фундаментальный анализ рынка недвижимости
QUOTE(anglorus)Забавная формула...
Если уж Вы говорите о теоретических пределах, то нижняя цена вполне может быть ниже себестоимости.
Деньги тот же товар и вполне возможен аукцион на продажу, скажем, 100 000. Где "меновой стоимостью" выступит наиболее приемлемый вариант квартиры (например).
Если предположить что в Киеве 100тыс семей могли бы купить 100тыс квартир по себестоимости, а квартир всего 10тыс - то было продано 10 тыс квартир по себестоимости. Если же, некая часть все же могла предложить большую сумму, то в условиях дифицита они бы, очевидно, это сделали.
Другой пример...
А если предположить что в Киеве ежегодно продается 30 000 квартир и большинство "первых" покупок - спекулятивные (остальное фактически обмены).
То при исчезновении спекулятивных денег количество сделок стремится к нулю. Зато остается огромное количество желающих иметь квартиру.
И "платежеспособный спрос" проводит аукцион на продажу своих средств за квадратные метры.
- Москва 21,4 кв.м жилья на человека;
- Париж (собственно город) 28кв.м жилья на человека;
- Берлин 33 кв.м жилья на человека;
- Рим 34,5 кв.м жилья на человека;
- Вена 36,5 кв.м жилья на человека.
Финский источник //www.hel2.fi/Tietokeskus/julkaisu ... en_net.pdf
дает такие данные за 2004 год
Хельсинки 33,7 кв.м на человека;
Регион Хельсинки 34,7 кв.м на человека;
Вся страна 37,1 кв.м на человека.
Надо полагать, что с тех пор количество квадратных метров на человека увеличилось
Если есть, поделитесь с собеседниками, плиз.
Любопытные ссылки появляются если ввести в Гугле выражение «обеспеченность жильем». Вот например из Википедии для Испании:
Обеспеченность жильем : в среднем на каждого испанца приходится 45 м2 общей площади жилья (2005 г). Для сравнения : в России на каждого россиянина приходится в среднем по 20.5 м2, в Болгарии и Венгрии - по 30 м2, в Ирландии - 33 м2, в Португалии - 36 м2, во Франции - 37 м2, в Германии - 44 м2, в Дании - 52 м2, в Люксембурге - 53 м2, в Швеции и Бельгии - по 55 м2. Доля собственников жилья составляет 87 % населения, по этому показателю Испания занимает 1-ое место в Евросоюзе.
А вот что я нашел по-поводу Украины, оказывается государство заботится о гражданах:
В течение 15 лет украинцы будут обеспечены жильем
Строительная палата Украины (СПУ) подготовила законопроект «О государственной поддержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства», которым предусматриваются государственные стандарты обесечения граждан жильем…
… Руководство Строительной палаты считает, что реализация предложенного законопроекта позволит в течение 15 лет повысить уровень обеспечения граждан жильем с 21,5 кв. м до 31,5 кв. м, что отвечает показателям обеспечения жильем в постсоциалистических странах Центральной Европы. Принятие закона позволит значительно повысить уровень доступности жилья для широких слоев населения и существенно повысит экономическую активность на внутреннем рынке.
Полная статья вот здесь.
//www.ukrbiznes.com/news/construction/24 874.html
Кстати, написана статья 15го января 2007
Київ, столиця України, одне з найбільших міст Європи. Розташований на р. Дніпро. Населення Києва становить приблизно 4130 тис. осіб[1] (без урахування приїжджих - 2661 тис.[2]). Площа міста - 839 км². Разом з передмістями утворює Київську агломерацію із сукупним населенням 5206 тис. мешканців. Київ є окремою адміністративно-територіальною одиницею в складі України, його статус визначається спеціальним законом. Також Київ є адміністративним центром Київської області.
[/size]
Это для общего развития.
[size=1]После прослушивания лекции по спросу, перейдем к эластичности. Просим.
Так и до типов рынков доберемся.
Эксперт подсчитал это по среднему потреблению хлеба
==============
В среднем в Киеве проживает 4 миллиона 130 тысяч жителей, заявил директор аналитико-исследовательского центра "Институт города" Александр Сергиенко.
Так как достоверных данных о реальном количестве жителей Киева нет, эксперт предложил методику исследования по среднему потреблению хлеба, пишет Газета по-киевски.
