фундаментальный анализ рынка недвижимости

новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
Применения механизмов фундаментального анализа рынка к рынку недвижимости Киева.



Определение стоимости объекта недвижимости

Допустим у нас есть 100 тысяч долларов и мы положили их в банк под 10% годовых,

следовательно они принесут нам 10 тысяч долларов годового дохода.

Следствие: любой объект рынка приносящий в год 10 тысяч стоит 100 тысяч!


Пример:

Возьмем однокомнатную квартиру. Аренда в месяц - 300 долларов.

Годовой доход 300*12=3600 долларов.

3600=10%, х=100%. -> х=36 000 долларов - цена квартиры.


Выводы:


Если цена квартиры выше расчетной- выгоднее квартиру арендовать, в противном случае снимать.

[center] Ситуация на рынке
[/center]
Потенциальные покупатели

После выборов марта 2006 года в киев приехало много новых депутатов, которые приняв в мае 2006 года присягу получили законное право на покупку квартиры в киеве. После избрания спикера Верховной Рады (середина лета) каждый депутат написал заявление на его имя о выделении денег на квартиру - 2 миллиона гривень - 400 тысячь долларов. Теперь представьте почти 500 депутатов по 2 миллиона каждый - миллиард гривень. А рабочая сессия у депутатов начинается с сеньтября.

Вот в августе на киевский рынок недвижемости и были выброшены эти деньги, что отразилось в резком росте ценовых показателей сентября.


Реальные инвесторы.


Многие инвесторы предвидели описаную выше ситуацию и вложили в рынок деньги.

Инвесторов интересует не владение недвижимостью, а увеличение капитала.

Если доход на рынке недвижимости 20%, а у банков по депозиту только 10% - рынок недвижемости выгоднее.

Но как только рост цен на рынке остановится, все инвесторы выведут капитал с рынка и переведут в другие более выгодные формы инвестиций.


Пример:

Рост рынка недвижимости 7%. а банк дает 10%. Выгоднее продать квартиру и положить деньги в банк. Ведь владение квартирой приносит очень низкие дивиденты (аренду) - 3-4% годовых.


Прочие граждане, мнившие себя инвесторами
и покупающие дорогие квартиры в надежде впарить их в последствии еще большим дуракам.

- Цены растут и всегда будут расти.

- Цены упадут? Этого не может быть, потому что этого не может быть никогда.

это самая большая глупость на свете – скоро убедятся.

рынок всегда после роста начинает падать и после падения начинает рости.

это как МММ. кто последний продал - тот в дураках.


Спрос и предложение


Все риелтеры говорят в один голос, что \"Рынок регулируется спросом и предложением\".

Спрос превышает предложиние - вот вам и рост цен.

Да, цены растут(не падают) из-за превышения спроса над предложинем. НО...

Предложение маленькое не из-за нехватки свободных квартир. А из-за желания многих \"самопальных инвестеров\" подождать и заработать подольше.

Все риелтеры признают, что около 40% квартир на рынке скуплено \"инвесторами\".


Банки

О, здесь кроется одна из самых больших проблем для \"инвесторов\", да и банков тоже.

Банки дают кредит под залог квартиры - это раз.

Рынок может упасть на 10-20% - это два.

Это очено страшно! Почему? Попробую объяснить:

Я взял кредит на покупку квартиры 100 тысяч долларов на 20 лет.

Значит за год я успел выплатить 5% квартиры и теперь должен банку 95 тысяч.

Но рынок неожиданно просел на 15% и теперь моя квартира стоит 85 тысяч.

Залоговый кредит (квартира и есть залог) означает, что

Я должен банку 95 тысячь или квартиру (она стоит 85 тысяч).

Конечно я отдам банку квартиру (расторгну договор). Зачем мне платить банку 95 тысяч, когда можно заплатить только 85.

Первый взнос при покупке квартиры и страхует банки от возможности такого развития ситуации. 10% взнос страхует от проседания цены где-то на 15%.

Но если проседание было 20%-30% - разрыв большого количества договоров это неизбежность.

А сколько банков в этом году пожадничали и не обращая внимания на риски выдали кредитов с первоначальным взносом 0%, но с большей процентной ставкой.

Такие договоры почти 100% будут расторгнуты.

А что делать банкам с полученными по залогу квартирами? Только продавать. А это опять вызывает очередное падение цен, следующую волну отказников и новые квартирные аукционы.

Именно такой кризис был в японии в начале 90-х годов. Многие банки просто разорились, как и те \"инвесторы\", которые вложили в дорогую недвижимость свои кровные.


Аналитика


Многие смотрят на графики цен и видят рост. Но более ценная информация о рынке - это индекс ценового ожидания. Он показывает скакой скоростью растут/падают цены.

