе участников рынка. Об анализе того, почему люди принимают те или иные решения.

Цитата:

Или о каком уважении к такому аналитику может идти речь? (на что предендует Владимир, насколько я понял за пару лет на форуме)

Все люди разные.
Часто бывает так, что одни люди уважают за то, за что другие не уважают. И наоборот…
Мы всегда пытаемся четко понять (хотя бы для самих себя) и пояснить (другим) меру своей компетенции.
Понять и пояснить, что мы реально знаем и можем; в чем сомневаемся; и что мы не можем.
Например, прыгать на два метра в высоту мы не можем (так мы ведь и не делаем вид, что для нас это пара пустяков…).

Дать прогноз на полгода-год мы вполне могли бы. Но не делаем этого, поскольку за подобными предсказаниями должна быть уверенность. Или хотя бы оценка вероятности выполнения прогноза. А с этим проблемы…

Цитата:

Люди и общаються на этом форуме, чтобы знать ответ на вопрос, заданый мною и медальки тут даже выдают!

Так мы ж форум именно для этого и создавали… Пиар ПО – это само собой, а информация о рынке, его участниках, идеях/мыслях/устремлениях/прогнозах собеседников - это само собой; и еще неизвестно, что важнее…

Цитата:

А может дело тут не в индексах?

Индексы представляют усредненное представление по рынку, при том с некоторой задержкой, при то цены продаж квартир.

Если взять конкретные обьекты интересующие меня, то динамика цен на них примерно такая:
январь февраль март апрель май - 2200 1800 1700 1850 2000.
То есть динамика цен интересующий меня недвижимости вполне вписывается в теорию "первого дна". И сейчас те квартиры, что меня интересуют продаются на 15-20 процентов дороже, чем в феврале.

Вы наверно выбрали одну квартиру вам понравившеюся, и хозяину сказали, что купите ее, он вам и повышает.

Скажите ему что купите за 1500, уверяю Вас он ее продаст, ну или его соседи, если он откажется.

Цитата:

На мой взгляд, цену регулирует соотношение спроса и предложения (не нужно в меня бросать камни , я понимаю, что это известно всем).

Количество предложений на протяжении последних 3х месяцев стабильно и составляет 4000 штук (осенью было 8000). ИМХо, для того чтобы цена пошла вверх или вниз должно либо измениться количество предложений, либо произойти какой-то катаклизм (включат ипотеку например ). Вот и думайте, когда изменится цена...

Владимир, скажите пожалуйста, каково сейчас на рынке соотношение маленьких и больших квартир? Вы говорили, что это тоже индикатор..

По состоянию на этот час:
Однокомнатных квартир 24,91% (в марте было порядка 26%, в январе было 29-30%)
Двухкомнатных квартир 33,64% (в марте было порядка 35-35,8%, в январе было 34-35%)
Трехкомнатных квартир 31,67% (в марте было порядка 30%, в январе было 29,1 – 29,4%)

То есть, доля однокомнатных квартир в составе предложения снижается, доля трехкомнатных увеличивается.
Согласно нашим наблюдениям (а также наблюдениям московских коллег), снижение доли однокомнатных и одновременный рост доли трехкомнатных квартир практически всегда было признаком оживления рынка.
Другое дело, что во времена мощного экономического кризиса и при отсутствии ипотеки рыночные тенденции во многом изменились. Но и сейчас, похоже, эти признаки работают.

Графики изменения состава предложения в первом квартале 2009 года //domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 202039093/

Цитата:

Вы наверно выбрали одну квартиру вам понравившеюся, и хозяину сказали, что купите ее, он вам и повышает.

Скажите ему что купите за 1500, уверяю Вас он ее продаст, ну или его соседи, если он откажется.

Нет, далеко не одна квартира. У меня нету такого критерия. Смотрю все, что кирпичное, в хорошем состоянии и до 10-15 минут от метро в нескольких приличных районах.

Так вот если в феврале-марте была возможность выбирать из нескольких вариантов по 1600-1700 метр (+ подразумевался торг), то сейчас те квартиры или проданы, или подорожали до 1900-2000 метр и про торг можно не заикаться.

В общем где-то так. Так что первое дно уже наступило и товарищи хомяки его успешно прозевали... Точно так же, как могут прозевать и последнее...

Предлогать по 1500 пока не собираюсь... Сейчас это глупо по разным причинам. Цена выше 1300 за метр для меня абсолютно не рациональна в качестве инвестиции (есть более интересные варианты)...
Так что пока можно ждать... Где-то так до следующего декабря-февраля...

П.С. Новострои в состоянии от строителей интересуют не особо (сейчас такие и по 1300 за квадрат можно взять)... Больше хочется реальный кирпич, при том желательно квартиру с ремонтом (не обязательно евро) =)

Вопрос к Владимиру
где-то вы писали, что количество сделок в "ПО" - коммерческая тайна.
опубликовано в статье 5 сделок.
теперь вопрос по какому принципу отбираются сделки для публикации?
к примеру, за прошедшую неделю продано три однокомнатных какую вы выберете - среднюю, самую дешевую или самую дорогую?

