Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 03.12.2007

Цитата:

У нас два основных источника информации: актуальная база данных и наши агенты.
Актуальная база данных говорит о том, что растут цены предложений. Агенты говорят о том, что растут реальные цены (то есть те цены, которые уже после торгов).
Вы думаете, что агенты не знают тенденции изменения реальных цен?
В тех сегментах рынка, где они специализируются, реальные цены они знают неплохо.
На вопросы аналитиков многие агенты пытаются отвечать на языке конкретных примеров. Мол, если в июле гостинку в таком-то районе можно было купить за столько-то, то теперь уже дороже на столько-то.
Обманывать агенту совершенно ни к чему. Он на рынке недвижимости участник, но не игрок. Для него важно знать реальную конъюнктуру, реальные цены. Чтобы не промахнуться, закрепляя за собой перспективные объекты.
Кто такой "любой"? И каким образом он вникает в ситуацию?
Он что-то продает? Или покупает? Участвует в торгах? Прозванивает квартиры?
Вот Вы, например, каким образом вникаете в ситуацию?
Где данные о сделках и реальных ценах берете?
И где берут эту информацию те "эксперты", на которых Вы ссылаетесь?

только почему то все брокеры плачут горькими слезами.....

Владимир
Цитата
== Обманывать агенту совершенно ни к чему. Он на рынке недвижимости участник, но не игрок. Для него важно знать реальную конъюнктуру, реальные цены. ==

Всё-таки агент есть заинтересованным лицом, потому что как участник рынка получает гонорар, величина которого составляет определённый процент от проведенной сделки.

В одном крупном киевском агентстве недвижимости сумма гонорара агента составляет 1% от реальной цены продажи квартиры.

Предположим ситуацию. Агент заключил сделку в ноябре, была продана гостинка на Лесном проспекте за 60 000 USD, и получил гонорар 600 USD.

В декабре, из-за резкого понижения цен на 15%, аналогичная квартира на Лесном проспекте уже продалась за 51 000 USD. Соответственно гонорар агента составил
510 USD.

Из- за падения цен за одну и туже работу агент получил меньший гонорар. Так заинтересован агент в падении цен? Думаю, что нет.

Аналогичная ситуация и с агентством недвижимости. Поэтому посредники рынка недвижимости (риэлторы) всеми силами ведут пропаганду о росте цен на КРН, опасаясь за понижение своих гонораров в случае падения цен на 15%-20%.

Цитата:

только почему то все брокеры плачут горькими слезами.....

привет убийца!

прочел пару постов о несладкой жизни брокеров и сокращении штатов..
на мой взгляд не все так плачевно как кажется. ротация кадров и сокращение штата бездельников вполне прогнозируемое. поскольку люди в поисках подходят более скурпулезно то и нужда в посреднике отпадает. это когда идет ажиотаж и скорость получения инфы очень важна посредник отыгает свою роль. а сейчас когда рынок устаканился и есть время на выбор, люди предпочитают обходится без затрат на риелтора. вот и пусть риелт. делают выводы! либо надо расширять сервисную базу, либо уходить с работы. под лежачий камень вода не течет! да и много их наплодилось за два года роста и ажиотажа, а проффесеонализм на нуле!

Валентин
---В декабре, из-за резкого понижения цен на 15%, аналогичная квартира на Лесном проспекте уже продалась за 51 000 USD. Соответственно гонорар агента составил
510 USD---
да за такой гонорар надо зайца в поле загонять! за что такие деньги платятся? даже нотариусы меньше зарабатывают а им стать не так и просто!

Цитата:

Владимир, не было ли кадровых перестановок в отделе технического обслуживания серевров и програмного обеспечения? Наблюдаю косвенные признаки неверного управленческого решения на этом фронте.

Планета-Оболонь сейчас ищет линуксоида.В связи с расширением)
П.С. Старый,не выдержав поднятия аренды,уехал в кукуево(((

Раз уж пошла речь о риэлторах, качестве их работы, и вообще необходимости этой профессии расскажу свою историю.

