Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 16.11.2009

Цитата:

Unlying не стоит писать то о чем вы и малешего понятия не имеете..а то люди и в самом деле вам поверят

неужели... расскажите же нам как =)

Цитата:

Ця Ваша цитата лише підтверджує мої слова.
В кінці липня будинок був на третину закладений цеглою, а зараз це вже 95% :

Не закладені лише два верхніх пентхаузних поверхи, а там робіт дуже мало: по-перше, у них високі панорамні вікна майже у всю стіну , а по-друге, внутрішніх перегородок там не буде (вільне планування). Ще 10-11 днів - і цеглою будуть всі пентхаузи закладені і ми зможемо говорити про те, що моноліт і цегляні роботи на 100% готові.

Все ж таки відповім Вам на цьому топіку. Всеж таки питання нібито які обговорюємо не є злізним оффтопом.

Серед учасників форуму є професійні будівельники і було б цікаво, якщо вони звісно побачать наше невеличке обговорення, послухати їхню думки щодо обсягів виконаних робіт. Було б цікаво знати обкласти 2/3 такої споруди за три місяці - це швидко просуваються роботи чи ні? Слід зазначити что на фото можна спостерігати лиш фасадну частину будинку, а що коїться с протилежної сторони не відомо.

А ще сьогодні на сайті побачив нове фото Вашого об'єкта. Нижче для наочності розташую його та попереднє фото від 8 листопада
//www.novostroyki.kiev.ua/album/view.... 2&pic=21037
21.11.09


//www.novostroyki.kiev.ua/album/view.... 0&pic=21025
8.11.09


Як у тій грі "Знайди 10 відміностей" візуально можна встановити , що за 13 днів з фасадного боку будунку встановли 40-50 металопластикових вікон у віконі та балконі отвори. А також утеплили 60-70 кв. метрів зовнішніх стін. Швидкі це темпи для будівництва чи ні?

А мене перш за все цікавить Ваш інтерес - чи цікавитесь просто заради дискусії, чи маєте певні плани на даний комплекс?
60м2 (згідно з Вашою оцінкою) - це дуже мало, при висоті поверха в 3м це буквально площа примикаючої до фасаду стіни однієї трьохкімнатної квартири...

По суті: за 13 днів:
- поставили 40-50 вікон з однієї сторони і таку ж кількість із другої.
- утеплили 18*22+12+36-114=330м2 фасаду з однієї сторони і приблизно стільки ж з іншої .
- заклали 7 фронтонів/балконів цеглою з однієї сторони (зверніть увагу на верхні поверхи на "куті" будинку і 5 фронтонів з іншої сторони - цеглою.
- зробили внутрішні перегородки у 5-6 квартирах.
- закінчили монолітні роботи на останній секції (Г)
- закінчили гідроізоляцію даху на другій секції (З)
- заклали зовнішні перегородки у пентхаузах секцій Г та Ж зі сторони двору
- зробили стяжку підлоги на 8 поверсі секції А (найбільшої)
- підготували ліфтові шахти для установки ліфтів у передостанній секції Ж
- розчистили двір під паркінг і галереї нежитлових приміщень
- поставили протипожежні пояси з мінеральної вати
Це за 13 днів. Вирішувати кожному, багато це чи мало. Будинок великий - як я згадував, можна порівняти з кількома "свічками" - тому на перший погляд зміни не такі виражені. Вони рознесені по всьому фронту, ці зміни.
Цілком можливо, що було зроблено і ще щось - я хоч дуже уважно слідкую за ходом будівництва, але кожного дня там бувати не виходить

Шановний Волонтёр, можу порадити вам зайти на сайт будинку - там є достатньо фотографій будинку з різних ракурсів, зроблені на протязі 3х попередніх місяців. Власне сам був в суботу на буд.майданчику і виклав на форумі свіжі світлини - якщо ви інвестор, будь-ласка реєструйтесь, продивляйтесь, вся інформація відкрита

