Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 12.07.2010

Цитата:

Потому как средняя цена квадратного метра, это совокупная стоимость всех квадратных метров поделёная на количесво метров.

Это Ваше понимание того, что такое «средняя цена квадратного метра».
Такое толкование имеет право на жизнь. О чем я уже писал.

Цитата:

Иначе вы не имеете право называть, результат ваших вычеслений "Средняя цена квадртаного метра". Ваше вычисление есть ни что иное как среднеарифметическое между ценами 1 квадратного метра, в проданных обьектах, но никак не средняя цена.

Имею не только право так называть, но и обязан называть именно так.
Поскольку люди так договорились подсчитывать и называть.

Если я термин использую без расшифровки того, что под ним понимаю, то обязан использовать общепринятое толкование этого термина.

Цитата:

Так же как в моём подсчёте средняя зп это не (2к+10к)/2, а (10*2к+10к)/11, а (2к+10к)/2 эт среднеарифметическое между зарпалатми 1 человека из разных трудовых групп
Я как человек не лишённый логики, прошу называть вещи своими именами, если это средняя цена квадратного метра, то будьте добры вычисляйте её как среднюю цену квадратного метра, а по вашим подсчётам эт ни что иное как "среднеарифметическое между ценами 1 квадратного метра, в проданных квартирах".

Логика – не что иное, как правила рассуждения.
В данном случае – это Ваши правила рассуждения.
Вы полагаете, что они «более правильны», чем устоявшиеся?
Отчасти, я с этим согласен. Недостаток в приведенном методе подсчета есть (об этом ниже).

Но куда важнее другое.
В своих правилах рассуждения Вы не учитываете очень важные (для статистики и реальной жизни) вещи.
А именно: у Вас любой результат уникальный (то есть, не обобщенный). В том смысле, что для получения любого результата Вам необходимо иметь всю информацию о квартирах (об их ценах и метражах).
Смысл же статистики (ИМХО) в том, что после подсчетов все исходные данные можно навсегда отослать в архив. И в дальнейшем оперировать только полученными статистическими данными.
На основании одних статистических данных (плюс дополнительная информация) получать другие (более обобщенные) статистические данные.

Цитата:

То есть для тех кто как то разбирается в экономике, имея среднюю цену чегото и общее количество этих чегото проданных можно вычислить обьём рынка в денежном выражении, а обладая вашей цифрой и количеством квадратных метров проданных я не могу вычислить общий обьём рынка в денежном выражении.

Этот недостаток является платой за преимущества устоявшихся методов расчетов.
Но если честно, то это (во многом) надуманный недостаток.
Ибо для получения общего объема рынка статистики вообще не нужно. Просуммируйте все стоимости квартир – и будет общий объем рынка.

Цитата:

Ну какой больной мог купить несчастные 22м за 44к, и это небось без оформления и ремонта.
Это ведь практически 10-15 лет оренды .

Даже больше 15 лет. Такие халупы сейчас за 1800 гривен сдаются.

Цитата:

Воистину земля наша богата на , кстати товарищи комрады а объявления в метро не перестают удивлять - "1к- 35к у.е." и т.д. - а теперь представьте сколько народа видит эту цену и начинает задумываться - как так 100к и 35к за квартирку - что за бодун

Кстати, наличие таких обьявлений - это и есть ориентир "эконом-предложения", разработанный на основе реальных возможностей покупателей, как мне кажется.

Правильной дорогой идем. Вниз на землю.

Цитата:

"Впечатление такое, что большинство участников рынка уехали в отпуск" - почти все в отпусках, в т.ч. и редкие участники "бетонных" игр. Ну а осенью опять будет тишина...

Конечно, в отпуск.
Потом они (участники рынка) будут ждать местных выборов, уж-они то "оживят" рынок.
Потом новогодние праздники...
И так далее...

Владимир, swan действительно верно говорит и привел абсолютно корректный пример. И "устоялось" тут не причём. Когда-то устоялось, что солнце вращается вокруг земли, но нужно быть корректными и грамотно излагать материал.

