Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 02.06.2008

Цитата:

Спасибо Владимиру.

Кредити, надані фізичним особам збільшилися на 0.7% у травні та на 20.6% з початку року до 187.5 млрд. грн.

Смахивает в мае наступило резкое торможение.

Cпасибо Вам за позитвную оценку информации об аукционах и плюсик.

Цитата:

как мы эту "психологию" и мнения участников рынка узнаем? Естественно, от агентов. И это мы специально подчеркиваем.

У Жванецкого есть гениальная фраза (формально относится к советской прессе - а на самом деле имеет универсальный смысл): "Важно понять, что не газеты нам - а мы газетам сообщаем новости"

Цитата:

Да просто потому, что счел ее важной и интересной.
Наткнулся на сайте Нацбанка на важную для экономики и рынка недвижимости информацию, и дал ссылку, процитировал несколько строчек...
Тем более, что разговор о банковских кредитах на этом топике был, и вопросы были... И вопросы эти весьма непростые.
Рынок недвижимости у нас весьма кредитозависим. И все, что касается кредитов (а также всей банковской сферы), для рынка недвижимости важно.

Эта информация лишь подтвердила то, что кредитов в мае дали маловато.

То, что с кредитами в мае, в частности ипотечными кредитами на киевское жильё, напряжёнка :131: участники форума говорили на протяжении прошлого месяца.

Вообще у меня сложилось впечатление, что Ваше предположение о том, что цены должны упасть при сокращении кредитования (см //comments.com.ua/?art=1204221545 ) не сработало. :123:

А может, всё таки, сработало в отношении цен продаж, но из чувства корпоративной солидарности Вы сей факт не афишируете, и продолжаете искать оправдалки роста «Хотелок» :11:

Цитата:

Если это предложение к риэлторам - то они всегда "за" (обеими руками и с радостными криками).
Если же это предложение к аналитикам, то они могут внести свой вклад, лишь делая рынок более прозрачным и открытым.А вот приведет ли большая прозрачность и открытость рынка к увеличению количества сделок - тут уж надо анализировать.
Скорее всего, приведет (ИМХО).

Раз все за прозрачный и открытый рынок, прошу ответить мне на вопрос, заданный в другой теме.

Поскольку ответа не получил, надеюсь, что Вы просветите в части одного из своих индексов.

В той дискуссии оппонент утверждал, что запросто получит на рынке аренды жилья в Киеве окупаемость в течение 10 лет.
У него некое неопределенное жилье неизвестного качества в разных районах Киева.
Поэтому я взял средние цифры с Вашего сайта.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Теперь я приведу свои соображения с проверяемыми цифрами.

Если не согласны - оппонируйте.

Посчитаем озвученную Вами доходность исходя из сегодняшних цен на жилье.
То есть берем сегодняшние цены на жилье, задекларированные на сайтах по недвижимости (в частности на этом), и сегодняшние цены на аренду.

Про царя Гороха и квартиры, полученные бесплатно, по наследству и т.п. не говорим.
Цены прошлых лет не вспоминаем.

Берем человека, сегодня имеющего деньги.

И сравниваем варианты покупки квартиры с последующей сдачей в аренду и размещение средств на гривневом депозите.

Депозитные ставки легко проверить.
А квартиру берем среднюю (как в индексах), поскольку в престижных квартирах специфическое ценообразование.

Берем среднюю сегодняшнюю цену, размещенную на главной странице этого сайта.

Видим 2842 доллара за квадрат.
Средняя площадь однокомнатной квартиры порядка 40 квадратов.

Стоимость однокомнатной квартиры 2842 х 40 = 113680 долларов.

10% годовых от 113680 долларов составляет 11368 долларов.

За месяц, чтобы получить 10% годовых, нужно арендную плату установить
11368 долларов : 12 месяцев = 947 долларов.

Вы настаиваете, что среднюю киевскую однокомнатную квартиру можно сдать за 947 долларов в месяц?

Притом прошу не говорить о центре и прочих дорогих вариантах.

Поскольку в более дорогих квартирах цена не 2842 доллара за квадрат.

Вывод : запросто получить 10% годовых при покупке квартиры по сегодняшней цене не получится.

А ведь по гривневому депозиту запросто пожно получить 16% годовых.
Я специально не говорю о 17, 18 и 19,5% годовых, хотя и такие предложения на сегодня имеются. Даже в крупных банках.

