Два графика. И делайте вывод сами.

Цитата:

Не удивлюсь если в долгосрочной перспективе после очистки от инфляции кореляция окажеться слегка негативной на большинстве периодов. Недвижимость воспринимается альтернативой фондовому рынку и поетому когда ФР находится в чистом бычьем тренде (1982-87 или 1994-2000) т.е. не под воздействием монетарного и фискального стимулирования как с 2001-го года, РН теряет свою привлекательность и является очень плохой (по отношение к ФР) инвестицией (даже с учетом аренды).
В очень долгосрочной перспективе (100 лет и более) считается, что недвижимость растет на уровне инфляции, тогда как рынок акций предлагает еще и премию равной большой части реального роста економики. Естественно, речь идет о классах активов (индексах рынков) а не о конкретных обьектах с обеих сторон.
Сказанное выше относится к большим, диверсифицированным економикам (US,EU)

Большое спасибо за оперативный ответ. А при медвежем тренде на ФР как себя РН ведет?
Забавно за РТС наблюдать - вчера нефть подешевела - рынок просел, сегодня на 5% выросла - взлет

Насколько я понял в России есть большая зависимость нефть-жилье-ФР, А в US и EU эта зависимость более диверсифицирована.

Цитата:

Большое спасибо за оперативный ответ. А при медвежем тренде на ФР как себя РН ведет?

Зависит от "медвежести" рынка. Во времена Великой депрессии дешевело все При более щадящих корекциях имеет место феномен перехода денег из ФР в РН.
В 70-е была сильнейшая инфляция и хоть ФР номинально держался и даже рос (74-82) - реально он дешевел. Инвесторы тогда, спасаясь от инфляции, входили во все "материальное" в том числе и недвижимость, но насколько недвижимость тогда реально выросла у меня нет даных. Знаю лишь на практических примерах, что случилось потом : люди купившие квартиры в пригороде Парижа в 1982, могли "заработать" аж 20-25% продав их в 1997 - т.е. реально меньше инфляции за 15 лет. ФР за это же время вырос раз в 5.

Цитата:

Киоск рядом с метро - золотое дно, можете мне поверить..........

ню ню... можете мне поверить я без киоска с одним портфелем могу за день сделать больше чем ваше "золотое дно" за месяц.... это если повезёт..... а в том что я каждый день без киоска зарабатываю больше чем киоск несомневаюсь....
нашол мне золотое дно киоск за который просят 40 000 максимум и эти деньги гипотетически могут отбится за 3 года на который выдано разрешение на установку МАФ

А Украина следущая да еще и за газ цены взвинтят ...
//krisha.kz/content/article/4622.html

Заемщики не вернули банкам более 8 миллиардов тенге
После того, как банковские и кредитные учреждения начали предъявлять в большом количестве судебные иски гражданам, которые приобрели недвижимость по ипотечным кредитам, резко увеличилось число споров по возврату этих кредитов.

15 мая в Верховном суде РК прошел круглый стол на тему "Состояние и перспективы взаимодействия органов исполнительного производства с финансовыми институтами". В мероприятии приняли участие первые руководители структурных подразделений ВС РК, представители НЭП "Атамекен", Национального банка и банков второго уровня, а также неправительственных организаций и коллекторских компаний.

Как заявил председатель коллегии Верховного суда по гражданским делам Мусабек Алимбеков, после того, как банковские и кредитные учреждения начали предъявлять в большом количестве судебные иски гражданам, которые приобрели недвижимость по ипотечным кредитам, резко увеличилось число споров по возврату этих кредитов.

В свою очередь участвовавший в работе круглого стола председатель комитета по судебному администрированию при Верховном суде И. Елекеев также заметил, что органы исполнительного производства на себе ощутили влияние банковского кризиса в виде увеличения количества исполнительных документов о взыскании задолженностей в пользу банков и микрокредитных организаций и жалоб с их стороны. "Проведенный нами анализ о взыскании задолженностей данной категории показывает, что основными причинами неисполнения судебных исков о взыскании задолженностей перед комбанками являются неточное указание адресов должников или непроживание должника по указанному в исполнительном документе адресу, отсутствие у должника имущества или каких-либо денежных cредств, несвоевременное принятие мер ограничительного характера", – заявил И. Еликеев.

Также он сообщил, что в 2007 году на исполнении в судах находилось более 50 тысяч исков о взыскании задолженностей перед банками на сумму 36 миллиардов тенге. Из них возвращено без исполнения более 14 тысяч исполнительных документов на сумму 8 миллиардов тенге. "То есть в прошлом году банки и кредитные учреждения не вернули себе более 8 миллиардов тенге", – пояснил И. Елекеев.

