Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 12.03.2007

Индекс доходности, отнюдь, не наше изобретение. Его идея и методология заимствована у коллег из ИРН.
Мы этот индекс очень долго не публиковали. Причем именно из тех соображений, о которых Вы пишите на основании результатов краткосрочных исторических периодов (вроде бы как) делаются далекоидущие выводы.
Но посетители сайта, ознакомившись с результатами ИРН, потребовали чтобы и мы публиковали индекс доходности.
"Идя на встречу пожеланиям трудящихся", мы и стали публиковать этот индекс. Полагая, что человек, принимающий ответственное решение, опирается на всю релевантную информацию (а не на один единственный показатель). И он хорошо знает, что тенденции на рынке недвижимости могут измениться (об этом на всех сайтах и во многих СМИ немало говорится; и говорится это не мимоходом, а с многочисленными аргументами, а нередко и с многочисленными восклицательными знаками).

Кроме того, общаясь с участниками рынка (и посетителями сайтов), мы давно поняли, что и без индекса доходности очень многие участники (и наблюдатели) рынка самостоятельно рассчитывают потенциальные доходы и убытки, происходящие в результате принятия тех или иных решений, связанных с недвижимостью. Причем эти расчеты нередко носят некий познавательно-игровой характер. Мол, если бы тогда-то я бы сделал то-то, то было бы то-то...

Наверное, потому, что покупатели бОльшую сумму за квадратный метр в Берлине (в этом доме) не дают. А на меньшую сумму не соглашаются продавцы.
Другое дело, почему покупатели не соглашаются там платить больше? Наверное, потому, что при увеличении платежей у них появляются более выгодные/эффективные варианты вложения средств и решения жилищных проблем. А происходит это (скорее всего) потому, что желающих жить в Берлине не так уж и много. И то жилье, что есть (или строится), вполне покрывает спрос (по этим ценам).
-----
А в Киеве подобная сумма не покрывает спрос.
И не потому, что доходы киевских покупателей больше доходов жителей Берлина. А потому, что в Киеве 70-80% платежей фактически осуществляется не деньгами, а товаром - недвижимостью и землей (деньги в этих случаях просто переходят из рук в руки, мало где надолго задерживаясь).

Почему Вы, Вова, решили что эксплуатационный период однушки закончится через 20 лет. Полный бред. Чего вдруг дом начнёт разваливаться? Разве что вы поможете кувалдой

Николаю 2. По техническим условиям панельки имеют свой технологический "срок годности" 50-70 лет (конечно, может и больше реально). Большинство сейчас 30-40 лет. Прибавте 20 лет и получите теоретический конечный срок.

TO Nickolay_II А может он уже закончен этот эксплуатационный период? А то люди живут подчас в аварийных хрущевках и гостинках, и думают, что выиграли лотерею у судьбы)) Гыгыгы

To Nickolay_II Может это правда?))))) При расчете сроков службы домов, таких как хрущевки и корабли, была допущена ошибка, и служить они будут не 40 лет, а 400.

Наверное, когда такая ситуация будет в Киеве, обвал случится, только кому он будет нужен? //egland.livejournal.com/93045.html Вы когда говорите об дешевизне в Берлине, не хотите привести подобные фото? Кстати, можете легко эмигрировать в Детройт и прикупить себя парочку особнячков.

Нейтбор Вы сравниваете несравнимое. В Берлине реальные и доступные цены на нормальные квартиры, только потому, что средний класс предпочитает в ипотеку брать загородные дома, а не Киевские однокомнатные хрущевки и гостинки. Прямой вопрос--Чем отличается киевская гостинка либо хрущевка от Детройского особняка? Наверное в стоимости будут одинаковы, только в особняке наверное будет побольше 25 м жилой площади)) Если снять со стороны многие киевские жилые кварталы особенно ничем не будут отличатся от негретянских и пуэрториканских кварталов)) Или Киев лучше?

У меня нет фото, конкретно ТОГО предложения, оно было у немца на ноуте. Найдите любое в интернете. Вот первое что нашел //www.nordstadt.com/immobilien-in- ... haus/1457/

Вы по ссылке сходили -( //egland.livejournal.com/93045.html Наверное отличие киевской гостинки от детройтского особняка в том, что гостинка в Киеве нужна многим, а особняк в Детройте даже даром 87% чернокожего населения. Для меня Киев значительно лучше, для вас видимо нет. Так вы может желаете в Детройт? Снимите, сравним, боюсь вы ошибаетесь.