Резюмируя вышесказанное, смею утверждать, что сегодня покупка квартиры с целью получения дохода от сдачи ее в аренду в 2 раза менее выгодна, чем размещение средств на гривневом депозите.

Если Вы не доверяете гривне, валютные депозиты запросто разместить под 12% годовых.

Не нравится доллар – размещайте в Евро.

Не доверяете одному банку – разместите в каждом банке сумму, эквивалентную 50 тысячам гривень. Крупнейших и крупных банков на сегодня в Украине 34 штуки.
Вместе со средними банками – 68 штук.
Разместите вдвоем с женой в каждом банке по 100 тысяч гривень (а в сумме 6,8 миллиона гривень), и спите спокойно.
О том, что у нас есть еще 105 малых банков, даже не говорю.

Но на депозите без проблем можно заработать почти в 2 раза больше, чем на сдаче в аренду квартиры, купленной сегодня.

Отдельная просьба к Владимиру прокомментировать, как он считает «Индекс доходности жилья».

Хоть убейте , не понимаю, как он остается положительным, если не брать в расчет цены жилья 1913 года, а депозитные ставки, как в развитых западных странах или в Японии.

Цитата:

Раз все за прозрачный и открытый рынок, прошу ответить мне на вопрос, заданный в другой теме.

Поскольку ответа не получил, надеюсь, что Вы просветите в части одного из своих индексов.

В той дискуссии оппонент утверждал, что запросто получит на рынке аренды жилья в Киеве окупаемость в течение 10 лет.
У него некое неопределенное жилье неизвестного качества в разных районах Киева.
Поэтому я взял средние цифры с Вашего сайта.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Теперь я приведу свои соображения с проверяемыми цифрами.

Если не согласны - оппонируйте.

Посчитаем озвученную Вами доходность исходя из сегодняшних цен на жилье.
То есть берем сегодняшние цены на жилье, задекларированные на сайтах по недвижимости (в частности на этом), и сегодняшние цены на аренду.

Про царя Гороха и квартиры, полученные бесплатно, по наследству и т.п. не говорим.
Цены прошлых лет не вспоминаем.

Берем человека, сегодня имеющего деньги.

И сравниваем варианты покупки квартиры с последующей сдачей в аренду и размещение средств на гривневом депозите.

Депозитные ставки легко проверить.
А квартиру берем среднюю (как в индексах), поскольку в престижных квартирах специфическое ценообразование.

Берем среднюю сегодняшнюю цену, размещенную на главной странице этого сайта.

Видим 2842 доллара за квадрат.
Средняя площадь однокомнатной квартиры порядка 40 квадратов.

Стоимость однокомнатной квартиры 2842 х 40 = 113680 долларов.

10% годовых от 113680 долларов составляет 11368 долларов.

За месяц, чтобы получить 10% годовых, нужно арендную плату установить
11368 долларов : 12 месяцев = 947 долларов.

Вы настаиваете, что среднюю киевскую однокомнатную квартиру можно сдать за 947 долларов в месяц?

Притом прошу не говорить о центре и прочих дорогих вариантах.

Поскольку в более дорогих квартирах цена не 2842 доллара за квадрат.

Вывод : запросто получить 10% годовых при покупке квартиры по сегодняшней цене не получится.

А ведь по гривневому депозиту запросто пожно получить 16% годовых.
Я специально не говорю о 17, 18 и 19,5% годовых, хотя и такие предложения на сегодня имеются. Даже в крупных банках.

Резюмируя вышесказанное, смею утверждать, что сегодня покупка квартиры с целью получения дохода от сдачи ее в аренду в 2 раза менее выгодна, чем размещение средств на гривневом депозите.

Если Вы не доверяете гривне, валютные депозиты запросто разместить под 12% годовых.

Не нравится доллар – размещайте в Евро.

Не доверяете одному банку – разместите в каждом банке сумму, эквивалентную 50 тысячам гривень. Крупнейших и крупных банков на сегодня в Украине 34 штуки.
Вместе со средними банками – 68 штук.
Разместите вдвоем с женой в каждом банке по 100 тысяч гривень (а в сумме 6,8 миллиона гривень), и спите спокойно.
О том, что у нас есть еще 105 малых банков, даже не говорю.

Но на депозите без проблем можно заработать почти в 2 раза больше, чем на сдаче в аренду квартиры, купленной сегодня.

