Подать объявление

Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

1. . .621623. . .762
19 сен 2017 14:23
Цитата "tempo":

И опять же, почему Вы считаете что цены в долларовом эквиваленте на материалы и услуги, зарплат рабочих и ИТР выросли?.

Если Вы правильно прочитали мой пост, то я сравниваю рентабельность строительства в 2002г и в 2016-17гг исключая 2004-2013 года когда цены на недвижимость росли в геометрической прогресии. Если сравнивать 2002 и 2016гг то средняя з/п в Киеве выросла с 117 долл (2002г) до 317долл (2016г). Соответственно и цена м2 с 250 до 570у.е. В 2013г ср зп в Киеве была 630у.е и соответсвенно цена м2 порядка 1100-1300у.е
По материалам тот же расклад цена арматуры 08.2009 - 4400грн/тн, в 09.2017 - 17300грн/тн Сравним курс долара. 8 против 26. 17300/4400=3,9 раза против 3,25

Цитата "tempo":

570х26=14820гр.
Это цена сейчас, к примеру, в ЖК "Family and Friends", ул. Новополевая, 2.
Так что дно уже? Врядли. При таких растущих объемах строительства и как минимум не растущем спросе, согласно основного закона экономики, цены будут только падать.

Да объемы строительства колосальные, даже сравнивая с 2008 и 2013гг, то наверное в раза 1,5. особенно это ощутимо на переферии Киева.
Как по мне, дно было в 2015-2016гг. Сейчас возможны незначительные колебания цен на -5 -10 процентов, но при этом риск вляпаться в пирамиду (типа Укогрупп) возрастает в разы. Начиная с 2017г идет незначительный подъем цен на недвижимость....это заментно по ценовым предложениям КГС КАН УБ Интергал.
19 сен 2017 19:17
Цитата "tempo":

Среднее, 2002 -й;)
Новострой у Киевгорстроя 300-350 долларов. С учетом инфляции доллара за 15 лет, думаю 400-450 в среднем сегменте новостроя и будет дно. По сегодняшнему курсу около 11000 гр. за метр.

Вам от меня +1 в Вашу репутацию!
Так может писать только трейдер, понимающий что такое уровень поддержки. Но на данном форуме Вам будет тяжело объяснить людям свою финансовою грамотность. Многие читающие и пишущие здесь люди - хорошие риелторы, просто инвесторы купившие квартиры по более высокой цене и искренне желающие заработать. Но многим не понять, что инвестор должен уметь фиксировать убытки. Это называется Stop Loss, он составляет 10-15% от цены покупки. Об этом пишут книги, статьи, снимают видео Уделите своих 30 минут. Недвига - это такой же товар как и все остальное на рынке - нефть, золото и т.д.

ДНО любого рынка будет тогда, когда Объемы продаж начнут расти. Тогда рынок начнет менять свой тренд с медвежьего на бычий. И продавцы начнут поднимать свои цены!!!!
НЕ объемы строительства, а ОБЪЕМЫ ПРОДАЖЖЖЖ!!!

Без разницы себестоимость строительства, хоть тысячу долларов. Рынок - это настроение покупателей и продавцов, а это волны.
Должны быть супер НОВОСТИ (Украина займет место Германии по производству автомобилей и уровню развития), чтобы рынок изменил свой тренд,
ЛИБО - цена опустилась до уровня следующей поддержки, о которой Вы и написали (Новострой у Киевгорстроя 300-350 долларов).
Но люди просто не готовы это понять. Когда поймут - начнется массовый слив "SELL", вырастут объемы и начнется массовый "BUY". Это законы рынка. Так живет капитализм. Люди покупающие и продающие квартиры для улучшения своих жизненных условий, не делают "Погоду" на таком рынке. Рынок - вялый, объёмы минимальные и он еле живой!
20 сен 2017 06:55
Цитата "Eksampay":

ДНО любого рынка будет тогда, когда Объемы продаж начнут расти. Тогда рынок начнет менять свой тренд с медвежьего на бычий. И продавцы начнут поднимать свои цены!!!!
НЕ объемы строительства, а ОБЪЕМЫ ПРОДАЖЖЖЖ!!!