На прошлой неделе имел неосторожность выложить объявление о покупке себе 1-к квартиры на портале realt.ua. Условия бюджет 100 000у.е., микрорайоны Академгородок, Новобеличи, Беличи, Святошин, Нивки, Галаганы. Дом только кирпич. Ну и по площади уточнил. Сделал приписку Посредникам не беспокоить.
На следующий день началась (и по сей день продолжается) телефонная атака от брокеров всевозможных агенств, от Благовеста и Парлэйн до менее крупных. Диалог начинается с фразы "Вы оставляли у нас заявку...". 101 Ладно говорю, допустим оставлял. Диктую еще раз критерии отбора квартиры. "Спасибо, мы вам поищем и перезвоним". После обеда, из 6-8 звонивших с утра перезванивает 2-3 брокера и начинается

Б.- Вот есть замечательная квартира, я там была вчера, суперремонт, квартира-конфетка, очень вам советую.
Я - Адрес?
Б.- массив Радужный.
Я - ???
Б.- Ну я думала, вам подойдет, просто квартира очень хорошая.

Вывод брокерша старалась видимо знакомым помочь, продать их зависшую квартиру.

Идем далее, следующий агент
А.- Вот нашел вам квартиру, отвечает требованиям, которые вы ставили.
Я - Где она находится?
А.- 50 лет Октября.
Я - Так это же Борщага!
А.- Да?! А я даже и не знал. Ну извините.

Вопрос за что платить этим людям?

P.S. все еще куплю квартиру в вышеуказанных мкрайонах. ;-)

О том, как формируются индексы, о ценах в объявлениях агенств, о ценах реальных предложений и о торге.

Объвление в Авизо.
Русановка,
Энтузиастов ул. 11/1, х/р, 4/9-эт. дома, 47.1/31.2/7 кв.м, жил./состояние, с/у/р, паркет. Тамбур, домофон. Документы готовы. Свободна. Сильно торгуемся, 132000у.е.
Тел. (044) xxx3660, (066) xxx3649


Решил прозвонить, узнать, что такое "сильно торгуемся".
Брокер - женщина, очень обрадовалась звонку и интересу к покупке этой квартиры. На вопрос, насколько сильно они торгуются объяснила следующее "Вообще то, квартира продается за 125 тыс., решили поставить выше цену, потому что якобы объявления с низкими ценами отпугивают покупателей, и эта квартира, которая уже более полугода выставлена на продажу, когда стояла цена 125000,0 у.е. не звонил вообще никто, после того как, поставили цену 132000,00 у.е. пошли звонки (в основном думаю таких как я, интересующихся фразой "сильно торгуемся"), но реально хозяева готовы торговаться еще, за 120000,0 у.е отдадут сразу, если расчет налом, не через кредит, т.е. быстро, можно торговаться еще..."
И также торгуются по проценту за услуги агенства, 2,5% было озвучено мне, думаю при реальной покупке скинули бы еще...

Классика пирамидостроительства.Если все хотят купить актив и у них есть деньги, то довольно быстро они все этот актив и купят. Поскольку доходы людей растут гораздо медленнее цен на актив, деньги у людей быстро закончатся - после чего покупателей не станет вовсе. Продавцов, впрочем, тоже - ведь все уверены, что актив будет продолжать расти в цене. В этот самый момент и наступает перелом когда кто-то пытается зафиксировать свою прибыль и продать часть своих акцтивов, он неожиданно обнаруживает, что продать свои активы ему просто некому - все уже купили, никому больше эти активы не нужны. В результате приходится продавать гораздо дешевле, так что цена резко обваливается.

Владимир
Цитата
==Агенты говорят о том, что растут реальные цены (то есть те цены, которые уже после торгов).==

Владимир уточните,что выимели в виду, когда говорили "растут реальные цены (то есть те цены, которые уже после торгов)."

Я так понимаю ситуацию которую вы описали.

Была в объявлении цена предложения гостики 55 000 USD.Заинтересовался этой ценой предложения некий покупатель. Позвонил он агенту и агент организовал покупателю реальный просмотр объекта. На реальном просмотре продавец объявил покупателю, что реально он хочет за свою квартиру 60 000 USD, потому что дескать доллар падает. Покупатель ему ответил, что хотеть не вредно, на том и растались.

