Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 16.11.2009

Как бы нее было смешно, а я в сделки Домика в основном верю. Просто, как вы знаете, я сам ищу в нескольких сегментах. Ситуация такова однушки по окраинам дешевле 55 - полное г..., в центре однушки - как минимум 85, двушки - от 120 за г... трешки - от 150 за г....

А объясняется ситуация просто- (1) не работает судебная машина, которая бы быстро банкротила должников (2) корпоративный долг крупных должников и спекулянтов постепенно превращается в государственный через кредиты МВФ, которые раздаются частному сектору, что дает отсрочку конца (3) продавцы "по семейным обстоятельствам" могут ждать бесконечно долго (от них рынок не зависит).

Ситуация будет развязана когда (1) закончатся суды против должников (2) существующие застройщики продолжат снижать цены. В принципе, событие № 2 связано с событием № 1, т.к. событие № 1 приведет к сбросу недостроя и готового жилья на рынок.

Так что, дорогие ребятушки, процесс неизбежен как бы он не был медленен. Суды рано или поздно закончатся и масса активов неибежно раздавит существующие цены.

Цитата:

Слушай, Hamster, ты на кого работаешь.
Ты хочешь купить квартиру или продать. За базар ответишь.

Работаю на себя. Хамстер в законе, так сказать. За базар, да, готов отвечать.
Квартиру покупать не буду в ближайшие года два, ибо- полный неадекват. Если вы, Вор, продаете, то- удачи в поиске

Цитата:

Есть еще и другие варианты.
Например, такой.
Основная сумма денег за квартиры переходит из рук в руки. И почти каждый участник цепочки добавляет к этим деньгам еще и свои накопления.

В принципе, лишь один человек (из тысячи ? ) может обладать большой суммой денег. За них он покупает квартиру у гражданина А; тот за полученные деньги (плюс накопления) покупает квартиру у гражданина Б. Тот к полученным деньгам добавляет накопления и покупает две небольших квартиры...
И таким образом подобная схема может работать очень долго.
Ибо людей, имеющих квартиры, накопления и потребность улучшить жилищные условия, очень много (сотни тысяч?)

Ух какой молодец! А как же те, кто продает большую квартиру и покупает поменьше или меняется с доплатой? Эти тоже добавляют или же забирают деньги с РН?
Ну маладец, ничего не скажешь. А потом еще убеждают тут в своей непредвзятости - как деньги добавляются и увеличиваются то да, а об их уменьшении то молчок?

Сотни тысяч? Ага спрос превышает предложение? Во много-много раз? Спасибо, но мы уже слышали эти басни

Цитата:

Равно как и цены,ну скажем в домах оболонского проспекта

Я не знаю, не специалист. Я пока что наблюдатель, а скоро мне придётся прыгнуть туда.

Цитата:

Господи, да назовите мне хоть одну причину, зачем кому-то нужна квартира прямо сейчас. Это что вода? Хлеб? Воздух? Что за срачка?
Не находите вменяемое, досвидание. Аренда. Не находите аренду. Чемодан, вокзал. Нахрена вам срочно квартира в Киеве?
Я Вам НЕ ВЕРЮ. Квартиры- это не горячие пирожки. Они подождут.

Лично у меня ситуация очень сложная, долго объяснять. Я умудрился купить квартиру состоя в браке, которую теперь надо продать в связи с разводом, который оочень затянулся и никак не может закончиться. Потом купить новую квартиру... Я не собираюсь распинаться перед незнакомыми людьми в подробностях. Но суть проблемы в том, что надо продать квартиру, а потом купить в том же ценовом сегменте. Это всё осложняется тем, чем, что продав квартиру, купить грубо говоря, такую же, надо башлять 5 процентов риелторам, что есть грабёжь! Или искать квартиру, грубо говоря, на 5% хуже. Как видите, я могу купить квартиру по завышенной цене и являюсь потенциальным покупателем, не имея на руках денег.
Я хочу этим сказать, что у всех разные проблемы и состояния, почему они покупают сейчас. Понять всех, кто сейчас покупает квартиры, вы сможете только посмотрев более разностороннее вне именно ваших убеждений и проблем.

