Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 09.07.2007

Вы совершенно правы. Объявления, в которых квадратный метр стоит
37 тыс у.е., не влияют ни на статистику цен, ни на индексы. Они автоматически отсеиваются.

обьясняю...
господа это те кто платят вашим сотрудникам зарплату.....
приговаривая "Мы тяжким трудом бабло заколачивае и вас очкариков яйцеголовых на них содержим, если мы бабло косить небудем то у вас зарплаты небудет...."

поверьте мне как человеку который работает в СМИ, сказки о невмешательстве СОБСТВЕННИКА в информационную политику уже даже кривой улыбки ни у кого невызывают.....

и я УВЕРЕН что перед тем как вывешивать индексы вы их СОГЛАСОВЫВАЕТЕ с вашими хозяевами.....

если я неправ то поклянитесь здоровьем своих детей в том что вы не исправляете статистику

Слов и интонаций таких никогда в офисе не слышал.
Может потому, что в коллективе, где большинство людей получают проценты (а размер процентов зависят от успешности работы) подобные слова просто не нужны.

От людей, занимающихся базами данных, никто не требует что-либо «подкручивать». Качество их работы определяется степенью полезности базы для агентов.
Агентам нужна реальная актуальная база. С минимумов «мусора» и недостоверной информации. С максимумом удобств и возможностей для запросов. С возможностями закрепления (и открепления) конкретных объектов за конкретными агентами.
Короче, много чего агентам (а также руководителям групп, ведущим специалистам и директорам филиалов) от базы нужно. Но вот «надуманной базы» не нужно никому.
Нет просто такой потребности.

Слово «вмешательство» в данном случае не совсем уместно. Информационную политику (а заодно и реальную работу по ее претворению) собственники делают сами.
Сказать, что они мои хозяева – будет неправильно. Сфера моих интересов несколько шире чем недвижимость и агентство.
Аналитикой мы занимаемся вместе. У каждого есть сильные и слабые стороны.
Споры/дискуссии/обсуждения – регулярно (и с привлечением различных специалистов, прежде всего, опытных агентов).
Соглашательства в дискуссиях нет. Ибо одобрямс, равно как и постоянный скепсис, в серьезной аналитической работе никому не нужны.
И так уж как-то сложилось, что для каждого участника споров/обсуждений – аналитика это (в значительной мере) не способ зарабатывания денег, а что-то сродни хобби.

в результате конструктивной дискусии (с привлечением различных специалистов) реальный индекс падения цены превращается в забавные -0,02%

Не надоело убивать эфир постоянными передергиваниями?
Консилиум решает какой коммент писать к индексу, а не величину самого индекса.

Покупатели продолжают держать цены. Индекс спроса за прошедшую неделю не изменился - 290 у.е. за метр в новострое.

Анализируем, что происходит на рынке.
Задаем вопросы агентам, руководителям групп, ведущим специалистам, операторам, общающимися с клиентами по телефону.
Ибо статистика (по каждому сегменту рынка) - это одно, живое общение с клиентами - это другое... Мнения/настроения (а также успехи и неудачи) агентов - это само собой... Плюс форумы, СМИ, общение с коллегами... Плюс собственные мысли и взгляды (у каждого аналитика).
Обсудить все эти вещи в "ускоренном режиме" весьма сложно.

я просто нелюблю когда меня за дурака считают....
даже если просто базу проанализировать видно что цены на 2-х комнатные уменшились в среднем на 10 000 долларов, при разбросе цены от 120 000 до 180 000 это составляет аж никак не -0,02%

почему боятся признать падение 5-10%... это ведь никак не обвал.....
почему база чистится и уменьшается количество предложений?
почему стали задерживатся вывешивание индекса цен?
почему перед вывешиванием индекса цен перестаёт работать сайт?
и т.д. и т.п.

я думаю было бы честнее если бы скажем в связи с отпусками аналитиков сайт вообще перестал вывешивать индексы чем вывешивать такие....
доверие ведь собирается долго и по крупинкам а теряется в один момент....
всё на этом постинге перестаю боротся с ветряными мельницами. точка
пусть индексы вешаются такими какими их считает нужным публиковать руководство портала

В последнее время цены идут серьезно вниз. Даже по объявлениям это видно. Хотя это только начало.

На Западе прилагают к квартирам всего чего душа покупателя пожелает (>5000 euro). Когда покупатель просит просто понизить цену на те же 5000 euro ему говорят нет. Почему? Потому что тогда ценовые индексы пойдут вниз. Вот так они и держат цены.

Интересно, как Вы базу анализируете?
По каким-то улицам и массивам?
Или по типам домов? Или еще как-то?
И какого размера выборки анализируете (раскладываете по полочкам, сравниваете)? 10 квартир? 100 квартир? 1000?

-------------------------
Меж тем, вот что дает компьютер, сравнивая актуальные базы данных за 02.07.2007 и 09.07.2007.