Вот и получилось что после реальных торгов, реальная цена ( цена предложения, "хотелка") увеличилась, а гостинка как продавалась, так и продаётся.

Цитата:

Всё-таки агент есть заинтересованным лицом, потому что как участник рынка получает гонорар, величина которого составляет определённый процент от проведенной сделки.

В одном крупном киевском агентстве недвижимости сумма гонорара агента составляет 1% от реальной цены продажи квартиры.

Предположим ситуацию. Агент заключил сделку в ноябре, была продана гостинка на Лесном проспекте за 60 000 USD, и получил гонорар 600 USD.

В декабре, из-за резкого понижения цен на 15%, аналогичная квартира на Лесном проспекте уже продалась за 51 000 USD. Соответственно гонорар агента составил
510 USD.

Из- за падения цен за одну и туже работу агент получил меньший гонорар. Так заинтересован агент в падении цен? Думаю, что нет.

Ваша логика - это Ваша логика.
Но почему Вы думаете, что агент рассуждает также?
- - - - - - - - - - -

В чем недостаток Вашей логики?
В выпячивании одного параметра из многих. Судя по всему, для Вас этот параметр очень существенен. Все остальные параметры - даже не второстепенны, а вообще несущественны (ибо Вы их просто не замечаете).
И именно это неправильно.

По большому счету, для агента тенденции роста или снижения цен не столь уж важны.
Ему важны две вещи: рост (или хотя бы стабильность) его доходов и минимизация нервотрепки и беготни.
Рост цен вовсе не гарантирует рост доходов. Нередко с ростом цен доходы агентов падают (поэтому они боятся роста цен).

Почему так происходит?
По двум причинам.
1. При росте цен велика вероятность застоя.
2. Рост цен привлекает на рынок огромное число конкурентов.
И все это приводит к снижению количества сделок у конкретного агента и снижению его доходов.

Поэтому, говоря о критериях и их приоритетах (для большинства агентов и агентств), на первом месте, конечно же количество сделок. Именно с этого начинаются "разборы полетов".

На втором месте (ИМХО) - отсутствие дополнительных посредников. Ибо одно дело делить гонорар лишь со своим агентством, и совсем другое, когда приходится его делить между многими агентствами и посредниками.

На третьем месте - такой фактор как "нормальные клиенты и спокойная работа". Агент всегда очень опасается "подстав", "кидков", "неадекватных участников процесса", внезапного изменения прежних договоренностей. Ведь весь процесс (обычно) сводится к тому, что агент (и агентство) сначала деньги, время, усилия тратят и тратят... И лишь потом они зарабатывают деньги (или не зарабатывают).

На четвертом месте (ИМХО) - профессиональный рост (агентов и агентств). Поверьте, это очень важно в материальном плане. У профи есть свои клиенты, которые рекомендуют их своим друзьям и знакомым. Профи торгуют более дорогой недвижимостью. У профи неплохие заработки даже тогда, когда у всех остальных - пусто.
- - - - - - - -

И только лишь "в-пятых" - рост цен.
Да, с ростом цен растут и гонорары. Но рост единичных гонораров могут свести на нет другие факторы. У многих агентов выходит так, что единичный гонорар за сделку вырос, а сумма "итого за год" упала.

В продолжение предыдущего поста.

Говоря об устремлениях и интересах агента, попытайтесь войти в его роль.
Каждый конкретный агент продает не "всю недвижимость Киева", а конкретные несколько объектов. И большинство этих объектов он сам выбирает из всей базы данных. Может выбрать объект за 70 тыс. А может выбрать за 170 тыс. А может и за 700 тыс.
Вот под углом "перспективности продажи/покупки" он и смотрит на цены и базу данных. При этом он более-менее знает свои сильные и слабые стороны. Потому специализируется в каких-то определенных сегментах рынка.
А еще смотрит под углом зрения минимизации риска "перехвата" своего объекта другими посредниками. Ведь чем дольше он будет продавать конкретную квартиру, тем выше вероятности того, что хозяева передумают ее продавать или найдут других посредников.
И, ко всему прочему, каждый дополнительный день продажи - это дополнительные вполне конкретные материальные расходы агента (на рекламу, на поездки на просмотры, на телефонные звонки...). Плюс время, силы, нервы... (не говоря уже о стоптанных ботинках и замусоленной в транспорте одежде)

Цитата:

Владимир уточните,что выимели в виду, когда говорили: "растут реальные цены (то есть те цены, которые уже после торгов)."