Привожу вам пример Свана про зарплату в другом варианте. Вот вы усреднили цену в каждой квартире отдельно. Теперь представим, что в городе 2 дома. В одном живёт 100 людей ростом 2 метра, а в другом доме 2 человека ростом 1 метр. Средний рост в каждом доме 2м и 1м, и, по вашей формуле, средний рост в городе 1,5. Что есть глупость, т.к. средний рост в городе 1,98 метра.

Исправляйте, пожалуйста, ваши расчёты, т.к. вы дизориентируете людей и себя тоже относительно средней цены метра.

Всем, кто не согласен с Владимиром в методике подсчета - задумайтесь о физическом смысле "средняя стоимость", от того, что Петя купил квартиру в Деснянском районе, стоимость квартиры Васи в Оболонском районе дешевле не станет, и дороже не станет, если Федя с Печерска свою квартиру посчитает. Средняя стоимость метра квартиры Пети, Васи и Феди - разная. Но в целом по Киеву средняя стоимость равна среднему арифметическому вышеперечисленного. Только вот чтобы узнать объем рынка, нужно умножать не только на число проданных метров, но и на __нормированный__коэффициент этих метров к средней стоимости. 100 000 метров на Дарнице и 100 000 на Печерске - разные рынки.

Цитата:

Владимир, swan действительно верно говорит и привел абсолютно корректный пример. И "устоялось" тут не причём. Когда-то устоялось, что солнце вращается вокруг земли, но нужно быть корректными и грамотно излагать материал.

Вы хотите чтобы я вычислял среднюю цену квадратного метра по правилам, которые предложил один из участников форума?
А если завтра кто-то потребует, чтобы вычисления проводились по его правилам?
Получится примерно то, что произошло с футом (мера длины, в переводе - ступня).
У каждого человека - своя длина ступни. И каждый может утверждать, что его длина ступни "самая правильная".
В результате, в разных странах свои "футы". И их десятки //ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A4%D1%83%D1% 82

Цитата:

Привожу вам пример Свана про зарплату в другом варианте. Вот вы усреднили цену в каждой квартире отдельно. Теперь представим, что в городе 2 дома. В одном живёт 100 людей ростом 2 метра, а в другом доме 2 человека ростом 1 метр. Средний рост в каждом доме 2м и 1м, и, по вашей формуле, средний рост в городе 1,5. Что есть глупость, т.к. средний рост в городе 1,98 метра.

По нашим подсчетам, выйдет именно 1,98
(2*1+100*2)/(2+100)=1,98
Потому, если хотите что-то доказать, то выберите какой-то иной пример.

Например, такой:
в тридцатиметровой квартире квадратный метр стоит 1800,
в сорокаметровой квартире квадратный метр стоит 1600.
По общепринятой методике, в выборке из двух этих квартир, средняя цена квадратного метра будет (1800+1600)/2=1700.
Вы можете спорить: правильно ли это или нет.
Но так принято подсчитывать.
Очевидно, предполагается, что если один человек купил квартиру по цене 1800 за метр, а другой по цене 1600, то средняя цена квадратного метра 1700.

Цитата:

Исправляйте, пожалуйста, ваши расчёты, т.к. вы дизориентируете людей и себя тоже относительно средней цены метра.

Что, прямо все расчеты, которые были проделаны в течение многих лет!?
Может проще объяснить людям методику, по которой эти расчеты проводились?
Понимая методику, они будут более адекватно воспринимать результаты расчетов.

