Давайте пофантазируем

Цитата:

А Вы зрите в корень проблемы!
Проблема в чем?
Не в том, что человек теоретически который должен жить в хорошем жилье имеет возможность заработать только на хрущевку. А в том, что хорошего жилья то мало свободного в продаже. И если бы его было раз так в пять больше продающегося (соответственно строящегося), то не было бы таких гигантских цен...
А так если взять цену опустить в полтора раза, чтоб теоретически это жилье было доступно этим "менеджерам" из 3-го примера, то на всех менеджеров таких то этого жилья тогда не хватит...
Вот поэтому на него цены и росли.
А за ним соответственно росли цены на панельки и т.п. Потому что люди не могли купить в новых домах и приходилось покупать им на вторичке.

Не перекручивайте. Проблема в том, что при нынешних ценах низы не могут, верхи не хотят. Более или менее обеспеченные люди могут себе позволить купить только жилье самого низкого эконом-класса, оно им не подходит, они в нем жить не хотят, соответственно и не собираются покупать, а то, что им бы подошло, уже недоступно по цене, соответственно тоже купить не могут.
А у менее обеспеченных семей, которые рады были бы приобрести скромную гостиночку тоже на неё денег нет. Хотят, но не могут. А те, кто побогаче могут, но не хотят. А более качественное жилье все хотят, но никто не может!

Проблема в том, что при нынешних ценах низы не могут, верхи не хотят.... неа, проблема в том, что когда кричали "будет только дорожать" - гребли все и за любые деньги; сейчас наоборот "будет только дешеветь" и никто ничего не покупает. И полутонов нет; либо черное, либо белое. Есть тенденция прихода к правильным ценам на правильное жилье. Если менеджеру сто лет копить на квартиру, значит это не его квартира. А у нас идут от обратного - хочу эту квартиру, но всю жизнь работать на нее не хочу... значит цена на нее будет падать

Цитата:

Не перекручивайте. Проблема в том, что при нынешних ценах низы не могут, верхи не хотят. Более или менее обеспеченные люди могут себе позволить купить только жилье самого низкого эконом-класса, оно им не подходит, они в нем жить не хотят, соответственно и не собираются покупать, а то, что им бы подошло, уже недоступно по цене, соответственно тоже купить не могут.
А у менее обеспеченных семей, которые рады были бы приобрести скромную гостиночку тоже на неё денег нет. Хотят, но не могут. А те, кто побогаче могут, но не хотят. А более качественное жилье все хотят, но никто не может!

Повторюсь.
Баланс спроса и предложения.
Если цены загнали так высоко, значит потребители на эти самые квартиры были.
Значит какие-то менеджеры зарабатывали не 10 тысяч, а 15 тысяч.
А менеджеры зарабатывающие 10 тысяч были значит согласны покупать однокомнатные в панельках.

Вот именно поэтому был рост.
Сейчас цены упали. Еще возможно упадут.
В феврале желающих покупать не было, так как "патамушобудитдешеветь". Вот и падали цены.
Сейчас сделки появились и цены процентов на 15-20 выросли по сравнению с мартом.

Я к чему.
В корне не верно и даже абсурдно исходить из такого: я менеджер и получаю 10 штук гривен. Я хочу жить в трешке, я не могу ее купить. Значит она должна подешеветь.

Теперь пример: есть тысяча менеджеров, к-е получают официально 10 штук гривен. И есть 500 трешек по какой-то цене. Кому они достанутся?
Сначала тому, кто прибежит первый, что б их купить. Они их купят по стартовой цене.
Потом останется 300 трешек и 800 менеджеров.
Соответственно спрос сильно превышает предложение и купят эти трешки те, кто имеет помимо 10 тысяч заработка еще какой-то доход и может заплатить больше.
А те, кто не имеют идут в категорию ниже - покупать двушки и так далее...

Простой рынок
Я ж думаю Вы не спорите, что строилось жилья меньше, чем было желающих его купить.
Отложеный спрос так сказать

Цитата:

Локально - да. Фундаментально - нет.
Фундаментально на цену любого продукта влияет только обеспеченный деньгами спрос. Все остальное - замыливание глаз заинтересованными сторонами.
Наши горе-бизнесмены только в начале осознания этой банальной истины, известной уже столетия всему цивилизованному миру.
А если кому-то все еще кажется, что Украина настолько особенная, что может бесконечно игнорировать экономические законы - велкам. Учеба через карман - гораздо эффективнее учебы через книжку
Вспомните, как еще год назад на тех, кто говорил о перегретости недвиги смотрели как на неудачников, которые "начитались умных книжек", и "не умеют жить".
Сейчас "умеющие жить" как-то попритихли Вот, правда им уже дно кажется Но это пройдет, уверяю вас.
Дно пока даже не приблизилось.