Цитата:

Вопрос к Владимиру:
где-то вы писали, что количество сделок в "ПО" - коммерческая тайна.
опубликовано в статье 5 сделок.
теперь вопрос: по какому принципу отбираются сделки для публикации?
к примеру, за прошедшую неделю продано три однокомнатных: какую вы выберете - среднюю, самую дешевую или самую дорогую?

Могу предположить, что сейчас отбираются все сделки

на форуме проскакивала инфа, что по киеву сейчас проходят 200-300 сделок в месяц.
Получается 40-60 в неделю на весь город.
Это тоже самое, что тётка продающая квас продавала 5 бокалов в день)))

Цитата:

Могу предположить, что сейчас отбираются все сделки

на форуме проскакивала инфа, что по киеву сейчас проходят 200-300 сделок в месяц.
Получается 40-60 в неделю на весь город.
Это тоже самое, что тётка продающая квас продавала 5 бокалов в день)))

одну однокомнатную купили и четыре двухкомнатные?
я думаю, что в периоды кризиса даже у тетки с квасом больше маленьких стаканчиков уходит, чем больших бокалов

Цитата:

одну однокомнатную купили и четыре двухкомнатные?
я думаю, что в периоды кризиса даже у тетки с квасом больше маленьких стаканчиков уходит, чем больших бокалов

Так это ж в одном агенстве!
Возможно там не чистые покупки, а обмены с доплатой

P.S. Насчёт стаканчиков и бокалов, то многое зависит от температуры воздуха)))
Но этот вопрос лучше задать Владимиру.
Возможно ему будет интересно на досуге выявить и математически описать зависимость
обьёма стаканчика и температуры окуружающей среды)))

Цитата:

Вопрос к Владимиру:
где-то вы писали, что количество сделок в "ПО" - коммерческая тайна.
опубликовано в статье 5 сделок.
теперь вопрос: по какому принципу отбираются сделки для публикации?
к примеру, за прошедшую неделю продано три однокомнатных: какую вы выберете - среднюю, самую дешевую или самую дорогую?

Взяты ВСЕ сделки по агенству за месяц.
Только, реалторы цену уменьшили(на 20%), сдавая отчеты Владимиру(хочется больше оставить себе), а он в свою очередь зная это (увеличил на 50%).

В нынешние индексы охотно верю. Просьба не бросать гнилыми яблоками...
Я уже замечала, что при укреплении гривны многие продавцы недвижимости повышают цены в долларах, самые сладкие цены и максимальный торг, о которых я слышала, были в периода доллара по 9,6-10. Так что ничего удивительного в том, что индекс в долларах вырос, на него ж влияет цена предложения. Интересно другое. В гривнах цены снижаются, хотя и очень медленно.
1к средняя цена 90000 у.е. по курсу 5,0 = 450000 грн
1к средняя цена 50000 у.е. по курсу 8,7 = 435000 грн
1к средняя цена 55000 у.е. по курсу 7,6 = 418000 грн
Доход в Украине все-таки в гривне, в основном, так что снижение пока очень медленное. Падение долларовых цен только-только отыграло девальвацию, а как же отсутствие ипотеки, падение доходов населения, развенчание мифа надежного вложения средств в недвижимость, стерилизованный преждевременный спрос? Эти факторы еще не сыграли?
Вот когда в гривне цены упадут хотя бы на 30-40% будем говорить о падении стоимости недвижимости, а пока это действительно только коррекция.

Цитата:

Я уже замечала, что при укреплении гривны многие продавцы недвижимости повышают цены в долларах, самые сладкие цены и максимальный торг, о которых я слышала, были в периода доллара по 9,6-10. Так что ничего удивительного в том, что индекс в долларах вырос, на него ж влияет цена предложения.

странная тема вообще, поскольку покупатель нынче - "хомяк", а как мне кажется, подавляющее большинство "хомяков" держат сбережения в долларе/евро.
т. е. необоснованные повышения долларовых цен только отпугнут покупателей от рынка (до худших для гривны времен)

Цитата:

Вопрос к Владимиру:
где-то вы писали, что количество сделок в "ПО" - коммерческая тайна.
опубликовано в статье 5 сделок.
теперь вопрос: по какому принципу отбираются сделки для публикации?

Все опубликованные сегодня сделки – это сделки ПО. Выбираются по принципу: чтобы не было возражений участников рынка.
При выполнении этого условия, останавливаемся на тех, где риэлторы дали больше информации и где эту информацию легче проверить.

Цитата:

к примеру, за прошедшую неделю продано три однокомнатных: какую вы выберете - среднюю, самую дешевую или самую дорогую?

Вы подобными вопросами вынудите меня раскрыть (пусть и косвенно) те вещи, которые руководители компании решили не публиковать.
Тем не менее отвечу: скорее всего выберем наиболее массовый и характерный (как для всего киевского рынка недвижимости, так и для ПО) тип квартиры.