Нейтбор Ну так вперед и с песней скупать киевские хрущи и гостинки, они Вам пригодятся))) будете их коллекционировать))) АУТОТРЕНИНГ ДЛЯ ПРОДАВЦОВ 1. Жильё не может дешеветь, потому что просто не может. 2. Цены на недвижимость всегда росли, растут и будут расти. 3. Если купить квартиру-студию в 2005 году человек не мог за 25 тыс. долларов, то он её обязательно купит в 2006 за 80 тыс. долларов. 4. Себестоимость стройматериалов постоянно будет расти, так как основным компонентом бетона является песок, а его мало (мы же не в Африке). 5. Для ипотечника не имеет значения сколько стоит квартира, т. к. банки ему дадут хоть миллион баксов, лишь бы он этого хотел. 6. Альтернативы покупки своей квартиры - аренда - не существует, так как продолжительность полноценной жизни человека не 20-40 лет, а вечно - и покупать надо обязательно. 7. При расчете сроков службы домов, таких как хрущевки и корабли, была допущена ошибка, и служить они будут не 40 лет, а 400. 8. Лучше жить в Москве и Питере в коммуналке, чем в том же Воронеже в пентхаусе. Лучше отказаться от езды на машине из-за бесконечных пробок и дышать смогом, выгуливая детей, чем наслаждаться воздухом европейских курортов. 9. Продавать жильё вообще глупость, так как вырученные деньги всё равно некуда вложить. 10. Любой владелец недвижимости в Питере - это особо счастливый человек, он не просто богат, а даже при незначительном прогнозируемом подорожании в 20% годовых, уже через 20 лет, продав квартиру, сможет купить путёвку в космос за 20 млн.

Лично для меня сколько бы не стоила гостинка или хрущ, принципиально не буду покупать-поскольку стратегически - это убыточная инвестиция, на мой взгляд.

Вот еще //www.findaproperty.com/displaypro ... ntid=06020 Но дело не в том, что ТАК ЕДЬТЕ В ДЕТРОЙТ, а в том, что такой перекос в балансе ЦЕНА-ДОХОДЫ. И если бы ТАК ЛЕГКО БЫЛО ВЫЕХАТЬ в тот же детройт, то люди уехали бы, если хотели. А для тех, кто ХОЧЕТ жить на РОДИНЕ монопольно создают невыносимые условия приобретения жилья ( без обменов)

Нейтбор о ипотеке и ценах Во-первых, по таким ценам на недвижимость как сегодня и при имеемых средних материальных возможностях граждан Украины жилье покупать нельзя вообще. Во-вторых, ставки ипотечных кредитов, благодаря которым стоимость жилья увеличится при 10-летнем кредите — в 2 раза, при 20-летнем кредите — в 3 раза, а при 30-летнем кредите — в 4 раза, просто «грабительские». Такую оценку даст любой здравомыслящий человек. В-третьих, те, кто соблазняется все-таки сейчас на ипотечное кредитование, увеличивают тем самым спрос на жилье, а, следовательно, и подогревают рост цен на него. Некоторые попытаются возразить. В качестве контраргументов приведут сведения о росте цен на жилье в Украине за последние годы. В частности, о росте цен на жилье в 2006 году на 60%, а за последние 6 лет — в 10 раз. И, следовательно, ставки в 10-13% годовых — это мелочь. Мало того, на разнице процентов роста цены жилья и кредитных ставок можно неплохо подзаработать. На это у оппонентов найдутся другие доводы. Рыночная цена на жилье в Украине уже многократно превышает себестоимость строительства. Главной причиной чего есть именно спекулятивный спрос на недвижимость. Таким образом, на рынке жилья выстраивается классическая финансовая пирамида. Которая обречена на обрушение в любой момент. Поводом для обвала цен на недвижимость может стать что угодно — от финансовых негараздов в, скажем, азиатских странах (а это, похоже, уже началось) до политических потрясений внутри Украины.

LML Вы мне напоминаете человека,который стоит под магазином БМВ,пинает ногами дверь и оретЯ не буду покупать эту машину! Только лохи могут покупать такие дорогие машины! В Америке они в 2раза дешевле,а люди там зарабатывают в 10 раз больше! Лучше уехать в Берлин и там ездить на дешевом БМВ по чистому воздуху,чем у вас тут в Киеве на дорогом БМВ и по грязному воздуху! Вы все лохи и буратины,потому что на этот БМВ металла потратили на 1000 долларов а Вы платите 100000! и т.д.............Вопрос-Интересно,что ему скажет продавец салона(или скорее милиционер,который охраняет салон)?

Петр, вот не согласен, с такими выводами, поскольку покпуая автомобиль марки BMW, я знаю за что плачу деньги, и оно того стоит)) Петр могу тогда, свои ассоциации высказать. Вы мне напоминаете человека на автомобильном базаре, который копейку 70-го года хочет продать по цене BMW и покупателям, которые с интереса спрашивают у Вас цену рассказываете, о том, какой это военный - крутой автомобиль, цена которого сегодня символически-демпинговая, а то завтра будет дороже, и если не купишь сейчас, через час будет еще дороже))) Так, что быстрее купите эту копейку по цене новенького BMW, а то хуже будет я сказал)))Как думаете, что покупатели сделают?