2 Волонтёр
В КГС покупали квартиру два раза первый раз в 2000 году в 1к на Позняках, она построилась в начале 2002 года.... почти сразу её продали и купили в соседнем доме "на уровне котлована" 2к в которой сейчас и живу с 2004 года.... и где вы тут инвестиционную деятельность увидели? Ну не было возможностей сразу купить нормальную квартиру приходилось вот так вот ПЯТЬ ЛЕТ напрягаться собирать деньги и т.д. чтоб купить квартиру на позняках... и при этом жить с родителями в одной квартире хотя у меня тогда уже один ребёнок был...

Цитата:

А мене перш за все цікавить Ваш інтерес - чи цікавитесь просто заради дискусії, чи маєте певні плани на даний комплекс?
60м2 (згідно з Вашою оцінкою) - це дуже мало, при висоті поверха в 3м це буквально площа примикаючої до фасаду стіни однієї трьохкімнатної квартири...

По суті: за 13 днів:
- поставили 40-50 вікон з однієї сторони і таку ж кількість із другої.
- утеплили 18*22+12+36-114=330м2 фасаду з однієї сторони і приблизно стільки ж з іншої .
- заклали 7 фронтонів/балконів цеглою з однієї сторони (зверніть увагу на верхні поверхи на "куті" будинку і 5 фронтонів з іншої сторони - цеглою.
- зробили внутрішні перегородки у 5-6 квартирах.
- закінчили монолітні роботи на останній секції (Г)
- закінчили гідроізоляцію даху на другій секції (З)
- заклали зовнішні перегородки у пентхаузах секцій Г та Ж зі сторони двору
- зробили стяжку підлоги на 8 поверсі секції А (найбільшої)
- підготували ліфтові шахти для установки ліфтів у передостанній секції Ж
- розчистили двір під паркінг і галереї нежитлових приміщень
- поставили протипожежні пояси з мінеральної вати
Це за 13 днів. Вирішувати кожному, багато це чи мало. Будинок великий - як я згадував, можна порівняти з кількома "свічками" - тому на перший погляд зміни не такі виражені. Вони рознесені по всьому фронту, ці зміни.
Цілком можливо, що було зроблено і ще щось - я хоч дуже уважно слідкую за ходом будівництва, але кожного дня там бувати не виходить

Для мене схеми сьогодні гроші через рік житло на тих умовах, що пропонують не прийнятні. Тому я не є потенційним клієнтом ні для забудовників комплексу на Трутенко 3, ні для будь-якого іншого.

Щодо обговорення ризиків вкладання коштів у будівництво квартири у публічній площині форума, то я намагаюсь викласти свої спостореження щодо існующих ризиків при придбанні віртуальних метрів та при нагоді роблю посилання на джерела вторинної інформації.

Часто густо забудовники, намагаються не надати повний спектр інформації споживачеві. Особливо про можливі ризики: Покупаем квартиру через облигации //www.dengi.ua/clauses/55985.html
Покупаем квартиру через облигации
( 05.11.2009)
Недвижимость Покупка квартиры через облигации -- дело сейчас рискованное, хотя и выгодное. За девять месяцев 2009 года украинские застройщики объявили 15 технических дефолтов по облигациям. Инвестору приходится вдумчиво выбирать застройщика, который отдаст-таки за долговую бумагу вожделенные квадратные метры. А тем, у кого облигации уже есть, стоит регулярно выпивать за здоровье застройщика. Источник www.dengi.ua
Из-за экономического кризиса у "разбитого корыта" оказались не только строительные компании, а и покупатели жилья на первичном рынке. Во время строительного бума многие застройщики предпочитали привлекать деньги инвесторов через строительные облигации, этот способ казался покупателям самым удобным, ведь под залог облигаций легче было получить кредит в банке. И вот теперь, когда по многим проектам пришло время погашать бумаги квадратными метрами, оказалось, что не все компании в состоянии выполнить свои обязательства, а инвесторы не защищены ничем. Дома не достроены, а держатели облигаций вместо положенных квартир получают от застройщиков только порции обещаний и предложений реструктуризировать долг либо подождать.