А будь Вы риелтором, Вы бы не накинули 5-10 тысяч, которые можно было бы легко и быстро положить себе в карман? Вот и некоторые АН похоже также занимаются подобным.

Цитата:

на каком-то канале делали эксперимент - подставным лицом1 давалось объявление в АН с предложением продать 1-но комн. квартиру (указывались ее параметры) за 50к у.е., на след день подставное лицо2 звонит в то же АН с желанием приобрести 1но комнатную кв. за ~50к у.е. И какой вы думаете был ответ - в АН сказали, что квартир по таким ценам нету =)))

Цитата:

А будь Вы риелтором, Вы бы не накинули 5-10 тысяч, которые можно было бы легко и быстро положить себе в карман? Вот и некоторые АН похоже также занимаются подобным.

Вот поэтому покупателям и продавцам не нужно ленится и стараться найти друг друга!
Есть интернет и телефон.
А дармоеды и кидалы пусть едут доить коров и валить лес

Цитата:

Нет, далеко не одна квартира. У меня нету такого критерия. Смотрю все, что кирпичное, в хорошем состоянии и до 10-15 минут от метро в нескольких приличных районах.

Так вот если в феврале-марте была возможность выбирать из нескольких вариантов по 1600-1700 метр (+ подразумевался торг), то сейчас те квартиры или проданы, или подорожали до 1900-2000 метр и про торг можно не заикаться.
В общем где-то так. Так что первое дно уже наступило и товарищи хомяки его успешно прозевали... Точно так же, как могут прозевать и последнее...

Предлогать по 1500 пока не собираюсь... Сейчас это глупо по разным причинам. Цена выше 1300 за метр для меня абсолютно не рациональна в качестве инвестиции (есть более интересные варианты)...
Так что пока можно ждать... Где-то так до следующего декабря-февраля...

П.С. Новострои в состоянии от строителей интересуют не особо (сейчас такие и по 1300 за квадрат можно взять)... Больше хочется реальный кирпич, при том желательно квартиру с ремонтом (не обязательно евро) =)

Интересно, в каких районах Вы смотрите???
Судя по 2К за м2 - где-то на уровне Прорезной/Михайловской/Л.Украинки/Л.Толстого???
А судя по районам, которые мониторю я (Русановка/Дружбы Народов/Лыбидская) - квартиры как стояли, так и стоЯт...
Причем даже укрепление гривны не повлияло на их "хотелочную" стоимость...

з.ы. Вы еще рассматриваете недвиж в качестве инвестиций?

Цитата:

18.05.2009
За неделю квартиры в Киеве подешевели на 0,62%

...
Компания "SV Development"

Ув. форумчане, я уже спрашивал в соседней ветке, кто мне может найти по пять реальных вариантов по ценам, предложенным SV Development???
Касательно достоверности инф-ии этой конторы ничего сказать не могу, но и доверия к ней нет, подумав над одним фактом:
SV Development на своем сайте пишет об успешно выполненных 250 проектах за 2005-2009 года. У меня есть хобби - "оценка", есть сертификаты на проведение таких работ, но мне интересно сейчас выполнение таких работ как оценка интеллектуальной собственности, бизнеса и т.д. Так вот лично я за 2008 год "успешно" подготовил 8 работ, из них 3 по недвижимости. Средний оценщик, который зарабатывает на жизнь таким трудом, выполняет 2-3 работы в неделю! На сайте можете так же взять один из проектов SV Development по киевской области (не помню как называется, но их там всего 2, тот что в 35 км от Киева в Макаровском р-не). Так данный проект решили строить только 20 апреля сего года, он предусматривает 499 домов + инфраструктура, бюджет 140 млн долларов. 140 000 000 долларов / 499 домов =280 561 долларов - это реальная стоимость за дом в Макаровском районе с учетом инфраструктуры и коммуникаций ??? Что-то Девелопмент не договаривает

Цитата:

з.ы. Вы еще рассматриваете недвиж в качестве инвестиций?

А вы можете предложить в Украине другие объекты для инвестиций на данный момент (кроме банковского депо)?

//for-ua.com/ukraine/2009/05/19/100820.h tml

ПО живет в какой-то другой стране..

Цитата:

Сделки ПО мы обычно публикуем сразу после поступления информации о проведении сделки.
Но тут необходимо уточнение.
Основная информация поступает после подписания договора задатка. От договора задатка до проведения сделки проходит определенное время (бывает несколько дней, бывает несколько недель, бывает и пару месяцев).
То есть, в каком-то смысле, публикуемые данные - это немного устаревшие (ориентировочно, на 3-5 недель) цены продаж.

В последнее время уже за панельные убитые тройки на Северной стали просить по 150,000 зеленых крокодилов. Когда МФВ даст третий транш в июне, труба...увидим опять 200000.

Цитата:

А вы можете предложить в Украине другие объекты для инвестиций на данный момент (кроме банковского депо)?

Безусловно. Кто купил BAVL по 8 коп. в феврале, сейчас может продать его по 44 коп. Прибыль 450% за 3 месяца.