Многие реальные пацаны и дефки оказались теперь в очень пренепреятнейшей ситуации и считаются уже не хозяевами жизни, а попросту лохами (тут поддержка Ихтиандру), которым впарили бетонометры по космическим ценам. Сейчас уже таких умников станет намного меньше, ценам вернуться назад уже не суждено, наоборот, им еще падать и падать. Где падение? В гривне его нет, а сегодня доходы упали и дальше падают не то что в долларах, а именно в гривне, гривневой ипотеки нет. Так почему нет падения в гривне. Цены в данных экономических условиях все еще завышены в разы.

Цитата:

Повторюсь.
Баланс спроса и предложения.
Если цены загнали так высоко, значит потребители на эти самые квартиры были.
Значит какие-то менеджеры зарабатывали не 10 тысяч, а 15 тысяч.
А менеджеры зарабатывающие 10 тысяч были значит согласны покупать однокомнатные в панельках.

Вот именно поэтому был рост.
Сейчас цены упали. Еще возможно упадут.
В феврале желающих покупать не было, так как "патамушобудитдешеветь". Вот и падали цены.
Сейчас сделки появились и цены процентов на 15-20 выросли по сравнению с мартом.

Я к чему.
В корне не верно и даже абсурдно исходить из такого: я менеджер и получаю 10 штук гривен. Я хочу жить в трешке, я не могу ее купить. Значит она должна подешеветь.

Теперь пример: есть тысяча менеджеров, к-е получают официально 10 штук гривен. И есть 500 трешек по какой-то цене. Кому они достанутся?
Сначала тому, кто прибежит первый, что б их купить. Они их купят по стартовой цене.
Потом останется 300 трешек и 800 менеджеров.
Соответственно спрос сильно превышает предложение и купят эти трешки те, кто имеет помимо 10 тысяч заработка еще какой-то доход и может заплатить больше.
А те, кто не имеют идут в категорию ниже - покупать двушки и так далее...

Простой рынок
Я ж думаю Вы не спорите, что строилось жилья меньше, чем было желающих его купить.
Отложеный спрос так сказать

Вы очень много слушаете риэлторов и самое опасное для Вас - Вы им верите. Отложенный спрос, спрос превышает предложение... и прочая лабуда. Вы поймите, не было, НЕ БЫЛО этого менеджера с з/п 10 штук. Были спекули, у которых тоже сначала не было 10 штук, но которые вначале роста вкладывали в котлованы еще по довольно низким ценам, а потом также не было толпы менеджеров с 10 штуками, а была шальная ипотека и буиттокадаражать. На этих двух составляющих и выросли цены, а не на менеджерах с 10 штуками. И не было реального спроса, была ипотека/кредиты и полная вера в вечный рост, также жадность и желание срубить побольше бабла.

А сейчас ипотеки нет, мало того, надо отдать то, что уже взяли. Да и лоховатых дураков, уверовавших в буиттокадаражать, уже, кажется, тоже нет.
Поймите, был банальный пузырь, пирамида. Теперь пузырь сдувается, по чуть-чуть, по немножку, с диким сопротивлением со стороны спекулянтов/риэлторов/застройщиков, но сдувается.
Деньги пришли и ушли/уходят, забугор, остались квартиры, земля, машины, бизнес и средства производства, и еще куча других товаров. При чем именно квартиры и земля приобретались очень часто или для спекуляций или прозапас, т.е. они не обрели своего конечного покупателя, стоят пустуют, потому что у людей денег нет покупать все это по таким дурным ценам, есть куча спекулей, которые гребли ипотеки, чтобы срубить бабла. Ах, ну да, еще была куча реальных пацанов и девок, у которых, как им тогда казалось, жизнь удалась. Теперь, правда, у многих из них жизнь дала трещину, тут хотя бы на Троещину...