Так хотелось промолчать, но товарисЧи достали.
И Владимир и Сван по-своему правы.
Если чисто теоретически, то:
Существует несколько распространенных способов расчета среднего значения:
• Средняя арифметическая (взвешенная и не взвешенная)
• Средняя гармоническая (взвешенная и не взвешенная)
• Средняя геометрическая
• Средняя квадратическая
• Средняя хронологическая…
Условие использование самого показателя – средняя величина, есть – наличие качественно однородной совокупности и достаточно большого ее объема! И в этом главная ошибка Владимира. Я помню, как кто-то из форумчан попросил его, приводить статистику по приведенным сделкам. И Владимир, повелся на эту, мягко говоря, провокацию. Поскольку, в принципе среднее значение по единичным, вырванным из совокупности (множества, пусть и небольшого ) сделкам, не имеет ВООБЩЕ никакой смысловой нагрузки . Этот показатель сродни, средней цены на фрукты (яблоки, ананасы, нектарины и т.д.) одного продавца.
Способ выбора средней - зависит от характера связи между индивидуальными значениями признака и его объемом.
Эта связь является определяющим свойством совокупности и отображается в логической формуле:
Средняя цена = (Объем значений признака)/ Объем совокупности
В нашем случае: Признак – это цена за объект? Или цена за кв.м?
Можно трактовать и так, и этак.
Если следовать логической формуле (признак, при этом общ. цена), прав Сван. Если признак расшифровать, как средняя цена кв. метра, можно использовать среднюю арифметическую не взвешенную и прав будет Владимир.
А смысл в споре ВЫ видите? Его просто нет!
Сама выборка не информативна (нет значения ёё доли в общ объеме, доли каждого типа жилья в общей совокупности продаж и т.д.), и дальнейший анализ смысла не несет.
Сделки в Индикаторах просто пример. По-мнению Владимира, иллюстрирующий ситуацию на рынке.
Владимир, аm I right?

Цитата:

Так хотелось промолчать, но товарисЧи достали.
И Владимир и Сван по-своему правы.
Если чисто теоретически, то:
Существует несколько распространенных способов расчета среднего значения:
• Средняя арифметическая (взвешенная и не взвешенная)
• Средняя гармоническая (взвешенная и не взвешенная)
• Средняя геометрическая
• Средняя квадратическая
• Средняя хронологическая…
Условие использование самого показателя – средняя величина, есть – наличие качественно однородной совокупности и достаточно большого ее объема! И в этом главная ошибка Владимира. Я помню, как кто-то из форумчан попросил его, приводить статистику по приведенным сделкам. И Владимир, повелся на эту, мягко говоря, провокацию. Поскольку, в принципе среднее значение по единичным, вырванным из совокупности (множества, пусть и небольшого ) сделкам, не имеет ВООБЩЕ никакой смысловой нагрузки . Этот показатель сродни, средней цены на фрукты (яблоки, ананасы, нектарины и т.д.) одного продавца.
Способ выбора средней - зависит от характера связи между индивидуальными значениями признака и его объемом.
Эта связь является определяющим свойством совокупности и отображается в логической формуле:
Средняя цена = (Объем значений признака)/ Объем совокупности
В нашем случае: Признак – это цена за объект? Или цена за кв.м?
Можно трактовать и так, и этак.
Если следовать логической формуле (признак, при этом общ. цена), прав Сван. Если признак расшифровать, как средняя цена кв. метра, можно использовать среднюю арифметическую не взвешенную и прав будет Владимир.
А смысл в споре ВЫ видите? Его просто нет!
Сама выборка не информативна (нет значения ёё доли в общ объеме, доли каждого типа жилья в общей совокупности продаж и т.д.), и дальнейший анализ смысла не несет.
Сделки в Индикаторах просто пример. По-мнению Владимира, иллюстрирующий ситуацию на рынке.
Владимир, аm I right?

В данном случае, ситуация примерно такая же, как в одной из притч о царе Соломоне.
Судил царь Соломон мужа и жену.
Выслушав претензии жены, он сказал: «да, ты права».
Выслушав претензии мужа, он и ему сказал: «да, ты прав».
А когда прохожий заметил, что и муж в споре прав, и жена права, а такого быть не может, то царь Соломон ответил: «и ты тоже прав».

Так что и Вы правы.
Выборка, действительно, мала. И хотя в нее входят квартиры «эконом-класса», расположенные в спальных районах, но все-таки эти квартиры существенно разные по метражам и количеству комнат.
Правы Вы и в том, что публикация средней цены квадратного метра в столь небольших выборках, - это не моя идея. Как говорится «по просьбе трудящихся».

Какой же вывод (или, если угодно, выход)?
Суть его мы приводим в каждой статье по итогам очередного месяца.
Вот цитата из последней статьи //domik.ua/mod/main/news/flats/news95596 .html

Цитата:

статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

Ну, а относительно того, какие обобщающие показатели по еженедельным сделкам публиковать в будущем (и публиковать ли их вообще), подумаем.
Одно дело, если публикуются десятки/сотни сделок (тогда нужны какие-то обобщающие показатели).
И совсем иное дело, когда публикуются данные лишь о нескольких сделках. В этом случае каждая сделка существенно влияет на статистику. Причем при использовании любой методики расчетов.