Если индекс выше нуля - цены растут. Если ниже - цены падают. А если индекс выше нуля, но собирается пересечет ноль, то скоро цены собираются перестать расти и начнут падать.


Падение


1) Первыми с рынка уйдут профисиональные инвесторы.

следствие - остановка роста цен, стагнация рынка.

2) В сед за этим банки ограничат/ужесточат условия получения новых кредитов.

следствие - падение спроса на 10-20%, начало падения цен.

3) Расторжение кредитных договоров заключенных в 2006 году с низким первым взносом. Выставление банками залогового имущества на аукционах.

следствие - рост предложеня и стремительное падение цен.

4) Паника на рынке и обвал цен до уровня описанного в начале статьи:

Цена квартиры равна 10 ее годовых доходов.
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
И в каком же это кредитном договоре такое прописано?
Как-то не верится, чтобы какой-то банк давал кредит с минимальным первоначальным взносом, а в залог брал лишь покупаемую квартиру.
Вот если первоначальный взнос за квартиру процентов 40, то на оставшиеся 60% банк может таки выдать кредит, взяв в залог лишь квартиру.
А так - все имущество заемщика в залоге.
Если же найдете поручителя, - то и его имущество в залоге окажется.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 655
Профиль
Репутация:    4
В принцыпе много нормальных рассуждений. Но есть одно НО! на счет банков.

1. Банку выгодно клиента - "ДОИТЬ". Тоесть взяв кредит - Вы я вляетесь, такой себе "коровой-МУ", только без сисек.

2. Почему выгодно доить. да потому, что в 99% случаев и банк и земля и дом и строй организация принадлежат одной группе лиц. И им глубоко пофиг упадет что-то или нет. Все равно ихнее. И им пофиг насколько оно упадет, потому как рентабельность сейчас достигла 550% - это астрономическая цифра и предвестник неизвестно чего - повидимому времен феодализма аля демократизма по украински.

3. Так что пакеда - выход один - хорошо зарабатывать. Больше выхода нету. Хотя есть еще разные лотереии - ну это шанс...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 292
Профиль
Репутация:    4
Вот он, минимально-реальный перебор. Минимум 40 %. Это страховка от падения.
Вопрос: а зачем эта страховка, если рынок не просядет НИКОГДА и цены будут только расти? Они что, не читают статистику и прогнозы?
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
Индекс ценового ожидания падает и уже 0.4%. Как только он упадет до 0.0 это будет локальный максимум роста цен. Дальше только спад.
В Москве уже упал до 0 http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=2& ... ek&grnum=1
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 44
Профиль
Репутация:    0
3600=10%, х=100%. -> х=36 000 долларов - цена квартиры.


Представьте себе две трёхлитровые банки наполовину заполненые водой. В каждой банке по поплавку. Уровень поплавка - это цена оренды. Уровень воды - уровень цены жилья (хоть умноженный на 10%, хоть на 3%) Назовем первую банку, скажем, Францией - стабильная банка, которую мы тихонько поставим на подоконник. Уровень поплавка ессно совпадет с уровнем воды. А вот вторую банку назовем Украиной, и в 1991 году начнем ее раскачивать, чтоб аж брызги летели. И тут уж уровень воды может и за края выпрыгивать, а вот поплавок где будет - никто не скажет. Потому что система не стабильная. Я всем этим хотел сказать, что всякие там утверждения про то, как должно быть, следует приводить с оговоркой \"в стабильной системе\".
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 3074
Профиль
Репутация:    43
геннннннниальнааааааааааааа!



х=36 000 долларов - цена квартиры.


Представьте себе две трёхлитровые банки наполовину заполненые водой. В каждой банке по поплавку. Уровень поплавка - это цена оренды. Уровень воды - уровень цены жилья (хоть умноженный на 10%, хоть на 3%) Назовем первую банку, скажем, Францией - стабильная банка, которую мы тихонько поставим на подоконник. Уровень поплавка ессно совпадет с уровнем воды. А вот вторую банку назовем Украиной, и в 1991 году начнем ее раскачивать, чтоб аж брызги летели. И тут уж уровень воды может и за края выпрыгивать, а вот поплавок где будет - никто не скажет. Потому что система не стабильная. Я всем этим хотел сказать, что всякие там утверждения про то, как должно быть, следует приводить с оговоркой \\"в стабильной системе\\".
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 63
Профиль
Репутация:    0
TradeMaster, респектищеееее Вам, действительно трезвый анализ, но, готовьтесь - Владимир или Гтвщ сейчас будут предъявлять к Вам что-то вроде:
- А откуда такие рассуждения?
- На Украине достаточно людей способных покупать жилье и по более высоких ценах.
- Мнение об обвале рынка надумано, незавмсимо от источника.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
2 Городской житель.
С "Гтвщ" еще не встречался, но "Владимир" во всех ветках доказывает что цены будут идти вверх, без объективности, но с упрямством.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
В отношении цен все просто: или аренда подниметься в 3 раза до 900 за однокомнатную или цена квартиры упадет в з раза - с 90 до 30 тысяч.
Себистоимость же квартиры на вторичном рынке играет небольшую роль.
Все остальное паника и спекуляции, спекуляции и паника.
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 3236
Профиль
Репутация:    114
Якщо ще середня зарплата по Києву якимось чудом враз виросте в 3 рази то прогнози модератора здійсняться.