Покупать "строительные" облигации сейчас есть смысл, только если объект готов минимум на 90%, а стройка продолжается полным ходом

За девять месяцев 2009 года в общей сложности зафиксировано 15 дефолтов по облигациям в строительной сфере (данные "Кредит рейтинг"). Причина -- проблемы с финансированием строительства, что сделало невозможным своевременную сдачу жилья в эксплуатацию и, естественно, погашение облигаций. По данным агентства, все кредитные рейтинги облигаций, по которым произошли дефолты, были спекулятивной категории, то есть по определению предусматривали возможность задержки реализации проекта и погашения облигаций после конечного срока, зафиксированного в условиях их выпуска.

Самые хитрые

Кризис коснулся всех компаний -- и тех, которые продавали квартиры через облигации, и тех, которые работали через ФФС (фонды финансирования строительства). Однако, как отметил ведущий консультант Фонда антикризисных технологий Александр Серебряков, компании, которые реализовывали жилье через облигации, должны были в меньшей степени ощутить влияние кризиса и понести меньшие потери, чем те, кто работал с ФФС. По словам юриста, такие компании платят меньшие налоги -- согласно Закону Украины "О налогообложении прибыли предприятий", средства, полученные эмитентом от инвестора путем эмиссии облигаций, не подлежат включению в состав валового дохода. А операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Кроме того, пакеты облигаций продавались исходя из стоимости 1 м². При этом в стоимость уже были включены затраты застройщика на землеотвод, проектную и разрешительную документацию и получение прибыли. "Таким образом, в случае грамотного использования средств застройщик мог бы без ощутимых финансовых потерь завершить строительство вовремя", -- настаивает г-н Серебряков.

Но реалии жизни совсем иные, и львиная доля денег инвесторов шла на покупку земли под будущие объекты и прочие необходимые вещи, а не на строительство дома, квартиры в котором продавались.

Возвращать запрещено

Александр Серебряков отметил, что, к сожалению, последствия для держателей облигаций не могут быть удовлетворительными ни в случае частичного невыполнения компанией обязательств (из-за остановки строительства), ни в случае банкротства компании.

В значительной степени не на руку владельцам облигаций играет принятый в декабре 2008 года Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли". Этот закон действительно защищает строителей. И ставит инвесторов в невыгодное положение. "Согласно закону, физическим и юридическим лицам запрещено разрывать договоры, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта или его части, при условии что по таким договорам совершена 100-процентная оплата, кроме случаев, если расторжение договора происходит по согласию сторон, за исключением случаев, если указанный срок сдачи объекта в эксплуатацию переносится больше чем на 18 месяцев", -- цитирует документ г-н Серебряков.

Получается, что держатели облигаций, оплатившие полную стоимость жилья, не могут расторгнуть договор и вернуть деньги (номинальную стоимость облигаций), как это практиковалось до кризиса -- стройкомпании, задерживающие сроки сдачи объекта в эксплуатацию, охотно возвращали номинальную стоимость облигаций и перепродавали жилье по более высоким рыночным ценам. Сейчас, когда цены упали, застройщикам вовсе не улыбается перспектива расплаты наличными.

А если банкротство?

Еще хуже обстоят дела у держателей облигаций, выпущенных тем застройщиком, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. В таком случае вернуть деньги, вложенные в облигации, можно только в рамках процедур банкротства. Но понятно, что стоимости активов застройщика (так называемой ликвидационной массы), скорее всего, не хватит, чтобы покрыть все его обязательства. А держатели облигаций в очереди на выплаты окажутся далеко не первыми, поэтому оставшихся денег на них может просто не хватить. Г-н Серебряков уверен, что чуть ли не единственной возможностью более-менее нормальной защиты может стать объединение всех собственников облигаций как кредиторов застройщика с целью получения возможности влиять на принятие решение во время прохождения процедуры банкротства.