2LML не слышите Вы меня)))я пример с авто не зря привел,и БМВ и квартира в КИЕВЕ это предмет мягко говоря не первой необходимости(а не мягко во все времена это считалось кул),как Вы правильно заметили у кого нет денег могут поехать в Воронеж,так вот вопрос,почему наши люди готовы платить за машины,которые стоят не меньше,чем квартира,в 3 раза дороже чем в Америке и в 2 раза дороже,чем в Европе,а за квартиру они не могут платить больше чем в Европе???Ответьте пожалуйста.Я же не думаю ,что в Вашей системе ценностей железная машина нужней чем квартира.Спасибо.

и вообще,советую прекратить цитировать питерского шутника,Вам это не к лицу,честно говоря когда я их оспаривал,то думал что они Ваши,пора думать своей головой)))

Петр, я не зря привел пример с копейкой 70-х годов и BMW сопоставимыми в цене с ашей точки зрения. И, в очередной раз говорю также, что в финансах должен быть порядок, и наражаться постоянно на валютный и риск ликвидности, который являются следствием ценового негоже для экономических агентов и неболее. Вы можете покупать и продавать все, что угодно по любой цене, главное, чтобы были сделки. О каком количестве сделок с Вашей стороны идет речь в нашей стране за последний год на рынке недвижимости? А для ответа на Ваш вопрос дам цитату иностранных аналитиков по ситуации сложившейся на рынке недвижимости Украина"Когда люди начинают полагаться на доходы от прироста капитала, а не на прибыль, чтобы оправдать инвестиции, это означает, что они ожидают, что "больший дурак", чем они сами, придет и купит это еще дороже попозже. Но даже запас дураков мира весьма небезграничен. И с угрозой американского спада, отражающегося на мировой экономике, этот запас вполне может иссякнуть и жизнь в 2007 окажется не такой цветущей, какой ее ожидали." Money Week. Как видите об этом говорю не только один я))

Петр вот еще неплохой пример Между НБУ и банками сегодня есть два огромных камня преткновения. Первый – кредитование населения в валюте. Второй – выдача все более «длинных» кредитов при сравнительно неизменной «длине» депозитов. По обоим пунктам абсолютно прав Национальный банк, который хочет ограничить интенсивно растущие риски. Но при этом регулятор ведет себя как неграмотный пионер. Вместо того, чтобы активно говорить об огромных рисках, руководство НБУ отсиживается в кабинетах. Зато более топ-менеджеры коммерческий банков и Ассоциация украинских банков позволяют себе говорить все, что угодно. Вплоть до описания финансового паровоза, останавливать который невозможно и глупо. В итоге, складывается впечатление, что НБУ глубоко неправ, и только и делает, что ущемляет интересы свободного бизнеса. Конечно же, все с точностью до наоборот. Вопли банкиров и АУБ – не более, чем лоббирование своих интересов. Никто не хочет отказываться от многомиллионных доходов, даже если это было бы правильно. Вместе с тем, в Украине с каждым днем все более увеличивается риск наступления масштабнейшего финансового кризиса, от которого на не спасет уже ничто. Малейшее колебание базовых показателей – курса, сальдо текущего счета, инфляции – и банки станут банкротами один за другим. Из-за стремления финансистов к росту показателей свои деньги потеряют население и предприятия, которые держат на депозитах 174 млрд. грн. Попутно миллионы людей лишатся работы. Что бы потом не говорили банки, виноваты в кризисе будут преимущественно они. Населению выдаются кредиты в долларах и евро сроками от года до тридцати. Но кто может предсказать, сколько будет стоить валюта в 2010 году? Кто может спрогнозировать, когда наступит очередной мировой финансовый кризис, который перевернет финансовую систему с ног на голову? Если курс доллара или евро резко изменится, население окажется перед необходимостью возвращать резко подорожавшие кредиты. При этом доходы людей останутся прежними. Каким будет их поведение? Второй глобальный риск – это так называемый «разрыв ликвидности». Он заключается в том, что выдаваемые банками кредиты сроком до 30 лет обеспечены ресурсами максимальным сроком пять-семь лет. Есть информация, что по некоторым крупным банкам активы длиннее пассивов в три-четыре раза. Если ситуация на международных рынках резко ухудшится, а население откажется массово класть деньги на депозиты, возникнет недостаток денег. Спасти рынок сможет только Национальный банк, но намного его не хватит, потому что выдача стабилизационных кредитов и рефинансирование чреваты инфляцией. Итог тот же – массовые банкротства банков. Нацбанк прав в целом. Но он неправ прямо здесь и сейчас. Вместо того, чтобы, не боясь протестов банкиров, вводить ограничения на валютное кредитование и блокировать разрывы ликвидности, председатель правления НБУ Владимир Стельмах молчит. Регулятор, будучи абсолютно правым, терпит совершенно неквалифицированные обвинения в свой адрес. В итоге, общественное мнение смещается на сторону говорливых "страдальцев" - банков. Которых, на самом деле, нужно держать в ежовых рукавицах. Для их же блага.