По данным госагентства по финнадзору (АФН) Казахстана, в первом квартале текущего года размер кредитного портфеля ипотечных компаний Казахстана составил 175.9 миллиарда тенге, снизившись по сравнению с началом года на 2.5%. При этом в структуре кредитного портфеля ипотечных организаций доля стандартных кредитов составила 92.2% (на 1 января – 95.5%), сомнительных – 7.1% (3.9%), безнадежных – 0.7% (0.6%). В структуре кредитного портфеля банков, по данным АФН, по состоянию на 1 апреля доля стандартных кредитов составила 42.9% (на 1 января – 39.7%), сомнительных – 55% (58.8%), безнадежных – 2.1% (1.5%).

Кстати, по данным информ-агентств, банки в различных странах мира уже списали более 80% убытков, связанных с субстандартными ипотечными активами. Субстандартные активы – это активы, которые недостаточно защищены платежеспособностью клиента и/или залоговым обеспечением, если таковое существует, и имеют четко определенные недостатки (недостаток) или слабые стороны, которые несут в себе риск неполного погашения актива. В том случае, если недостатки не будут исправлены, то существует вероятность, что банк понесет некоторые потери.

Так, международное рейтинговое агентство Fitch Ratings опубликовало специальный отчет, в котором общие убытки на рынке от субстандартных ипотечных активов оцениваются в 400 миллиардов долларов, хотя эта цифра может достигать и 550 миллиардов долларов в зависимости от применяемого метода расчета. Около 50% этих убытков – 200-275 миллиардов долларов – несут банки, а остальная часть ложится на финансовых поручителей, страховые компании, управляющие компании и хедж-фонды.

По состоянию на май этого года Fitch оценивает выявленные убытки банков, связанные с активами, обеспеченными субстандартной жилищной ипотекой, или с обеспеченными долговыми обязательствами, которые рефинансируют ипотечные ценные бумаги, на уровне 165 миллиардов долларов, что составляет 83% доли убытков банков. Также, по оценкам Fitch, за прошедшие три года на рынки было выдано субстандартных кредитов на сумму 1.4 триллиона долларов США.

Цитата:

ню ню... можете мне поверить я без киоска с одним портфелем могу за день сделать больше чем ваше "золотое дно" за месяц.... это если повезёт..... а в том что я каждый день без киоска зарабатываю больше чем киоск несомневаюсь....

А если сеть киосков, да не только в Киеве?
Рад за Вас, главное не спешите покупать квартиры сейчас, купите их года через 2-3 при минимальных ценах

Цитата:

При падении цен на недвижимость что арендная ставка не изменится? Вы считали при восходящем тренде волны, а посчитайте при нисходящем. А депозит под 20% в гривне или под 12 в валюте через сколько окупится? Наверно меньше чем через 10 лет? И деньги - это более ликвидный актив. И немешало бы диверсифицировать инвестиции, а не вбухивать все в недвижку да еще и на кредитные деньги.

Не изменится абсолютно, так же как она не изменилась при росте цен. Снижение цены только уберет перекос в неприлично низкой, существующей рентабельности сдачи жилья в аренду. Я об этом уже написал в другой ветке.
На стоимость аренды влияют другие факторы.

5 лет посчитаны не при восходящем тренде, я менял цену аренды примерно на 10%, в основном просто компенсация роста коммунальных услуг. То есть подсчет в стабильности, без всяких трендов. Точно так же и 10 лет сейчас мною названо безотносительно трендов, на основе снимка текущей ситуации и ее стабильности. А тренд несомненно будет повышающийся, безотносительно даже падения цены на недвижимость... Вот реальные факторы:
1) Рост коммунальных (сомневаться уже не приходится - газ нам светит в 2 раза дороже)
2) Инфляция
3) Обратите внимание на стоимость аренды ком. недвижимости - она в 2 раза выше, а это ненормально. Обычно должен быть паритет +/-20%.
4) Низкая рентабельность. Вы сами пишете, что даже примитивный депозит выгоднее, а значит зачем этим заниматься? Снижать рентабельность дальше некуда.

Цитата:

Не изменится абсолютно, так же как она не изменилась при росте цен. Снижение цены только уберет перекос в неприлично низкой, существующей рентабельности сдачи жилья в аренду. Я об этом уже написал в другой ветке.
На стоимость аренды влияют другие факторы.

5 лет посчитаны не при восходящем тренде, я менял цену аренды примерно на 10%, в основном просто компенсация роста коммунальных услуг. То есть подсчет в стабильности, без всяких трендов. Точно так же и 10 лет сейчас мною названо безотносительно трендов, на основе снимка текущей ситуации и ее стабильности. А тренд несомненно будет повышающийся, безотносительно даже падения цены на недвижимость... Вот реальные факторы:
1) Рост коммунальных (сомневаться уже не приходится - газ нам светит в 2 раза дороже)
2) Инфляция
3) Обратите внимание на стоимость аренды ком. недвижимости - она в 2 раза выше, а это ненормально. Обычно должен быть паритет +/-20%.
4) Низкая рентабельность. Вы сами пишете, что даже примитивный депозит выгоднее, а значит зачем этим заниматься? Снижать рентабельность дальше некуда.