Я так понимаю ситуацию которую вы описали.

Была в объявлении цена предложения гостики 55 000 USD.Заинтересовался этой ценой предложения некий покупатель. Позвонил он агенту и агент организовал покупателю реальный просмотр объекта. На реальном просмотре продавец объявил покупателю, что реально он хочет за свою квартиру 60 000 USD, потому что дескать доллар падает. Покупатель ему ответил, что хотеть не вредно, на том и растались.

Вот и получилось что после реальных торгов, реальная цена ( цена предложения, "хотелка") увеличилась, а гостинка как продавалась, так и продаётся.

Реальная цена - это та цена, за которую покупатель может реально купить квартиру вполне определенного качества (в данном случае термин "качество квартиры" означает учет всех параметров, в том числе месторасположение, количество комнат, квадратных метров, предысторию и многое другое).

То есть, если покупатель хочет купить квартиру такого-то качества, то он должен выложить столько-то денег. Дешевле он может купить либо "по случаю", либо неоправданно рискуя.

Владимир
Цитата
== Реальная цена - это та цена, за которую покупатель может реально купить квартиру вполне определенного качества (в данном случае термин "качество квартиры" означает учет всех параметров, в том числе месторасположение, количество комнат, квадратных метров, предысторию и многое другое). ==

Владимир реальная цена, она же цена продажи, это не сколько покупатель может заплатить, а сколько покупатель заплатил за квартиру определённого качества.

Так как вы реальным усреднённым цифрам о продаже квартир предпочитаете словесные пассажи и упорно не называете цифры усреднённых продаж по Киеву вообще и в каждом его сегменте в частности, позволю себе привести данные о продаже квартир в сегменте рынка украинский кирпич полученные из вторичных источников информации, сравню их с данными о средней цене предложения в этом сегменте предоставленными Domik и сделаю выводы.

В октябре на аукционе КГГА было продано 2 квартиры средняя цена продажи которых составила 2496 USD/кв.м ( см. //domik.ua/mod/main/news/id12858573 )

Средняя цена предложения в сегменте украинский кирпич в октябре составила 2946 USD/кв.м.

Реально средняя цена продажи квартир ниже на 15% средней цены предложения.

КГГА в ноябре были выставлены на продажу 8 квартир общей площадью 890 кв.м.

По информации веб-портала КГГА они все были реализованы.

Ориентировочно эти восем квартир были реализованы за 8 435 000 гривен и средняя цена продажи за один метр составила 9478 грн, что эквивалентно 1877 USD/кв.м.

Итого в октябре цена - продажи 2496 USD/кв.м , в ноябре цена продажи - 1877 USD/кв.м.

Вывод средняя цена продаж за метр в сегменте рынка украинский кирпич упала на 24,8%!!!

Владимир
Цитата
== По большому счету, для агента тенденции роста или снижения цен не столь уж важны.
Ему важны две вещи рост (или хотя бы стабильность) его доходов и минимизация нервотрепки и беготни.
Рост цен вовсе не гарантирует рост доходов. Нередко с ростом цен доходы агентов падают (поэтому они боятся роста цен).

Почему так происходит?
По двум причинам.
1. При росте цен велика вероятность застоя.
2. Рост цен привлекает на рынок огромное число конкурентов.
И все это приводит к снижению количества сделок у конкретного агента и снижению его доходов.

Поэтому, говоря о критериях и их приоритетах (для большинства агентов и агентств), на первом месте, конечно же количество сделок. Именно с этого начинаются "разборы полетов".==

Конгениально Владимир! Судя вашей логике многие бедные агенты в прошлогодний период осенних продаж, когда цены продаж галопирующее росли, вполне возможно сидели без средств к существованию - == Нередко с ростом цен доходы агентов падают (поэтому они боятся роста цен). ==

Многие агенты просто не выходили на работу, так как страшно боялись рвущихся вверх цен. Сейчас число агентов страдающих тогда от прайсофобии установить невозможно.