Аренді ж рости далі нема куди. На аренду ціни "ринкові", бо швидко врівноваються попитом/пропозицією.

Цікаво, а ріст цін на поїзд яким чином вплине на аренду і РН?
Наприклад якщо метро буде по 1,5 грн., а маршрутки по 3 грн, то витрати виростуть десь на 50-150 грн, крім того, подохідний податок виріс до 15%, це ще втрата 2% доходів.

В кого які думки?
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
Если я могу платить в месяц банку $1000, то я могу взять кредит на сумму около 100 тысяч. Допустим мои расходы выросли на $100. Следовательно я могу платить банку 900 в месяц и могу взять в кредит только 90 тысяч.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 14
Профиль
Репутация:    0
Фундаментальный анализ рынка недвижимости должен включать в себя оценку спроса, потому что сейчас большинство участников рынка оперируют такими понятиями как, спрос превышает предложение в несколько раз, потому что очень большая трудовая миграция. После выборов приехало очень много покупателей из Донецка. А кто пытался реально оценить спрос. На форумах говорили о 30-40 тысяч квартир, которые продаюся в Киеве в год. Какой удельный вес киевлян в общем объеме продаж ,такой статистики нет. Общее количество кв. метров этих квартир составляет не более 3 млн. кв. метров,из них 1.2 млн кв. метров новое жилье плюс в Киеве строится ежегодно 100 тысяч кв. метров индивидуальных домов. Общий жилищный фонд в Киеве составляет 56.5 млн. кв. метров. Поэтому только около 5% киевского жилья ежегодно продается и покупается, поэтому в случае снижения цен возможно увеличение предложения за счет старого жилого фонда до уровня 10-15%. Не стоит преувеличивать значение депутатов для киевского рынка недвижимости, потому что только около 200 новых депутатов, которые не имеют квартиры в Киеве, они сейчас снимают номера в гостиницах, а в будущем из денег ,предусмотренных для ВР им будут строить жилье.

Очень важным показателем является официальный миграционный прирост , включает также иностранцев. Как правило люди,которые приезжают из регионов или других стран,покупая жилье регистрируются в Киеве. Официальный миграционный прирост выглядит следующим образом:

2002- 18 тысяч
2003- 22 тысячи
2004- 31 тысяча
2005- 32 тысячи
11 месяцев 2006- 21тысяча!!!

Поэтому говорить о массовой покупке жилья регионалами скорее всего преждевременно.

Природный прирост в Киеве отрицательный и составляет (- 5 тысяч чел.) в 2005 году.

Важными является также показатели такие как потребность предприятий Киева в персонале и общее количество наемного персонала
2004- 20 тысяч
2005- 26 тысяч
2006- 34 тысячи

Общее количество

2003- 866 тысяч
2004- 884 тысячи
2005- 965 тысяч

Данный показатели косвенно отражает динамику миграции в Киев, если в 2004 количество официальных работников увеличилось на 20 тысяч, то уже в 2005 году на 80 тысяч. При этом можно с высокой вероятностью утверждать, что общее количество мигрантов составляет около 150 тысяч человек,если учитывать людей на рынках и трудовых нелегалов. Но большинство трудовых мигрантов формируют арендный рынок. Поэтому важно понять когда произойдет снижение трудовой миграции в Киев, я думаю что оно произойдет через 5 лет ,когда на рынке труда уменьшится количество молодых специалистов, прежде всего рабочих специальностей которые были рождены в 90-е годы.В 70-е годы рождалось 800-900 тысяч ежегодно, а последние 15 лет только 400-500 тысяч в год. Это поколение будет формировать спрос на все группы товаров длительного пользования. Сколько они смогут родить детей через 10 лет 200-300 тысяч? Поэтому брать кредит на 20 лет с такой демографией просто неоправданно в долгосрочной перспективе. До этого времени цены могут расти ,потому что цена недвижимости -эта категория психологическая поэтому, если люди будут уверены, что недвижимость в столице это лучшая инвестиция они будут покупать и 10000 долларов квадратный метр,не думая о соотношении аренды и ипотеки. Я лично не хочу быть среди этих людей.