Цитата:

Хамстер согласен, это провокаторы, просто нагнетают панику, типа срочно нужно, а я вот вышел и все дорожает, видно уже кредит в горло уперся, колекторы душат, вот таким способом панику нагнетает хочет скинуть свои бесценные , нема дурных, все закончились

Да сидите на своих зелёных, кто же мешает. Скоро всё упадёт, всё купите. Вы мысль уловите и отвлекитесь от собственных желаний и помыслите шире.

В начале 90-х я видел рыдающих над своими деньгами, которые в одну ночь превратились в некому не нужные бумажки. Сидите на своих бумажках? Сидите, сидите...

Цитата:

В начале 90-х я видел рыдающих над своими деньгами, которые в одну ночь превратились в некому не нужные бумажки. Сидите на своих бумажках? Сидите, сидите...

А Вы что-то слышали о диверсификации рисков, корзине валют и т.п.?

Но и квартира была = ВАЗ копейка.

А доллар далеко не превратился в бумагу, но стал практически основным средством платежа на просторах СНГ.

Цитата:

В начале 90-х я видел рыдающих над своими деньгами, которые в одну ночь превратились в некому не нужные бумажки. Сидите на своих бумажках? Сидите, сидите...

Цитата:

Не согласен.
Во-первых, потому, что сейчас более-менее стабильны все цены. И предложений, и торгов, и продаж. Другое дело, что о статистике цен реальных продаж необходимо говорить очень осторожно, ибо эта статистика построена на основе небольших выборок, а потому имеет значительную погрешность. И именно в этом духе мы и говорим в своих статьях о статистике цен реальных продаж.

Во-вторых, потому, что в комментариях к индексам мы о стабильности цен говорим применительно не ко всему рынку, а к отдельным его сегментам.

В-третьих, потому, что любые слова (об изменении цен) в комментариям к индексам - это не более чем пояснения.
Индексы самодостаточны. Они вполне могут обходиться без слов.
И существуют для того, чтобы вместо слов использовать цифры.
Такими они были задуманы с самого начала. Такова их главная идея.

Изменение цен за неделю мы показали. Индексы снизились на 0,3%. Вот эти -0,3% за неделю и характеризуют темп снижения общегородских цен.
- - - - - - - -
При вычислениях индексов мы учитывали все, что могли: цены предложений, уступки при торгах, цены продаж. Часть этой информации брали из баз данных, часть – из реальных документов, часть – из экспертных оценок участников рынка. В частности, основная информация о размерах уступок при торгах получена на основании экспертных оценок.

Владимир, Вы ведь сами объясняли, что при малом количестве сделок - очень большая статистическая погрешность. То есть, получается , что Вы заявляете, что сделок сейчас достаточно чтобы делать статистические выводы? Мне кажется, что это не так.

Индексы характеризуют всего лишь темп снижения хотелок, которые в базе данных домика. Они никаким образо не характеризуют темп снижения общегородских цен.

Цитата:

Есть на лесном пару домов из которых открывается вид на Лавру и на Родину мать. Но там они стоят слегка на отшибе. Возле рынка юность, за БСП и центром сердца. Там какраз и стоит новая панелька, с которой еще краска не успела слезть. А 75 тыщ как по мне это 60 цена и 15 тыщ качественный ремонт, ну или 55 + очень хороший ремонт с мебелью.

Лесной сам по себе отвратительный район, какой бы вид там не открывался...

Цитата:

где они,эти многие?с накоплениями и квартирами...