Отдельная просьба к Владимиру прокомментировать, как он считает «Индекс доходности жилья».

Хоть убейте , не понимаю, как он остается положительным, если не брать в расчет цены жилья 1913 года, а депозитные ставки, как в развитых западных странах или в Японии.

АА кому и что вы пытаетесь доказать? я Афанасию ещё год назад писал что аренда при нынешних ценах это не бизнес а развлечение пенсионеров....но он пенсионер и и это его бизнес.. и вы ему ничего не докажете... не тратьте время.... если бы он сегодня заплатил 250 000 со здачей дома через год и в ремонт ещё 20 000 вложил и здавал её пусть даже по 1000 в месяц это 280 месяцев что бы окупить её

Цитата:

Ваше мнение не столько ошибочно, сколько предвзято.
Выражается предвзятость в том, что в совершенно "проходных" фразах выискиваете что-то такое особое (такое, к чему можно придраться). А когда всякий раз ждешь подвоха и придирок, пропадает желание общаться.
Хотите верьте, хотите - нет, но не было у меня никаких коварных планов и особых мыслей (просто не до того было: торопился закончить работу и успеть на встречу) .

А теперь, на ночь глядя, мне нужно заниматься самоанализом и думать, с чего это я вдруг привел ту выдержку?
Да просто потому, что счел ее важной и интересной.
Наткнулся на сайте Нацбанка на важную для экономики и рынка недвижимости информацию, и дал ссылку, процитировал несколько строчек...
Тем более, что разговор о банковских кредитах на этом топике был, и вопросы были... И вопросы эти весьма непростые.
Рынок недвижимости у нас весьма кредитозависим. И все, что касается кредитов (а также всей банковской сферы), для рынка недвижимости важно.

P.S.
Кстати, вполне возможно, что подсознательно рассчитывал, что кто-то спасибо за ссылку скажет (и не ошибся: уважаемый customer спасибо сказал).

принимается.

думаю также, что самоанализ не вреден его проводящему. ведь только вам известны истинные причины тех или иных ваших действий. задали ли вы себе вопрос: "опубликовал бы я эту ссылку, если бы она содержала информацию о падении объемов кредитования вообще и ипотечного в частности?".
моя к вам предвзятость родилась не сегодня и не вчера. когда одни и те же факты мы интерпретируем по разному, иногда с точностью до наборот, когда вы приводите оправдательные аргументы, которые у меня - взрослого человека - вызывают улыбку. вот тогда и рождается у меня подозрение в вашей заангажированности. а после это подозрение переходит в уверенность.
самоанализ помогает вытащить желание из подсознания в сознание. и далее осознанно идти к его реализации или удушению в корне.

Цитата:

Но на депозите без проблем можно заработать почти в 2 раза больше, чем на сдаче в аренду квартиры, купленной сегодня.

Отдельная просьба к Владимиру прокомментировать, как он считает «Индекс доходности жилья».

Хоть убейте , не понимаю, как он остается положительным

Как мне кажется, под доходностью жилья понимается прирост стоимости, а не доход от сдачи в аренду. Грубо говоря, + 0,4 % в неделю * 55 недель в году = 22% роста в год. Депозит в гривне может быть 18%, итого на 4% в год выгоднее. А аренда - это приятный бонус к озвученному выше

Цитата:

Но на депозите без проблем можно заработать почти в 2 раза больше, чем на сдаче в аренду квартиры, купленной сегодня.

Отдельная просьба к Владимиру прокомментировать, как он считает «Индекс доходности жилья».

Хоть убейте , не понимаю, как он остается положительным, если не брать в расчет цены жилья 1913 года, а депозитные ставки, как в развитых западных странах или в Японии.

Не привожу в ссылке Ваши расчеты, поскольку в общем с ними согласен.
Они не так уж сильно отличаются от наших расчетов.
Основные данные по доходности аренды мы опубликовали в статье:
"Рейтинг арендных ставок и доходности в городах Украины (по состоянию на 1 января 2008 года)"
//domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 171375243/

В Киеве доходность от сдачи в аренду где-то на уровне 5,2% в год.
Максимальная в Луганске 7,7%, минимальная в Житомире 2,9% в год.
Правда, разброс цен по аренде очень высокий, потому статистическая погрешность этих цифр весьма высока.
Но в качестве ориентира эти цифры вполне можно использовать.

