Давайте пофантазируем

Давайте попробуем пофантазировать.
Используем калькулятор Эксель: аннуитет, ставки еще очень божеские по нынешним временам, 20 лет. Кредит в гривнах, зарплаты тоже.
1. Эконом-класс. Однушка 50000 у.е.

Сумма займа 385 000,00грн. Плановый платеж 4 787,56грн.
Годовой процент 14,00 % Плановое кол-во платежей 240
Период рассрочки (в годах) 20 Фактическое кол-во платежей 240
Кол-во платежей в год 12 Сумма дополнит. платежей 0,00р.
Начальная дата рассрочки 01.01.2008 Всего в счет процентов 764 013,23грн.
2. Средний уровень. Двушка 70000 у.е.
Сумма займа 539 000,00грн. Плановый платеж 6 702,58грн.
Годовой процент 14,00 % Плановое кол-во платежей 240
Период рассрочки (в годах) 20 Фактическое кол-во платежей 240
Кол-во платежей в год 12 Сумма дополнит. платежей 0,00р.
Начальная дата рассрочки 01.01.2008 Всего в счет процентов 1 069 618,52грн.
3. Нормальная трешка 110000 у.е.

Сумма займа 847 000,00грн. Плановый платеж 10 532,62грн.
Годовой процент 14,00 % Плановое кол-во платежей 240
Период рассрочки (в годах) 20 Фактическое кол-во платежей 240
Кол-во платежей в год 12 Сумма дополнит. платежей 0,00р.
Начальная дата рассрочки 01.01.2008 Всего в счет процентов 1 680 829,10грн.

Тоже самое, но стандартный график ( не аннуитет). 10 лет, ежемесячный - сумма тела кредита, без учета процентов, он же последний, минимальный платеж. Первые платежи указаны, далее уменьшаются.
1. Эконом-класс. Однушка 50000 у.е.

Сумма займа 385000 Ежемесячный 3 208,33 грн.
Годовой процент 14% Платежи: 7 700,00 грн. . 7 662,57 грн. 7 625,14 грн...Период рассочки год 10
Кол-во платежей 12
Дата начала 01.01.2001 Переплата 271 745,83 грн.
2. Средний уровень. Двушка 70000 у.е.

Сумма займа 539000 Ежемесячный 4 491,67 грн.
Годовой процент 14% Платежи: 10 780,00 грн. 10 727,60 грн. 10 675,19 грн. ...
Период рассочки год 10
Кол-во платежей 12
Дата начала 01.01.2001 Переплата 380 444,17 грн.
3. Нормальная трешка 110000 у.е.

Сумма займа 847000 Ежемесячный 7 058,33 грн.
Годовой процент 14% Платежи: 16 940,00 грн. 16 857,65 грн. 16 775,31 грн...
Период рассочки год 10
Кол-во платежей 12
Дата начала 01.01.2001 Переплата 597 840,83 грн.

А теперь подумайте кому это доступно, при каких зарплатах. Учтите: цены теперешние, процентные ставки прошлого года начала, т.е. когда была жива ипотека по-украински.

Как я вижу.
1. Эконом класс, однушка. Семья из трех человек, муж - рабочий, зарплата пусть 3000 грн, жена - к примеру, учительница, зарплата пусть 1500, ребенок несовершеннолетний школьник. Живут по прожиточному минимуму, скромно 672*3=2016 грн. Суммарный доход 4500-2016=2484 грн на ипотеку. В нашем примере 4787 грн
2. Скромная двушка. Семья из трех человек, муж - рабочий классом повыше, или средний менеджер, или строитель средней квалификации, зарплата пусть 5000 грн, жена - к примеру, продавец, зарплата пусть 3000, ребенок несовершеннолетний школьник. Живут выше прожиточного минимума, одеваются не в секонде, иногда покупают мясо, посещают рестораны изредка, покупают технику иногда. Минимум можно уложиться в 4000 грн. Суммарный доход 8000-4000=4000 грн на ипотеку. В нашем примере 6702 грн
3. Нормальная трешка. Семья из трех человек, муж - менеджер высокого уровня, или качественный строитель, или другой специалист, зарплата пусть 10000 грн, жена - к примеру, менеджер среднего звена, зарплата пусть 4500, ребенок несовершеннолетний школьник. Живут, особо себе не отказывая, есть авто, раз в году минимум отдых хотя бы в Турции, одеваются прилично, покупают имиджевые вещи иногда (разумно, надо выглядеть прлично, иначе с тобой дела иметь никто не будет), технику покупают, ремонт обновляют, посещают рестораны, театры. Без фанатизма уложимся в 9000 грн. Суммарный доход 14500-9000=5500 грн на ипотеку. В нашем примере 10532 грн.