Цитата:

Да Бог с ней, с Америкой! В нашем зарождающемся капитализме менталитет другой, наш народ голодать готов ради малокачественного жилья, у нас жилье возведено в ранг фетиша, а последние годы еще и считалось лучшим вложением денег, в нашей стране нет нормальной аренды, поэтому люди готовы ущемлять себя во всем ради долгожданной покупки. У нас вечная нестабильность, но в своем жилье можно хоть как-то пережить сложный период, хотя в Америке жители умудряются арендовать жилье на пособие по безработице, у нас все совсем не так. . События последнего полугодия уже сделали очень много - они развенчали миф, что "жилье будет дорожать всегда!", но к нормальному балансу еще идти и идти, я не думаю, что в скором будущем у нас доступность жилья будет на уровне Америки. Поэтому очень хочется попытаться вывести "формулу доступности жилья по-украински".

Есть в ваших словах доля правды! Не поспоришь, с ходу пару примеров из жизни вспомнилось. Например мой бывший одногрупник купил себе однокомнатную квартиру за 45 тыс. долларов США и выплатил ее стоимость за год!!! Помогли конечно его родители и родители жены, ну и сам он работал как проклятый. А потом стройку заморозили.... И сейчас там 2 собаки и пьяный сторож за забором возле пустых бетонных коробок, а стоимость той квартиры даже когда дом строили составляла уже не больше половины от потраченной суммы (там при строительстве серьезные нарушения были сделаны - говорят).
А потом начался кризис и вдруг, ни с того ни с сего, к его семье подошла квартирная очередь на социальное жилье по неадекватной цене (это мое личное мнение). И опять он набрал долгов, опять работает, как проклятый по 18 часов в сутки, опять надеется на заветные бетонометры, а новая вроди-как "государственная стройка" тем временем приостановлена. В результате потраченно здоровье, деньги и два долгостоя в кармане.
Вы правильно говорите про менталитет, но мне кажется еще пару тройку таких лет и менталитет в корне измениться!

Цитата:

Повторюсь.
Баланс спроса и предложения.
Если цены загнали так высоко, значит потребители на эти самые квартиры были.
Значит какие-то менеджеры зарабатывали не 10 тысяч, а 15 тысяч.
А менеджеры зарабатывающие 10 тысяч были значит согласны покупать однокомнатные в панельках.
Вот именно поэтому был рост.
Сейчас цены упали. Еще возможно упадут.
В феврале желающих покупать не было, так как "патамушобудитдешеветь". Вот и падали цены.
Сейчас сделки появились и цены процентов на 15-20 выросли по сравнению с мартом.
Я к чему.
В корне не верно и даже абсурдно исходить из такого: я менеджер и получаю 10 штук гривен. Я хочу жить в трешке, я не могу ее купить. Значит она должна подешеветь.
Теперь пример: есть тысяча менеджеров, к-е получают официально 10 штук гривен. И есть 500 трешек по какой-то цене. Кому они достанутся?
Сначала тому, кто прибежит первый, что б их купить. Они их купят по стартовой цене.
Потом останется 300 трешек и 800 менеджеров.
Соответственно спрос сильно превышает предложение и купят эти трешки те, кто имеет помимо 10 тысяч заработка еще какой-то доход и может заплатить больше.
А те, кто не имеют идут в категорию ниже - покупать двушки и так далее...Простой рынок
Я ж думаю Вы не спорите, что строилось жилья меньше, чем было желающих его купить.
Отложеный спрос так сказать