Давайте считать вместе.
Квартиры
В Киеве более миллиона квартир. К этому миллиону можно приплюсовать еще несколько сот тысяч объектов недвижимости (в других городах и регионах), владельцы которых не прочь их обменять на киевские.
Накопления
Для доплаты при обмене обычно необходимы накопления «от 10000 и выше».
Сколько семей имеют подобные накопления, сказать сложно. Но не так уж и мало. Учитывая, что деньги на улучшение жилищных условий «простые люди» собирают годами (и даже десятилетиями), причем нередко собирают коллективно (например, родители жениха, родители невесты, бабушки-дедушки…). Сюда же нередко направляются наследства, выплаты за проданные земельные паи и прочие одноразовые доходы.
Так что по очень грубым прикидкам подобные накопления вполне могут быть у каждой пятой киевской семьи.
Потребность улучшить жилищные условия
Есть объективная потребность улучшить жилищные условия (это когда вместе жить очень сложно) и субъективная потребность (это когда людям не нравится район, дом, квартира, окружение и т.д.).
Объективная потребность существует у нескольких сот тысяч киевлян.
Субъективная потребность (ИМХО) есть у сотен тысяч (и даже миллионов) людей. Насколько я могу судить, желание улучшить/изменить жилье (или район) распространено и среди тех киевлян, которые обладают очень пристойными квартирами. Именно поэтому контингент жильцов в «престижных домах» меняется чаще (?), чем в убогих панельках (правда, подобной статистики у меня нет, есть только лишь наблюдения за несколькими «престижными домами»).
- - - - - - - - - -
Наложив эти три множества (количества квартир, количества семей с накоплениями и количества семей с потребностями улучшить жилищные условия), получим искомое множество потенциальных «обменщиков с улучшением».
И это множество достаточно большое, чтобы киевский рынок недвижимости функционировал более-менее нормально.

Цитата:

А что делать гражданину А,обладающему накоплениями и желающим улучшить условия.если никто не покупает его маленькую квартирку?

Выходов у него несколько.
1. Ждать, когда подвернется благоприятный случай.
2. Копить деньги и ждать снижения цен.
3. "Забыть" о своем желании улучшить жилищные условия.
4. Переехать туда, где жилье дешевле.
5. Ждать наследства (вернее, ждать, когда представители старших поколений уйдут в "мир иной" и "освободят" жилплощадь). Сколь ни цинично это звучит, но именно таким способом сотни тысяч киевлян улучшили свои жилищные условия.

Цитата:

У вас цепочка по возрастающей показана.Но для этого нужно чтоб один из участников купил квартиру,заплатив налом всю запрошенную сумму.

Обмены с ухудшением жилищных условий и получением денег далеко не редкость. Но все-таки их пока (?) существенно меньше, чем обменов с улучшением и доплатами.
Вполне возможно, что в будущем ситуация изменится (многие ипотечники будут вынуждены продавать просторные квартиры и селиться в тесных).
- - - - - - -
В любом случае первоначальный толчок всей цепочке обменов дает «первоначальный покупатель с деньгами».
В этом Вы правы.
После прекращения ипотечного кредитования найти такого «первоначального покупателя с деньгами» действительно трудно.
Но не забывайте о том, что речь далеко не всегда идет о «новых» (заработанных/ полученных в последние годы) деньгах.
Деньги подобных покупателей могут иметь весьма длинную историю. Начало которой идет от проданной несколько лет назад недвижимости. Или полученного (когда-то) наследства. Или от передела денег и имущества на первых этапах приватизации. Могут они иметь и давнюю криминальную (полукриминальную) историю.

Цитата:

Давайте считать вместе.
Квартиры
В Киеве более миллиона квартир. К этому миллиону можно приплюсовать еще несколько сот тысяч объектов недвижимости (в других городах и регионах), владельцы которых не прочь их обменять на киевские.
Накопления
Для доплаты при обмене обычно необходимы накопления «от 10000 и выше».
Сколько семей имеют подобные накопления, сказать сложно. Но не так уж и мало. Учитывая, что деньги на улучшение жилищных условий «простые люди» собирают годами (и даже десятилетиями), причем нередко собирают коллективно (например, родители жениха, родители невесты, бабушки-дедушки…). Сюда же нередко направляются наследства, выплаты за проданные земельные паи и прочие одноразовые доходы.
Так что по очень грубым прикидкам подобные накопления вполне могут быть у каждой пятой киевской семьи.
Потребность улучшить жилищные условия
Есть объективная потребность улучшить жилищные условия (это когда вместе жить очень сложно) и субъективная потребность (это когда людям не нравится район, дом, квартира, окружение и т.д.).
Объективная потребность существует у нескольких сот тысяч киевлян.
Субъективная потребность (ИМХО) есть у сотен тысяч (и даже миллионов) людей. Насколько я могу судить, желание улучшить/изменить жилье (или район) распространено и среди тех киевлян, которые обладают оч;ень пристойными квартирами. Именно поэтому контингент жильцов в «престижных домах» меняется чаще (?), чем в убогих панельках (правда, подобной статистики у меня нет, есть только лишь наблюдения за несколькими «престижными домами»).
- - - - - - - - - -
Наложив эти три множества (количества квартир, количества семей с накоплениями и количества семей с потребностями улучшить жилищные условия), получим искомое множество потенциальных «обменщиков с улучшением».
И это множество достаточно большое, чтобы киевский рынок недвижимости функционировал более-менее нормально.

Владимир, все правильно насчет улучшения. Но вот проблемка. Для того, чтобы реально улучшиться - 10000 туе - это ничто.
Простой примерчик. Внук в наследство от бабушки получил - однокомнатную квартиру (сейчас около 60-65 туе). Чтобы обменять на двухкомнатную в этом же районе (минимум, он же улучшается) и в нехудешем доме, ему понадобится минимум 20-25 туе + оплата суперпроФФессиональных услуг риэлторов и затрат на оформление. А еще ремонт, мебель и т.д. Т.е., не последние должен отдавать. Так?
А теперь включаем психологию. 30 туе. за одну дополнительную комнату? А дальше варианты: 1) а стоит ли это стольких усилий, может лучше вложить в новострой; 2) если такие трудности, то только трешка (только на Печерске или только с евроремонтом и т.д., благо разброс в ценах хотелок это позволяет). Вот и получаем ситуацию хотят многие, заявки делают, а реализовать могут далеко не все.
Поэтому это множество "обменщиков с улучшением" надо делить на 40. Нет нормального рынка, то о чем Вы вещаете, это рябь на воде. Побегают-побегают желающие и успокоятся. Станут жить/ждать дальше.

Цитата:

А почему посредники Вам не признались, что сами агенства владеют массой квартирой, который покупались с целью перепродажи? "

Очевидно потому, что я просто не наблюдал подобных посредников. И подобных агентств недвижимости тоже не наблюдал. И все мои попытки найти подобных посредников и АН заканчивались ничем.

Цитата:

Или с тем, что они с застройщиками и строителями " в доле"?

«В доле» - это как?
Некоторые АН плотно сотрудничали и с застройщиками, и со строителями (с которыми застройщики нередко расплачивались квартирами). Об этом мы писали. У застройщиков они выполняли функции отделов продаж, у строителей – обычные функции посредников.
Так что общие интересы были и с застройщиками, и со строителями. Далеко не у всех АН, но у некоторых были.
А вот относительно каких-то «общих денег» (или инвестиций)… Наверное, в отдельных случаях и это было. Но о каких-то массовых масштабах я не знаю.

Цитата:

20% дисконт от цен средних предложений - это уже не плохо. То есть, ваш индекс можно смело умножать на 0.8?

Вы меня извините…
Но я уже просто устал объяснять что индекс уже учел ВСЕ. В том числе и то, что сделки проходят с определенным дисконтом (размер которого мы уточняем каждый месяц).
И что индекс показывает не цены, а тенденции их изменения. И по идее вообще не должен иметь какой-либо размерности (дабы никто не проводил параллель между индексом и ценой на какой-либо товар). Другое дело, что мы не смогли устранить размерность. Ибо вынуждены одновременно ориентироваться и на доллары, и на гривны. Индексы же цен в долларах и в гривнах (по известным всем причинам) нередко показывают существенно разные тенденции.