А в чем суть темы?
- высчитать, что ипотека недосягаема, даже если б ее давали?
- высчитать, что цены завышены?
- доказать, что куча достойных людей ютится в коморках, а спекули живут в апартаментах?
- вывести адекватную цену недвижимости?

Так это уже все обговорено, обмусолено, зафлужено в "где дно" или "хотелках"

все правильно.
на то он и пузырь, чтоб лопнуть!

при таких раскладах жилье не доступно даже при ипотеке.

ипотека делала жилье доступным только на начальном этапе её раздачи, дальше самизнаетечто

То, что ипотека не доступна - понятно. Теперь вся надежда на тех, у кого есть сбережения. Только вот сколько таких со своими зпасами? И как распределены эти самые запасы денюх среди населения? У 1000 человек по 1000 баксов или у 10 по 100 000?

Хочется нащупать баланс соответствия класса жилья и статуса жильца. От этого плясать на какой черте появится спрос, подкрепленный желанием и возможностью. Ипотека включена в пример, дабы учитывать капиталистическую модель приобретения жилья. Так как знакомы возражения, что жилье дорого везде, просто в кредит на ... лет - это доступно.

Цитата:

Хочется нащупать баланс соответствия класса жилья и статуса жильца. От этого плясать на какой черте появится спрос, подкрепленный желанием и возможностью. Ипотека включена в пример, дабы учитывать капиталистическую модель приобретения жилья. Так как знакомы возражения, что жилье дорого везде, просто в кредит на ... лет - это доступно.

Тогда еще добавьте менталитет покупателя. Не секрет же, что у нас покупают часто "чтоб соседям нос утереть". А имея такой стимул, вся логика летит к черту Потому и брали кредиты на сотни К$ по поддельным справкам о зп... тоже самое с машинами и отдыхом.
Если б люди реально соотносили свои возможности с потребностями, то пузыри надувались бы медленнее (полностью от них не уйти).

На мой взгляд, многие, брав кредиты, рассчитывали на такой же стремительный рост доходов, как это имело место в 2001-2007 годах. И думали, что вот год-два понапрягаются, а там зарплата вырастет раза в 2, и станет проще выплачивать кредиты.

Кстати, вчера делал небольшой анализ для себя, по соотношению стоимость квартиры/ цена аренды за 2001 -2008 год на основании архива авизо.

Итого получилось, что это соотношение изменялось так:

2001 115
2002 90
2003 105
2004 130
2005 155
2006 250
2007 220
2008 180

1. Аренда отражает реальный рост доходов (больше арендаторы просто физически не могут платить )
2. Стоимость отражала рост реальных накоплений покупателей до 2005. С 2005 стоимость росла за счет будущих доходов, т.е. кредитов + подключился спекулятивный капитал.

т.е., исходя из этого анализа, можно сделать выводы, что начиная с 2005 года, недвижимость была переоценена. И пик пришелся на 2006 год.

Если исходить из того, что кредитов в ближайшее время не будет, стоимость недвижимсоти должна приблизится к реальным накоплениям покупателей, а также коррелировать с стоимостью аредны, как 100-120 арендных плат.

Итак, мой сценарный прогноз до марта следующего года:

Цена квартиры = аренда/курс доллара/*коэффициент арендных плат

1. Оптимистический: гривна подешевеет не более чем до 10 грн за 1 доллар, продавцы не будут срочно продавать, стоимость будет составлять около 140 арендных плат.

Стоимость однокомнатной = 2800/10*140 = 40 000 у.е.

2. Реалистичный

Стоимость однокомнатной = 2800/12*120 = 28 000 у.е.

3. Пессиместичный

Стоимость однокомнатной = 2800/15*100 = 19 000 у.е.

И это стоимость обычной однокомнатной, площадью 30-35 м2. Конечно же могут быть варианты. как выше, так и ниже, в зависимости от площади, и других потребительских характеристик.

Цитата:

Тогда еще добавьте менталитет покупателя. Не секрет же, что у нас покупают часто "чтоб соседям нос утереть". А имея такой стимул, вся логика летит к черту Потому и брали кредиты на сотни К$ по поддельным справкам о зп... тоже самое с машинами и отдыхом.
Если б люди реально соотносили свои возможности с потребностями, то пузыри надувались бы медленнее (полностью от них не уйти).

