Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 18.05.2009

Цитата:

ИМХО "аналитика" - происходит от "анализа". А предсказание - это уже следующий шаг.
Хотите объединить "анализ" и "предсказание"?
- Объединяйте.
Но это (ИМХО) - разные вещи.

Уважаемый Владимир, Вы можете для нас, постоянных читателей форума, сделать
предсказание?

Я Вам помогу, Вы согласны с Пархваладзе, что осенью начнётся рост цен на жильё?

Цитата:

Не может один товар в одно время дорожать и дешеветь одновременно!
Кому мне верить Вам или Девелопменту?

изменение по обоим источникам - в пределах статистической погрешности, можно считать, что индекс не изменился.

Цитата:

изменение по обоим источникам - в пределах статистической погрешности, можно считать, что индекс не изменился.

Только девелопмент показывает минус в индексах уже на протяжении длительного времени, так что разговор о их индексе в пределах погрешности думаю неуместен... Тем более больше пол-процента в неделю, как-то язык не поворачивается назвать погрешностью... Когда АН ПО показывала +0.1 процента в неделю - это был уверенный рост

Цитата:

Ведь Вы как человек разумный понимаете всю нелепость ситуации?
Не может один товар в одно время дорожать и дешеветь одновременно!
Кому мне верить Вам или Девелопменту?

Есть рецепт, пригодный для подобных случаев:
Сомневайтесь в любой информации. Старайтесь ее проверить лично.
А заодно разобраться в том, почему различные источники дают различную информацию.

Цитата:

Касательно источников информации. Насколько я понимаю у Девелопмента есть источник, который за бабло сливает инфу. Вы считаете, что есть смысл в отчёте писать имя, фамилию и должность этого чиновника?))))

Разговор не о фамилии, а о происхождении этой информации.
Допустим, информация идет от БТИ.
А в БТИ те цены (в гривнах), что указаны в договорах купли-продажи.
Насколько правильно отражают эти цены происходящие процессы - оценить очень непросто. Во-первых, "темнят" продавцы и покупатели. Во-вторых, сказывается двойная конвертация: от долларов к гривнам, а от гривен к долларам.
Причем, как показывает практика, многие участники рынка при взаиморасчетах свои курсы конвертации устанавливают.

P.S.
Кстати, и у нас гривневые цены снижаются.

Цитата:

Не совсем статистика. Основное отличие индексов от "статистики" - необходимость выбора анализируемого ядра. Кроме того, необходимо задавать/выбирать методы/коэффициенты, с помощью которых учитываются цены торгов и продаж.

- - - - - - - - -
Что же касается дефиниций (что такое "аналитика"), то тут Вы ошибаетесь.
ИМХО "аналитика" - происходит от "анализа". А предсказание - это уже следующий шаг.
Хотите объединить "анализ" и "предсказание"?
- Объединяйте.
Но это (ИМХО) - разные вещи.

Извините меня еще раз не образованого, но
"""""
Основное отличие индексов от "статистики" - необходимость выбора анализируемого ядра. Кроме того, необходимо задавать/выбирать методы/коэффициенты, с помощью которых учитываются цены торгов и продаж.
""""""

- это нахзываеться лже статистика! Вы правильно, сказали что Вы не делаете статистику, потому что статистика не разрешает некакие манипуляции с данными, мне кажеться многим не нравиться как Вы/Ваш софт делает выборку. Я на любых данных могу сделать такую выборку, что будет хоть рост, хоть падение.

Может мне работу поменять, но наверное уже поздно Нужно было раньше.

Аналитака делаеться для того, насколько я знаю чтобы что - то прогнозировать, иначе зачем она вообще нужна.

Я вас попрошу, сделайте Вашу аналитику на лето, осень???
Ответе на след. вопросы пожалуйста, основываясь на Вашей аналитеке (или ответы на них не дает аналитика?)
1) Как будут меняться цены (лето, осень)?
2) Когда начнется реальный рост цен во всех сегментах недвижимости?