Повышение цен на газ для населенияна на 50% с 1 августа 2010 (а потом и услуги ЖКП) должно только ускорить снижение цен на недвигу !!!

Да не будет ничего ускоряться... Просто это ещё больше отложит спрос на бетонометры... резкого снижения не предвидится...

Цитата:

Да не будет ничего ускоряться... Просто это ещё больше отложит спрос на бетонометры... резкого снижения не предвидится...

Интересно. А если завтра введут не маленький налог на недвижимость вы тоже будете кричать «это ещё больше отложит спрос на бетонометры... резкого снижения не предвидится...»? По моему имхо большие домовладения на отопление которых уходит большое количество тепла ускорят свое падение по сравнению с 55кв.метрами. Что в свою очередь должно оказать давление на цены сравнительно небольших жилищ. Убедительным аргументом в торге будет фраза типа : «Дык, у вас типа тока 55кв.м. и вы хотите 10000уе, а вон рядом стоит домина в 150 кв.м. и за нее хотят тока 15000уе». И в общем то аргумент очень убедителен.

таким образом Вы признаёте что так называемый "отложенный" спрос увеличится, а "реальный" уменшиться, что и должно повлиять на измение цены ВНИЗ !!!

все іде по плану))
як добре, коли гроші в банку, приносять тисячі в місяць і є де жити... буиттОкадАражать =D

3-х комнатная квартира в Киеве "старая панель" должна стоить максимум35 60 т. в зависимости от района, и пока таких цен не будет, покупать смысла нет! БУдем ждать разумных цен.

Будет дешеветь и дешеветь, цены стабилизируются на уровне 35000 за старую трешку, такчто не снешете гопода.

>Если избрать методику, когда суммарная стоимость объектов делится на суммарную площадь, то на практике это означает необходимость хранить ВСЕ первоначальные данные (данные о каждой квартире и ее стоимости) неизвестно сколько лет.

Одна из заповедей построения систем бизнес-анализа (BI) — никогда не хранить обрабатываемые данные, только исходные, только факты.

>никто заранее не знает какие принципы объединения различных типов квартир захочет использовать аналитик через месяц, год, десятилетие...

Именно поэтому можно считать любые формулы в любой момент за любой период в прошлом, т.к. хранятся только факты, а не расчётные значения. Заполняется хранилище данных, строится аналитический куб с любыми срезами, хоть по районам, хоть по хрущовкам, хоть по росту, хоть по национальности. Это основы анализа.

>Чуть-чуть изменилась выборка – и все расчеты начинай сначала (используя всю первоначальную информацию); снова определяй общую стоимость квартир и их общий метраж в новой выборке.

А как по-вашему маркетологи в телекомах тарифные планы выдумывают? Именно на прошлых месяцах испытывают только что придуманные тарифные планы и смотрят прибыль. А вы представляете объём данных с фактами звонков хотя бы одного Киевстара, и только в Киеве? А базу фактов покупок в сети мегамаркетов? Размер вашей базы вызовет лёгкую улыбку. Все факты продаж за всё время существования Киева поместяться на флешку. Ваш аналитический куб можно будет перестраивать в реальном времени.

У вас явно не хватает специалистов по OLAP/BI в компании. Иначе вам бы уже в первый же день на формулу показали пальцем и сказали, что сумма средних по районам не сойдётся с суммой средних по домам. За что в банковской сфере ещё бы и уголовное дело открыли. По вашей формуле среднего в принципе невозможно ничего проанализировать. И показывать пальцем на госорганы или ещё кого-то не нужно, — вам то интересны реальные цифры, а не придуманные, вы же анализ вроде бы делаете.

Цитата:

И совсем иное дело, когда публикуются данные лишь о нескольких сделках. В этом случае каждая сделка существенно влияет на статистику. Причем при использовании любой методики расчетов.

Публикуемые сделки необходимо расматривать ещё и с такой позиции что это может быть только вершина айсберга. Учасники рынка сообщают только о дорогих сделках того или иного сегмента. А дешёвые цены продаж в сегменте остаются так сказать за кадром. Что искажает понимание общей картину КРЖН.