С таким же успехом можно погадать на кофейной гуще. Стоимость квартир коррелируется с зарплатами и арендой очень опосредовано. С тем же успехом можно привязать рост-падение к фазам луны и високосному году.
Недостаточно данных для анализа, миссия не выполнима. Средняя зарплата мифического инженера к средней квартире в непонятном районе.

Цитата:

С таким же успехом можно погадать на кофейной гуще. Стоимость квартир коррелируется с зарплатами и арендой очень опосредовано.

Вот именно И именно поэтому она сейчас падает, и будет падать дальше. Пока не войдет в корреляцию.
Все думали, что Украина - это некое особое образование, способное вечно игнорировать законы рыночной экономики. Никто не верил, что гривна не может быть стабильной при отрицательном внешнем сальдо, никто не верил в то, что цены на квартиры вообще могут упасть - это типа только на западе может быть, а мы - суперособый случай и у нас все может только дорожать...
Теперь идет отрезвление, и ой-ей-ей - толи еще будет осенью-зимой, мы ведь держимся только за счет траншей МВФ, а ведь их отдавать нужно будет.
Так что не суетимся, ждем. Время работает на нас.

Цитата:

Вот именно И именно поэтому она сейчас падает, и будет падать дальше. Пока не войдет в корреляцию.
Все думали, что Украина - это некое особое образование, способное вечно игнорировать законы рыночной экономики.

Вы немного не так меня поняли. Если бы на стоимость квадратного метра влияла только зарплата инженера... А не тут то было. Модель ценообразования многофакторна. На цену влияют сотни две факторов глобальных и локального характера. По этому падение аренды не вызывает и не отражает падение цен на квартиры. (оно может например отражать отток сезонных рабочих или повышение предложения в количественном выражении.)

Цитата:

Вы немного не так меня поняли. Если бы на стоимость квадратного метра влияла только зарплата инженера... А не тут то было. Модель ценообразования многофакторна. На цену влияют сотни две факторов глобальных и локального характера. По этому падение аренды не вызывает и не отражает падение цен на квартиры. (оно может например отражать отток сезонных рабочих или повышение предложения в количественном выражении.)

Локально - да. Фундаментально - нет.
Фундаментально на цену любого продукта влияет только обеспеченный деньгами спрос. Все остальное - замыливание глаз заинтересованными сторонами.
Наши горе-бизнесмены только в начале осознания этой банальной истины, известной уже столетия всему цивилизованному миру.
А если кому-то все еще кажется, что Украина настолько особенная, что может бесконечно игнорировать экономические законы - велкам. Учеба через карман - гораздо эффективнее учебы через книжку
Вспомните, как еще год назад на тех, кто говорил о перегретости недвиги смотрели как на неудачников, которые "начитались умных книжек", и "не умеют жить".
Сейчас "умеющие жить" как-то попритихли Вот, правда им уже дно кажется Но это пройдет, уверяю вас.
Дно пока даже не приблизилось.

Цитата:

Локально - да. Фундаментально - нет.
Фундаментально на цену любого продукта влияет только обеспеченный деньгами спрос. Все остальное - замыливание глаз заинтересованными сторонами.
Наши горе-бизнесмены только в начале осознания этой банальной истины, известной уже столетия всему цивилизованному миру.
А если кому-то все еще кажется, что Украина настолько особенная, что может бесконечно игнорировать экономические законы - велкам. Учеба через карман - гораздо эффективнее учебы через книжку
Вспомните, как еще год назад на тех, кто говорил о перегретости недвиги смотрели как на неудачников, которые "начитались умных книжек", и "не умеют жить".
Сейчас "умеющие жить" как-то попритихли Вот, правда им уже дно кажется Но это пройдет, уверяю вас.
Дно пока даже не приблизилось.

Многие сейчас могут сказать, что глумиться над проигравшими нехорошо. Но потреблядство можно только так и вылечить. Я не люблю слово "лох", но сейчас считаю его употребление правильным, ибо никто не отменял заповедь:"Относись к ближнему так, как хочешь, чтобы относились к тебе". Большинство серьёзно пострадавших от кризиса год назад считали людей, живущих по средствам, лохами.

Цитата:

Фундаментально на цену любого продукта влияет только обеспеченный деньгами спрос. Все остальное - замыливание глаз заинтересованными сторонами.
Наши горе-бизнесмены только в начале осознания этой банальной истины, известной уже столетия всему цивилизованному миру.