Заранее спасибо за ответ

Цитата:

Я вас попрошу, сделайте Вашу аналитику на лето, осень??? Ответе на след. вопросы пожалуйста, основываясь на Вашей аналитеке (или ответы на них не дает аналитика?) 1) Как будут меняться цены (лето, осень)? 2) Когда начнется реальный рост цен во всех сегментах недвижимости?Заранее спасибо за ответ

Те, кто ПРАВИЛЬНО ответит на этот вопрос заработает много денег..И с какой стати ему Вам об этом говорить

Цитата:

Те, кто ПРАВИЛЬНО ответит на этот вопрос заработает много денег..И с какой стати ему Вам об этом говорить

Не хорошо говорить без третего (тоесть Владимира, я думаю он сам все скажет). Прошу за это прощение Владимир.

Так о какой аналитике тогда идет речь? Или о каком уважении к такому аналитику может идти речь? (на что предендует Владимир, насколько я понял за пару лет на форуме)

Люди и общаються на этом форуме, чтобы знать ответ на вопрос, заданый мною и медальки тут даже выдают!

Цитата:

Есть рецепт, пригодный для подобных случаев:
Сомневайтесь в любой информации. Старайтесь ее проверить лично.
А заодно разобраться в том, почему различные источники дают различную информацию.
Разговор не о фамилии, а о происхождении этой информации.
Допустим, информация идет от БТИ.
А в БТИ те цены (в гривнах), что указаны в договорах купли-продажи.
Насколько правильно отражают эти цены происходящие процессы - оценить очень непросто. Во-первых, "темнят" продавцы и покупатели. Во вторых, сказывается двойная конвертация: от долларов к гривнам, а от гривен к долларам.
Причем, как показывает практика, многие участники рынка при взаиморасчетах свои курсы конвертации устанавливают.

P.S.
Кстати, и у нас гривневые цены снижаются.

Кстати, "Канзас" в последних индексах тоже показывает минус: //www.kanzas.ua/go/ru/view-index/city... -18_2009-05-18/
Согласно данным информационно-аналитического портала www.kanzas.ua с 11 по 18 мая 2009 года индекс стоимости вторичной жилой недвижимости Киева снизился на 13$/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра жилья столицы опустилась до 1934 $/кв.м.

Незначительное укрепление национальной валюты, а также слухи об отмене моратория на досрочное снятие депозитов, вселили оптимистичный настрой относительно состояния украинской экономики. Отсутствует хаос и паника среди продавцов в политике ценообразовании, которые имели место в ноябре-декабре 2008 г. «Игры на понижение» уже фактически нет, поэтому предложения самых дешевых квартир сейчас в дефиците. Многие игроки рынка заговорили о завершении падения цен на жильё, о наступлении долгожданного «дна». По мнению экспертов, наступившая стабилизация цен на рынке «вторички» столицы пока не является устоявшейся, ведь предпосылок для роста пока нет. Стремительное падение стоимости жилья прекратилось, но про окончание кризиса говорить пока рановато. По прогнозам, до конца месяца средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости существенно не изменится.

За прошлую неделю, индекс ценового ожидания вторичной недвижимости Киева снизился на 0,8%. В настоящее время индекс ожидания находится в отрицательной области и составляет -0,7%. Такое значение даёт основания прогнозировать понижение цен, но вероятнее всего индекс будет продолжать колебаться в ту или иную сторону. Таким образом, стоимость вторичного жилья в ближайшее время кардинально не изменится.

Индекс доходности вторичного жилья Киева за апрель 2009 года повысился на 4,3%. В настоящее время он находится в положительной области и составляет +0,8%.

Компания «Канзас» уже четыре года производит расчеты индексов недвижимости и анализирует их динамику. Сейчас в базе данных, на основании которой строятся графики индексов Киева с 2005 года, находится более 376 тысяч объявлений о продаже квартир. За прошлую неделю количество предложений продаж увеличилось ещё на 4 850.

Аналитический отдел компании "Канзас"

Ссылка (источник): //www.kanzas.ua/go/ru/article--title-... news--page.html

Интересное мнение вот тут опубликовано: //www.dsnews.ua/real-estate/realty-kiev/ art40316.html
То ли действительно нынешний рост цен - спланированная акция риэлторов, то ли автору материала везде тотальный заговор мерещится "Я знаю, что я параноик, но это еще не повод считать, что вон тот мужик за мной не следит"

ну вот и я уже начал сомневаться в публикуемых ценах продаж, похоже их и правда рисуют для того чтобы направить хомячков в нужное русло.