Цитата:

Владимир, все правильно насчет улучшения. Но вот проблемка. Для того, чтобы реально улучшиться - 10000 туе - это ничто.

10000 туе – это 10 000 000 у.е. Сумма очень и очень приличная
Но и 10000 у.е. может хватить, чтобы сменить дом или вид из окна.
Улучшение – это ведь не только дополнительные квадратные метры… Для многих, например, очень существенно, чтобы окна выходили не на шумную улицу, а в тихий двор… Многие хотели бы переехать с первого этажа на «средний». И с подобными мыслями /стремлениями люди живут десятки лет…

Цитата:

Простой примерчик. Внук в наследство от бабушки получил - однокомнатную квартиру (сейчас около 60-65 туе). Чтобы обменять на двухкомнатную в этом же районе (минимум, он же улучшается) и в нехудешем доме, ему понадобится минимум 20-25 туе + оплата суперпроФФессиональных услуг риэлторов и затрат на оформление. А еще ремонт, мебель и т.д. Т.е., не последние должен отдавать. Так?
А теперь включаем психологию. 30 туе. за одну дополнительную комнату? А дальше варианты: 1) а стоит ли это стольких усилий, может лучше вложить в новострой; 2) если такие трудности, то только трешка (только на Печерске или только с евроремонтом и т.д., благо разброс в ценах хотелок это позволяет). Вот и получаем ситуацию хотят многие, заявки делают, а реализовать могут далеко не все.
Поэтому это множество "обменщиков с улучшением" надо делить на 40. Нет нормального рынка, то о чем Вы вещаете, это рябь на воде. Побегают-побегают желающие и успокоятся. Станут жить/ждать дальше.

Полагаете, что нужно делить на 40? Может быть…
А с остальным – согласен (или почти согласен).

Цитата:

Владимир, Вы ведь сами объясняли, что при малом количестве сделок - очень большая статистическая погрешность. То есть, получается , что Вы заявляете, что сделок сейчас достаточно чтобы делать статистические выводы? Мне кажется, что это не так.

Статистика цен реальных продаж имеет очень большие погрешности. Поэтому основываться ЛИШЬ НА НЕЙ нельзя (к сожалению). Но учитывать ее при определении тенденций изменения киевских цен можно и нужно.

Цитата:

Индексы характеризуют всего лишь темп снижения хотелок, которые в базе данных домика. Они никаким образо не характеризуют темп снижения общегородских цен.

Подобные слова мы слышим уже лет 5-6. И всякий раз (через какое-то время) оказывалось, что индексы достаточно адекватно отображали рыночные тенденции.
И это не удивительно. Поскольку кроме цен предложений они всегда учитывали цены торгов и цены реальных продаж.
Если риэлтор каждую неделю проводит (в своем сегменте) 5-10 просмотров с торгами, то тенденции изменения реальных цен (в этом сегменте) он знает. Если риэлторов много, то они охватывают практически все сегменты. И дают аналитикам достаточно достоверную информацию.
Плюс цены реальных продаж.

Цитата:

10000 туе – это 10 000 000 у.е. Сумма очень и очень приличная
Но и 10000 у.е. может хватить, чтобы сменить дом или вид из окна.
Улучшение – это ведь не только дополнительные квадратные метры… Для многих, например, очень существенно, чтобы окна выходили не на шумную улицу, а в тихий двор… Многие хотели бы переехать с первого этажа на «средний». И с подобными мыслями /стремлениями люди живут десятки лет…

Полагаете, что нужно делить на 40? Может быть…
А с остальным – согласен (или почти согласен).

