Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 12.02.2007

Индекс стоимости жилья Киева составил 2387$/кв.м (+0,5% ).
Индекс ценового ожидания 0,5% (не изменился ).
Индекс доходности +6,0 б/д (не изменился).

Читать дальше >>

=...улучшение работы фирм, собирающих информацию для баз данных.= т.е. до сих пор информаторы =гнали лажу=? а Владимир, помнится, всегда настаивал на чуть ли не абсолютной объективности и достоверности этих самых своих баз... как его киданули, однако...

"Количество задатков и сделок за прошедшую неделю практически не изменилось и находится на относительно невысоком уровне." - Сколько сделок - вот вопрос, который автор статьи не раскрывает, но пытается анализировать. Если нет числа сделок по Киеву (хотя я уверен, что наверняка есть какая-то БД по сделкам купли-продажи недвижимости, из которой можно абсолютно ЛЕГАЛЬНО запросить статистику по общему количеству), то можно в конце концов привести статистику собственного АН - типа в феврале 1 тыс сделок, в то время как в январе было 900, а в прошлом феврале - 2,5 тыс. Не хотите показать абсолютные величины - покажите процент роста/спада числа сделок. Эта информация у АН есть, проанализировать ее реально, но то ли лень, то ли не стоит, потому как раскрытие ее не будет способствовать убеждению потенциального покупателя в неминуемости роста цен.

Ну с "улучшением работы фирм" полностью согласен )) нечему там "учучшаться".

А вообще действительно вернулись на рынок продавцы, так как рост цен остановился и сейчас пик цен, т.е. дальше или стагнация или спад, соответственно кто то хочет зафиксировать прибыль. Но 3600-3700 квартир в базе все же мало пока что... Но уже и не 2200-2700 как было осенью во время большого роста... Думаю в течение 2-3 недель мы увидим окончательную тенденцию, если рост базы превысит отметку 4200-4300, то стагнация сто процентов, в лучае затоваривания базы до 5000-5300 будет спад, если превысит показатель в 6000, то уже обвал. Нету в Киеве такого количества людей чтобы покупать по таким ценам. Люди с деньгами в большинстве случаев уже решили свой квартирный вопрос, а средний клас с зарплатой в 1000 у.е. нифига купить уже неможет (причем 1000 у.е. это даже я загнул на средний клас, но пусть будет), да и незахочет он покупать панельный однокомнатный хрущ за 90-100К зелени, ума хватит не покупать, а на большее у таких людей денег не хватит.

Спрос как говорится у нас еще большой, а вот "платежеспособного спроса" уже нету, или он стремится к нулю. Ну нет у людей таких доходов, а у кого есть то уже все проблемы решили за предыдущие годы.

Когда люди начинают полагаться на доходы от прироста капитала, а не на прибыль, чтобы оправдать инвестиции, это означает, что они ожидают, что "больший дурак", чем они сами, придет и купит это еще дороже попозже. Но даже запас дураков мира весьма небезграничен. И с угрозой американского спада, отражающегося на мировой экономике, этот запас вполне может иссякнуть и жизнь в 2007 окажется не такой цветущей, какой ее ожидали.

В базе www.realt.ua уже предложение 5300 квартир, а все время крутилось около 4000... а цены все держатся, даже выше. Наблюдаем дальше...

www.realt.ua
Ну я имел виду привязку к базе Домика... В благовестовской базе тоже количество квартир растет... Цены предложения держатся, так как выставляют новые игроки квартиры по "средним" ценам текущего предложения, соответственно и рост в "0,5" процента... Спад будет только в случае коррекции цен продавцами у которых квартиры в базе висят долго. Инерция рынка всегда есть...