Цитата:

ну вот и я уже начал сомневаться в публикуемых ценах продаж, похоже их и правда рисуют для того чтобы направить хомячков в нужное русло.

Просто тяжело обладятелям миллионов(в недвижке) понять, что они ими не являются, точно также, как банкирам понять, что они банкроты.

Цитата:

Уважаемый Владимир, Вы можете для нас, постоянных читателей форума, сделать
предсказание?

Я Вам помогу, Вы согласны с Пархваладзе, что осенью начнётся рост цен на жильё?

Я уже неоднократно (в разные времена) отказывался делать подобные предсказания.
Это примерно то же самое, что пытаться предсказать погоду на месяц вперед. Слишком много факторов, слишком много неопределенностей. И очень мало возможностей оценить вероятности различных сценариев.
- - - - - - - - -
Что же касается прогнозов относительно роста цен осенью, то, на мой взгляд, вероятность подобного сценария невелика. Оценить эту вероятность очень сложно. Но она отнюдь не нулевая.

Считаю нужно обратить внимание на прозрачность данных.
1. Домик
считает индексы и статистику цен предложений, рассказывает все о методиках расчета. Считает индекс цен продаж приводя конкретные сделки совершенные конкретным риэлторским агентством.
2. СВ Девелопмент
считает индексы и статистику цен предложений и цен продаж. о методике подсчета индексов я нигде не читал. где берет цены продаж - не известно.
3. Канзас
тоже считает, но о методологии не распространяется.
Вопрос по их данным, приведенным выше как доходность от вложений в недвижимость может быть позитивной (+0,8%), если цена на нее падает (- 13 долларов)?

Прошу заметить, домик единственный из всех выносит свою аналитику на обсуждение и отвечает на вопросы читателей! .

Цитата:

ну вот и я уже начал сомневаться в публикуемых ценах продаж, похоже их и правда рисуют для того чтобы направить хомячков в нужное русло.

Сейчас грянет вымывание налички у хомяков - главное тряхнуть хорошо (благо акценты уже расставлены), а там и второе дно не за горами Меня такой вариант вполне устраивает, давайте быстрее покупайте недвиж "ВСЕБУИТТОКАДАРАЖАТЬ!" Давайте ускорим движение ко второму дну...

Цитата:

Я уже неоднократно (в разные времена) отказывался делать подобные предсказания.
Это примерно то же самое, что пытаться предсказать погоду на месяц вперед. Слишком много факторов, слишком много неопределенностей. И очень мало возможностей оценить вероятности различных сценариев.
- - - - - - - - -
Что же касается прогнозов относительно роста цен осенью, то, на мой взгляд, вероятность подобного сценария невелика. Оценить эту вероятность очень сложно. Но она отнюдь не нулевая.

На мой взгляд, цену регулирует соотношение спроса и предложения (не нужно в меня бросать камни , я понимаю, что это известно всем).

Количество предложений на протяжении последних 3х месяцев стабильно и составляет 4000 штук (осенью было 8000). ИМХо, для того чтобы цена пошла вверх или вниз должно либо измениться количество предложений, либо произойти какой-то катаклизм (включат ипотеку например ). Вот и думайте, когда изменится цена...

Владимир, скажите пожалуйста, каково сейчас на рынке соотношение маленьких и больших квартир? Вы говорили, что это тоже индикатор..

Цитата:

Сейчас грянет вымывание налички у хомяков - главное тряхнуть хорошо (благо акценты уже расставлены), а там и второе дно не за горами Меня такой вариант вполне устраивает, давайте быстрее покупайте недвиж "ВСЕБУИТТОКАДАРАЖАТЬ!" Давайте ускорим движение ко второму дну...

Я невижу второго дна????
Первого небыло, даже по индексам домика???? поднятие на 5долларов это не дно(первое, второе, третье)!!!!!!!

первое дно если январь февраль март- 2000 1800 1600, апрель май июнь 1600 1800 1900, июль август сентябрь 1800 1500 1200. Вот чувствуется первое дно. А сейчас уменьшение падения и все.