средина 2015 - 2016гг в Ирпене, Буче (да и не только) новостройки росли как грибы, знакомые с отдела продаж говорили, что за 9000-11000 грн за м2(350-380у.е) разметают квартиры как горячие пирожки на вокзале. При том, что рентабельность строительства даже применяя самые дешевые материалы и рабочих с вокзала составляет 250-300 долл. Вопрос, это было дно или еще нет? Ну не одна строительная компания не будет работать не закладывая в цену риски в 10-20% . А еще нужно и что то заработать и не менее 30-40%. Иначе проще положить деньги на депозит и снять через год с маржой 20%. Вот и получается цена рентабельности + 50% = цена продажи. Все что ниже в зоне риска.
20 сен 2017 07:16
Цитата "Eksampay":
Должны быть супер НОВОСТИ (Украина займет место Германии по производству автомобилей и уровню развития), чтобы рынок изменил свой тренд,


мають бути реальні фактори які впливають на ринок - поява масового кредитування, збільшення військових дій (люди тікають в Київ скуповуючи тут все), різке зростання курсу долара (на ринок виходять люди з запасом валюти під подушкою), будівництво по якійсь новій дешевій технології тд.

Цитата "alex7340":
Все что ниже в зоне риска.

все що нижче в зоні УКО-груп :)
20 сен 2017 07:51
Цитата "tempo":

Вы знаете, в последнее время часто встречал информацию о себестоимости массового жилого строительства. Цифра всегда около 270-300 долларов.
У нас что в долларовом эквиваленте за 15 лет сильно увеличилась стоимость украинского бетона и кирпича? Или зарплата в долларовом эквиваленте строителей увеличилась?
Так почему тогда себестоимость была 200, а сейчас не может быть 300 долларов?

зарплата увеличилась на 20-30%. основные стройматериалы просели 20-30%.
энергоносители увеличились. а строительство - это энергоемкое производство. появилась доля импортных материалов - трубы, лифты, котельные.
20 сен 2017 08:37
Цитата "Ramms_eta0":


мають бути реальні фактори які впливають на ринок - поява масового кредитування, збільшення військових дій (люди тікають в Київ скуповуючи тут все), різке зростання курсу долара (на ринок виходять люди з запасом валюти під подушкою), будівництво по якійсь новій дешевій технології тд.


все що нижче в зоні УКО-груп :)


Всі хто хотів змінити прописку зони проведення АТО і мав для цього заощадження змінили її в 2015-2016 рр. Для різкого зростання курсу долара (в рази) немає передумов (МВФ кредитує рівно на стільки, щоб не здохли). Нові технології не завжди дешеві і для масового будівництво майже не підходять.

Уко-груп..... як не дивно, все ще продає свої незавершені будівництва.
20 сен 2017 09:23
Цитата "alex7340":

средина 2015 - 2016гг в Ирпене, Буче (да и не только) новостройки росли как грибы, знакомые с отдела продаж говорили, что за 9000-11000 грн за м2(350-380у.е) разметают квартиры как горячие пирожки на вокзале. При том, что рентабельность строительства даже применяя самые дешевые материалы и рабочих с вокзала составляет 250-300 долл. Вопрос, это было дно или еще нет?

Это было прохождение одного из уровней поддержки, а дальше объемы продаж упали и рынок перешел опять в медвежью фазу.
Цитата:
Ну не одна строительная компания не будет работать не закладывая в цену риски в 10-20% . А еще нужно и что то заработать и не менее 30-40%. Иначе проще положить деньги на депозит и снять через год с маржой 20%. Вот и получается цена рентабельности + 50% = цена продажи

Строительные компании, перед тем, как начать строить, смотрят на ценник по которым жилье продается и просчитывают, а смогут ли они построить такое же жилье по такой цене, но с учетом своих % интереса. Ну ни как не наоборот.
20 сен 2017 09:44
Цитата "Eksampay":

Это было прохождение одного из уровней поддержки, а дальше объемы продаж упали и рынок перешел опять в медвежью фазу.


Все верно, но есть одно но. Все кто не успел продать 50% квартир в этой фазе и не имея личного капитала для продолжения стройки, автоматически становятся пирамидами или замораживают строительство до следующего роста цен.

Цитата "Eksampay":
Строительные компании, перед тем, как начать строить, смотрят на ценник по которым жилье продается и просчитывают, а смогут ли они построить такое же жилье по такой цене, но с учетом своих % интереса. Ну ни как не наоборот.

А где я написал, что наоборот?
20 сен 2017 09:44
Цитата "alex7340":
Всі хто хотів змінити прописку зони проведення АТО і мав для цього заощадження змінили її в 2015-2016 рр.

- люди, які сподівались на завершення стрільби і це їх стримувало виїхати в ті роки
- бракуючі гроші з'явились в 2017
- можливе збільшення військових дій на інші території

Цитата "alex7340":
Для різкого зростання курсу долара (в рази) немає передумов (МВФ кредитує рівно на стільки, щоб не здохли)

не треба в рази. +15-20% з головою хватить щоб ціна квартири в $ зменшилась і на ринок вийшла пачка людей в яких є потрібна сума.

