Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 09.07.2007

Согласны!

Но ведь может быть и другое. Цены падают. И владельцы пустующих квартир, отчаявшись продать их по нужной им цене ( а дешевле жаба давит), вынуждены будут выставить их в аренду. Чтобы хоть как-то компенсировать убытки. И колич. предложений аренды увеличится.

не согласны..
при падаении возможность приобретенич увеличится
при росте появляются инвесторы, сдающие полным ходом
при стагнации.... а сколько она может продержатся?

Игорь период роста арендных ставок пройден еще ранее завершения ростущего тренда цен на квартиры. Временная разница приблизительно составляет 1-1,5 года. То есть где-то в конце 2005-начале 2006 года были достигнуты максимальные значения арендных ставок. Арендная плата-реальный показатель доходности РЖН напрямую зависима от платежеспособного спроса и пирамиду на кредитной основе не построишь! При этом значительный рост арендных ставок в 2003-2004 г.г., в первую очередь, был вызван самим ростом цен на недвижимость и поддерживался платежеспособностью населения. Весь 2006-2007 г.г. арендные ставки были стабильны, даже повышение коммунальных платежей не дало возможность поднять хозяевам арендную плату. Естественно, безумные хозяева квартир лупили что-есть силы новые ставки, но люди съезжали, а новые квартиранты на рынке не находились! Таким образом, инвестиция в недвижимость полностью утратила свою инвестиционную составляющую и рост цен на недвижимость 2006 года чисто технический со значительным сокращением объема сделок, падением ликвидности и потерей спекулятивной составляющей. В конце концов, ценовой тренд не смог более поддерживать превалирующие ожидания и началсся процесс коррекции (начало 2007 года). Не оправдавшиеся ожидания оказали негативный эффект на цены ослабляя основной тренд. Поскольку он пришел в полную зависимость от ценовой динамики, коррекция скорее всего превратится в движение в обратном направлении. Цены потеряли свою последнюю опору, и происходит ......

Пожалуйста ответьте мне на этот вопрос. То же самое наблюдается в других базах данных.

Немного работы – и индекс аренды мы можем выдавать.
Но сразу хочу отметить, что индекс стоимости аренды будет отличаться от индекса стоимости продажи ориентацией на более дорогие объекты.
Поясню почему.

Любые индексы основаны на том, что выделяется и анализируется некое ядро (то есть какие-то группы товаров учитываются, а другие группы товаров – отбрасываются).

Основной вклад в существующие индексы вносят квартиры низкого и среднего ценовых диапазонов. Влияние дорогих квартир на индекс стоимости сейчас весьма ограничен.
Это имеет как свои плюсы, так и минусы. Но ни о них речь.
Так уж исторически сложилось, что ориентируемся мы на массовые типы квартир. И определенная логика в этом есть. Один из аргументов заключается в том, что квартиры, ориентированные на массового покупателя, рекламируют в СМИ гораздо охотнее, чем дорогие «эксклюзивные». Потому вероятность попадания в базы данных посредников однокомнатной хрущевки на Нивках выше, чем четырехкомнатной сталинки на Липках.
Это при продаже.

При аренде ориентация базы данных существенно меняется.
Далеко не все «убитые квартиры» попадают в базы данных агентств. Многие из них сдают, минуя агентства и базы данных. А вот дорогие престижные квартиры в базы аренды попадают. Потому и возникает определенный перекос в сторону более дорогих квартир.
Так это или нет, смогут судить пользователи после того, как мы доведем индекс аренды «до ума».

Заранее спасибо, буду ждать.

По-поводу влияния дорогих квартир на индекс аренды. Глядя на базу домика, я вижу, что по ценовым категориям квартиры как-то более-менее равномерно распределяются - ну, это на вскидку. Но есть база того же Благовеста, либо Парк Лэйна, которые вообще не берутся за бюджетные объекты. Вы, я так понимаю, смотрите по своей базе индекс, а не по базе Благовеста... Так что, не думаю, что он будет сильно завышен.

1. Мы вводим в базу лишь реальные данные.
2. Никто в компании с данными не манипулирует.
3. К сожалению, ошибки и недостоверные данные бывают. Практически всегда они попадают от посредников при заливке базы.
4. Объекты с явно заниженными и явно завышенными ценами при определении статистики не учитываются.
5. К сожалению, Вы не привели ссылок на недостоверные объявления. И это затрудняет проверку.
6. Возле каждого объявления есть кнопочка "Пожаловаться на объявление" (жалоба поступает непосредственно сотруднику, актуализирующему базу данных). За все время существования этой кнопочки ею воспользовались 23 раза.