Так этот самый спрос зависит от зарплаты инженера, как высота волны в атлантике от размера ноги дворника в Житомире.

Попробуйте увязать стоимость картин Айвазовского с динамикой цен на краски и холст; стоимость кока-колы с ростом /падением цен на сахар и Е-418.

Да вроде igleons ничего про зарплату инженера не говорит. А говорит про платежеспособній спрос.
Хотя дейсвительно, после отмены ипотеки, сокращения зарплат, и повышения цен, свободных денег становиться у людей меньше. А ряды хомяков не безграничны...
Разве не означает это, что спрос снижается?

Цитата:

Да вроде igleons ничего про зарплату инженера не говорит. А говорит про платежеспособній спрос.
Хотя дейсвительно, после отмены ипотеки, сокращения зарплат, и повышения цен, свободных денег становиться у людей меньше. А ряды хомяков не безграничны...
Разве не означает это, что спрос снижается?

Не спорю, но нельзя такие сложные рынки рассматривать в двухфакторных моделях. Если брать рынок недвижимости - факторов будет 300-500 и невозможно предсказать итог , рассматривая только 5 факторов и только рынок Киева, и только рынок жилья, без смежных рынков, политической и экономической ситуации в мире (а не в украине), и т.д.
Глубже надо смотреть. Для примера: то, что мы видим на рынке Киева сейчас - итог грандиозного психоза стада. Купленные многими квартиры не стоят ничего. Почему? Да потому, что это не квартиры а бумажки фирм-банкротов, вместо дома котлован на кудыкиных горах, либо коробочка из бетона с нагнаным метражем на тех же болотах, или непригодная для жизни и инвестиций хрущеба. Под шумок на ряду с правильным жильем, на рынок выбросили гору мусора по цене жилья. А теперь все говорим- будет падать!!! Да, этот мусор будет, вернее он никогда и не стоил тех денег. А если говорить о жилье правильном (качество, формат, метраж, материалы, район) оно будет стоить денег и в кризис и после.

Цитата:

А если говорить о жилье правильном (качество, формат, метраж, материалы, район) оно будет стоить денег и в кризис и после.

Ок.
А сколько этого такого правильного жилья?
Допустим для Киева в процентах от общего количества квартир?
Процентов 10 ?

Хорошо... Пусть стоит денег.
Но все-таки я думаю большинство людей тут говорит о более приземлённом жилье...
И именно оно, как-никак подавляющее большинство квартир, будет падать в цене. И значит соответственно рынок в целом. Не сильно, но падать будет.

К слову о "правильном" жилье. Жилье в Украине, в частности в Киеве, не особо отличается качеством. Многое жилье и жильем-то назвать сложно. Те же хрущевки, планирующиеся, как временное пристанище, гостинки - подобия общаги для молодых специалистов. Уважающий себя селовек не должен жить в жилье такого качества, это удел бедных. Но в последние годы и за эти халупки ломили сумасшедшие цены. Ибо не было альтернативы ( сложно считать альтернативой новострой, площадью 100 м кв и со сдачей где-то через два года). Я эту тему создала для того, чтобы попытаться предсказать какое жилье соответствует какому уровню дохода и, соответственно, как изменятся в ближайшем будушем цены для соблюдения баланса. Глупо видеть владельца не самого мелкого бизнеса, живущего в хрущевке, но увы... при нынешней ситуации заработать на что-то более приличное практически невозможно никому, что подтверждают расчеты в начале темы. А что же делать тем, у кого средний доход, кто имеет нужную профессию, например, работник медицины?

Да тема в самом деле изъезжена и честно говоря Вы тут Америку никакую открыть не сможете. Я вот Вам для затравки подам информацию - поразмыслите на досуге...

Итак в США жилье считается для человека доступным если суммарный доход этого человека за 3 года больше стоимости жилья. Если Ваш суммарный доход только за 5 лет перекрывает стоимость жилья, то такое жилье слабодоступно для Вас!!! Это не новшество, на форуме эта тема уже поднималась и не раз.

Вы поняли к чему это я? Исходить нужно от обратного! Не отталкиваться от цены, а наоборот исходить из зарплаты и тогда можно определить сколько должна стоить доступная для Вас квартира.