Сравнение статистики цен предложений за 02.07.2007 и за 09.07.2007
Все объекты в базе
квадратный метр было 2834, стало 2836 (изменение за неделю +0,1%),
квартира было 165287, стало 165932 (изменение за неделю +0,4%)

1-комнатные квартиры
квадратный метр было 2854, стало 2845 (изменение за неделю -0,3%),
квартира было102988, стало 102920 (изменение за неделю -0,1%),

2-комнатные квартиры
квадратный метр было 2871, стало 2873 (изменение за неделю +0,1%),
квартира было 156344, стало 156154 (изменение за неделю -0,1%),

3-комнатные квартиры
квадратный метр было 2737, стало 2753 (изменение за неделю +0,6%),
квартира было 221103, стало 223361 (изменение за неделю +1,0%),

многокомнатные квартиры
квадратный метр было 3251, стало 3239 (изменение за неделю -0,4%),
квартира было 427528, стало 423828 (изменение за неделю -0,9%),

-----------
Другое дело, что статистическая погрешность каждой конкретной цифры достаточно высока при анализе цены квадратного метра – порядка 0,6 - 1,0%, при анализе цен квартир – порядка 1,5% (для многокомнатных квартир доходит даже до 9%).

Поэтому, для того чтобы отсеять статистический шум и определить истинный тренд, используют индексы и методы сглаживания, которые действуют лишь на достаточно длительных интервалах времени (минимум, несколько месяцев, при наличии данных за каждую неделю).

     [email]\"332233@ukr.net\"[/email]

Мне чего-то кажется, что влияют...

Доска объявлений вообще не берется для каких-либо расчетов. Это своеобразный мусорничек, где каждый может подать любое объявление. Она модерируется только на наличие рекламы и совершенно левых объяв.

.
Стервер уже стоит на базе, настраиваем... Сами уже так задолбались с постоянными падениями, задержкой репликации...

5000 euro). Когда покупатель просит просто понизить цену на те же 5000 euro ему говорят нет. Почему? Потому что тогда ценовые индексы пойдут вниз. Вот так они и держат цены.
Канадский коллега говорил, что у них цены домов (шикарных двухэтажных коттеджей с жилым полуподвалом) мало зависят от количества квадратных метров. Зависят цены от квартала/массива, где эти дома располагаются, и от длины участка (вдоль улицы).
Если кто-то из соседей сбрасывает цену, то люди воспринимают это весьма болезненно статистические данные сразу же показывают, что в данном квартале какие-то проблемы.

У нас многое зависит от района. Хотя там школы оплачиваются из налогов на недвижимость. Живешь в Детройте... если твой ребенок научится к третьему классу читать, то это победа. Хочешь грамотное дитя, снимай в дорогом районе.

Гораздо быстрее просто считать медианную цену квартир и забыть о метрах вообще. Есть выборка, упорядочить по возрастанию и взять среднюю. И все. Индекс, основанный на метрах...это практически ни о чем

Мне как непрофесионалу кажется эта идея разумной....

более понятно знать среднюю цену квартиры в районе чем цену метра Х на метраж

хотя может я и ошибаюсь....

кстати если аналитики постоянно совершенствуются было бы интересно посмотреть какие результаты получились бы именно по административно териториальным еденицам Оболонь, Троещина, Дарница.... это по моему мнению более информативно для неспециалистов
в разговорах с знакомыми просто никто не говорит о стоимости метра все говорят Оболонь хххх у.е. Троещина хххх у.е.

Можете анализировать статистику цен и за квартиру, и за квадратный метр. Причем и то, и другое с возможностью уточнения количества комнат.
При выводе данных в табличном виде указывается оценка статистической погрешности (статистические погрешности стоимости квадратного метра, как правило, существенно ниже чем статистические погрешности стоимости квартиры).

Кроме общедоступной есть и платная (расширенная) версия.
В расширенной версии можно определять статистику цен по отдельным жилым массивам и типам жилья. А также статистику цен в центре, прицентралье, двум правобережным окраинам (с метро и без метро) и двум левобережным окраинам (с метро и без метро).
Кроме того, в расширенной версии есть возможность анализировать цены с дискретностью одна неделя (в общедоступной версии - один месяц)

Полтора миллиона киевлян живет в домах, которые устарели и морально, и физически.При разьезде (родители и дети, разведённые супруги) у подавляещего большинства нет возможности взять ипотеку и улучшить свои жилищние условия. Спросом при разьезде у целевой аудитории необременнённой значительными финансовыми возможнастями пользуется морально устаревшие гостинки вторичного рынка. За неделю количество таких обьектов в ценовом диапазоне от 55000 у.е до 65000 у.е. в базе “Domik” увеличилось почти в 5 раз (с 7 до 34). Присутствуют даже предложения первичного рынка Продается однокомнатная квартира Код 11153931 Объявление от 11.07.2007, владелец информации - АН "Планета Оболонь" г.Киев, Святошинский, Борщаговка Трублаини ул.7 этаж 14-этажного дома Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2006) Площади - 41/19/10 Газовая плита, лифт, новостройка, охрана - есть, элитный Цена 56000 USD Новострой,сдача конец 2008 г.,начало строительства май 2007г.,инвестиционный договор. В альтернативных изданиях встречаются гостинки (старый кирпич) по цене 50000 у.е. Я подозреваю, что многие объекты этого сегмента рынка пришли из сегмента 66000 .е.у.-70000 у.е. Удешевление большей части малогабаритных однокомнатных квартир на участке нижней черты ценового предложения в базе “Domik” составило около 8% за неделю. Наблюдения по снижению стоимости жилья старой застройки совпадают с мнением высказанным президентом Союза специалистов по недвижимости Киева Александром Рубановым (см //domik.ua/mod/main/news/id111059059/)

//domik.ua/mod/main/news/id111059059/)
Полностью согласен. Силён, Валентин! Растущее количество предложений по более приемлемым ценам видно даже на глаз.