Да не было у нас баланса. Спрос был так как изначально жилья было маловато и многие хотели улучшить свои жилищные условия. При чем был постоянный спрос в размере x человек в год имеющих возможность купить жилье. Строилось постоянно жилье, но и старое никуда не девалось, оно по прежнему есть. А население Украины сокращалось. Соответственно количество жилья на человека постепенно увеличивать. Изначально цены и росли потому, что жилья было мало. Но с каждым годом его становилось все больше. Повышенный спрос был потому что была ипотека, потому, что все знали, что будет только дорожать и покупали жилье, кто имел хоть какие-то деньги в надежде продать потом за миллион или сдавать за зарплату хорошего специалиста (ну не любят наши работать, а тут так просто квартирку купил и можно ничего не делать, деньги сами капают ведь расло все и стоимость, и аренда). Предвидя возможные аргументы, что все мигрировали в Киев, напомню, что цены росли по всей Украине.
Так вот предположим каждый год есть x человек имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, они несколько лет копят на жилье, а потом покупают и перестают создавать спрос, на их место приходят другие, которые начали копить позже или копили медленнее. Итак x квартир стабильно продается каждый год. В это время зреют новые покупатели.
Так было в до-ипотечную эру. С появлением ипотеки многое изменилось.
Этап 1. Создался повышенный спрос, так как к x запланированных покупателей прибавилось еще n тех, кому еще не хватало денег и кто должен был купить попозже, но решил не ждать.
Этап 2. Повышенный спрос двинул цены вверх. Строители стали строить больше, так как появилось много желающих инвестировать на стадии котлована и строители знали, что продадут построенное жилье быстро, так как большой спрос. Видя галопирующий рост цен покупают жилье не только x и n, но и m, которые только начали копить и должны были стать спросом через несколько лет. Подключаются спекулянты. Цены взлетают.
Этап 3. Покупают x, n, m, а также все кто хоть как-то может получить ипотеку, ибо боятся не успеть за ростом цен. Строители строят много, увеличивают площади квартир, все вырученные деньги от продаж квартир на этапе котлована идут на закладку новых домов. Чиновники, видя такой ажиотаж, увеличивают свои откаты, строители платят ибо спрос, покупают все, только успевай строить, при этом плюют на возросшую себестоимость, не забывают раз в месяц повышать цены.
Этап 4. Количество x уменьшается, так люди копят деньги значительно медленнее, чем растут цены. Строители выпекают дома, как горячие пирожки, спекулянты продают друг другу подорожавшие метры. На рынке недвижимости ажиотаж. n, m из последних сил влезают в ипотеку.
Этап 5. Наступает агония. Строители по-прежнему строят много, но жилье стало продаваться хуже. x сократилось, так как покупатели этого периода уже купили раньше, переквалифицировавшись в n и m. Спекулянты не могут купить, так как прежде чем купить, надо продать купленое ранее, а оно перестало продаваться.
Этап 6. Настает кризис. Зарплаты уменьшаются, массовые сокращения. n и m не могут получить ипотеку, да многие и не хотят, так как не уверены в завтрашнем дне. x практически отсутствует как класс. Имеющие на руках какие-то деньги выжидают.
Этап 7. Ипотеки нет. Цены падают, долларовые за счет девальвации почти в половину, гривневые почти нет. n покупают жилье, так как их сбережений уже хватает на покупку, m выжидают дальнейшего развития событий. x на данном этапе почти нет, те, кто остались покупают жилье лучшее, чем рассчитывали.
Этап 8. Строители не хотят продавать дешевле из-за раздутой в последние годі себестоиомсти и аппетитов. Цены замораживаются, робкие попытки про только рост... но в это уже почти никто не верит. Наступает отрезвление. Сделки единичные.
................
Дальше можете продолжить сами, но е забывайте, что x этого периода не успели вызреть и перестали быть спросом, так как перешли в категории n и m.

Цитата:

Спрос был так как изначально жилья было маловато и многие хотели улучшить свои жилищные условия. При чем был постоянный спрос в размере x человек в год имеющих возможность купить жилье. Строилось постоянно жилье, но и старое никуда не девалось, оно по прежнему есть. А население Украины сокращалось. Соответственно количество жилья на человека постепенно увеличивать.

Не совсем так. Если взять Украину - у нас из года в год улучшается качество жизни и требования к жилью в том числе. Если проследить хронологию - наши родители жили в бараках, коммуналках, общежитиях; отдельная квартира стала более-менее доступна в 50-х годах (Никите Сергеевичу физкультпривет) . Но что это были за квартиры ? Кухня 6 метров, комнаты по 10, коридора нет, санузел совмещен, люстра ниже головы, холодно и шумно. Хотите в таких жить? Наврятли.
Более-менее цивильное жилье строили приблизно с 1965 по 1985 год. И его не ахти как много настроили. По пол метра в год на душу населения. По хорошему половина типовых проектов ссср давно просится под снос. Лень рыться в статданных, но навскидку у нас метров 15 общей площади жилья на душу населения , а по нормальному для современного человека требуется не менее 50 метров. Есть еще куда расстраиваться?