Цитата "alex7340":
. Нові технології не завжди дешеві і для масового будівництво майже не підходять.

це якщо під масовим розуміти бетонні висотки. А чим не варіант котеджні містечка з будинками як в америці - вартість в перерахунку на м.кв в рази менша (з врахуванням всіх труб, комунікацій і тд), і теж можна заселити орду людей, просто не вертикально а горизонтально.

Цитата "alex7340":
Уко-груп..... як не дивно, все ще продає свої незавершені будівництва.

комусь це дуже вигідно, значить ))
20 сен 2017 14:03
если в оте американские 'финские домики', то хоть 2 орды. правда сильно дешевле не будет. разве что саманные.
но с нашей транспортной сетью хрен кто потом из тех домиков выедет...
20 сен 2017 19:05
Цитата "tempo":
Дно будет когда опустимся до долларовых цен 2001-2003 годов, после которых пошел рост жирных годов. Думаю эти цены помнят все. Вот от них оттолкнемся и вверх.

Интресует из чего образуется такой небывалый рост? Для роста оснований нет.
21 сен 2017 11:46
Цитата "yalynka":

хм..якщо чесно ніколи на цей фактор не звертала уваги..поцікавлюсь))


Ну это только один из факторов. Есть же еще целевое назначение земли. Чтобы не получилось так, что высотку построили там, где можно строить только часные дома. А потом суды и решение эту высотку сносить.
21 сен 2017 16:26
Цитата "Svitanka ":
Дно дно дно , когда же оно наступит .?! Чтобы не прозевать и купить !
Зарплаты худо бедно но начали рост, доллар более менее стабилен 25 ---30 ₴ . В верхах все приутихло и премии надбавки в 100000 гр уже не шокируют . Зарплата в 1000 дол в Киеве не проблема. А поэтому лучше купить новострой даже в рассрочку чем аренда .
Не знаю не знаю но наверное надо покупать ??????!!!!!!!!!
зарпалата в 1000 уе не проблема у кого7 У ПИЛОТОВ?
21 сен 2017 18:23
у пилотов много выше :)
Средняя для айтишников. Порезали немного в последнее время - много желающих работать :)
А вообще-то зарплаты сейчас падают. Даже в сравнении с началом 2016го. 15-20 уже за счастье, а раньше нос воротили.
21 сен 2017 19:05
Цитата "tempo":
Дно будет когда опустимся до долларовых цен 2001-2003 годов, после которых пошел рост жирных годов. Думаю эти цены помнят все. Вот от них оттолкнемся и вверх.

для того, чтобы туда опуститься, самый простой способ опустить ЗП до уровня тех же времен при аналогичном спросе.
напомню, 2001- 150 долларов неплохая крепкая зарплата, 300 долларов- мечта подавляющего большинства столичан.
сейчас ЗП ровно в 3 раза выше.
цены тогдашних сделок/умноженые втрое: гостинки 21м Лесной, Воскресенка,Борщаговка 5.5 (16.5) , 1к хрущик воскресенка, отрадник 6500(19.5), 1к серии Т Троещина 7.7(23) двушка там же 12 (36), трешка 16.5(49) трешка хрущик воскресенка 12 (36) 2ка 44 метра в кирп.хрущевской девятиэтажке на Выставке 12 (36)
трешка серии Т Оболонь 19(57)
в принципе все практически совпадает.
21 сен 2017 20:13
Цитата "dacha_rus":
у пилотов много выше :)
Средняя для айтишников. Порезали немного в последнее время - много желающих работать :)
А вообще-то зарплаты сейчас падают. Даже в сравнении с началом 2016го. 15-20 уже за счастье, а раньше нос воротили.


это у вас откуда такая информация? заходите на dou[точка]ua и смотрите там статистику.

1к в ИТ это зп студика с 3-мя месяцами работы.
21 сен 2017 20:15
Цитата "antoniVS":

для того, чтобы туда опуститься, самый простой способ опустить ЗП до уровня тех же времен при аналогичном спросе.
напомню, 2001- 150 долларов неплохая крепкая зарплата, 300 долларов- мечта подавляющего большинства столичан.
сейчас ЗП ровно в 3 раза выше.
цены тогдашних сделок/умноженые втрое: гостинки 21м Лесной, Воскресенка,Борщаговка 5.5 (16.5) , 1к хрущик воскресенка, отрадник 6500(19.5), 1к серии Т Троещина 7.7(23) двушка там же 12 (36), трешка 16.5(49) трешка хрущик воскресенка 12 (36) 2ка 44 метра в кирп.хрущевской девятиэтажке на Выставке 12 (36)
трешка серии Т Оболонь 19(57)
в принципе все практически совпадает.