Чтобы не замусоривать форум, не буду переписывать пост, в котором на все ваши вопросы мною даны ответы.
Прочитайте их в теме :"Себестоимость жилья"
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...419&s t=1560

Цитата:

А если сеть киосков, да не только в Киеве?
Рад за Вас, главное не спешите покупать квартиры сейчас, купите их года через 2-3 при минимальных ценах

я немогу себе позволить ждать 2-3 года...... к тому же неизвестно что будет через 2-3 года..... кстати вы отложили обвал на 2010 год уже? :105:

Цитата:

Чтобы не замусоривать форум, не буду переписывать пост, в котором на все ваши вопросы мною даны ответы.

Вы его давно замусорили. Никаких ответов у вас нету. Одни перепечатки латвийских статей и подколки про банкиров.

Цитата:

Вы его давно замусорили. Никаких ответов у вас нету. Одни перепечатки латвийских статей и подколки про банкиров.

//realty.newsru.com/article/04jun2008/im migrants
Иммигранты из России и СНГ серьезно пострадали от кризиса недвижимости в США
Степан и Мария Савка долго и упорно работали, чтобы достичь успеха: растущий бизнес в отрасли грузоперевозок, четверо здоровых детей и просторный дом. Они приехали из Украины 10 лет назад, чтобы осуществить американскую мечту, и вот наконец это сбылось, пишет The Oregonian.

Но недавно всему пришел конец. В прошлом месяце семья потеряла почти все. Их платежи по закладным выросли в разы, доход Степана резко сократился, а дом в любой момент может быть подвергнут процедуре отчуждения за долги.

Это распространенная история среди приблизительно 100 тысяч русскоязычных иммигрантов, проживающих в американском городе Портленд, штат Орегон. Многие из них совершили крупные инвестиции в недвижимость в течение последних 10 лет, зачастую при помощи высокорискованных займов, а также закладывая другое свое имущество. Когда рынок недвижимости рухнул, эти люди стали банкротами в считанные мгновения.

Напомним, в апреле этого года в США было заведено более 240 тысяч дел об отчуждении недвижимости за невыплаты по ипотечным кредитам.

Данный показатель вырос на 65% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Кроме того, он на 4% больше мартовских показателей. По словам исполнительного директора компании RealtyTrac Джеймса Дж. Саккачо, "это самая высокая отметка с того момента, как мы начали выпускать данные отчеты в январе 2005 года".

Что дальше?
Рынок недвижимости очень инертен. Кроме того, на «вторичке» действует множество игроков, каждый из которых руководствуется собственными целями и не склонен координировать свои действия с другими. По этой причине в обозримом будущем нам предстоит увидеть появление некоторого числа объектов по неадекватно высокой цене: их хозяева прочитали в марте о росте, прикинули, насколько цены должны были «убежать» за это время, и теперь выставят свое Восточное Бирюлево по $7 тыс. за «квадрат». Впрочем, отсутствие покупателей покажет им всю гибельность их заблуждений…

А в целом на три летних месяца на рынке воцарится спокойствие. Цены слишком высоки, чтобы квартиры ажиотажно покупались, кроме того, летом люди традиционно занимаются другими проблемами – отдыхом, подготовкой детей к школе. Тот, кто не успел купить квартиру в апреле-мае, скорее всего, отложит этот вопрос до сентября. А значит, и цены будут стабильны, а на некоторые не очень ликвидные объекты (прежде всего альтернативные квартиры) возможно даже снижение на 2-4%.

//sob.ru/issue-12-2669.html

Цитата:

Что дальше?
По этой причине в обозримом будущем нам предстоит увидеть появление некоторого числа объектов по неадекватно высокой цене: их хозяева прочитали в марте о росте, прикинули, насколько цены должны были «убежать» за это время, и теперь выставят свое Восточное Бирюлево по $7 тыс. за «квадрат». Впрочем, отсутствие покупателей покажет им всю гибельность их заблуждений…

При таких ценах на нефть 7к$/м в Бирюлево это откровенный демпинг. Видать игроки московского рынка еще не усвоили, что они теперь столица великой енергоимперии, ну ничего еще время есть

Цитата:

Ага, щас, в недвижку - не смешите
Большинство денег ИМХО в ПИФы пришло из недвижки и обратно их в недвижку не засовывать у людей хватает мозгов, часть денег перешла на депозиты в банках (ставки хорошо подняли), часть инвесторов занялась непосредственной торговлей на фондовой бирже, часть на потребителские цели потратили.... Я не исключаю того что часть средств пошла в рынок недвижимости, но скорей всего не с целью инвестирования, а с целью улучшения своих жилишных условий. ПФТС уже рухнул и сейчас рынок волатильный и неизвестно сколько эта волатильность продлится - подождем и рынок недвижимости.