Цитата:

Да не было у нас баланса. Спрос был так как изначально жилья было маловато и многие хотели улучшить свои жилищные условия. При чем был постоянный спрос в размере x человек в год имеющих возможность купить жилье. Строилось постоянно жилье, но и старое никуда не девалось, оно по прежнему есть. А население Украины сокращалось. Соответственно количество жилья на человека постепенно увеличивать. Изначально цены и росли потому, что жилья было мало. Но с каждым годом его становилось все больше. Повышенный спрос был потому что была ипотека, потому, что все знали, что будет только дорожать и покупали жилье, кто имел хоть какие-то деньги в надежде продать потом за миллион или сдавать за зарплату хорошего специалиста (ну не любят наши работать, а тут так просто квартирку купил и можно ничего не делать, деньги сами капают ведь расло все и стоимость, и аренда). Предвидя возможные аргументы, что все мигрировали в Киев, напомню, что цены росли по всей Украине.
Так вот предположим каждый год есть x человек имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, они несколько лет копят на жилье, а потом покупают и перестают создавать спрос, на их место приходят другие, которые начали копить позже или копили медленнее. Итак x квартир стабильно продается каждый год. В это время зреют новые покупатели.
Так было в до-ипотечную эру. С появлением ипотеки многое изменилось.
Этап 1. Создался повышенный спрос, так как к x запланированных покупателей прибавилось еще n тех, кому еще не хватало денег и кто должен был купить попозже, но решил не ждать.
Этап 2. Повышенный спрос двинул цены вверх. Строители стали строить больше, так как появилось много желающих инвестировать на стадии котлована и строители знали, что продадут построенное жилье быстро, так как большой спрос. Видя галопирующий рост цен покупают жилье не только x и n, но и m, которые только начали копить и должны были стать спросом через несколько лет. Подключаются спекулянты. Цены взлетают.
Этап 3. Покупают x, n, m, а также все кто хоть как-то может получить ипотеку, ибо боятся не успеть за ростом цен. Строители строят много, увеличивают площади квартир, все вырученные деньги от продаж квартир на этапе котлована идут на закладку новых домов. Чиновники, видя такой ажиотаж, увеличивают свои откаты, строители платят ибо спрос, покупают все, только успевай строить, при этом плюют на возросшую себестоимость, не забывают раз в месяц повышать цены.
Этап 4. Количество x уменьшается, так люди копят деньги значительно медленнее, чем растут цены. Строители выпекают дома, как горячие пирожки, спекулянты продают друг другу подорожавшие метры. На рынке недвижимости ажиотаж. n, m из последних сил влезают в ипотеку.
Этап 5. Наступает агония. Строители по-прежнему строят много, но жилье стало продаваться хуже. x сократилось, так как покупатели этого периода уже купили раньше, переквалифицировавшись в n и m. Спекулянты не могут купить, так как прежде чем купить, надо продать купленое ранее, а оно перестало продаваться.
Этап 6. Настает кризис. Зарплаты уменьшаются, массовые сокращения. n и m не могут получить ипотеку, да многие и не хотят, так как не уверены в завтрашнем дне. x практически отсутствует как класс. Имеющие на руках какие-то деньги выжидают.
Этап 7. Ипотеки нет. Цены падают, долларовые за счет девальвации почти в половину, гривневые почти нет. n покупают жилье, так как их сбережений уже хватает на покупку, m выжидают дальнейшего развития событий. x на данном этапе почти нет, те, кто остались покупают жилье лучшее, чем рассчитывали.
Этап 8. Строители не хотят продавать дешевле из-за раздутой в последние годі себестоиомсти и аппетитов. Цены замораживаются, робкие попытки про только рост... но в это уже почти никто не верит. Наступает отрезвление. Сделки единичные.
................
Дальше можете продолжить сами, но е забывайте, что x этого периода не успели вызреть и перестали быть спросом, так как перешли в категории n и m.

Илата, большое спасибо, расписано все четко и подробно .
Для сомневающихся свежая статья как раз в тему:
//meget.kiev.ua/news/view/4874

Сказка об отложенном спросе и дефиците недвижимости2009-06-23 13:15
Цены вырастут, цены должны вырасти, квартиры будут дорожать, вопрос времени… Смешно и грустно. Последние конвульсии риэлторов так сказать. Иногда просто диву даешься, их разговоры о скоро грядущем повышении цен на недвижимость, причиной которого станет “отложенный спрос”.

Такая же мифическая вещь как Минотавр - все о нем знают, но никто не видел.