Смельчаки, которые всё же приступали к работе, из-за застоя на рынке вынуждены были практически безрезультатно колесить по городу, показывая редким (всего то на первичном рынке было каких то 50% спекулянтов) клиентам множество просмотров. Но это слабо отражалось на количестве сделок. Поэтому рост благосостояния агентов, равно как и агентств недвижимости, был до неприличия мизерным.

Владимир по вашей логике нынешнее положение дел на КРН является для агентов оптимальным. Хорошая у вас логика Владимир! Только вот согласны ли с ней агенты?

Цитата:

Раз уж пошла речь о риэлторах, качестве их работы, и вообще необходимости этой профессии расскажу свою историю.

На прошлой неделе имел неосторожность выложить объявление о покупке себе 1-к квартиры на портале realt.ua. Условия: бюджет 100 000у.е., микрорайоны: Академгородок, Новобеличи, Беличи, Святошин, Нивки, Галаганы. Дом только кирпич. Ну и по площади уточнил. Сделал приписку: Посредникам не беспокоить.
На следующий день началась (и по сей день продолжается) телефонная атака от брокеров всевозможных агенств, от Благовеста и Парлэйн до менее крупных. Диалог начинается с фразы "Вы оставляли у нас заявку...". :101: Ладно говорю, допустим оставлял. Диктую еще раз критерии отбора квартиры. "Спасибо, мы вам поищем и перезвоним". После обеда, из 6-8 звонивших с утра перезванивает 2-3 брокера и начинается:

Б.- Вот есть замечательная квартира, я там была вчера, суперремонт, квартира-конфетка, очень вам советую.
Я - Адрес?
Б.- массив Радужный.
Я - ???
Б.- Ну я думала, вам подойдет, просто квартира очень хорошая.

Вывод: брокерша старалась видимо знакомым помочь, продать их зависшую квартиру.

Идем далее, следующий агент:
А.- Вот нашел вам квартиру, отвечает требованиям, которые вы ставили.
Я - Где она находится?
А.- 50 лет Октября.
Я - Так это же Борщага!
А.- Да?! А я даже и не знал. Ну извините.

Вопрос: за что платить этим людям?

P.S. все еще куплю квартиру в вышеуказанных мкрайонах. ;-)

Есть отличная квартирка на Бажана , подойдет?

//bin.com.ua/templates/news_articl ... l?id=72626
Вот как описывается нынешнее положение дел в Киеве
"Оптимизм риелторов не оправдался. В ноябре спрос на квартиры в Киеве снова упал - недвижимость слишком дорога для покупателей. Однако продавцы упрямо держат цены.
Еще месяц назад риелторы излучали оптимизм. После почти полугодового спада активность покупателей на рынке недвижимости пошла вверх. Количество заявок на покупку дорогих киевских квартир в октябре увеличилось на 14%, по сравнению с сентябрем, рапортовало агентство недвижимости Владимир Коломейко...
Причина снижения спроса - в дороговизне квартир. Уровень цен на жилье уже давно не соответствует его качеству и превысил покупательную способность населения. Сейчас все больше людей задумываются над тем, стоит ли покупать квартиру по таким высоким ценам, или же дешевле ее просто арендовать, сказала директор консалтинговой компании . , - заявила Зоя Нестеренко."
А у Вас, Владимир, всю осень из недели в неделю то увеличение активности, рост числа просмотров и сделок, то как сейчас "Тенденции, установившиеся на рынке в ноябре, практически не меняются. Цены плавно растут." Почему Вы упорно не замечаете и замалчиваете спад спроса в ноябре, о чем упоминает даже ваш аналитик Владимир Коломейко в этой ссылке, не говоря уже о других. Об этом в беседах не для прессы говорит подавляющее большинство даже риэлторов. А Вы молчите. Это позволяет думать о вашей предвзятости

Цитата:

Судя вашей логике многие бедные агенты в прошлогодний период осенних продаж, когда цены продаж галопирующее росли, вполне возможно сидели без средств к существованию

Именно так и было. Далеко не все тогда могли работать. Очень много сделок тогда сорвалось. Агенты постоянно жаловались на срывающиеся договоренности и сделки, а это, ко всему прочему било не только по доходам, но и по нервам и здоровью. А срывались они (как правило) именно по причине быстрого роста цен.