Варианты?

Конечно, можно не дожидаться уж совсем крайнего случая и облигации продать. "Деньги" обзвонили несколько инвесткомпаний в попытке "продать" на вторичном рынке облигации одной из строительных компаний. Ничего не получилось. Везде ответ был примерно одинаков: "вопрос о работе с целевыми облигациями будет рассматриваться после улучшения ситуации на строительном рынке".

Риелторские агентства тоже ничем не смогли помочь. "Продать облигации вам сейчас не удастся. Лучше подержите их, возможно ситуация улучшится", -- сердобольно посоветовали в одном из них.

Строительные компании тоже уговаривают своих инвесторов подождать -- чтобы, предъявив к погашению облигации в установленное время, получить на руки новый договор. Например, по переуступке имущественных прав на недостроенный объект, что разрешено антикризисным Законом "О преодолении мирового финансового кризиса в строительной отрасли".Так, компания "Форум-Инвест", у которой дефолт по облигациям (объект в Киеве по ул. Краснова) произошел в марте 2009 года и строительство дома полностью приостановлено, погасила облигации путем их обмена на договора имущественных прав незаконченного строительства. Подобным образом вышли из ситуации и в консорциуме "Экосорб", дефолт по облигациям у которого наступил в начале октября 2009 года (объект по ул. Клименко, Киев построен на 80%).

Впрочем, не стоит забывать, что даже при явной задержке сдачи дома в эксплуатацию инвестор должен предъявить облигации к погашению в указанное в проспекте эмиссии время, иначе существует риск утраты права на квартиру. Застройщик же взамен на облигации обязан предоставить инвестору дополнительный договор, в котором будет прописан механизм получения квартиры после завершения строительства

Цитата:

я намагаюсь викласти свої спостореження щодо існующих ризиків при придбанні віртуальних метрів та при нагоді роблю посилання на джерела вторинної інформації.

А "джерела вторинної інформації" пишуться такими ж людьми, як і ми з Вами
Тобто людьми зі своїми "интересами, предубеждениями, заблуждениями и целями".
Ризики при купівлі віртуальних метрів, звичайно, є - але де їх немає?
Я, наприклад, не впевнений, що вкластись у первинний ринок (напр. Парк-Авеню) - інвестиція більш ризикована, ніж депозит у банку ХХХ.

Цитата:

2 Волонтёр

не понимаю почему вы называете человека купившего ОДНУ квартиру для жизни инвестором?

Вы купили квартиру? Довольно странно это слышать. А почему Вы тогда в ней не живёте? Купить квартиру и авансировать100% дяде строительство этой квартиры это как говорят в Одессе две большие разницы.
Так что не надо путать

Цитата:

З.Ы. Инвести́ции — долгосрочные вложения капитала с целью получения дохода

я никакого дохода не ожидаю и не ожидал.... почему я инвестор?

Я понимаю, что Вы задаёте это вопрос с определённой целью. Полагаю Вам самому хорошо известен ответ на этот вопрос. Возможно, чтобы использывать использовать мой ответ какой-нибудь манипуляционной схеме.

Тем не мение. Сложилось мнение что учасник рынка недвижимости, авансирующий за счёт своих средств застройщика для постройки этим застройщиком для этого учасника объекта недвижимости, называется инвестором.

Смотрим сайт Вашего Киевгорстроя //www.arkada.ua/zhitlo.html
@Програма інвестування будівництва житла за кошти населення вперше в Україні була розроблена і реалізована банком «Аркада», спільно з будівельним партнером ХК "Київміськбуд" в 1995 році.