Вот у меня, например, есть отложенный спрос на спортивный Мустанг. Как только у меня появятся свободные 300,000$ я его тут же куплю! Потому что мне очень хочется и мне правда нужно. Но ведь они могут так и не появится в течение всей моей жизни, и я умру вместе со своим отложенным спросом…

А у бомжей огромный отложенный спрос на деликатесы и жилье. У студентов - отложенный спрос на туры в Рио… У умирающих пациентов страшный отложенный спрос на дорогущие услуги клиник.

На самом деле есть только один спрос. И спрос это “платежеспособный”. Нет денег - нет покупок. А вот потребности и желания могут быть у всех разные… Если нет денег, то не спрос это, а желание. Спрос - это готовность приобретать при цене, сложившейся на рынке недвижимости в данный момент. А если деньги есть, но не хватает, на что упирают риэлторы… Так даже если цена упадет и герой риэлторов с “отложенным спросом” опять может принять решение ждать, или умрет, или возьмет да переедет куда подальше. Тогда смело можно вводить новое понятие - “нереализованный отложенный спрос”.

Огромная туча народу на низком старте купить квартиру в Киеве за $10,000. Риэлторы их прибавляют в графу спрос, получая превышение спроса над предложением, и мантра эта “недвижимостьскоробудетдоражать” отсюда напрашивается как логический вывод.

Просматривая предложения по продаже вторичной недвижимости в Киеве, можно прийти к выводу, что финансовые проблемы начали испытывать более состоятельные граждане (средний класс), потому что выставлены квартиры с ремонтами, мебелью, бытовой техникой, явно не спекулятивного плана , они дороже чем январско-мартовский неликвид, лучше по характеристикам и создают эффект возрастания цены на метр квадратный. Хотя на самом деле это говорит только о проблемах в экономике и снижении доходов владельцев.

И основные покупатели квартир на сегодняшний день - это простые люди, которые собираются в этих квартирах жить. И у массы потенциальных покупателей на руках до 30-40 тыс. - это люди, которые по каким либо причинам не успели взять кредит, а их деньги, это сбережения на первый взнос по тем же ипотечным кредитам. А больше им деньги взять негде, либо нужно время, что бы заработать, либо нужна ипотека. Но быстро заработать с текущей ситуацией просто не реально, а ипотека (с мораторием на изъятие залоговой недвижимости) появится явно совсем не скоро. Так откуда возьмётся рост, если покупать не за что?

Вот и получается, что риэлторам сделки нужны, а их нет. Нет конечно что-то есть, но это 10% от прежних объёмов, да и суммы гонораров совсем не те. Так что сколько бы не доказывали обратное, цены будут падать, и такой ценовой пузырь не надуется больше никогда, и шары такой уже не будет, и продавцы, которые не уступают сегодня, завтра будут гоняться за каждым покупателем, что бы взять за свою “бесценную” хрущёвку хоть что нибудь.

К примеру, в районных центрах, где нет серьёзных риэлторских объединений, где риэлторы не контролируют средства массовой информации, никакого рывка, никакого повышения цен нет и в помине.

До дна идти еще долго… может в 2011 году. Было бы гораздо быстрее, но риэлторы ожесточенно сопротивляются)). И дешевле 1000 у.е. застройщикам всё равно строить выгодно. В Европе это делать хорошо умеют. Поэтому заграничных застройщиков на Украину пускать не хотят, чтобы не сбивали цены.

А все разговоры о том, что через год наступит дефицит жилья, так в начале надо распродать все, что уже возведено. Кроме того, от уже приобретенных квартир в новостройках сейчас активно избавляются спекулянты, поэтому их предложение только растет.

Андрей Торбинский

Забудьте про ипотеку вообще,доступной ее не будет минимум года 2 а то и 5,недвижка перешла в разряд "неликвид" сейчас может и придумают пиар-иптеку,что-бы затянуть еще немножко лохов на этот "неликвид" что-бы помочь скинуть первичку обанкротившимся спекулям,могут даже цены пойти вверх образуя плечо,но потом все равно вниз... рынок не обманеш )) На РН пришли "медведи", я думаю надолго...

Цитата:

Да не было у нас баланса. Спрос был так как изначально жилья было маловато и многие хотели улучшить свои жилищные условия. При чем был постоянный спрос в размере x человек в год имеющих возможность купить жилье. Строилось постоянно жилье, но и старое никуда не девалось, оно по прежнему есть. А население Украины сокращалось. Соответственно количество жилья на человека постепенно увеличивать.