Совершенно очевидно, что настанет такой момент, когда покупатели недвижимости просто откажутся что-либо покупать. И все идет именно к этому. Речь идет не о том - «если они откажутся покупать», а о том - «когда они откажутся покупать». Если это случится скоро, то вариант «сдувания» или стагнации рынка еще возможен. Если процесс удорожания недвижимости продолжится, то катастрофа совершенно неминуема, так как грубо нарушены базовые законы не только экономики, но и здравого смысла. Выражаясь аллегорически, если что-то поднялось в воздух, то оно должно упасть. В силу притяжения. А из практики мы знаем с большей высоты падать больнее. И ближайшее время станет показателем того, сможет ли рост цен на недвижимость остановиться и начать плавный обратный ход или нас ждет катастрофа. Сценарий нас ожидает примерно такой девелоперы и спекулянты продолжающие ежемесячно «накидывать» по 5-7% цены на средний квадратный метр в течение полугода. Народ понимает, что это чересчур даже с растущими доходами, и синхронно перестает покупать недвижимость. Наступает момент «невесомости в лифте», за которым следует обвал - ведь вещь имеет некую стоимость, только если ее за эту стоимость можно продать. В результате обвала тысячи строек по всей стране встают, так как банки мгновенно пересматривают условия их финансирования. Начинается паника, и уже готовые новые проекты начинают терять в цене, причем речь может идти о нескольких процентах в день. Этой панике подвергаются все, кто имеет лишнюю недвижимость, и она начинает продаваться хаотически, чем быстрее, тем дешевле. В свою очередь банки, видя, что реальная стоимость недвижимости падает, меняют условия ипотечного кредитования, а жители Украины перестают получать доступ к дешевым деньгам. До какой отметки может продолжится падение?

Это где то на 1 000 000 000 долларов минмимум, а то и 1.5 млрд.

Ох и жути LML нагоняет

И тут все кто ждали обвала выезжают на белых конях, повсюду стоят на коленях несчатные квартировладельцы и умоляют чтобы купили их никому не нужные квартиры хотя бы за коня, а всадники лишь смеются и мудро качают головами.

А дальше, дальше-то что?

ЗЫ Банкир отжигает.

Квартировлалельцы отдадут квартиры даром, а сами пойдут в рабство к всадникам. Чтобы ипотечный кредит отрабатывать.

Примерно так и будет, нечего иронизировать. Единственный вопрос, как правильно заметил LML, - когда? В следующем месяце или через 10 лет? Для наших украинских реалий с нашим вечным дефицитом всего такие вещи необычны, инертность мышления большая, в результате обвал будет жоостким. Только неизвестно, как скоро.
Примеров таких обвалов полно, та же Япония, Корея, и тд. Только, в отличие от Кореи (или Индии?) наши потребители достаточно интеллектуальны, чтобы не брать кредиты с целью внесения платежей по предыдущим займам, а следовательно, и банковский кризис будет не таким жестоким.

Англорус, я понимаю Ваш сарказм, но объективные вещи никуда не денутся, чему быть, того не миновать. Как говорится сильнее тот у кого правда. Цикличность экономики никто не отменял, собственно как и цикличность на кредитно-денежном рынке (вздутие-сжатие, рост-падение)

Цикличность рынка денег? А какой там период цикла?
Насколько я помню то, чему меня учили в ВУЗе, есть теория экономических циклов Кондратьева, согласно которых самый глобальный цикл - строительство зданий, сооружений - имеет период лет 40, а цикл смены оборудования - лет 8-9. Или это строительный цикл - 8-9 лет? Че-то подзабыл. Короче говоря, ИМХО вот эти самые 8-9 лет - и есть период строительного цикла. А как насчет денег?

Периодически возникающие валютно-финансовые кризисы являются ярким примером цикличности денежной массы в обороте (Азиатский кризис 1998 года, является тому ярким примером цикла сдутия-сжатия портфельного кредитования, вызванный превышением частной задолженности в отношении ВВП стран Юго-Восточной Азии. А как Вы думаете, почему НБУ пытается ввести в действие Положение об экспорте-импорте финансового капитала, фактически запрещающая кредитование физических лиц в иностранной валюте? А какова структура платежного баланса Украины на сегодня?

Цикличность обязательно есть, когда цены идут вверх, вас обувают, а когда пойдут вниз, то вас начнут разувать. Вот когда через много лет настроят жилья и народ переедет из старых хрущевок в новые квартиры, вот тогда будет обвал и вы сможете без проблем купить квартиру в разваливающейся хрущевке. А еще можно будет стать первым украинским сквоттером.

Насколько я знаю, НБУ уже ничего такого не пытается, во всяком случае не пытается ввести прямой запрет на кредиты в валюте. Последнее, что я слышал на эту тему, был переход НБУ к идее ввести разные нормы обязательных резервов для активов в долларах и гривне, чтобы уравнять доллары с гривной в стоимости.