Согласно исследованиям Госкомстата, средняя величина потребления хлеба в Киеве составляет 5,4 кг в месяц. Учитывая годовые объемы производства хлеба, удалось подсчитать, что в Киеве проживает 4,13 миллиона человек.
Эта цифра не учитывает сезонные колебания, однако она существенно отличается от данных официальной переписи.
==================
Один екзперд посчитав кіко хліба ми їмо. Геніально!
Я зїдаю батон за день. Та ще півчорного українського. За місяць виходить 30 кг. Може краще жетони в метро порахувати, кіко за день їх накапає, можливо точніше проксі буде.
І ще, у вікіпедії море помилок. наприклад , дану фразу тре було читати ""з врахуванням приїзджих". Бо виходить що з приїзджими аж 6 лімонів населення в Київі. Дас іст хвантастішь.
Призрак налогов ходит по стране
20.01.2007 16:00
Годовой налог на квартиру, скажем, стоимостью в 220 тыс. долларов составит 11 000 гривен.
Стоило Виктору Ющенко в декабре нынешнего года заявить о том, что он "большой сторонник введения налога на недвижимость и отнесения его к местным налогам", как депутаты от "Нашей Украины" внесли соответствующие законопроекты.
Авторов двое – Сергей Бычков и Владимир Стретович. Законопроектов также два – "О налоге на имущество юридических лиц" и "О налоге на имущество физических лиц". То есть, после принятия данных документов обидно не будет никому. Потому что платить будут все.
Вкратце о предлагаемых нововведениях для юрлиц. Авторы законопроекта предлагают включить в объекты налогообложения всю недвижимость и другие основные и непроизводственные фонды, в том числе имущество, которое передано во временное пользование. Базой налогообложения установлена среднегодовая балансовая стоимость имущества. Налоговый период составляет квартал для нерезидентов и год для резидентов Украины. Ну а сам налог составляет 1,5% от базы налогообложения и платится в общегосударственный бюджет.
Физлицам "повезло" не меньше. В отличии от нашумевшего законопроекта Цушко , авторы решили не устанавливать минимальную планку стоимости. То есть платить будут все без исключения: и бабка в Тернопольской области с общей рыночной стоимостью жилья в 500 долларов, и миллионер из Киева. Однако в нынешнем варианте законопроекта наконец-то выписан достаточно вменяемый дифференцированный подход к ставке налога.
Как и в прошлом проекте от уплаты налога не будут освобождаться пенсионеры. Льготы будут предоставлены лишь различным категориям инвалидов, чернобыльцам, ветеранам и т.п. Причем освобождаться от уплаты налога данные категории населения будут лишь в том случае, если стоимость их имущества составит не более 400 тыс. грн. То есть, на практике, льготник будет платить налог на недвижимость, если в его владении находится однокомнатная квартира где-то на Оболони. В целом же расценки будут выглядеть примерно следующим образом.
Собственник халупы, скажем, где-то на Черкасчине, стоимостью в 3 000 долларов ежегодно будет обязан заплатить максимально 7,5 гривень. Житель райцентра с двухкомнатной квартирой стоимостью в 30 000 долларов – максимально 300 гривень. Киевлянин, владеющий двухкомнатной квартирой стоимостью 120 000 долларов – максимально 3000 гривень.
Ну а кто имеет более приличную квартиру поближе к центру, скажем, стоимостью в 220 000 долларов, будет платить 11 000 гривень. Налог платится каждый год, не позднее 11 марта и идет в местные бюджеты, нынешний уровень наполнения которых оставляет желать лучшего. Его введение коснется также и тех, кто своего жилья не имеет. Ведь компенсировать финансовые потери владельцы квартир, сдающих жилье в аренду, будут за счет арендаторов. В целом, законопроект для физлиц, несмотря на будущие очевидные финансовые проблемы большинства плательщиков, пока что являет собой один из наиболее соцориентированных из предложенных вариантов и может быть поддержан депутатским корпусом и подписан Президентом. Ведь "регионалы" вряд ли будут против. Правительство планировало ввести налог на недвижимость, правда, с 2009 года, а не с 2008, как предлагают Бычков со Стретовичем. Однако вряд ли парламент устоит перед искушением ввести новый налог и наполнить хоть чем-то местные бюджеты. Ведь до выборов еще далеко, а, значит, население еще не превратилось в электорат и время подачек и социальных подарков пока еще не наступило.