Головним учасником цієї програми — ІНВЕСТОРОМ — стало населення, спочатку Києва, а пізніше і всієї України. Держава у той час вже практично не фінансувало будівництво житла, рух в чергах на квартири завмер, будівельна галузь переживала депресію.

Величезні зусилля банк спрямував на те, щоб переконати людей в життєздатності цієї програми, щоб люди зрозуміли — їх житлову проблему ніхто, окрім них самих, вирішити більше не зможе. З великими побоюваннями вони все-таки довіряли свої гроші банку. Перші здані будинки і передані у власність квартири були щастям не тільки для наших інвесторів, але і для нас — все вийшло!


На перший погляд, проста, але жорстко контрольована банком, схема забезпечувала безперервне залучення коштів населення і стабільне фінансування будівництва. Це, у свою чергу, дозволяло партнерові-забудовникові виконувати зобов'язання перед інвесторами — витримувати терміни будівництва і своєчасно передавати будинки під заселення.

Програма отримала величезну довіру населення, виріс авторитет банку, як структури, що забезпечує інвесторам надійність вкладення коштів в будівництво власного житла. Багатьом людям став зрозумілий і доступний шлях вирішення житлової проблеми своєї сім'ї — через банк і його схеми роботи з населенням.

За останнє десятиліття 90% житла в Україні будується за рахунок коштів населення. До цього процесу приєдналася безліч різних фірм, існують різні схеми будівництва за рахунок коштів населення.

Принципи
Згідно законодавству України, з 2003 року банк «Аркада» реалізує програму будівництва житла за кошти населення шляхом створення Фонду фінансування будівництва (ФФБ). Зі всіх схем, що існують на сьогоднішній день, робота через ФФБ — найнадійніша з погляду захисту інтересів Інвестора, названого в договорі про участь у ФФБ Довірителем.

Фонд фінансування будівництва — це кошти, отримані Банком від фізичних і юридичних осіб — ДОВІРИТЕЛІВ (ІНВЕСТОРІВ) в довірче управління:

Банк діє на користь Довірителів за їх дорученням на довірче управління коштами.
Банк залучає кошти Довірителів на рахунок ФФБ, відкритий на своєму балансі, накопичує їх і фінансує будівництво за програмою Забудовника.
Банк здійснює нагляд за ходом будівництва і перевіряє Акти виконаних будівельно-монтажних робіт на відповідність їх проектній документації та графікам виконання будівельних робіт.
Кінцева мета створення ФФБ — отримання Довірителями у власність квартир або інших об'єктів інвестування (малоповерховий одноквартирний будинок, гаражний бокс/машиномісце, нежитлове приміщення, апартаменти і т.п.).@

Возможно называя свих клиентов инвесторами, засройщики имели ввиду ту полученную выгоду, которую получали клиенты когда получали право собственности на объект (к этому моменту цена предложения возростала). Засройщики вполне могли посчитать полученую выгоду доходом и тогда по Вашей схеме ("З.Ы. Инвести́ции — долгосрочные вложения капитала с целью получения дохода) получается Вы инвестор.

И Вашу инвестицию в Трутенко 3 удачной пока никак не назовёшь удачной - и сдача от первоначального срока значительно задерживается и цена предложения нынче значительно упала

2 Волонтёр

хорошо называйте меня "неудачником" я не против

Цитата:

2 Волонтёр

хорошо называйте меня "неудачником" я не против

Я Вас неудачником не называл. Речь шла о Вашей неудачной инвестиции в очередное строительство.

Кстати, по некоторым данным Ваш Киевгорстрой тоже вроде с нескольками домами на Осокорках-6 зашивается. А Вы ему зачем-то рекламу второго плана обеспечиваете: "Кажется, дождь начинается".

2 Волонтёр

скажу вам больше у меня товарищ этой весной получил документы от КГС... дак вот реальня задержка от заявленного срока составила 9 месяцев... так что я никого не идеализирую а сайт Аркады мной уже 2 года используется как индикатор...