Цитата:

>Если избрать методику, когда суммарная стоимость объектов делится на суммарную площадь, то на практике это означает необходимость хранить ВСЕ первоначальные данные (данные о каждой квартире и ее стоимости) неизвестно сколько лет.

Одна из заповедей построения систем бизнес-анализа (BI) — никогда не хранить обрабатываемые данные, только исходные, только факты.

Насколько я понимаю суть статистики (по крайней мере, той статистики, которой меня когда-то учили), то все обстоит с точностью до наоборот.
На основании исходных фактов строятся первоначальные статистические обобщения.
Например, на основании данных о том, что и сколько конкретные люди покупают/съедают, делаются статистические обобщения по конкретной выборке этих людей.
На следующих этапах в расчетах используются не первоначальные данные, а вот эти статистические обобщения. На их основе делаются следующие (более обширные) статистические обобщения.
На основе этих «более обширных» статистических обобщений делаются «еще более обширные» статистические обобщения.

Где-то примерно так…
А почему так?
- Да потому, что компьютеры, имеющие соответствующие объемы памяти, появились намного позже, чем основы статистики.
Наверняка есть и другие причины.
Органы статистики и статотделы распределены как территориально, так и по ведомствам.
Обмениваются информацией (наверняка) лишь обобщенной. Значительная часть информации конфиденциальна и не предназначена для широкого круга лиц (очень может быть, что по этой самой причине чиновники не дают статистики операций купли-продажи; вполне возможно, что есть у них какая-нибудь инструкция пятидесятилетней давности о том, кто и какую статистическую информацию может публиковать).

Цитата:

>никто заранее не знает какие принципы объединения различных типов квартир захочет использовать аналитик через месяц, год, десятилетие...

Именно поэтому можно считать любые формулы в любой момент за любой период в прошлом, т.к. хранятся только факты, а не расчётные значения. Заполняется хранилище данных, строится аналитический куб с любыми срезами, хоть по районам, хоть по хрущовкам, хоть по росту, хоть по национальности. Это основы анализа.

>Чуть-чуть изменилась выборка – и все расчеты начинай сначала (используя всю первоначальную информацию); снова определяй общую стоимость квартир и их общий метраж в новой выборке.

А как по-вашему маркетологи в телекомах тарифные планы выдумывают? Именно на прошлых месяцах испытывают только что придуманные тарифные планы и смотрят прибыль. А вы представляете объём данных с фактами звонков хотя бы одного Киевстара, и только в Киеве? А базу фактов покупок в сети мегамаркетов? Размер вашей базы вызовет лёгкую улыбку. Все факты продаж за всё время существования Киева поместяться на флешку. Ваш аналитический куб можно будет перестраивать в реальном времени.

Я только «за».
Но придется начинать с самого начала (с 2001 года?). Или хотя бы отступить лет на пять назад.
Ибо нельзя сначала пользоваться одной методикой подсчета статистики, а затем другой. Наверняка возникнет какой-то скачек. А его быть не должно. Иначе статистика покажет ложный тренд.

Цитата:

У вас явно не хватает специалистов по OLAP/BI в компании. Иначе вам бы уже в первый же день на формулу показали пальцем и сказали, что сумма средних по районам не сойдётся с суммой средних по домам. За что в банковской сфере ещё бы и уголовное дело открыли. По вашей формуле среднего в принципе невозможно ничего проанализировать. И показывать пальцем на госорганы или ещё кого-то не нужно, — вам то интересны реальные цифры, а не придуманные, вы же анализ вроде бы делаете.

Вы путаете бухучет (где все абсолютно цифры должны сходиться) и статистику.
В статистике есть понятие «статистической ошибки», которая зависит от размера выборки и ее разброса (дисперсии).
И эта статистическая ошибка принципиально неустранима

И вот что характерно.
Статистическая ошибка средней цены квадратного метра выборки конкретных квартир (подсчитанной в соответствии с «устоявшимися методами»), как правило, меньше, чем статистическая ошибка цен этих квартир.
Очевидно, что переход от цен квартир к ценам квадратных метров в этих квартирах уменьшает разброс цен.