Фантастіш-фантастіш..., як така "мудра людина", а ще не мільйонер, а всего один із 1500000 приїзджиш, хоча якщо не враховувати дітей, то мабуть один із 1000000?
Славентий, я тоже сперва так подумал, но потом, перечитав проекты законов, сменил точку зрения.
Проект Закону про податок на майно юридичних осіб
//gska2.rada.gov.ua/pls/zweb_n/web ... 3511=29274
Недостатки очевидны
1) нет прогрессии за лишние/инвестиционные квартиры
2) ставка налога формулируется в лучших традициях при цене свыше миллиона от 0.5 до 1% в год. Думаю, большинство инвесторов особо не напрягутся под этой ношей, т.к. доход от аренды все же выше чем 1% годовых. Более всего пострадают не инвесторы, а счастливые владельцы унаследованной недвижки.
3) Факт того, что отчисления с физлиц идет в местный бюджет, стимулирует эти самые местные власти удерживать цены на недвижку чем повыше, т.к. чем больше цены, тем больше бюджеты (из которых можно украсть) и тем больше могут быть откаты при "недооценке" собственности.
По поводу приезжих я пітался анализировать в предыдущих постах. Цифра в 150000 тысяч это примерный объем мигрантов в год, но среди них много сезонных которые торгуют на рынках работают охранниками, то есть живут не полную неделю в Киеве . Официальная статистика, что приезжает 50-60 тысяч в год, включая студентов, которых прописывают в общежитиях, а уезжает из Киева 20-30 тысяч человек последние 2-3 года. Но Вы думаете в Пекине меньшая миграция , когда в селах у них 400 млн человек , а у нас только 13.
Насчет потребления хлеба, я на протяжении 5 лет изучаю тенденции потребления на аграрном рынке Украины. С увеличением уровня доходов потребление хлеба уменьшается, что подтверждается статистикой. Цифра в 5.4 килограмма не соответствует действительности, потому что
1. В статистике используется понятие не хлеб, а хлебобулочные изделия
2. В 2005 году потребление в городах составляло 9.6 кг на человека, в селах 11.8
3 В 2005 году производство хлебобулочных изделий в Киеве составляет 268 тысяч тонн, 20-30 % этого рынка составляет привозной хлеб и продаваемый без отражения в статистическом учете. Общий объем потребления около 350 тысяч тонн, которые составляют 350 миллионов кг.,разделив на (9.6*12 месяцев=115.2 кг в год) получаем 3.04 миллиона человек. При это я не учел сколько хлеба могут съесть люди, которые проезжают транзитом или живут не более 1-2 дней, поэтому где-то 5% населения можно смело отнять. Получаем 2.85 миллиона человек. О каких 4.2 миллиона может идти речь.
Я як їду в село, то купую батон, по буханці білого і чорного.
Крім того бачив, як народ в електричку хліб несе мішками.
Також підприємці його возять машинами продавати по навколишнім селам.
Вы тут спорите, а ответьте на вопросик. Раз у нас безумный спрос на жилье и его всем жутко не хватает (строят мало, предложений на вторичке тоже мало). Так почему же квартиры месяцами продаются и никто их не покупает (возьмите Авизо и сами поглядите)? Ведь всем приезжим нужно где-то жить?
Вот к примеру квартира по адресу Жукова 24а
Авизо от 30.01.07 //aviso.ua/a/Cn.aspx?r=2238&i=-214746938 5&pg=2
Авизо от 07.11.06 //aviso.ua/a/Cn.aspx?r=2238&i=-214746939 9&pg=3
Неужели за 3 месяца нельзя было продать квартиру раз такой безумный спрос? Но ее никто не покупает и при этом цена на квартиру все увеличивается!
Ситуации бывают самые тупейшие и такие примеры вы найдете всегда. Для того статистика и есть, чтоб отслеживать реальный общий, а не частный тренд.
-- Раз у нас безумный спрос на жилье и его всем жутко не хватает (строят мало, предложений на вторичке тоже мало). Так почему же квартиры месяцами продаются и никто их не покупает --
я сам купил в декабре квартиру. выбирал с августа! надо сказать что не в киеве-сумы. в августе цена двушек была в среднем 26-27 к ноябрю подошла до 34-36... действительно многие квартиры продавались почти год! объяснение тому - обмен на другое жилье. ведь людям нет смысла продавать дешевле! они тогда не купят больше площадь или не разъедуться...все повышение идет с однокомнатных...но самое интересное что в центре города (в сумах) квартиры уходят за неделю! я купил когда хозяин дал объяву на ТРЕТИЙ день! в этом же доме продалась двушка по цене 1200 /м2 /без балкона/при средней цене 900/м2 за неделю!