----------
В заключение просьба избегать в подобных случаях общих фраз, а говорить конкретно (то есть, с указанием кодов объектов).

Следующее объявление просто не серьезно.
на Артема, 62 общей, украинский кирпич за 80000. Фантастика!

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 7140002
Объявление от 09.07.2007, владелец информации - АН \"Планета Оболонь\"

г.Киев, Шевченковский, Шевченковский (центр)
Артема ул.
2 этаж 22-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2007)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 62/16/10
Санузел раздельный, электроплита, телефон, лифт, новостройка

Цена: 80000 USD

2-х комнатная коммунальная кв., 2 л/сч, евроремонт, встроенная мебель, ж/б перекрытия, паркет, h-3 м, торг

А это вообще издевательство.


Продается трехкомнатная раздельн. квартира
Код: 12158472
Объявление от 08.07.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Голосеевский, Голосеевский (центр)
Лабораторная ул.
5 этаж 11-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2006)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 100/54/13
Газовая плита, лифт, новостройка, охрана -

Цена: 40000 USD

паркоместо 50.000 у.е

А это объявление с реальной ценой


Продается трехкомнатная раздельн. квартира
Код: 12152199
Объявление от 06.07.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Соломенский, Александровская слободка
Сталинки
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 77/53/8,5
Газовая плита, телефон, балконов/лоджий - 1

Цена: 20000 USD

Чего жаловаться? Если кто-то серьезно продает по такой цене, то я покупаю прямо сейчас.

Артема ул.
А что значит 2 л/с? Еще кто-то живет?

И это очень серьезное объявление


Продается четырехкомнатнаая раздельн. квартира
Код: 12171582
Объявление от 03.07.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Днепровский, ДВРЗ
Марганецкая ул.
2 этаж 9-этажного дома
Тип - Улучшеный кирпич
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 80/51/7,5
Газовая плита, лифт, балконов/лоджий - 2

Цена: 90000 USD

каф., торг, хор.сост., парк.

Это означает, что квартира коммунальная. Цена, по всей видимости, указана за одну комнату.
80000 за комнату в общей квартире на Артема? Нужно смотреть, думать... Так просто и не скажешь.

2customer
Спасибо за информацию!
Сотрудники сейчас постараются прозвонить указанные объекты и внести соответствующие коррективы.

Были бы весьма признательны, если б собеседники поясняли свои мысли более понятно и обходились без намеков.
О каких господах идет речь? Что им конкретно выгодно?
И какое отношение имеют эти господа к нашим сотрудникам, занимающимся базами данных и расчетом статистики?

И конечно, также надо убрать из базы все эти квартиры с нулевой ценой. Они не информативны. Самые хитрые.

Ув. Владимир. Скажите пожалуйста, влияют ли при составлении очередных индексов, и если да, то как, обявления с ценами подобного типа:

Продам трехкомнатную раздельн. квартиру
Бажана пр., 14

Продам 3ком. пр-т Бажана, Дарницкий, 112,4/61,5/16, 16/17эт, 2 лоджии, балкон, авторский дизайн, стильная мебель. Красивый вид из окон.Парковка, маркеты, метро. Недалеко Днепр. цена 4200000у.е хороший торг. Своя, без комиссии.


Код 10606160
от 10.07.2007 19:20
Регион: г.Киев



//domik.ua/mod/board/
Мне чего-то кажется, что влияют...

А почему "конечно"?
На статистику цен подобные объявления не влияют (они автоматически отсеиваются).
Обмануть они тоже вряд ли могут (кто ж это поверит, что недвижимость продают за ноль долларов!?)
Так зачем убирать их?
Уж, если предлагаете, то аргументируйте, убеждайте... Желательно с анализом возможных минусов и плюсов. А то минусы без плюсов (равно как и плюсы без минусов) - какой-то однобокий анализ.

P.S.
Эту темы мы уже достаточно долго обсуждали на форуме.
Для одних пользователей подобные объявление не информативны, для других пользователей в этих объявлениях куча информации.

Ориентируясь на тех и других, специально так сделали, чтобы пользователи, для которых подобные объявления не информативны (или вызывают раздражение), могли бы их отсеивать (в базе есть для этого средства).