Коротко прокомментирую.
За счёт чего эта песня началась.
Всем известно, что в 2003 году, наш самый главный банкир господин Тигипко разрешил банкам выдавать валютные кредиты населению то бишь физилицам. От с этого и понеслось.
На Украину была заведена огромная куча денег. Но они не пошли на инфраструктурные проекты, на замещения старых технологий новыми - деньги стройными рядами пошли на рынок недвиги и земли. А почему пошли - потому, что ипотека под 12-14% годовых, смотрелась тогда лучше, чем под 15-20% в гривне особенно на 20 лет. По моим прикидкам из 65 000 ипотченых квартир, половину скупили спекули. Но начало этому кому было положено каким-то ушлыми дядями, которые в 2003 (какое интересное совпадение) положим с 15 лямами зелени в кармане откупили часть квартир, например 1/4. В итоге спрос
остался тем же, а предложение упало, цены пошли вверх. Шальные деньги моментально метнулись в эту брешь и понеслось...
В конце 2008го баксы и валюту из Украины вывезли и продолжают вывозить. Т.е. объективно валюты в системе стало меньше (сравните объём торгов на межбанке год назад и сейчас, падение в 2,5 раза). Ессно, что если предложение осталось таким же, а денег в системе меньше, то объективно цены должны упасть.
Только не нада рассказывать, сколько валютных денег в Украине.
Сегодня рада приняла свой закон 3585 и стало понятно. Валюты в Украине нет и не будет, следовательно цены в валюте упадут.
Аргументы, по поводу "многаденех в Украине" предъявите, г-ну Парцхаладзе, владельцам зао оболонь, также г-ну Святашу и прочим. Ваши доводы будут оценены сполна. Главное потом быстро убежать...
Про гиперинфляцию доллара тоже не надо. Не надо хоронить Японию, США и Китай им этот гипер не нужен.

Цитата:

Про гиперинфляцию доллара тоже не надо. Не надо хоронить Японию, США и Китай им этот гипер не нужен.

Это вы правы. Недавно тут один (не помню, кто), рассказывал что "Беня Бернанке накачивает американскую экономику долларами", будто этот Бернанке - его приятель из соседнего подьезда. Галактеко, соответственно, была опасносте, гиперинфляция доллара - неминуема.
Интересно, где же она сейчас, гиперинфляция эта?

Там рассчёт идёт на другое, они рассчитывают, что Китай начнёт казначейки США сбрасывать сотнями миллиардов.... Нашли, блин, психов-самоубийц

Цитата:

Всем известно, что в 2003 году, наш самый главный банкир господин Тигипко разрешил банкам выдавать валютные кредиты населению то бишь физилицам. От с этого и понеслось.

А можно об этом поподробнее? Неужели до 2003 года кредиты физикам в валюте не выдавали? Я вот не помню таких революционных изменений, да и кредит у меня в 2001-2002 году был в долларах...

Цитата:

А можно об этом поподробнее? Неужели до 2003 года кредиты физикам в валюте не выдавали? Я вот не помню таких революционных изменений, да и кредит у меня в 2001-2002 году был в долларах...

Цитата:

//news.finance.ua/ru/~/1/20/all/2003/03/ 12/26261
НБУ разрешил банкам выдавать физлицам кредиты в валюте
12.03.2003 17:33

Об этом сказал на пресс-конференции председатель НБУ Сергей Тигипко. Кроме того, по словам председателя НБУ, он расширил возможности банков по выдаче кредитов физлицам, отменив требование, обязующее банки выдавать гражданам исключительно потребительские кредиты.

"Будет разрешено банкам кредитовать не только под потребительские кредиты. Это и лизинг, и ипотека", - сказал Тигипко. По его словам, Нацбанк разрешил банкам отменить требование, обязывающее банки контролировать целевое использование физическим лицом средств, взятых в кредит.

"Мы сняли целевое использование кредита как обязательное условие - это приводит к тому, что очень сложно кредитовать банкам. Если их устраивает залог, то куда хочет этот человек расходовать деньги - это вопрос того, кто берет кредит", - сказал глава НБУ.

Кроме того, НБУ отменил требование, обязывающее банки принимать решение о выдачи кредита физлицу на совещании кредитного комитета, разрешив принимать решение кредитным менеджерам банка.