Немного покритикую Ваш способ расчета - все там правильно в принципе, кроме одного - Вы не учли непредвиденные расхода. За эти 20 лет ребенок может сломать ногу например и родители должны будут срочно вкладывать деньги в лечение. Один из родителей потеряет трудоспособность (дай Боже чтоб только временно). И т.д. Все это сразу влечет за собой неплатежи!!! Большинство людей бравших иппотеку забыли об этом факторе напрочь. Еще в 2006 году один мой хороший знакомый предложил, перед тем как брать иппотеку попробуй откладывать иппотечный платеж каждый месяц в течение года чтоб удостовериться потянешь ты иппотеку или нет. Это был очень правильный совет.

Итак давайте прикинем. Семья - суммарный доход 4000 грн. в месяц. Какое жилье они смогут потянуть?

4000*3*12=144 000 грн. = 19 000 долларов США (это стоимость доступного для них жилья в случае если ребенка в семье нет!)

4000*5*12=240 000 грн. = 31 600 долларов США (это стоимость слабодоступного жилья для той же семьи ).

Все! Выводы делайте сами!

Цитата:

Да тема в самом деле изъезжена и честно говоря Вы тут Америку никакую открыть не сможете. Я вот Вам для затравки подам информацию - поразмыслите на досуге...
Итак в США жилье считается для человека доступным если суммарный доход этого человека за 3 года больше стоимости жилья. Если Ваш суммарный доход только за 5 лет перекрывает стоимость жилья, то такое жилье слабодоступно для Вас!!! Это не новшество, на форуме эта тема уже поднималась и не раз.
Вы поняли к чему это я? Исходить нужно от обратного! Не отталкиваться от цены, а наоборот исходить из зарплаты и тогда можно определить сколько должна стоить доступная для Вас квартира.
Немного покритикую Ваш способ расчета - все там правильно в принципе, кроме одного - Вы не учли непредвиденные расхода. За эти 20 лет ребенок может сломать ногу например и родители должны будут срочно вкладывать деньги в лечение. Один из родителей потеряет трудоспособность (дай Боже чтоб только временно). И т.д. Все это сразу влечет за собой неплатежи!!! Большинство людей бравших иппотеку забыли об этом факторе напрочь. Еще в 2006 году один мой хороший знакомый предложил, перед тем как брать иппотеку попробуй откладывать иппотечный платеж каждый месяц в течение года чтоб удостовериться потянешь ты иппотеку или нет. Это был очень правильный совет.
Итак давайте прикинем. Семья - суммарный доход 4000 грн. в месяц. Какое жилье они смогут потянуть?
4000*3*12=144 000 грн. = 19 000 долларов США (это стоимость доступного для них жилья в случае если ребенка в семье нет!)
4000*5*12=240 000 грн. = 31 600 долларов США (это стоимость слабодоступного жилья для той же семьи ).
Все! Выводы делайте сами!

Да Бог с ней, с Америкой! В нашем зарождающемся капитализме менталитет другой, наш народ голодать готов ради малокачественного жилья, у нас жилье возведено в ранг фетиша, а последние годы еще и считалось лучшим вложением денег, в нашей стране нет нормальной аренды, поэтому люди готовы ущемлять себя во всем ради долгожданной покупки. У нас вечная нестабильность, но в своем жилье можно хоть как-то пережить сложный период, хотя в Америке жители умудряются арендовать жилье на пособие по безработице, у нас все совсем не так. . События последнего полугодия уже сделали очень много - они развенчали миф, что "жилье будет дорожать всегда!", но к нормальному балансу еще идти и идти, я не думаю, что в скором будущем у нас доступность жилья будет на уровне Америки. Поэтому очень хочется попытаться вывести "формулу доступности жилья по-украински".

Цитата:

Я эту тему создала для того, чтобы попытаться предсказать какое жилье соответствует какому уровню дохода и, соответственно, как изменятся в ближайшем будушем цены для соблюдения баланса. Глупо видеть владельца не самого мелкого бизнеса, живущего в хрущевке, но увы... при нынешней ситуации заработать на что-то более приличное практически невозможно никому, что подтверждают расчеты в начале темы.

А Вы зрите в корень проблемы!
Проблема в чем?
Не в том, что человек теоретически который должен жить в хорошем жилье имеет возможность заработать только на хрущевку. А в том, что хорошего жилья то мало свободного в продаже. И если бы его было раз так в пять больше продающегося (соответственно строящегося), то не было бы таких гигантских цен...
А так если взять цену опустить в полтора раза, чтоб теоретически это жилье было доступно этим "менеджерам" из 3-го примера, то на всех менеджеров таких то этого жилья тогда не хватит...
Вот поэтому на него цены и росли.
А за ним соответственно росли цены на панельки и т.п. Потому что люди не могли купить в новых домах и приходилось покупать им на вторичке.