Делить на сорок - это еще детская присказка. У каждого был свой знаменатель
А если серьезно, то и проблема в том, что насколько делить/умножать и складывать люди не знают. Знали бы, рынок не стоял. Есть еще сделки, чтобы накормить оставшихся проФФесинальных риэлторов? Поздравляю. Надолго? Если смотреть на хотелки на домике, то вряд ли.
З.Ы. с 10 000 000 у.е. расшириться, конечно, можно, особенно если вдобавок свой хрущ на Дарнице за 60 000 у.е. толкнуть

не понимаю о чём спор... кто то хочет доказать что сделок нет вообще практически, что покупают скажем так "не очеень умные люди"... Владимир объясняет что сделок мало но они есть.... а в чём суть спора то?
З.Ы. кстати в киеве на одного потенциального покупателя стало больше, знакомый продал квартиру полученную в наследство от родителей а так как уже 8 лет живёт в киеве и есть небольшие сбережения то активно думает что покупать... и таких я думаю немножко есть всё таки.... да и среди участников форума по немногу появляются те что хотят купить или уже купили...

Извиняюсь, но ссылаться на эпидемию грипа, это уже дилетантство.

Цитата:

Очевидно потому, что я просто не наблюдал подобных посредников. И подобных агентств недвижимости тоже не наблюдал. И все мои попытки найти подобных посредников и АН заканчивались ничем.

«В доле» - это как?
Некоторые АН плотно сотрудничали и с застройщиками, и со строителями (с которыми застройщики нередко расплачивались квартирами). Об этом мы писали. У застройщиков они выполняли функции отделов продаж, у строителей – обычные функции посредников.
Так что общие интересы были и с застройщиками, и со строителями. Далеко не у всех АН, но у некоторых были.
А вот относительно каких-то «общих денег» (или инвестиций)… Наверное, в отдельных случаях и это было. Но о каких-то массовых масштабах я не знаю.

Вы меня извините…
Но я уже просто устал объяснять что индекс уже учел ВСЕ. В том числе и то, что сделки проходят с определенным дисконтом (размер которого мы уточняем каждый месяц).
И что индекс показывает не цены, а тенденции их изменения. И по идее вообще не должен иметь какой-либо размерности (дабы никто не проводил параллель между индексом и ценой на какой-либо товар). Другое дело, что мы не смогли устранить размерность. Ибо вынуждены одновременно ориентироваться и на доллары, и на гривны. Индексы же цен в долларах и в гривнах (по известным всем причинам) нередко показывают существенно разные тенденции.

По первому пункту - самые простые примеры Благовест и Парклейн. Купили в кредиты (и не только) сотни квартир в Киеве. Давайте будем честны хоть сами с собой.

По второму пункту - если не знаете Вы, то это не значит, что так не было

По третьему пункту - я уже писал выше. Поработайте с СМИ, которые используют Ваши цифры. Они вводят в заблуждение своих читателей, подрывая этим свою же репутацию. Мне, например, уже стыдно даже в руки Контакты брать, некогда очень хороший и объективный журнал. Они, например, тупо ссылаются на Ваш индекс, называя это "средней ценой на рынке недвижимости"

Цитата:

Статистика цен реальных продаж имеет очень большие погрешности. Поэтому основываться ЛИШЬ НА НЕЙ нельзя (к сожалению). Но учитывать ее при определении тенденций изменения киевских цен можно и нужно.

Подобные слова мы слышим уже лет 5-6. И всякий раз (через какое-то время) оказывалось, что индексы достаточно адекватно отображали рыночные тенденции.
И это не удивительно. Поскольку кроме цен предложений они всегда учитывали цены торгов и цены реальных продаж.
Если риэлтор каждую неделю проводит (в своем сегменте) 5-10 просмотров с торгами, то тенденции изменения реальных цен (в этом сегменте) он знает. Если риэлторов много, то они охватывают практически все сегменты. И дают аналитикам достаточно достоверную информацию.
Плюс цены реальных продаж.

ОЧЕНЬ большие погрешности уже самое по себе подтверждает, что никакие ТЕНДЕНЦИИ строить на этой выборке невозможно. Когда совершается 3000 сделок в месяц - это одно. Когда их 100-200 - это совсем другое. Невозможно определять тенденции по 100-200 сделкам.