Цитата:

Я невижу второго дна????
Первого небыло, даже по индексам домика???? поднятие на 5долларов это не дно(первое, второе, третье)!!!!!!!

первое дно если январь февраль март- 2000 1800 1600, апрель май июнь 1600 1800 1900, июль август сентябрь 1800 1500 1200. Вот чувствуется первое дно. А сейчас уменьшение падения и все.

Мое мнение - достижение первого дна - это переход в уверенное повышение индекса в краткий (месяц) период времени. Т.е. если еще две-три недели будет рост, можно будет уверенно говорить о прохождении первого дна. Вопрос в другом - будет ли первое дно единственным или же все-таки это временное оживление. Судя по текущим процессам в нашей стране(банки в ауте, ипотеки нет, рост безработицы, сокращение доходов и др.), то второго дна избежать не удастся... А нынешнее повышение индекса агенства и Ко попытаются перетянуть в "уверенный" рост ИМХО.

на каком-то канале делали эксперимент - подставным лицом1 давалось объявление в АН с предложением продать 1-но комн. квартиру (указывались ее параметры) за 50к у.е., на след день подставное лицо2 звонит в то же АН с желанием приобрести 1но комнатную кв. за ~50к у.е. И какой вы думаете был ответ - в АН сказали, что квартир по таким ценам нету =)))

Цитата:

- это нахзываеться лже статистика! Вы правильно, сказали что Вы не делаете статистику, потому что статистика не разрешает некакие манипуляции с данными, мне кажеться многим не нравиться как Вы/Ваш софт делает выборку. Я на любых данных могу сделать такую выборку, что будет хоть рост, хоть падение.

Статистику мы регулярно вычисляем и публикуем //domik.ua/mod/web/stat .
В «бесплатной» версии данных меньше; в «платной» версии более полная статистика (в том смысле, что там можно брать данные с различными детализациями: по типам жилья, количеству комнат, районам, массивам…)
- - - - - - - - -

Отличие любых индексов от «статистики» состоит в том, что рассматриваются не все предложения/цены/товары/фирмы, а лишь некоторые. Да еще и с весами (очень часто).
То есть, одни товары/фирмы игнорируются (полностью или частично), а другие анализируются…

Какие именно игнорируются, а какие анализируются – зависит от разработчиков каждого конкретного индекса.
Одни разработчики полагают, что рыночные тенденции (на их рынке) лучше всего отражают именно эти фирмы/товары…
Другие разработчики полагают, что (на их рынке) рыночные тенденции лучше всего отражают другие фирмы и/или товары.
Именно поэтому индексов в мире так много.
Но везде индексы основываются на экспертных оценках людей и мнениях разработчиков.

- - - - - - - -
Проверяется качество индексов снова же экспертами.
Считают эксперты, что конкретные индексы практически всегда отражают реальные процессы, - значит эти индексы приживаются.
Если же нет, то разрабатываются иные индексы.
- - - - - - - - - -
Наши индексы (методологию которых разработали аналитики ИРН) критиковали очень жестко и очень часто. Но всегда критиковали по принципу «сегодня на сегодня».
А по прошествии какого-то времени (полгода, год, два года…) признавали, что индексы «тогда» достаточно верно отражали рыночные тенденции.

Цитата:

Я невижу второго дна????
Первого небыло, даже по индексам домика???? поднятие на 5долларов это не дно(первое, второе, третье)!!!!!!!

первое дно если январь февраль март- 2000 1800 1600, апрель май июнь 1600 1800 1900, июль август сентябрь 1800 1500 1200. Вот чувствуется первое дно. А сейчас уменьшение падения и все.

А может дело тут не в индексах?

Индексы представляют усредненное представление по рынку, при том с некоторой задержкой, при то цены продаж квартир.

Если взять конкретные обьекты интересующие меня, то динамика цен на них примерно такая:
январь февраль март апрель май - 2200 1800 1700 1850 2000.
То есть динамика цен интересующий меня недвижимости вполне вписывается в теорию "первого дна". И сейчас те квартиры, что меня интересуют продаются на 15-20 процентов дороже, чем в феврале.