в центре в нормальном спальном районе всегда жилье будет стоить дороже и ликвиднее!
- ЖК Dibrova Park | Диброва Парк | IB Alliance | ул. Северо-Сырецкая18.041 899
- ЖК На Озерной | Атлант | Новоселки, ул. Озерная18.04741
- Если вы инвестор проблемного строительства. Что делать?18.0442
- Комплекс апартаментов CitiZen | Сити Зен | ул. Генерала Шаповала, 1-318.04173
- ЖК Terracotta | Терракот | Perfect Group | пр. Николая Бажана18.04819
- ЖК Lucky Land | Лаки Ленд | DIM Group | ул. Берковецкая, 618.04111
- ЖК LookyanSky | Resa Development | ул. Лукьяновская18.0481
- ЖК 4 сезона | УМК | ул. Михаила Максимовича, 3г18.04744
- ЖК Отрада | Киевгорстрой, bUdCapital | пр. Отрадный, 93/218.042 729
- ЖК Урловский-1 | Киевгорстрой, bUdCapital | ул. Причальная, 1117.043 632
- Стоит ли сейчас покупать недвижимость?18.043 405
- Дядечко Євгеній Вікторович (0675072477) втік з орендованої квартири14.047
- Походження грошей на купівлю квартири при її продажу17.035
- Двухэтажные квартиры в новостройках17.0311
- Продаж кімнати сусіду17.032
- Управляющая компания угрожает отключить электричество - это законно?27.023
- Перепланировка - вопросы юридического характера11.02177
- Квартира в Черкасах, вторинне житло13.011
- Погорельцев Эдуард Валентинович - недобросовестный арендатор11.124
- Оправдывает ли себя посудомоечная машина09.04158
- Отзывы о кондиционерах. Какой кондиционер лучше08.04275
- Как подобрать кухонную мебель25.032
- Як вибрати правильний бойлер: Посібник від сантехніка з 20-річним досвідом13.031
- Де ви замовляли послугу 3-д дизайну інтер'єру?11.021
- Болит спина27.0169
- Какая ткань подойдёт для пуфиков и мягких сидений для табуретов12.1218
- Шукаю фільтр та мішок багаторазовий для пилу.03.111
- Нужен ли измельчитель мусора? Отзывы о необходимости в наших условиях18.1085
- ЖК "Імперіал Парк Авеню", Чернівці, вул. Рівненська, 7 - "Імперіал Буд"13.024
- ЖК "Дом у моря", Одесса, Южный, ул. Иванова28.1216
- ЖК Kandinsky Odessa Residence | Кандинский | Одесса, Французский бульвар, 63/6505.12181
- ЖК Європейський Двір 1 | 2 | Эко Комфорт Груп | Чернігів27.114
- ЖК Приморские Сады | Graf development | Одесса, ул. Марсельская31.104
- Одесса, микрорайон на Лузановке - "Консоль"24.095
- Посоветуйте рабочих для ремонта квартиры15.04138
- Помогите выбрать хороший шуруповерт26.0338
- Входные двери. Отзывы о бронедверях и советы15.03297
- Посоветуйте систему инсталляции для сантехники25.0226
- Проектування електрощита у Візіо07.021
- Помогите, пожалуйста, собрать перекрестный выключатель.23.011
- Монтаж телевізора09.012
- Гідробокс.допоможіть.зібрти gm418sv06.011
- Пластиковые окна, какие лучше - поделитесь отзывами22.12239
- Своя машина или такси?17.03533
- Продам Электроды Сварочну проволоку Баллоны Сварчные материалы оборудование12.032
- Отдам гипсокартон по символической цене03.031
- Строительные материалы, продажа оптом и в розницу03.0370
- Рекомендую всім своїм знайомим Андроцентр!24.023
- Куди краще звернутися за імплантацією зуба в Києві?24.024
- Спасение от комаров, советы11.0237
- Установка и обслуживание бойлеров, ремонт, чистка16.0110
- Строительные работы25.121