Как сообщалось ранее, в феврале 2003 года объем кредитов, выданных коммерческими банками субъектам хозяйствования, увеличился на 1 миллиард гривен, или 2,4%, до 42,1 миллиарда гривен.
В том числе, гривневые кредиты за февраль выросли на 0,9 миллиарда гривен, или 3,8% до 24,6 миллиарда гривен, кредиты в иностранной валюте, пересчитанные НБУ в гривневый эквивалент, увеличились на 0,1 миллиарда гривен, или 0,6% до 17,5 миллиарда гривен.

По данным Тигипко, в том числе кредиты населению выросли за январь-февраль на 9,4%. За весь 2002 год кредиты банков экономике выросли на 13,4 миллиарда гривен, или 48,2% до 41,26 миллиарда.

Quadus, спасибо, но это не совсем то, о чем писал inventor.
Тигипко только расширил возможности банков. Сказать, что именно он разрешил валютное кредитование населения - это значит слукавить. Физлиц и до этого кредитовали в валюте (как уже писала, знаю об этом по собственному примеру).
Хотя и не отрицаю, что он был катализатором последующих событий....

Топикстартеру

Анализ таким образом делать бесполезно - люди чем и интересны - они очень различны.

Например есть люди которые НИКОГДА не брали и не собираются брать кредиты, и их не мало. Есть люди которые только-только выбившись на более-менее прийнятный уровень зарплаты сразу первым делом берут в кредит имиджевые машины, стараются купить жилье в престижных районах. И то и то крайности в моем понимании, но понимание оно ведь у каждого сугубо свое собственное...

Посему - возможности анализа тут ноль, просто так - поговорить...

Цитата:

Топикстартеру
Анализ таким образом делать бесполезно - люди чем и интересны - они очень различны.
Например есть люди которые НИКОГДА не брали и не собираются брать кредиты, и их не мало. Есть люди которые только-только выбившись на более-менее прийнятный уровень зарплаты сразу первым делом берут в кредит имиджевые машины, стараются купить жилье в престижных районах. И то и то крайности в моем понимании, но понимание оно ведь у каждого сугубо свое собственное...
Посему - возможности анализа тут ноль, просто так - поговорить...

Кредиты тут просто для наглядности. Разговор идет о связи класса квартиры и положения в обществе её владельца. Пока создается впечатление, что люди, имеющие доход в несколько раз превышающий средний, должны ютится в гостинках, а тем, у кого доход средний, доступны только коробки от холодильников. На мой взгляд налицо явный дисбаланс. Квартира - это просто место, где живут люди.

Цитата:

Кредиты тут просто для наглядности. Разговор идет о связи класса квартиры и положения в обществе её владельца. Пока создается впечатление, что люди, имеющие доход в несколько раз превышающий средний, должны ютится в гостинках, а тем, у кого доход средний, доступны только коробки от холодильников. На мой взгляд налицо явный дисбаланс. Квартира - это просто место, где живут люди.

Илата, квартира это не только место где живут люди. Любая недвижимость это один из главных инвестиционных инструментов.
Если задуматься, то существует не так много вещей в которые можно вложить деньги. Все то, во что можно их вложить исчерпывается коротким списком: 1) бизнес (сюда же относится покупка акций -- доля в чужом бизнесе), 2) валюты (и депозиты) , 3) сырье (нефть, золото, лес, зерно и тд), 4) долговые обязательства, 5) недвижимость.
Мы все знаем что бизнес может прогореть, валюты обесцениться, а долги могут не вернуть. Вот и получается что кроме ресурсов и недвиги нормальных способов сохранить сбережения не существует. Вменяемого рынка драгоценных металлов в СНГ не существует, а хранить нефть или зерно довольно хлопотно. Таким образом получается что в СНГ на недвиге действительно свет сошелся клином. А перекос со стоимостью недвиги является лишь отражением еще большего перекоса в распределении доходов, когда 90% дохода страны получают 5% населения.

P.S. Все вышенаписанное конечно не означает что я ожидаю роста недвиги. Цены обрушатся. Но массово доступными не станут, те перекос сохранится.

Цитата:

Квартира - это просто место, где живут люди.

это не просто место, где живут, нормальная квартира, это прежде всего дом, который создают-строят и пр., рождаются , растут, рожают, стареют, умирают, оставляют в наследство...и т.д.