- - - - - - - - - - -
Теперь что касается индекса доходности жилья.
Его определяют, суммируя две составляющие.
1. Изменение стоимости жилья за достаточно длительный период (если не ошибаюсь, то у нас сейчас в программах указан период полгода). Причем, данные на начало и конец периода берутся не "мгновенные", а аппроксимированные (то есть, сглаженные). Делается это, дабы не было мгновенных всплесков и проседаний (интересуют не "сиюминутные" результаты, а тенденция/тренд).

2. Собственно доход от сдачи квартиры в аренду.

- - - - - - - - -
Сумма величин по пунктам 1 и 2 сравнивается со средневзвешенным значением годового банковского процента по депозитам (за достаточно длительный период).

Величина по пункту 1 может быть как положительной, так и отрицательной.
При этом индекс доходности вполне может быть отрицательным (это означает, что потенциальные убытки, связанные с удешевлением квартиры, выше доходов от сдачи ее в аренду).

- - - - - - - - - -
Воспринимать индекс доходности необходимо как некий ориентир.
Он не учитывает дополнительные расходы, связанные с приобретением и продажей недвижимости; потому НЕ ПРИГОДЕН для определения доходности краткосрочных инвестиций.
Тем не менее, общие тенденции увеличения/снижения ценности инвестиций в недвижимость данный индекс показывает.

Цитата:

АА кому и что вы пытаетесь доказать? я Афанасию ещё год назад писал что аренда при нынешних ценах это не бизнес а развлечение пенсионеров....

Я снимаю у пенсионерки квартиру по ул.Мичурина за 2500 гривен, доллары она не любит уже 2 месяца:)))
Милейшая женщина, ей невдомёк, что на депозите она могла бы иметь в 2-3 раза больше

Цитата:

Но на депозите без проблем можно заработать почти в 2 раза больше, чем на сдаче в аренду квартиры, купленной сегодня.

Дело вовсе не в расчетах где доходность выше, а где ниже. Ваши расчеты абсолютно верны с условием, что мировая финансовая система будет стабильна, а стоимость аренды и стоимость жилья не будут расти и дальше. Но люди, инвестирующие в камни и землю, не верят не только в стабильность украинской финансовой системы, но и в стабильность мировой финансовой системы, вообще. Они не видят и не хотят видеть, что пузырь сейчас образовался именно на рынке недвижимости и что имеенно лопание этого пузыря спровоцирует кризис в Украине, вообще. В России все еще опаснее, т.к. там все держится сразу на двух пузырях - нефтегазовом и жилищном. И пузыри эти обязательно лопнут, вопрос лишь времени. Кстати, никому от этого лучше не станет, т.к. за этим последует общий финансовый кризис, в том числе и массовые банкротства банков, в которых Вы советуете держать депозиты. Но если люди, имеющие реальные активы - недвижимость, землю, акции - останутся с своими обесценившимися активами, то люди, держащие свои сбережения в банках, могут вообще остаться без ничего, как вкладчики советского сбербанка.

Кроме того, стоимость аренды будет расти по мере того как будут расти доходы снимающих жилье. А вот депозитным процентам расти уже некуда.

Дело не только в денежных расчетах.
Дело еще в том, что у каждого человека есть внутренние (часто неосознанные) потребности в собственном "угле" ("гнезде", "крепости"...), в гарантиях на старость и "черный день".
В молодости, в суете карьерных устремлений подобные вещи уходят на второй план.
Какая недвижимость, если она недвижима, а человеку нужно куда-то двигаться, и не очень понятно куда...
Но постепенно все образуется, старость приближается...
Да и семья требует определенности, стабильности, гарантий... Короче, требует недвижимости. Ибо "мой дом - моя крепость". А из съемной квартиры могут в любой момент выгнать.
И тут в голову все чаще приходят мысли совсем иного плана.
Особенно, когда наблюдаешь, как все чаще и все серьезней начинают болеть одногодки. С инсультом (и его последствиями) сложно будет долго продержаться в съемной квартире. Особенно, если привык всю жизнь "хорошо жить" и "хорошо отдыхать".
Получится что-то вроде Стрекозы из известной басни (наверняка, Крылов писал ее прямо с натуры). А Муравей - он и есть муравей.
Не столько для себя, сколько для будущих поколений.

P.S.
Забываются со временем рестораны, поездки на курорты, и многое другое.
Воспринимаются как нечто такое, что уже не очень волнует (вроде как было не совсем со мной). А вот то, что и сейчас можно потрогать руками, - вот то и осталось.