Вы еще скажите что раз кингс капитал обещает 35% годовых, а по их заверению они вкладывают деньги в недвижимость, то и рынок за год вырастет на 35% :130:

Для Брокера. Правда это о России, но a в Украине?

Пайщики фиксируют убытки, 04 ИЮНЯ //www.gazeta.ru/money/2008/06/04_a_27441 66.shtml

Инвесторы продолжают выводить средства из паевых фондов. Их не успокаивает даже наметившийся рост фондовых индексов. Глобальный кризис слишком сильно ударил по доверию пайщиков. ...
В мае объем средств, изъятых из паевых фондов, составил рекордные 7,27 млрд рублей....
Всего же в течение весны 2008 года из ПИФов было выведено 13,77 млрд рублей....
В марте он составил 2,4 млрд рублей, в апреле – 4,1 млрд рублей....
.....
Недоверие пайщиков стало возможным из-за того, что кризис был очень сильным. А по всему миру выход из кризиса прогнозируется только к концу года.
.......
Также стоит обратить внимание на фонды недвижимости, добавляет Сапунов: «За счет биржевого обращения сейчас их отличие от открытых ПИФов не столь велико, а потенциал роста в большинстве случаев может быть не ниже 30%, причем это консервативная оценка».

Apple

Цитата:

При таких ценах на нефть 7к$/м в Бирюлево это откровенный демпинг. Видать игроки московского рынка еще не усвоили, что они теперь столица великой енергоимперии, ну ничего еще время есть

Согласен. ARN:

Цитата:

Для Брокера. Правда это о России, но a в Украине?

Пайщики фиксируют убытки, 04 ИЮНЯ //www.gazeta.ru/money/2008/06/04_a_27441 66.shtml

Сумма привлеченных средств, млн.

Тип фонда По итогам месяца С начала года

Открытые -17.2 -93.14

Интервальные -13.16 8.76

Корпоративные 17.39 274.03

Закрытые паевые 7.59 -30.59

Все, кроме закрытых паевых -12.97 189.65

Всего в млн. грн. -5.38 159.07

//www.investfunds.com.ua/funds/rate_debt _funds.phtml

Данные на 30 мая 2008 г.
И что мы видим - за май целых -5,38 млн. грн. Это ж как сильно можно поднять рынок недвижимости если все эти деньги туда направятся, наверно пол Киева скупить можно

Я так понял что ответов на мои вопросы недождусь, а только будут статьи про российские ПИФы?

Цитата:

Данные на 30 мая 2008 г.
И что мы видим - за май целых -5,38 млн. грн. Это ж как сильно можно поднять рынок недвижимости если все эти деньги туда направятся, наверно пол Киева скупить можно

Я так понял что ответов на мои вопросы недождусь, а только будут статьи про российские ПИФы?

я думал об этом но посчитал... всего с начала года с ФР физики вывели 60 000 000 грн. или около 13 000 000 долларов..... средняя цена однокомнатной пусть будет 100 000 т.е. потенциально на эти бабки можно было купить 130 однокомнатных квартир.... а вы тут о пол киева раглагольствуете

он не разглогольствует, а просто саркастически высмеивает надежды любителей роста... пять лимонов для киевского рынка ... это капля... да и где гарантия что все эти 5 лямов имено в Киеве ??? я думаю только 3 а остальные разбегуться по регионам

Цитата:

он не разглогольствует, а просто саркастически высмеивает надежды любителей роста... пять лимонов для киевского рынка ... это капля... да и где гарантия что все эти 5 лямов имено в Киеве ??? я думаю только 3 а остальные разбегуться по регионам

да почти все в киеве.... региональные представительства ПИФов только в этом году начали развиватся и то не у всех

Вы считаете что Донецк или Днепр не вкладывает в Киев (пиф)??? Они давно так делают! и если они изымают средства они как правило возвращаются на "родину"

Цитата:

я думал об этом но посчитал... всего с начала года с ФР физики вывели 60 000 000 грн. или около 13 000 000 долларов..... средняя цена однокомнатной пусть будет 100 000 т.е. потенциально на эти бабки можно было купить 130 однокомнатных квартир.... а вы тут о пол киева раглагольствуете

А откуда цифра в 60 000 000 грн.? Я привел данные только по КУАшкам и там в мае -5,38 млн. грн. , а с начала года +159,07 млн. грн. Хотя показатели похуже чем в 2007 - где за год привлекли 1248,85 млн. грн. Просто ИМХО нелепо утверждать куда эти деньги пойдут.
12345 правильно меня понял.