Есть также вероятность того , что может увеличиться миграция из других стран , но ЕС, Россия, Беларусь,Казахстан,Турция, а в перспективе и Азербайджан (рост ВВП в 2006- около 30%) будут сдерживать этот рост благодаря своему экономическому развитию. Поэтому нелегальная миграция в Украину не превысит 200 тысяч в год и это будет на 80% транзит в другие страны. Сейчас официальный миграционный прирост составляет 5 тысяч человек в год плюс 2 тысячи беженцев.

По поводу ипотеки, которая сейчас для банков является самым прибыльным продуктом. Увеличение депозитов физ. лиц ,включая валютные депозиты, в 2006 году на 30 млрд до 100 млрд гривен является хорошим показателем. Ипотечные кредиты составляют около 30 млрд грн, оценка проведена косвенно данные 2 -х ведущих банков по объему ипотечных кредитов, я сравнил с их удельным весом во всей банковской системе. Если предположить , что доля ипотеки в целом по Украине составляет 50%, а в Киеве около 80%, то рынок продажи недвижимости составил в этом году не менее 60 млрд грн, увеличившись также в 2 раза на 30 млрд грн. При этом, если депозиты будут продолжать увеличиваться хотя бы на 30 млрд в год, то уже через 5 лет на счетах банков будет 250-300 млрд грн депозитов. Которые должны быть направлены ,в основном,на ипотеку, поэтому ставки по кредитам снизятся, потому что спрос уменьшится по вышеперечисленным причинам. Банки будут снижать процентные ставки, а цена на недвижимость будет также снижаться. В Японии, где тоже численность населения не увеличивается с 1992 года по 2004 цены на недвижимость только снижались, увеличившись в 2004 году на 0,4 %. Поэтому через 5 лет нас ждет японский сценарий. Жилье в Киеве нужно будет покупать через 15-20 лучшего качества и по такой же цене :15:
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Хорошая логика в статье.
Только я не совсем согласен с Вашей трактовкой индекса ценового ожидания. Этот показатель расчитывается из цены предложения, который в свою очередь просто психологический показатель. А на базе психологических финансовые прогнозы строить нельзя.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1

Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
Официальный миграционный прирост обязательно в первую очередь должен сказываться на аренде, а не на стоимости недвижимости.
В Донецке уровень зарплат и жизни раза в 2.5 ниже чем в киеве. О тысячах донецких миллионеров в Киеве - это Вы перегнули.

Ни один нормальный иностранец не станет покупать нашу хрущевку за 100 тысяч.

Да! Спрос превышает предложение. Но это только потому, что :
1) что многие квартиры придерживаются
2) спекулянты держат 40-50% рынка.

И вечно придерживать рынок не смогут ни первые ни вторые.
Этот как "Кто первый моргнет".
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 14
Профиль
Репутация:    0
потому что сейчас большинство участников рынка !!! оперируют такими понятиями как, спрос превышает предложение в несколько раз, потому что очень большая трудовая миграция. После выборов приехало очень много покупателей из Донецка. А кто пытался реально оценить спрос.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1574
Профиль
Репутация:    10
Вот и оцените. В среднем человеку сколько надо метров для сносной жизни? Метров 30. А в Киеве сейчас сколько метров на человека? Наверное где-то 15. Получается чтобы спрос удовлетворить надо построить еще целый Киев, а строится очевидно гораздо меньше.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
2 fedor///
В тотм то и дело, что нормальный рынок регулируется спросом и предложением. А наш - спекулянтами. Спекулянты сдерживают предложение - вот и дисбаланс.

После выборов приехало очень много покупателей из Донецка.
Да! И 90% из них арендуют квартиры! И покупать квартиры на перегретом рынке они не собираются. НИКТО не собирается покупать на ТАКОМ рынке квартиры.
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Это Вы так интерпретируете мои посты.
Если по большому счету, то я говорю о том, что:
1. Подавляющее большинства владельцев киевской жилой недвижимости руководствуются не столько "ближними целями" (типа купить подешевле - продать подороже, ориентируясь на "реально прогнозируемые сегодняшние цены"), сколько дальними "стратегическими целями".
2. Когда на рынке превалируют участники, руводствующиеся "стратегическими целями", - то этот рынок далек от классического (законы классического рынка тут уходят на второй план). И конкретные ситуации (например, во времена отсутствия сделок на рынке) этот вывод всякий раз подтверждают.
3. Подавляющее большинство участников рынка недвижимости полагают, что вложения в киевскую недвижимость их не подведут (в том числе, с учетом долгосрочных перспектив). А вот любые иные (доступные для них сегодня) вложения могут подвести.
4. Индекс ценового ожидания мы приводим лишь на самую ближнюю перспективу (на неделю и месяц). Прогнозы на более длительные сроки даем достаточно осторожно (и, надеюсь, взвешенно).
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Аналитика от TradeMaster



dsf