Цитата:

Дело не только в денежных расчетах.
Дело еще в том, что у каждого человека есть внутренние (часто неосознанные) потребности в собственном "угле" ("гнезде", "крепости"...), в гарантиях на старость и "черный день".
В молодости, в суете карьерных устремлений подобные вещи уходят на второй план.
Какая недвижимость, если она недвижима, а человеку нужно куда-то двигаться, и не очень понятно куда...
Но постепенно все образуется, старость приближается...
Да и семья требует определенности, стабильности, гарантий... Короче, требует недвижимости. Ибо "мой дом - моя крепость". А из съемной квартиры могут в любой момент выгнать.
И тут в голову все чаще приходят мысли совсем иного плана.
Особенно, когда наблюдаешь, как все чаще и все серьезней начинают болеть одногодки. С инсультом (и его последствиями) сложно будет долго продержаться в съемной квартире. Особенно, если привык всю жизнь "хорошо жить" и "хорошо отдыхать".
Получится что-то вроде Стрекозы из известной басни (наверняка, Крылов писал ее прямо с натуры). А Муравей - он и есть муравей.
Не столько для себя, сколько для будущих поколений.

P.S.
Забываются со временем рестораны, поездки на курорты, и многое другое.
Воспринимаются как нечто такое, что уже не очень волнует (вроде как было не совсем со мной). А вот то, что и сейчас можно потрогать руками, - вот то и осталось.

То, что Вы написали, верно для вопроса :"Иметь свое жилье или все время арендовать?"
Я же в своих постах исхожу во-первых из покупки жилья с инвестиционной целью.
Во-вторых, если покупать жилье для себя, то когда, за сколько, и на каких условиях.
О пожизненной аренде речи нет.

А с приведенными Вами данными :"В Киеве доходность от сдачи в аренду где-то на уровне 5,2% в год." полностью согласен.

Я не раз в своих постах озвучивал информацию, полученную эмпирическим путем, о доходности киевского жилья от сдачи в аренду в размере 5-7% годовых.
Естественно, при условии покупки этого жилья по сегодняшним ценам.

Владимир, есть хорошая информация для аналитического отдела.

Информация хороша тем, что прогноз об удорожании жилья (правда ИМХО из контекста возможно имелась ввиду себестоимость) вызказал не анонимный эксперт, а председатель парламентского Комитета по вопросам налоговой и таможеной политики С. Терёхин //korrespondent.net/magazine/477070 :

" Отечественный бизнес столкнётся с препятствиями в виде более дорогих кредитов на закупку сырья" - предсказывает председатель парламентского Комитета по вопросам налоговой и таможеной политики. По прогнозам С.Терёхина, уже в этом году жильё существенно подорожает"

Так что можно, вроде бы, смело какай никакой плюсик к сегодняшним индексам солидно аргументировать.

P.S.
Возращаясь к коментариям к нынешним индексам ("Судя по нашим данным, происходит перераспределение потоков ипотечного кредитования, увеличение доли кредитов на покупку жилья за счет сокращения доли потребительских кредитов.") то есть противоположное мнение экспертов //korrespondent.net/magazine/477070 :
"Эксперты говорят о сокращении количества заёмщиков по длинным кредитам в несколько сотен тысяч долларов, но при этом сохранится динамика кредитования по потребительским кредитам - главным виновникам инфляции"

Цитата:

Возращаясь к коментариям к нынешним индексам ("Судя по нашим данным, происходит перераспределение потоков ипотечного кредитования, увеличение доли кредитов на покупку жилья за счет сокращения доли потребительских кредитов.") то есть противоположное мнение экспертов //korrespondent.net/magazine/477070 :
"Эксперты говорят о сокращении количества заёмщиков по длинным кредитам в несколько сотен тысяч долларов, но при этом сохранится динамика кредитования по потребительским кредитам - главным виновникам инфляции"

Так мы ведь тоже писали, что количество кредитов в несколько сотен тысяч долларов сократилось.
И одна из причин этого - ужесточение правил кредитования. Банки требуют подтверждения доходов заемщика. Подтвердить доходы, которые позволят выплачивать подобные кредиты, мало кто может.
Ипотечные кредиты берут обычно для приобретения самых дешевых квартир.
Или для доплаты, когда не хватает тысяч 40-60 для приобретения дорогой квартиры.