ну тогда не было такого кол-ва новостроек. сейчас есть и другие причины удешевления именно старого фонда.
21 сен 2017 21:08
Цитата "AO":


ну тогда не было такого кол-ва новостроек. сейчас есть и другие причины удешевления именно старого фонда.

А посмотрите как влияет на стоимость фактор увеличения коммунальных платежей. Трешки стали совершенно непопулярны как при продаже первички (да и вторички), но и при аренде!
У каждого застройщика минимальные цены за метр трешек, а продажи стоят. Дорого в обслуживании.
21 сен 2017 22:36
Вот мне интересно, в 2008 году, когда предупреждали, что может быть обвал в экономике, кто-нибудь послушал?? Покупатели или застройщики?? - Нет!!?? Почему же Вы сейчас наступаете на те же самые грабли?? Вы вообще смотрите что происходит на Американском фондовом рынке??? С моменнта обвала 2008 года рынок растет 9 лет без коррекции и все уже говорят об очередном обвале. Лагард, думаете зря предупреждала?? Или Вы опять думаете, что Вас это не коснется?

Сейчас ситуация может повториться и курс доллара, никто держать не будет, как это было в 2009. Тогда спасали банки. Сейчас, заметьте, НБУ отменил возможность купли продажи в Приват24 онлайн. Как думаете, к чему? Так вот, если курс просядет до 90 -100 гривен, то цена о которой написали выше как раз и будет на рынке. Вот только все стройки встанут. Цены на металл - рухнут, как и цены на аграрную продукцию, правда аграрии быстрее встанут на ноги, ввиду того, что кушать будет хотеться всем. Чего не скажешь о металлургах. Что будет с ценами на нефть и газ - не известно, золото точно подорожает и довольно хорошо. Угля в нашей стране практически не осталось (Донецк\Луганск). Московия уже сейчас кричит, что покупайте акции газпрома, так как цикличность климата перешла в стадию 1950 годов, ожидают холодные зимы. Украина в отличии от 2008 года, кредитов набрала, как сучка блох. А цены на отопление и электроэнергию - будут рыночные и зависеть не от зарплаты, а от курса доллара. Долги Украины никто не отменял. Рынок земли, откроют сами, но цены будут уже совсем не те, по которым можно было продать. В общем сами будут виноваты.
Все, что написано мной - не руководство к действию. Так, Вам на заметку, как возможный вариант развития событий. Думаю, что осень и часть зимы у продавцов недвиги еще есть, если будут покупатели просить скидку в 10% - не жадничайте, отдавайте, через пару лет купите две - три квартиры за эти деньги, правда если они будут вам нужны, ввиду цен на коммуналку. Депозиты в банках не продлевайте, лучше снимите и в ячейку, в Государственном банке и пока держите там или переведите в Европу, там банки дают гарантию в 100 кило евро. Можно на пару счетов. В Европе недвига может тоже просесть, поэтому подумайте, прежде чем покупать. О покупке на фундаменте, даже у самых надежных застройщиков, я вообще молчу. Всем удачных инвестиций.

Пы.Сы. В Мире может начаться большой шухер, но вопрос когда?? Конечно, может и через год, а может и через два - Х.З. Каждый решает сам, как ему поступать. Я тоже могу ошибаться, как и все Мы. НО, Перестраховаться, не помешает.
Но на мировых рынках, все уже наизготове нажать кнопку "SELL".. и "StopLoss" - выставлен!!!
22 сен 2017 05:20
Цитата "tempo":

А посмотрите как влияет на стоимость фактор увеличения коммунальных платежей. Трешки стали совершенно непопулярны как при продаже первички (да и вторички), но и при аренде!
У каждого застройщика минимальные цены за метр трешек, а продажи стоят. Дорого в обслуживании.


ну я вот на это именно и намекал говоря про вторичку
Реестр инвесторов на форуме Домика
Кнопка добавления в реестр расположена вверху каждой темы ЖК на форуме. Следите за продажами сами!
Подробнее
1. . .621623. . .762
Всі звіти про надійність новобудов безкоштовно
Обирайте новобудову в каталозі Білдконтролю та отримуйте звіт про її надійність. Це корисно.
Подробнее