Цитата:

Владимир по вашей логике нынешнее положение дел на КРН является для агентов оптимальным. Хорошая у вас логика Владимир! Только вот согласны ли с ней агенты?

Я вовсе не утверждал, что нынешнее состояние рынка является оптимальным для агентов.
Под первым номером в системе приоритетов значится "количество сделок" у конкретного агента (или агентства).
В период оживления деловой активности количество сделок растет практически у всех, начиная от "профи" и заканчивая "любителями".
Вот на это "оживление деловой активности" они и молятся.

Теперь относительно того, согласны ли агенты с описанными выше приоритетами, или нет.
Наверняка, кто-то и не согласится с ними.

Но, во-первых, я приоритеты не с потолка срисовал. А воспринял в совершенно определенной атмосфере (из расказов, отдельных эпизодов, реплик, эмоций, настроя вполне конкретных агентов и руководителей групп).
Может быть, и не совсем верно все это воспринял. Но какие-то знания и умения в этой области у меня есть, поскольку много лет занимаюсь изучением общественных групп/коллективов/команд.

Во-вторых, агенты и агентства - это вовсе не нечто единое. У каждого свои интересы, свои плюсы и минусы, свои "экологические ниши". В принципе - они все конкуренты (бывает, конкуренты на уровне людей, бывает - на уровне команд).

Что я этим хочу сказать? То, что меняющиеся условия очень по-разному сказываются на различных "экологических нишах" рынка недвижимости.
Отсюда и различные приоритеты.
Отсюда и различные мнения среди риэлторов.
Вы думаете, что они от нечего делать ведут такие жаркие дискуссии на предмет: кто имеет право быть риэлтором, а кто нет?

Цитата:

Почему Вы упорно не замечаете и замалчиваете спад спроса в ноябре, о чем упоминает даже ваш аналитик Владимир Коломейко в этой ссылке, не говоря уже о других. Об этом в беседах не для прессы говорит подавляющее большинство даже риэлторов. А Вы молчите. Это позволяет думать о вашей предвзятости

Так я и есть тот самый Владимир Коломейко.

База анкет аренды //avgprice.org/

Цитата:

Именно так и было. Далеко не все тогда могли работать. Очень много сделок тогда сорвалось. Агенты постоянно жаловались на срывающиеся договоренности и сделки, а это, ко всему прочему било не только по доходам, но и по нервам и здоровью. А срывались они (как правило) именно по причине быстрого роста цен.

Владимир, надо ли это понимать, что квартиры, сделки по которым сорвались "по причине быстрого роста цен" были оставлены агентами без внимания и до сих пор не проданы(куплены), и на них агенты так и не заработали? Спасибо.

Цитата:

Владимир, надо ли это понимать, что квартиры, сделки по которым сорвались "по причине быстрого роста цен" были оставлены агентами без внимания и до сих пор не проданы(куплены), и на них агенты так и не заработали? Спасибо.

Примеры можно найти самые разные. В том числе и те, о которых Вы говорите.

Многие продавцы не смогли тогда совершить сделки, поскольку одновременно с продажей планировали произвести покупку. Быстрый рост цен и невозможность переоформить в течение нескольких дней кредит на более высокую сумму, разрывали подобные цепочки обменов с доплатами. То есть, многие потенциальные продавцы и покупатели, действительно, не успели "впрыгнуть в поезд", который быстро набирал скорость. И до сих пор остаются "на перроне". Или решили вообще никуда не ехать.

Но в данном случае важна статистика, показывающая общие закономерности.

В принципе, мы могли бы вычленить в архиве квартиры, закрепленные за агентами и снятые тогда с продажи по тем или иным причинам. А потом через какое-то время вновь поступившими в базу данных. Но ведь этого мало. Придется по каждой такой квартире опрашивать конкретных агентов. Мол, что тогда произошло?